¿Qué es una hipoteca de tasa de interés ajustable?

Ser propietario de una casa marca el inicio de un nuevo capítulo en tu vida. Sin embargo, antes de que te puedas mudar a la casa de tus sueños, tendrás que decidir qué tipo de hipoteca funcionará mejor para tus objetivos financieros. Una de tus opciones es una hipoteca de tasa de interés ajustable. Pero ¿qué es una hipoteca de tasa de interés ajustable? Exploremos este tipo de préstamo para que puedas decidir si es adecuado para ti.

Una hipoteca con tasa de interés ajustable, también llamada ARM, es un préstamo hipotecario con una tasa de interés que se ajusta con el tiempo basándose en el mercado. Por lo general, las ARM comienzan con una tasa de interés más baja que las hipotecas de tasa fija, por lo que una ARM es una excelente opción si tu objetivo es obtener la tasa hipotecaria más baja posible para comenzar.

Sin embargo, esta tasa de interés no durará para siempre. Después del período inicial, el pago mensual puede fluctuar periódicamente, haciendo que sea difícil incluirlo en el presupuesto. 

Por suerte, tomarte el tiempo para entender cómo funcionan los préstamos ARM te puede ayudar a estar preparado en caso de que tu tasa suba.

Hipotecas con tasa de interés ajustable vs. con tasa fija

Como posible comprador de vivienda, puedes elegir entre una hipoteca de tasa fija y una hipoteca con tasa de interés ajustable. Entonces, ¿cuál es la diferencia entre estas dos?

Una hipoteca de tasa fija ofrece más certeza porque mantiene la misma tasa de interés durante la vida del préstamo. Eso significa que tu pago mensual de la hipoteca permanecerá constante durante el plazo del préstamo.

En cambio, es posible que una ARM cobre menos intereses durante el período de introducción, ofreciendo un pago mensual inicial más bajo. Pero después de ese período inicial, cambiar las tasas de interés afectará tus pagos. Si las tasas de interés bajan, las ARM pueden volverse menos caras. Sin embargo, las ARM también pueden volverse más caras si las tasas suben.

Las ARM son préstamos hipotecarios a largo plazo con dos períodos: Un período fijo y un período ajustable.

• Período fijo: Durante este período inicial de tasa fija (generalmente los primeros 5, 7 o 10 años del préstamo), tu tasa de interés no cambiará.
• Período de ajuste: Esto es cuando tu tasa de interés puede subir o bajar basado en cambios en la tasa de referencia (hablaremos más sobre las referencias pronto).

Supongamos que sacas una ARM a 30 años con un período fijo de 5 años. Eso significa que tendrías una tasa fija baja por los primeros 5 años del préstamo. Después de eso, tu tasa podría aumentar o disminuir durante los 25 años restantes del préstamo.

Préstamos ARM conformes vs. no conformes

Más allá del plazo del préstamo, te encontrarás con préstamos conformes y préstamos no conformes mientras exploras tus opciones de ARM.

Los préstamos conformes son hipotecas que cumplen directrices específicas que permiten venderlos a Fannie Mae y Freddie Mac. Los prestamistas pueden vender las hipotecas que emiten a estas entidades respaldadas por el gobierno para reempacarlas en el mercado hipotecario secundario si las hipotecas cumplen los criterios de financiamiento de Fannie y Freddie y los límites de dólares de la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA).

Si un préstamo no cumple estas directrices específicas, entra en la categoría de no conforme. Pero ten cuidado de las posibles desventajas antes de optar por un préstamo no conforme. 

Aunque existen buenos motivos por los que los prestatarios podrían necesitar una hipoteca no conforme, y la mayoría de los emisores de estos préstamos son de buena reputación, muchos no lo son. Si estás considerando una ARM no conforme, asegúrate de leer la letra pequeña sobre los ajustes de la tasa muy detenidamente para entender cómo funcionan.

Es importante mencionar que las ARM del VA y la FHA se consideran no conformes según las normas de Fannie Mae y Freddie Mac, pero estas tienen el respaldo total del gobierno de los Estados Unidos, lo que podría hacer que algunos compradores de vivienda se sientan más cómodos eligiendo uno de estos préstamos.

Tasas de ARM y tasas máximas

Las tasas hipotecarias son afectadas por una variedad de factores. Estos incluyen factores personales como tu puntuación de crédito y el impacto más amplio de las condiciones económicas. Inicialmente, es posible que tengas una “tasa inicial” que es mucho más baja que la tasa de interés que tendrás en algún punto en el futuro en la vida del préstamo.

La tasa de referencia mencionada en el contrato de la ARM es la base de la tasa de una ARM. Por ejemplo, el contrato puede mencionar al Tesoro de los EE. UU. o la tasa de financiamiento garantizado a un día (SOFR) como la tasa de referencia. Esencialmente, la tasa de referencia servirá como el punto de inicio para cualquier cálculo de ajuste.

Las tasas SOFR o del Tesoro de los EE. UU. están entre las tasas más bajas posibles para préstamos a corto plazo para sus prestatarios con más solvencia crediticia, generalmente gobiernos y corporaciones grandes. A partir de esa tasa de referencia, los precios de otros préstamos del consumidor se establecen con un margen o incremento sobre las tasas de interés más bajas posibles.

