¿Qué es una hipoteca? Conceptos básicos para principiantes

¿Qué significa hipoteca? Una hipoteca es un acuerdo legal, entre dos partes, que utiliza un bien inmueble como garantía para asegurar un préstamo, generalmente respaldado por un pagaré. El prestatario, o deudor hipotecario, firma el pagaré para utilizar el dinero proporcionado por el prestamista, o acreedor hipotecario, con el fin de comprar una propiedad específica.

El pagaré establece las responsabilidades tanto del prestatario como del prestamista. El prestatario se compromete a hacer pagos periódicos al prestamista. Esos pagos se aplican a la cantidad principal prestada, más los intereses y cualquier comisión.

Hasta que el préstamo se pague por completo, la propiedad queda como garantía. El prestamista puede ejecutar la hipoteca, lo que significa que puede tomar posesión de la vivienda. En la mayoría de las ejecuciones hipotecarias, el prestamista posteriormente vendería la vivienda para recuperar sus pérdidas.

¿Quiénes son las partes en una hipoteca?

En una transacción hipotecaria pueden intervenir varias partes, incluyendo el prestatario, el prestamista y el cofirmante.

Prestamista hipotecario

Un prestamista hipotecario proporciona al prestatario el dinero que necesita para comprar una propiedad. Generalmente, el prestamista es una institución financiera, como un banco o una cooperativa de crédito. También puede ser una compañía en línea, como Rocket Mortgage®.

Los prestamistas revisan las finanzas del prestatario, incluyendo su historial crediticio, la puntuación de crédito, la relación deuda-ingresos, y cualquier otro activo que pueda tener, para confirmar que el prestatario puede afrontar el pago del préstamo.

Prestatario

El prestatario firma el pagaré de la hipoteca para obtener el dinero necesario para comprar una vivienda. El prestatario puede ser una persona individual, una pareja o un grupo de personas.

Cofirmante

Un cofirmante acepta asumir la responsabilidad de pagar la hipoteca si el prestatario principal no puede hacerlo. El cofirmante deberá cubrir cualquier pago atrasado, incluso si su nombre no figura en el título de propiedad de la vivienda. Generalmente, se necesita un cofirmante cuando el prestatario tiene un historial crediticio limitado o bajo.

Los tipos de hipotecas más frecuentes

Hay muchas decisiones que tomar al elegir una hipoteca.

¿Qué es una hipoteca de tasa fija?

La tasa de interés de una hipoteca a tasa fija nunca cambia. Esto garantiza que tu pago mensual de principal e intereses permanezca igual durante todo el plazo del préstamo.

¿Qué es una hipoteca con tasa de interés ajustable?

La tasa de interés de una hipoteca a tasa de interés ajustable cambia, por lo general una vez al año. Las ARM suelen tener una tasa fija introductoria que es más baja que la de un préstamo a tasa fija y que vence después de un número específico de años. Después de ese período, la tasa de interés se ajustará según las tasas del mercado, y tu pago de principal e intereses puede aumentar o disminuir junto con la tasa. Verás que las ARM se describen como 5/1 o 7/1. El primer número indica cuántos años pagas la tasa introductoria, y el segundo número indica con qué frecuencia se ajusta la tasa después de ese período. Una ARM 7/1 tendría una tasa fija durante 7 años y luego se ajustaría cada año.

Préstamos convencionales conformes

Los préstamos conformes convencionales son préstamos privados que cumplen requisitos gubernamentales específicos, principalmente una cantidad máxima de préstamo. El límite de préstamo conforme depende de cuántas unidades tenga la vivienda que estás comprando y de si se encuentra en un condado de alto costo. Las viviendas situadas en condados designados como de alto costo tienen un límite de préstamo conforme más alto. Si tu pago inicial es menor al 20%, el prestamista te exigirá pagar un seguro hipotecario privado. Los prestamistas pueden vender los préstamos conformes a Fannie Mae o Freddie Mac, lo que les permite recuperar la cantidad del préstamo y otorgar nuevos préstamos. Si das menos del 20% de pago inicial, es posible que debas pagar seguro hipotecario privado.

Préstamos no conformes convencionales

Los préstamos no conformes son hipotecas que ofrecen los prestamistas privados y que no cumplen el estándar de préstamo conforme en algún aspecto. El préstamo no conforme más frecuente es el préstamo jumbo, llamado así porque excede el límite de préstamo conforme. El límite para 2026 para una vivienda de una unidad es de $832,750 y de $1,249,125 en ciertas áreas de alto costo. Para pedir prestado una cantidad mayor que esa, los prestamistas de préstamos jumbo suelen exigir más documentación, un historial crediticio más sólido y un pago inicial mínimo del 20%.

¿Qué es una hipoteca de FHA?

