¿Qué son los préstamos conformes y qué significan para los prestatarios?

Los préstamos conformes son el tipo más frecuente en el mercado actual y los de mayor beneficio para los prestamistas y los compradores. Si estás en el mercado para comprar una casa, vale la pena saber cómo puedes calificar para un préstamo conforme y ahorrar en máximo en el financiamiento de tu hipoteca.

Los préstamos conformes son hipotecas que cumplen las directrices de Fannie Mae y Freddie Mac. Los prestamistas conformes evalúan y financian los préstamos y después se los venden a inversionistas como Fannie Mae y Freddie Mac. Una vez convertidos en valores, los préstamos se venden a los inversionistas en los mercados abiertos. Debido a su liquidez y las reglamentaciones gubernamentales, los préstamos conformes suelen tener tasas de interés más bajas que los préstamos no conformes.

Cuando los compradores ven sus opciones de hipoteca, se encuentran con muchos tipos de hipotecas diferentes, incluyendo préstamos de la FHA, el VA y el USDA y convencionales/conformes. Para los compradores, muchas veces es difícil ver la diferencia entre los préstamos cuando hacen la solicitud o incluso durante la evaluación de riesgo. Aun así, los préstamos respaldados por el gobierno (FHA, USDA, VA) y los préstamos conformes tienen requisitos de evaluación de riesgo mucho menos costosos que algunos tipos de préstamos no conformes, como los préstamos jumbo.

Los préstamos conformes tienen directrices levemente más estrictas, pero pagarás el seguro hipotecario (si se aplica) por un período más corto y te ahorrarás dinero durante la vida del préstamo.

Seguramente te estás preguntando cuál es el papel de Fannie Mae y Freddie Mac en todo esto. Si el prestamista evalúa y financia el préstamo, ¿qué hacen Fannie Mae y Freddie Mac, y tratas tú con ellos?

Ambos Fannie Mae y Freddie Mac proporcionan estabilidad de largo plazo y liquidez en los mercados hipotecario e inmobiliario de los Estados Unidos. Ambas entidades tienen directrices y misiones similares, pero trabajan con mercados diferentes. Fannie Mae compra hipotecas de bancos comerciales (grandes) y Freddie Mac trabaja con bancos más pequeños (privados) y cooperativas de crédito.

Ambas entidades trabajan tras bambalinas. No tendrás ningún contacto con ellos, ni sabrás cuando les vendan tu préstamo hasta que recibas una carta de tu inversionista. Sin embargo, por practicidad, nada debe cambiar porque la administración de tu préstamo no se ve afectada incluso después de la venta. El pago se lo haces a la misma entidad.

La vida secreta del más allá de las hipotecas conformes

La mayoría de los compradores no piensa en lo que sucede después del cierre. Saben que tienen que hacer pagos, pero no saben qué pasa con su hipoteca. A decir verdad, la vida del más allá es una hipoteca apenas comienza en el cierre.

Fannie o Freddie compran tu hipoteca

Después de cerrar tu hipoteca, la compañía de títulos de propiedad le envía los documentos por servicio de entrega inmediata al departamento poscierre del prestamista. Ahí, los profesionales revisan para asegurarse de que hayas firmado correctamente todos los documentos y hayas dado toda la información pedida.

Si hay algún problema el prestamista se comunicará contigo para corregir los errores. Una vez listos, el préstamo se envía a Fannie Mae o Freddie Mac para que lo compren. El inversionista hace su revisión de los documentos del préstamo, pide aclaración de cualquier cosa que necesite y luego sube el préstamo a su sistema y le paga al prestamista por el préstamo.

Este proceso es esencial para los prestamistas porque les da más liquidez. Si Fannie Mae y Freddie Mac no compraran los préstamos, los prestamistas no tendrían suficiente capital para seguir escribiendo préstamos.

Tu hipoteca se une a otras hipotecas como la tuya

Fannie Mae (o Freddie Mac) juntan los préstamos como en tuyo y los convierten en valores para venderlos a los inversionistas. Los títulos respaldados por hipotecas pueden guardar hasta 1,000 préstamos, dándoles ingresos continuos a los inversionistas. Este flujo continuo de títulos respaldados por hipotecas crea un mercado hipotecario secundario y mantiene alta la demanda de hipotecas nuevas.