El margen que se aplica a tu ARM depende de tu puntuación de crédito y tu historial crediticio, y un margen estándar que reconoce hipotecas que son inherentemente más riesgosas que los tipos de préstamos indexados por las referencias. Los prestatarios con mayor solvencia crediticia pagarán cerca del margen estándar en las hipotecas, y los préstamos más arriesgados tendrán un incremento adicional a partir de ese punto.

La buena noticia es que es posible que se establezcan límites de tasas, indicando un ajuste máximo de la tasa de interés permitido durante cualquier período específico de la ARM. Con eso, tendrás fluctuaciones más manejables con cada cambio de tasa.

Cómo refinanciar una ARM

Es posible que una ARM sea la opción adecuada para algunas situaciones, ¿pero qué pasa si tus situaciones económicas cambian? Puedes pensar en refinanciar tu ARM en una hipoteca de tasa fija para asegurar más estabilidad de la que una ARM puede ofrecer.

Por suerte, el proceso es relativamente simple. Si refinancias, estás sacando un nuevo préstamo para pagar la hipoteca original. A partir de entonces, comenzarás a pagar la nueva hipoteca.

Como hay una nueva hipoteca implicada, tendrás que pasar por muchos de los mismos pasos que pasaste para solicitar el préstamo original. Por ejemplo, posiblemente tengas que presentar talones de pago, estados de cuenta bancarios y otras constancias de tus ingresos y deudas.

Explora las tasas de interés vigentes para ver si este es un buen momento para refinanciar una hipoteca de tasa fija. Si las tasas son más altas que tu ARM actual, tal vez no sea la mejor oportunidad hacer el cambio.  

Si estás interesado en una ARM, tienes varias opciones disponibles para elegir. Veamos más de cerca estas opciones.

ARM 5/1 y 5/6

Los préstamos ARM 5/1 y 5/6 ofrecen una tasa de interés fija por los primeros 5 años del plazo del préstamo. El segundo número se refiere a qué tan seguido se ajusta la tasa después de los primeros 5 años. Para una ARM 5/1, la tasa se ajusta una vez al año. Con una ARM 5/6, la tasa se ajusta cada 6 meses.

Es posible que también haya una tasa máxima asociada al préstamo.

Pero ¿qué es una tasa máxima? En la industria de bienes raíces, posiblemente veas el término 5/1 (2/2/5) usado para referirse a una ARM 5/1. El segundo conjunto de números –2/2/5– es información de las tasas máximas. Estos incluyen:

Límite de ajuste inicial: El primer “2” es el tope, o límite, de cuánto el primer ajuste puede ajustar tu tasa de interés. En otras palabras, en el primer ajuste, después del período de introducción de 5 años, tu ARM puede ajustar tu tasa de interés en un 2% el año 6.

Límite de ajuste posterior: El segundo “2” es el límite de cuánto puede aumentar tu tasa de interés en los siguientes ajustes de tasa. En general, 2% es el límite para los siguientes ajustes estándar. Entonces, en el año 7, tu tasa de interés puede volver a subir hasta en un 2%.

Límite de ajuste de por vida: Este es el límite que te dice cuánto puede aumentar tu tasa de interés durante la vida del préstamo. En nuestro ejemplo, en el año 8 y posteriores, la tasa de interés solo puede subir un 1% en total: 5% (límite total de por vida) - 2% (ajuste del año 1) - 2% (ajuste del año 2) = 1%

La mayoría de ARM ofrece un límite de ajuste de por vida del 5%, pero hay límites de por vida más altos que a la larga podrían costarte mucho más. Si estás considerando una ARM, asegúrate de entender completamente los formatos de las cotizaciones de los límites de tasa y cuánto podrían aumentar tus pagos mensuales si las tasas de interés suben.

ARM 7/1 y 7/6

Las ARM 7/1 y 7/6 ofrecen una tasa fija por 7 años. Con un plazo de 30 años, eso daría lugar a pagos fluctuantes basados en tasas de interés cambiantes durante 23 años después de que venza el período inicial de tasa fija.

Recuerda, la tasa de interés podría subir o bajar, dando lugar a un pago de la hipoteca más alto o más bajo para cubrir en tu presupuesto.

ARM 10/1 y 10/6

Las ARM 10/1 y 10/6 tienen una tasa fija por los primeros 10 años del préstamo. Más adelante, la tasa de interés cambiará basado en las condiciones del mercado. Si obtienes un plazo a 30 años, eso generalmente conducirá a 20 años de pagos cambiantes.

Las hipotecas con tasa de interés ajustable pueden ser la movida adecuada para los prestatarios que esperan disfrutar de la tasa de interés más baja posible. Muchos prestamistas están dispuestos a ofrecer tasas relativamente bajas durante el período inicial. Y tú puedes aprovechar esos ahorros.

Aunque es temporal, tu presupuesto disfrutará de los pagos mensuales iniciales bajos. De esta manera, quizás puedas pagar más del saldo del principal cada mes.

