¿Qué es una hipoteca con tasa de interés ajustable (ARM)?

Ser propietario de una casa marca el inicio de un nuevo capítulo en tu vida. Sin embargo, antes de que te puedas mudar a la casa de tus sueños, debes decidir qué tipo de hipoteca se adapta mejor a tus objetivos económicos. Una de las opciones disponibles es la hipoteca de tasa de interés ajustable. Pero ¿qué es una hipoteca de tasa de interés ajustable y cómo beneficia a los futuros propietarios de vivienda?

Definición de hipoteca con tasa de interés ajustable

Una hipoteca con tasa de interés ajustable (ARM), también llamada hipoteca de tasa de interés variable o hipoteca híbrida es un préstamo hipotecario con una tasa de interés que se ajusta con el tiempo según el mercado. Las ARM suelen tener una tasa de interés inicial más baja que las hipotecas de tasa fija, por lo que representan una opción de ahorro si quieres comenzar con la tasa hipotecaria más baja posible.

Sin embargo, esta tasa de interés inicial no durará para siempre. Después de que finaliza el período inicial, tu pago mensual puede fluctuar periódicamente, lo que tiene como consecuencia pagos mensuales impredecibles de una hipoteca que son más difíciles de incorporar en tu presupuesto.

Tomarte el tiempo para entender cómo funcionan las hipotecas ARM desde el principio puede ayudarte a estar preparado si la tasa comienza a subir.

¿Cómo funciona una hipoteca con tasa de interés ajustable?

Las ARM son préstamos hipotecarios a largo plazo con dos períodos: Un período fijo y un período ajustable.

• Período fijo: Durante este período inicial de tasa fija, que generalmente abarca los primeros 5, 7 o 10 años del préstamo, tu tasa de interés no cambiará.
• Período de ajuste: Este período comienza después del período de tasa fija. Tu tasa de interés puede subir o bajar basándose en los cambios en el índice de referencia vinculado a la ARM (más adelante explicamos qué es un índice de referencia).
  
  Las hipotecas ARM suelen tener un plazo de 30 años, por lo que el período ajustable siempre representa la diferencia entre los 30 años y el período fijo.
  
  Por ejemplo, si contratas una ARM con un período de tasa fija a 5 años, la tasa de interés será fija por los primeros 5 años del préstamo. Después de eso, tu tasa se ajustará al aumento o disminución durante los 25 años restantes del préstamo. 

¿Cómo se determinan las tasas ARM?

Diversos factores influyen en las tasas de los préstamos ARM. Estos incluyen factores personales, como tu solvencia crediticia, que afecta el margen que establece el prestamista, y factores económicos, como el índice de referencia vigente vinculado a tu préstamo y los límites de tasa. Para calcular tu tasa hipotecaria, el prestamista suma el índice de referencia actual al margen acordado.

Márgenes

El margen es un porcentaje fijo que el prestamista añade al índice de referencia vigente para determinar la tasa de interés de tu ARM. Diversos factores influyen en el margen, incluyendo tu puntuación de crédito e historial crediticio. Con buen crédito, probablemente califiques para un margen más bajo. Los préstamos considerados de mayor riesgo pueden tener un margen más alto para compensar la posibilidad de incumplimiento del prestatario.

Índices de referencia

El índice de referencia especificado en el contrato de una hipoteca de tasa ajustable es un factor clave para determinar la tasa del ARM y sirve como punto de partida para futuros ajustes en la tasa de interés.

Por ejemplo, tu ARM puede estar vinculada a un índice de referencia como los Bonos del Tesoro de EE. UU. o el Secured Overnight Financing Rate (SOFR). Ambos suelen ser índices bajos y relativamente estables.

Tasas de interés máximas

Afortunadamente para los prestatarios, las ARM suelen incluir una protección importante: los tasa de interés máximas. La tasa de interés máxima limita la cantidad máxima que puede aumentar tu tasa de interés durante cada período de ajuste y en total, basado en tu tasa inicial. Esto te protege de incrementos bruscos y hace que los ajustes sean más manejables para tu bolsillo.

En el sector de bienes raíces, podrías encontrarte con una serie de tres números que determina el prestamista hipotecario, como 2/2/5. Esta serie representa la información de tus límites de tasa, cada uno aplicable a una fase diferente del préstamo ARM. Los tres límites separados son:

• Límite de ajuste inicial: el primer “2” es el límite de aumento de la tasa de interés durante el primer período de ajuste. Es decir, la nueva tasa no puede subir más del 2% después de que finalice el período de tasa fija.
• Límite de ajuste posterior: el segundo “2” es el límite de aumento para los ajustes futuros. Por lo general, el 2% es el límite estándar en estos casos.
• Límite de ajuste de por vida: el “5” especifica cuánto puede aumentar la tasa de interés en total durante la vida del préstamo. En otras palabras, la tasa de interés del ARM nunca puede exceder en más del 5% la tasa inicial.