Los préstamos de la Administración Federal de Vivienda están dirigidos a compradores de ingresos bajos a moderados y permiten que los prestatarios tengan una puntuación de crédito más baja. Los préstamos de FHA exigen un pago inicial mínimo del 3.5% con una puntuación de crédito de al menos 580. Algunos prestamistas ofrecen préstamos de FHA a prestatarios con puntuación de crédito entre 500 y 579 con un pago inicial del 10%. Rocket Mortgage exige una puntuación de crédito mínima de 580 y un pago inicial mínimo del 3.5%

¿Qué es un préstamo hipotecario de VA?

Los préstamos del Departamento de Asuntos de Veteranos están disponibles únicamente para personal militar, veteranos y sus cónyuges sobrevivientes. Los préstamos de VA no exigen pago inicial, pero los prestatarios pueden tener que pagar una comisión única de financiamiento y cumplir otros requisitos.

¿Qué es un préstamo del USDA?

Préstamos del Departamento de Agricultura de EE. UU. (USDA) están destinados a prestatarios con ingresos bajos a moderados que compran una vivienda en una zona rural específica. Los ingresos del hogar generalmente deben ser iguales o inferiores al 115 % del ingreso medio del área. Quienes califican podrían no necesitar un pago inicial.

¿Cuál es el mejor tipo de hipoteca para ti?

El mejor tipo de hipoteca para ti depende de factores como los siguientes:

• El precio de compra de la vivienda. Si quieres calificar para préstamos respaldados por el gobierno o préstamos convencionales, el precio de la vivienda debe estar en o por debajo del límite máximo establecido. De lo contrario, es posible que necesites un préstamo jumbo.
• ¿Cuánto puedes dar de pago inicial? Algunos préstamos convencionales exigen un pago inicial de solo el 3%. Los préstamos respaldados por el gobierno, como los préstamos de VA, pueden no necesitar pago inicial. Cuando hables con un prestamista, sé claro respecto a la cantidad que puedes aportar y revisa cuáles son tus opciones.
• Si prefieres una tasa fija o ajustable. Muchos prestamistas prefieren la previsibilidad de un préstamo a tasa fija, especialmente si planean conservar la vivienda por mucho tiempo. En cambio, una hipoteca de tasa ajustable puede tener sentido si planeas vender o refinanciar antes de que la tasa se ajuste.
• Comisiones del prestamista y tasas de interés. Tu tasa hipotecaria afecta directamente la cantidad de tu pago mensual. ¿Qué se considera una buena tasa de interés para una hipoteca? Eso depende. Lo más importante es saber que incluso una pequeña reducción en la tasa de interés puede ahorrarte una cantidad considerable de dinero. También deberás pagar costos de cierre, que normalmente equivalen al 3% – 6% de la cantidad del préstamo. Asegúrate de revisar la tasa porcentual anual, del préstamo. La APR incluye todos los costos del préstamo y permite comparar ofertas hipotecarias de manera directa.
• El plazo de amortización del préstamo. Una hipoteca a 30 años es la más frecuente, seguida por la de 15 años. Pregunta a tu prestamista si estás interesado en un plazo personalizado.
• Si cumples los requisitos para préstamos respaldados por el gobierno. Los préstamos de FHA, VA y USDA pueden hacer que la compra de vivienda sea más asequible para prestatarios elegibles. Vale la pena verificar si calificas.

Cómo obtener una hipoteca

La mayoría de los prestamistas siguen los pasos descritos a continuación para evaluar tu elegibilidad y aprobar tu hipoteca.

Prepara tus finanzas

Revisa tus finanzas para entender cuánto puedes permitirte gastar en una vivienda. Rocket Mortgage tiene una calculadora de capacidad de pago que puede ayudarte a comenzar. Es importante verificar tu puntuación de crédito y tu relación DTI, ya que los prestamistas utilizan estos indicadores para evaluar qué tan bien administras tus finanzas y si puedes asumir el pago mensual de la hipoteca. Puedes utilizar una calculadora de hipoteca para calcular los costos. También necesitarás tener ahorros suficientes para el pago inicial y para cubrir los costos de cierre, que normalmente representan entre el 3% y el 6% de la cantidad del préstamo.

Obtén la preaprobación para la hipoteca

Cuando estés listo para comenzar a buscar vivienda, solicita una preaprobación hipotecaria. El prestamista revisará la información financiera que presentes y calculará cuánto podría prestarte para comprar una vivienda. Esto es útil porque muestra a los agentes de bienes raíces y a los vendedores que estás listo para comprar. Las cartas de aprobación previa suelen tener una validez de 60 a 90 días.

