¿Qué es una hipoteca con tasa de interés ajustable (ARM)?

El tipo de tasa de interés de tu hipoteca afecta cuánto pagas cada mes. A la hora de pedir un préstamo para comprar una casa, puedes elegir entre una hipoteca con tasa de interés ajustable o una con tasa fija. Una hipoteca con tasa de interés ajustable (ARM), también llamada hipoteca de tasa de interés variable o ARM híbrido, es un préstamo hipotecario con una tasa de interés que se ajusta periódicamente según el mercado.

Los ARM suelen tener una tasa de interés inicial más baja que las hipotecas de tasa fija, por lo que representan una opción de ahorro de dinero si quieres comenzar con la tasa hipotecaria más baja posible. Sin embargo, esta tasa de interés inicial no durará para siempre. Cuando termina, tu pago mensual se ajusta periódicamente, lo que tiene como consecuencia pagos mensuales impredecibles que son más difíciles de incorporar en tu presupuesto. Tomarte el tiempo para entender cómo funcionan los ARM desde el principio puede ayudarte a estar preparado si la tasa comienza a subir.

¿Cómo funciona una hipoteca con tasa de interés ajustable?

Los ARM son préstamos hipotecarios de largo plazo con dos períodos: un período de tasa fija y un período de tasa ajustable.

• Período de tasa fija: durante el período de tasa fija, la tasa de interés no cambia, y suele durar 3, 5, 7 o 10 años.
• Período de ajuste: una vez termina el período de tasa fija, tu tasa de interés puede subir o bajar dependiendo de los cambios del mercado. Con muchos ARM, la tasa de interés se ajusta cada 6 o 12 meses.

Por ejemplo, si obtienes un ARM con un período de tasa fija a 5 años, la tasa de interés será fija por los primeros 5 años del préstamo. Después de eso, tu tasa se ajustará hacia arriba o abajo durante los 25 años restantes del préstamo, si elegiste un plazo de 30 años.

Tipos de ARM

Los ARM suelen anunciarse como una cifra con dos números. El primer número te dice el tiempo durante el que se mantendrá la tasa de interés inicial, y el segundo número te dice la frecuencia con la que cambiará después.

• ARM 5/1: tasa de interés fija durante los primeros 5 años y después la tasa se ajustará una vez al año.
• ARM 5/6: tasa de interés fija durante los primeros 5 años y después la tasa se ajustará cada 6 meses.
• ARM 7/1: tasa de interés fija durante los primeros 7 años y después la tasa se ajustará una vez al año.
• ARM 7/6: tasa de interés fija durante los primeros 7 años y después la tasa se ajustará cada 6 meses.
• ARM 10/1: tasa de interés fija durante los primeros 10 años y después la tasa se ajustará una vez al año.
• ARM 10/6: tasa de interés fija durante los primeros 10 años y después la tasa se ajustará cada 6 meses.

Recuerda, las tasas de interés suben y bajan y no hay forma de saber dónde estarán cuando termine tu período fijo. Si obtienes una hipoteca con una tasa de interés ajustable, debes prepararte para cubrir un pago hipotecario más alto en tu presupuesto.

¿Cómo se determinan las tasas de los ARM?

La tasa de interés que te ofrecen en una hipoteca depende de una variedad de factores personales, incluyendo:

• Puntuación de crédito
• Precio de la casa
• Cantidad del préstamo
• Down payment
• Términos del préstamo
• Tipo de tasa de interés
• Ubicación de la vivienda
• Tipo de préstamo

Tu tasa de interés también se verá afectada por las condiciones del mercado. Con un ARM, los prestamistas utilizan otros dos valores para determinar cómo se ajustará tu tasa de interés después de que finalice el período de tasa fija: el índice y el margen. El índice es una tasa de interés que cambia según el mercado, mientras que el margen es un número que tu prestamista establece cuando obtienes el préstamo.

Tasa de interés índice + margen = tu tasa de interés hipotecaria

Índice

El índice en un ARM es una tasa de interés que se mueve con el mercado. Los cambios en el índice modifican tu tasa de interés y tu pago mensual. Si las tasas de interés suben, también suben tus pagos. Si las tasas de interés bajan, tus pagos pueden disminuir, pero no siempre es así. El índice de tu ARM estará ligado a una medida más amplia de tasas como el Tesoro de los EE. UU. o la tasa de financiamiento garantizado a un día. Ambos suelen ser índices bajos y relativamente estables.

Márgenes

El margen es un porcentaje fijo que el prestamista añade a tu índice actual para determinar la tasa de interés de tu ARM. Diversos factores influyen en el margen, incluyendo tu puntuación de crédito e historial crediticio. Con buen crédito, probablemente califiques para un margen más bajo. Los préstamos de más riesgo pueden tener un margen más alto para compensar la posibilidad de incumplimiento del prestatario. El prestamista fijará el margen en el acuerdo del préstamo y no cambiará después.