La mayoría de las ARM tienen un límite de por vida del 5%. Sin embargo, algunos prestamistas pueden establecer límites más altos, lo que tendría como consecuencia un préstamo mucho más costoso. Si estás considerando una ARM, asegúrate de comprender los límites de tasa de tu prestamista y de estar preparado para cubrir pagos mensuales de la hipoteca más altos si las tasas de interés suben considerablemente.

Préstamos ARM conformes vs. no conformes

Además del plazo del préstamo ARM, también deberás decidir entre préstamos conformes y no conformes al explorar tus opciones.

Préstamos ARM conformes

Los préstamos conformes son hipotecas que cumplen ciertos criterios que permiten su venta en el mercado secundario de hipotecas. Los prestamistas venden sus préstamos conformes, hipotecas que cumplen las directrices de Fannie Mae, Freddie Mac y la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA), a Fannie y Freddie para que luego sean revendidos a inversionistas.

Los préstamos que no cumplen estas directrices específicas se consideran no conformes.

Préstamos ARM no conformes

Existen muchas razones por las que algunos prestatarios eligen un préstamo no conforme. Por ejemplo, un prestatario puede necesitar un préstamo jumbo para comprar una vivienda en un área de alto costo cuyo precio excede los límites de préstamo establecidos por la FHFA. Si estás considerando un ARM no conforme, no firmes en la línea punteada sin antes leer detenidamente la letra pequeña sobre los ajustes de tasa y los límites máximos aplicables.

Préstamos ARM convencionales vs. Respaldados por el gobierno

Un préstamo convencional es una hipoteca que no está respaldada por una agencia gubernamental, como el Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA), la Administración Federal de Vivienda (FHA) o el Departamento de Agricultura de los EE. UU. (USDA).

Si utilizas un préstamo respaldado por el gobierno, como un ARM de FHA  o un ARM de VA, tu hipoteca se considerará no conforme según las reglas de Fannie Mae y Freddie Mac. Sin embargo, algunos compradores de vivienda pueden beneficiarse más de una hipoteca asegurada por el gobierno, ya que estos préstamos tienen criterios de elegibilidad y beneficios diferentes (por ejemplo, los préstamos del VA).

Cómo refinanciar una ARM

Es posible que una ARM sea la opción adecuada para algunas situaciones, pero ¿qué pasa si tus situaciones económicas cambian? Puedes refinanciar tu ARM a una hipoteca de tasa fija para obtener mayor estabilidad que la que ofrece un ARM.

Por suerte, el proceso es relativamente simple. Al refinanciar, se obtiene un nuevo préstamo para pagar la hipoteca original. Una vez que se paga la hipoteca original, se comienza a pagar la nueva hipoteca.

Dado que se trata de una nueva hipoteca, se deberán seguir muchos de los mismos pasos que al enviar una solicitud para tu préstamo original. Por ejemplo, es probable que el prestamista pida comprobante de ingresos, como recibos de pago y estados de cuenta bancarios, además de necesitar información sobre sus deudas.

Explora las tasas de interés vigentes para ver si este es un buen momento para refinanciar una hipoteca de tasa fija. Si las tasas son más altas que las de su hipoteca actual de tasa ajustable (ARM), puede que no sea el momento adecuado para hacer el cambio.

Diferentes tipos de préstamos ARM

Los ARM ofrecen varias estructuras de préstamo entre las que se puede elegir. Veamos más de cerca estas opciones:

ARM 5/1 y 5/6

Tanto los préstamos ARM 5/1 como los 5/6 ofrecen una tasa de interés fija durante los primeros 5 años del plazo del préstamo. El segundo número representa la frecuencia de los ajustes futuros a la tasa después de los primeros 5 años. Con una ARM 5/1, la tasa se ajusta una vez al año durante el resto del plazo del préstamo. Con una ARM 5/6, la tasa se ajusta cada 6 meses.

ARM 7/1 y 7/6

Las ARM 7/1 y 7/6 ofrecen una tasa fija por 7 años. Con un plazo del préstamo a 30 años, el período inicial de tasa fija duraría 7 años. Una vez que finaliza el período introductorio, los pagos se realizan según las tasas de interés variables durante los 23 años restantes del préstamo.

Recuerda que las tasas de interés suben y bajan. Debe prepararse para cubrir un pago hipotecario más alto en tu presupuesto.