Busca una vivienda y presenta una oferta

Trabaja con un agente de bienes raíces para encontrar y visitar viviendas disponibles en el área que quieres. Tu agente puede ayudarte a presentar una oferta competitiva al vendedor. La oferta de compra incluirá el precio que propones, condiciones importantes como contingencias que deben cumplirse para que la venta se concrete, el depósito de buena fe, y la cronología para el cierre de la operación.

Obtén la aprobación final

Una vez que el vendedor acepta tu oferta, presentas oficialmente tu solicitud de hipoteca. El prestamista te proporcionará una estimación de préstamo con los costos correspondientes. Aunque tu prestamista está en el proceso de evaluación de riesgo del préstamo, ordenará una tasación de la propiedad para asegurarse de que su valor respalda la cantidad del préstamo. En esta etapa deben cumplirse las contingencias establecidas en el contrato. Una contingencia de inspección de la vivienda es habitual y exige que un profesional independiente evalúe el estado de la propiedad.

Cierra tu préstamo

El prestamista te entregará una Declaración de cierre al menos tres días antes de la fecha programada para el cierre. Este documento detalla todos los términos y costos asociados con la hipoteca y la transacción. Verás los pagos mensuales proyectados, comisiones, tasas de interés y otros términos del préstamo. En el cierre, pagarás el pago inicial y los costos de cierre, y firmarás los documentos que formalizan el préstamo y transfieren la propiedad legal de la vivienda a tu nombre.

Glosario hipotecario

A continuación, algunos términos y conceptos estándar relacionados con la obtención de una hipoteca.

Amortización

Amortización es un método para calcular el pago de un préstamo de manera que el principal y los intereses se paguen en un período específico. También determina cuánto de cada pago se destina al principal y cuánto a los intereses. Cuando comienzas a pagar tu hipoteca, la mayor parte de tu pago se destina a intereses. Con el tiempo, esa cantidad disminuye y una mayor parte de cada pago se aplica a reducir el principal, hasta que el préstamo se paga por completo. Para entender mejor cómo funciona, revisa esta calculadora de amortización de Rocket Mortgage.

Pago inicial

La mayoría de las hipotecas exigen que el prestatario pague una parte del costo de la vivienda por adelantado. Esto se conoce como pago inicial y generalmente se expresa como un porcentaje del precio de compra. La hipoteca cubre el resto del dinero necesario para comprar la vivienda. La cantidad del pago inicial depende del precio de compra, del tipo de préstamo que utilices y de los requisitos del prestamista. Esta calculadora del pago inicial de Rocket Mortgage puede ayudarte a calcular costos.

Depósito en garantía

El depósito en garantía es un acuerdo contractual mediante el cual un tercero recopila, mantiene y distribuye fondos relacionados con una transacción. Cuando compras una vivienda, se establece una cuenta de depósito en garantía para gestionar los gastos de la operación. En ella se depositan el pago inicial y los costos de cierre, y un agente de depósito en garantía se asegura de que las partes correspondientes reciban los pagos por sus servicio. En esa cuenta también se recaudarán los fondos de tu hipoteca y cualquier pago de ganancias al vendedor.

Muchos prestamistas también estableen una cuenta de depósito en garantía para asegurarse de que los prestatarios paguen las primas del seguro de la vivienda y los impuestos sobre la propiedad. El prestamista calcula el costo anual y agrega una cantidad prorrateada a tu pago mensual de la hipoteca. Ese dinero se mantiene en la cuenta de depósito en garantía y luego se utiliza para pagar las primas del seguro y los impuestos a la propiedad en tu nombre.

Tasa de interés

La tasa de interés determina cuánto pagas al prestamista por tomar prestado el principal. Se expresa como un porcentaje. La tasa de interés es diferente de la APR, que incluye la tasa de interés más todas las comisiones y costos asociados con el préstamo.

Pagaré hipotecario

El pagaré hipotecario también se conoce como pagaré del préstamo. Es un documento legal que establece las responsabilidades de cada parte y los términos de la hipoteca.

Administrador de préstamos

Un administrador de préstamos se encarga de administrar una hipoteca. El administrador cobra tu pago mensual y administra tu cuenta de depósito en garantía. Los prestamistas suelen vender las hipotecas que otorgan a un administrador de préstamos, por lo que puede tratarse de una empresa distinta de tu prestamista original.

Conclusión: las hipotecas hacen posible ser propietario de vivienda

Las hipotecas permiten a los prestatarios financiar la compra de una vivienda durante un período de tiempo prolongado. De esta manera, hacen posible que más personas puedan ser propietarias y acumular capital en su vivienda. Si estás comenzando a informarte sobre el proceso de compra de vivienda, es importante entender cómo funcionan las hipotecas y cuáles son tus opciones.

Si estás listo para explorar tus opciones de financiamiento, puedes iniciar hoy mismo el proceso de aprobación con Rocket Mortgage.