Esta flexibilidad adicional en el presupuesto puede ser la opción correcta para quienes planean mudarse a una nueva área poco después de comprar una casa. Por ejemplo, si tu idea es vender la casa antes de que comiencen los ajustes de la tasa de interés, cualquier ajuste no será un problema para tu presupuesto, suponiendo que la venta de la casa salga según lo planeado y ya no tengas que pagar la hipoteca.

Si eres un comprador que está en busca de una casa inicial, también puedes disfrutar estos beneficios porque estás planeando hacer una mejora a una casa más grande cuando puedas. Si ese plan te permite vender la casa original antes de que la tasa de interés comience a fluctuar, el riesgo de una ARM es relativamente mínimo.

La flexibilidad que puedes darle a tu presupuesto con los pagos mensuales iniciales más bajos que ofrece una ARM te da la oportunidad de construir tus ahorros y trabajar hacia otros objetivos financieros. Aunque existe la posibilidad inminente de un aumento en las tasas de interés después del período inicial, puedes acumular ahorros en el camino para proteger tus finanzas contra esta posibilidad.

Si te vas a mudar a un lugar donde no creas que estarás más de 5 años y estás buscando la tasa de interés más baja para una hipoteca, una ARM podría ser la mejor opción de hipoteca para ti. 

Al igual que con cualquier tipo de hipoteca, una ARM tiene algunas posibles desventajas. El mayor riesgo de obtener una hipoteca con tasa de interés ajustable es la posibilidad de que tu tasa de interés muy probablemente suba. Si esto sucede, los pagos mensuales de la hipoteca también subirán. 

También puede ser difícil proyectar tu situación financiera si las tasas de interés y los pagos mensuales fluctúan. Es posible que, si las tasas aumentan, tengas problemas para hacer los pagos mensuales más altos. Esta inestabilidad puede desanimar a los compradores de vivienda a optar por una ARM. 

Al igual que con todas las hipotecas, los préstamos ARM tienen varios requisitos. Debes estar preparado para comprobar tus ingresos con formularios W-2, talones de pago y otros documentos. Tu nivel de ingresos le ayudará al prestamista a determinar qué tan grande es el pago de la hipoteca para el que calificas.

Además, necesitarás una puntuación de crédito relativamente buena para calificar. Por ejemplo, para la mayoría de los préstamos se necesita un puntaje FICO^® de 620.

Las personas que prefieren la certeza suelen optar por hipotecas de tasa fija.

Sin embargo, para algunos compradores de vivienda, especialmente aquellos que se mudan con frecuencia o que buscan una casa inicial, las ARM pueden tener más sentido. Si no estás comprando tu casa definitiva, comprar una casa con una ARM y venderla antes de que termine el período de tasa fija puede significar que el pago de la hipoteca será más bajo.

Por supuesto, siempre existe el riesgo de que no puedas vender la casa antes del ajuste de la tasa. Si no puedes venderla, quizás quieras considerar refinanciar a una hipoteca de tasa fija o a una nueva hipoteca con tasa de interés ajustable. Sin embargo, las tasas de interés todavía podrían subir antes de que entren en efecto los términos del refinanciamiento, a menos que estén bloqueadas.

Veamos algunas de las preguntas frecuentes sobre las tasas de interés ajustable, tasa ajustable. 

¿Puedo convertir mi ARM en una hipoteca de tasa fija?

Supongamos que te encanta la que pensabas que sería tu casa inicial y decidiste que quieres quedarte ahí indefinidamente. Si tienes una ARM convertible, esta contiene una cláusula que te da esta opción. Sin embargo, si estás considerando una ARM ahora, debes tener en cuenta que te costará más inicialmente, lo cual puede anular el propósito de elegir la ARM.

Dicho esto, incluso si tu préstamo no contiene una cláusula de conversión específica, puedes refinanciar a un préstamo de tasa fija si calificas.

Mi prestamista habla sobre puntos base. ¿Qué son y cómo están relacionados con las ARM?

En bienes raíces, el margen del préstamo suele discutirse en términos de puntos base, que son el porcentaje de margen multiplicado por 100. Por ejemplo, un profesional de bienes raíces probablemente se referiría a un margen del 3% como 300 puntos base por encima de la referencia.

¿Hay límites para cuánto pueden subir las tasas de interés de una ARM?

Las ARM conformes tienen límites de por vida para las tasas que les dan algo de previsibilidad a los prestatarios. Estos límites operan con respecto a qué tan seguido cambia la tasa de interés, cuánto puede aumentar de un período a otro y el aumento total de interés durante la vida del préstamo.

Elegir una hipoteca con tasa de interés ajustable es solo una de las cosas a considerar cuando compras una casa. Pero es una importante. Mientras exploras diferentes tipos de hipotecas, piensa en cuál tiene más sentido para tu situación individual.

Si crees que una ARM es lo adecuado para ti y estás listo para avanzar en el proceso de comprar una casa, pide la aprobación inicial hoy. Estamos aquí para responder cualquier pregunta que tengas y para ayudarte a asegurar el préstamo adecuado para la casa de tus sueños.