Tasas de interés máximas

Afortunadamente para los prestatarios, los ARM suelen incluir una protección importante: la tasa de interés máxima. La tasa de interés máxima limita la cantidad máxima que puede aumentar tu tasa de interés durante cada período de ajuste y en total, según tu tasa inicial. Esto te protege de incrementos bruscos y hace que los ajustes sean más manejables.

En el sector de bienes raíces, podrías encontrarte con una serie de tres números que el prestamista hipotecario determina, como 2/2/5. Esta serie de números representa los límites de tu tasa, cada uno aplicable a una fase diferente del préstamo ARM. Los tres límites separados son:

• Límite de ajuste inicial: el primer “2” es el límite de aumento de la tasa de interés durante el primer período de ajuste. Es decir, la nueva tasa no puede subir más del 2% después de que finalice el período de tasa fija introductorio.
• Límite de ajuste posterior: el segundo “2” es el límite de aumento para los ajustes futuros. Por lo general, el 2% es el límite estándar en estos casos.
• Límite de ajuste de por vida: el “5” especifica cuánto puede aumentar la tasa de interés en total durante la vida del préstamo. En otras palabras, la tasa de interés del ARM nunca puede exceder tu tasa inicial más el 5%.

La mayoría de ARM tienen un límite de ajuste de por vida del 5%. Sin embargo, algunos prestamistas pueden establecer límites más altos, lo que tendría como consecuencia un préstamo mucho más costoso. Si estás considerando un ARM, asegúrate de entender los límites de tasa de tu prestamista y de estar preparado para cubrir pagos mensuales más altos si las tasas de interés suben considerablemente.

ARM conformes vs. ARM no conformes

Además del plazo del préstamo ARM, también deberás decidir entre préstamos conformes y no conformes cuando explores tus opciones. Los préstamos conformes tienen límites y requisitos de elegibilidad que establece el gobierno. Los préstamos no conformes son menos estandarizados, y los requisitos de elegibilidad variarán.

ARM conforme

Los préstamos conformes son hipotecas que cumplen ciertos criterios que permiten a los prestamistas venderlos en el mercado hipotecario secundario.  Los prestamistas venden sus préstamos conformes (hipotecas que cumplen las directrices de Fannie Mae, Freddie Mac y la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda) a Fannie y Freddie para que revenderlos a los inversionistas.

Por ejemplo, Fannie Mae pide una puntuación de crédito mínima de 620 y una relación deuda-ingresos máxima del 50% para obtener un préstamo conforme. También necesitarás un down payment mínimo del 3%.

Préstamos ARM no conformes

Los préstamos que no cumplen estas directrices específicas son no conformes. Hay muchas razones por las que algunos prestatarios eligen un préstamo no conforme. Por ejemplo, un prestatario puede necesitar un préstamo jumbo para comprar una vivienda en un área de alto costo cuyo precio excede los límites de préstamo de la FHFA.

Sin embargo, algunos préstamos no conformes están dirigidos a prestatarios con puntuaciones de crédito más bajas que no cumplen los requisitos de los préstamos conformes. Ten cuidado porque algunos de estos préstamos no conformes tienen tasas de interés más altas e implican más riesgo. Por ejemplo, con algunos préstamos no conformes, el saldo del préstamo puede aumentar con el tiempo. Si estás considerando un ARM no conforme, no firmes en la línea punteada sin antes leer detenidamente la letra pequeña sobre los ajustes de tasa y los límites máximos aplicables.

ARM convencionales no conformes y respaldadas por el gobierno

Un préstamo convencional es una hipoteca que no está respaldada por una agencia gubernamental, como el Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA), la Administración Federal de Vivienda (FHA) o el Departamento de Agricultura de Estados Unidos (USDA). Los préstamos convencionales se consideran menos riesgosos para los prestamistas porque pueden ser comprados por Fannie Mae y Freddie Mac; como resultado, puedes obtener una tasa de interés competitiva con un ARM convencional.

Si usas un préstamo respaldado por el gobierno, como un ARM de la FHA o un ARM del VA, tu hipoteca se considerará no conforme según las reglas de Fannie Mae y Freddie Mac. Sin embargo, algunos compradores de vivienda pueden beneficiarse más de una hipoteca asegurada por el gobierno ya que estos préstamos tienen criterios de elegibilidad y beneficios diferentes. Por ejemplo, los préstamos respaldados por el gobierno pueden estar disponibles para los prestatarios con puntuaciones de crédito más bajas o incluso sin down payment.