Los inversionistas compran títulos que convierten tus pagos en sus ingresos de jubilación

Tu pago de hipoteca es los ingresos de un inversionista. Muchos usan esto para ingresos de inversión o para otros objetivos financieros grandes. Los inversionistas compran títulos valores respaldados por hipotecas y ganan intereses de los pagos que tú haces.

Para comprender las reglas actuales de los préstamos conformes, debemos ver hacia atrás.

Hipotecas de alto riesgo y la Gran Recesión de 2008

La Gran Recesión de 2008 fue una época difícil para todos, especialmente para los prestamistas hipotecarios. El gran número de incumplimientos del pago de las hipotecas y ejecuciones hipotecarias jugó un papel en la recesión. Aunque no fue completamente responsable, el giro de los acontecimientos de tantos incumplimientos hizo que el mercado se desplomará y la Recesión comenzara. 

Se forma la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB)

En respuesta a la recesión de 2008, el Congreso aprobó, y el entonces presidente Obama firmó, la Reforma Dodd-Frank de Wall Street y la Ley de Protección al Consumidor. La CFPB creó reglas que protegían a los consumidores y ayudaban a evitar incumplimientos futuros. Las reglas incluían las Revelaciones Integradas de TILA-RESPA (TRID), que se aseguran de que todos los prestatarios entiendan los costos de su hipoteca y que el prestamista verifique que se aseguró de que el prestatario pudiera pagar el préstamo.

Nuevas reglas limitan los tipos de hipotecas que las empresas compran

La Recesión también ayudó a la FHFA, la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda, a exigir que Fannie Mae y Freddie Mac les pidan a sus prestamistas que cumplan todas las protecciones al consumidor de la CFFB. Esta es una adición a cualquier regla de Fannie Mae o Freddie Mac.

Los prestamistas privados siguen libres de crear sus propias reglas y originar préstamos no conformes, pero Fannie Mae y Freddie Mac no los pueden comprar.

Fannie Mae y Freddie Mac tienen límites para los préstamos conformes. Esto significa que no puedes pedir prestado más que el límite para ese año a menos que estés comprando en un área más cara con límites más altos. Cualquier prestatario que necesite más que los límites de los préstamos conformes necesitará un préstamo no conforme, como un préstamo jumbo.

Por lo general, los compradores de vivienda tienen dos opciones de financiamiento: préstamos conformes y préstamos no conformes. Los préstamos conformes están respaldados por Fannie Mae y Freddie Mac y los préstamos no conformes no, pero también hay otras diferencias significativas.

Para los prestamistas

Para que Fannie Mae y Freddie Mac inviertan en sus préstamos, los prestamistas deben cumplir todas las reglamentaciones de protección al consumidor. Hacerlo garantiza que Fannie Mae o Freddie Mac compren los préstamos, dándole más liquidez al prestamista.

Los prestamistas también disfrutan seguir las reglamentaciones porque vuelve el préstamo menos riesgoso, y menos riesgo significa que los prestamistas pueden cobrarles menos cargos o tasas de interés a los compradores.

Para compradores de viviendas

Los compradores de vivienda también se benefician de las reglamentaciones. Las revelaciones ampliadas les dan más información, y pueden disfrutar de cargos y tasas de interés más bajos. Los consumidores también saben que el préstamo es seguro para ellos y que tienen que demostrar la capacidad de reembolso del préstamo. Con la participación de Fannie Mae en el mercado hipotecario, los prestamistas pueden escribir préstamos con plazos más largos, volviendo los préstamos más asequibles para los compradores.

No todos los compradores califican para los préstamos conformes. Necesitarás un préstamo no conforme de un prestamista privado en las siguientes situaciones:

• Necesitas un préstamo más grande que el límite del préstamo conforme.
• Tu crédito no cumple los requisitos.
• Tienes otras circunstancias extenuantes que Fannie Mae o Freddie Mac no permiten.

Muchos consumidores se benefician de las hipotecas conformes debido a las tasas y cargos más bajos y la estabilidad del préstamo. Si estás pensando en comprar una casa, lee nuestra guía “Cómo comprar una casa” para asegurarte de saber todo lo que necesitas saber del proceso.