ARM 10/1 y 10/6

Las ARM 10/1 y 10/6 tienen una tasa fija por los primeros 10 años del préstamo. Después del año 10, la tasa de interés fluctuará periódicamente basado en las condiciones del mercado. Un préstamo a 30 años significa 20 años de pagos variables.

Ventajas de una hipoteca con tasa de interés ajustable

Las hipotecas con tasa de interés ajustable pueden ser una buena opción para los prestatarios que quieren aprovechar las tasas relativamente bajas que muchos prestamistas ofrecen durante el período inicial. Con un pago hipotecario inicial más bajo, puedes:

• Pagar el principal más rápido: aprovecha los pagos mensuales bajos del período inicial destinando el dinero ahorrado al saldo principal del préstamo cada mes para pagar tu hipoteca más rápidamente.
• Comprar una vivienda inicial: muchos compradores adquieren una vivienda inicial para beneficiarse de los pagos mensuales de la hipoteca más bajos que ofrecen los ARM, mientras planean mudarse a una casa más grande. Los riesgos de una ARM son relativamente mínimos si puedes vender la vivienda inicial antes de que comiencen los ajustes en la tasa de interés.
• Ahorrar e invertir: el dinero que ahorras con los pagos iniciales bajos de un ARM puede ayudarte a construir un fondo de ahorro y trabajar hacia otros objetivos económicos. También puedes usar esos ahorros para proteger tu economía en caso de que tu tasa de interés aumente después del período inicial.

Una ARM puede ser la mejor opción hipotecaria si te vas a mudar a un lugar donde no planeas quedarte más de 5 años y buscas la tasa de interés más baja posible.

Desventajas de una hipoteca con tasa de interés ajustable

Como cualquier tipo de hipoteca, una ARM tiene algunas posibles desventajas.

• Las tasas pueden subir: El mayor riesgo de una hipoteca de tasa de interés ajustable es la posibilidad de que suba tu tasa de interés. Si eso ocurre, también aumentarán tus pagos mensuales.
• Pagos menos predecibles: Puede ser difícil planificar tu presupuesto de largo plazo cuando la tasa de interés y los pagos mensuales varían. Si la tasa sube, podrías tener dificultades para afrontar los pagos mensuales más altos. La posibilidad de ajustes futuros de la tasa puede ser una preocupación para algunos compradores de vivienda.

¿Quién debe considerar una ARM?

Normalmente, quienes buscan estabilidad y certeza optan por hipotecas de tasa fija.

Sin embargo, una ARM podría tener más sentido para ciertos compradores de vivienda, especialmente si te mudas con frecuencia o estás buscando una vivienda inicial. Si no estás comprando la casa en la que planeas quedarte para siempre, adquirir una casa con una ARM y venderla antes de que termine el período de tasa fija puede traducirse en pagos hipotecarios iniciales más bajos.

Siempre existe el riesgo de que no puedas vender la casa antes de que se ajuste tu tasa. Si no logras venderla, podrías considerar refinanciar a una hipoteca de tasa fija o a una nueva tasa de interés ajustable. En ese caso, el momento en que refinancias es clave. A menos que asegures la tasa de tu refinanciamiento, la tasa de interés de tu hipoteca original podría subir antes de que entren en vigor los nuevos términos.

Cómo calificar para un préstamo ARM

Como cualquier hipoteca, los préstamos ARM tienen ciertos requisitos que debes cumplir, como demostrar tus ingresos mediante formularios W-2, recibos de pago y otra documentación. Tu prestamista usará esa información para ayudarte a determinar de cuánto puede ser tu hipoteca.

Requisitos para un préstamo hipotecario de tasa de interés ajustable

La mayoría de los préstamos ARM tienen requisitos similares a los de las hipotecas de tasa fija. Para un préstamo convencional, los prestatarios normalmente necesitan una puntuación de crédito de 620 o más y un pago inicial del 3%. Para un préstamo de FHA, podrías calificar con una puntuación de crédito de 580 y un pago inicial del 3.5%. Los préstamos del VA permiten calificar sin pago inicial y con una puntuación de crédito de 580.

Conclusión

Vas a tener que tomar muchas decisiones importantes al comprar una casa, incluyendo si te conviene una hipoteca de tasa fija o una de tasa de interés ajustable. Mantén siempre presentes tu situación económica, tus objetivos y tus planes a futuro mientras exploras los distintos tipos de hipotecas.

Si crees que una ARM es la solución económica adecuada para comprar tu casa, puedes comenzar hoy mismo el proceso para obtener la aprobación.