Cómo refinanciar un ARM

Es posible que un ARM sea la opción adecuada para algunas situaciones, pero ¿qué pasa si tu situación económica cambia? Puedes refinanciar tu ARM a una hipoteca de tasa fija para obtener mayor estabilidad que la que ofrece un ARM. Si refinancias antes de que finalice el período de tasa fija, puedes evitar un aumento de la cuota mensual.

Por suerte, el proceso es relativamente simple. Al refinanciar, obtienes un nuevo préstamo para pagar la hipoteca original. Una vez que la hipoteca original está pagada, comienzas a pagar la nueva hipoteca.

Como se trata de una nueva hipoteca, seguirás muchos de los mismos pasos de tu solicitud para el préstamo original. Por ejemplo, es probable que el prestamista pida un comprobante de ingresos, como recibos de pago y estados de cuenta bancarios, además de necesitar información sobre tus deudas. Esto también significa que tendrás que volver a pagar costos de cierre. Puede que te tome algo de tiempo recuperar estos costos iniciales antes de empezar a ahorrar dinero.

Explora las tasas de interés vigentes para ver si este es un buen momento para refinanciar una hipoteca de tasa fija. Si las tasas son más altas que las de tu ARM actual, puede que no sea el momento adecuado para hacer el cambio.

Ventajas de un ARM

Las hipotecas con tasa de interés ajustable pueden ser la opción adecuada para los prestatarios que quieren aprovechar las tasas relativamente bajas que muchos prestamistas ofrecen durante el período inicial.

• Más dinero en el presupuesto: la tasa introductoria más baja de un préstamo ARM puede hacer que ser propietario de vivienda sea más asequible durante el período de tasa fija. Esto puede ser especialmente útil para los prestatarios que esperan que sus ingresos aumenten en los próximos años.
• Ahorrar e invertir: el dinero que ahorras con los pagos iniciales bajos de un ARM puede ayudarte a construir un fondo de ahorro y trabajar hacia otros objetivos económicos. También puedes usar esos ahorros para proteger tu economía en caso de que tu tasa de interés aumente después del período inicial.
• Pagar el principal más rápido: aprovecha que los pagos mensuales son más bajos en el período inicial y destina el dinero ahorrado al pago del saldo principal del préstamo cada mes para pagar tu hipoteca más rápido.
• Comprar una vivienda inicial: muchos compradores adquieren una vivienda inicial para beneficiarse de los pagos hipotecarios mensuales más bajos que ofrecen los ARM, mientras planean mudarse a una casa más grande. Los riesgos de un ARM son relativamente mínimos si puedes vender la casa inicial antes de que comiencen los ajustes en la tasa de interés.
• Las tasas podrían bajar: si sacaste tu ARM en un momento en el que las tasas de interés son relativamente altas y luego bajan antes de que termine el período introductorio, es posible que tu pago mensual no aumente e incluso podría disminuir.

Un ARM puede ser la mejor opción hipotecaria si te vas a mudar a un lugar donde no planeas quedarte más de 5 años y buscas la tasa de interés más baja posible.

Desventajas de un ARM

Es importante saber que las hipotecas ARM también pueden tener desventajas.

• Las tasas pueden subir: el mayor riesgo de un ARM es la posibilidad de que tu tasa de interés suba. Si eso ocurre, también aumentarán tus pagos mensuales.
• Pagos menos predecibles: puede ser difícil planificar tu presupuesto de largo plazo cuando la tasa de interés y los pagos mensuales varían. Si la tasa sube, podrías tener dificultades para hacer los pagos mensuales más altos. La posibilidad de ajustes futuros de la tasa puede ser una preocupación para algunos compradores de vivienda.
• Tu hipoteca podría costar más en general: si las tasas suben, es posible que acabes pagando más por una hipoteca ARM que si hubieras obtenido inicialmente una hipoteca de tasa fija.

Cómo calificar para un ARM

Los requisitos exactos para un préstamo ARM variarán en función del prestamista, pero estos son algunos criterios de elegibilidad generales que puedes esperar:

• Down payment mínimo del 5%.
• Puntuación de crédito mínima de 500 a 620 dependiendo del tipo de préstamo.
• Relación deuda-ingresos de no más del 50%.
• Costos de cierre entre el 3% y 6% del precio de compra.

Conclusión: Los ARM pueden funcionar para algunos compradores de vivienda

Si vas a sacar una hipoteca para comprar una casa, debes decidir si prefieres una tasa de interés fija o una ajustable. En muchos casos, la respuesta adecuada para ti tendrá que ver con tu propia situación económica y las condiciones actuales del mercado. Una hipoteca con tasa de interés ajustable tiene una tasa de interés más baja al principio, pero tendrás que estar preparado para hacer pagos potencialmente más altos una vez que finalice el período de tasa fija.

Si crees que una hipoteca con tasa de interés ajustable es la opción adecuada para ti, puedes comenzar el proceso de aprobación para un préstamo ARM hoy mismo.