¿Qué son los préstamos conformes y qué significan para los prestatarios?

Los préstamos conformes son el tipo más frecuente de hipoteca en los Estados Unidos. Las hipotecas conformes las expiden prestamistas privados y cumplen los requisitos federales que permiten a los prestamistas vender esos préstamos a Fannie Mae y Freddie Mac. Esto le da al prestamista más liquidez para seguir otorgando préstamos. Para ti, como prestatario, los préstamos conformes pueden ser más difíciles de calificar que los préstamos que respalda el gobierno, pero normalmente resultan menos costosos.

Veamos más de cerca qué es préstamo conforme y cómo funciona, para ayudarte a determinar si este es el tipo de hipoteca adecuado para ti.

¿Qué es un préstamo conforme?

Los préstamos conformes son hipotecas privadas que cumplen las normas que establece Fannie Mae, Freddie Mac y su regulador, la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA). Las reglas establecen una cantidad de préstamo máxima, un pago inicial mínimo, una puntuación de crédito mínimo y una relación deuda-ingreso máxima.

Los prestamistas pueden vender los préstamos que cumplen estas normas a Fannie Mae y Freddie Mac, que son empresas patrocinadas por el gobierno que respaldan el mercado hipotecario.

Los préstamos conformes representan menos riesgo para los prestamistas porque saben que podrán venderlos a Fannie Mae o Freddie Mac.

Guías para Fannie Mae

Fannie Mae y Freddie Mac establecen sus propios requisitos. Para que un préstamo se considere conforme a las guías de Fannie Mae, debe cumplir los siguientes criterios.

Guías para Freddie Mac

Las guías de Freddie Mac para préstamos conformes son similares a las de Fannie Mae, pero presentan ligeras diferencias.

¿Qué son los límites de los préstamos conformes?

Fannie Mae y Freddie Mac tienen límites de préstamos conformes que establecen la cantidad máxima que puedes pedir prestado con este tipo de préstamo para propiedades de una a cuatro unidades.

Cada año, la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA) fija un límite para la mayoría de las áreas y un límite más alto para las zonas de alto costo, así como para Alaska, Hawái, Guam y las Islas Vírgenes de EE. UU.

Cualquier prestatario que necesite una cantidad de préstamo que exceda los límites de los préstamos conformes deberá recurrir a un préstamo no conforme, como un préstamo jumbo.

Una breve historia de los préstamos conformes

• Para entender por qué las reglas de los préstamos conformes están estructuradas de esta manera, ayuda mirar hacia atrás. Aquí tienes un breve repaso de la historia de los préstamos conformes:
• Se funda Fannie Mae. El Congreso creó Fannie Mae en 1938 como parte del New Deal para proporcionar fondos federales a los bancos y así fomentar más préstamos hipotecarios.
• Se funda Freddie Mac. En 1970, el gobierno fundó Freddie Mac como competidor de Fannie Mae, que ya estaba autorizada a comprar préstamos convencionales de prestamistas privados.
• La recesión de 2008. La recesión de 2008 la provocó en parte una ola de incumplimientos hipotecarios y ejecuciones. Fannie y Freddie tuvieron la intervención del gobierno federal.
• Se crea la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor. La Ley Dodd-Frank de Reforma de Wall Street y Protección al Consumidor se aprueba en el Congreso y la promulga el entonces presidente Obama en 2010. La CFPB creó reglas para proteger a los consumidores y prevenir futuros incumplimientos. Entre ellas se incluyeron las TILA-RESPA Integrated Disclosures, que garantizan que todos los prestatarios comprendan los costos de su hipoteca y que los prestamistas verifiquen la capacidad de pago del prestatario.
• La Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda impone nuevas reglas. La FHFA se creó para estabilizar el mercado de la vivienda. Fannie Mae y Freddie Mac exigen que los prestamistas cumplan todas las protecciones al consumidor de la CFPB. Exigir que los préstamos conformes cumplan guías específicas reduce el riesgo de incumplimiento y ayuda a proteger a los prestatarios, prestamistas, el mercado de la vivienda y la economía.

¿Cómo funcionan los préstamos conformes?

Los préstamos conformes se originan con prestamistas privados, quienes se aseguran durante la evaluación de riesgo de que el préstamo cumpla todas las condiciones necesarias.

Una vez que el préstamo se cierra, el prestamista puede venderlo a Fannie Mae o Freddie Mac, que agrupan los préstamos conformes en valores respaldados por hipotecas que luego se venden en el mercado secundario. Fannie Mae compra hipotecas de bancos comerciales grandes, mientras que Freddie Mac trabaja con bancos pequeños y cooperativas de crédito.

Tanto Fannie como Freddie operan tras bambalinas. No tendrás contacto con ellos ni sabrás cuándo tu préstamo se vendió hasta que recibas la carta del inversionista. Nada debería cambiar para ti, ya que la administración de tu préstamo no se ve afectada incluso después de la venta. El pago se lo haces a la misma entidad.

Dado que los préstamos conformes no cuentan con respaldo gubernamental, pueden ser más difíciles de obtener. Sin embargo, representan menos riesgo para el prestamista, lo que significa que suelen tener tasas de interés más bajas y, en general, resultan más baratos que otros otros tipos de préstamos.

El proceso de un préstamo conforme

La mayoría de los compradores probablemente no piensa en lo que hacen los prestamistas con su hipoteca después del cierre. Aquí tienes un resumen de lo que ocurre con los préstamos conformes después del cierre.

• Cierras tu hipoteca. En el día del cierre, firmas todos los documentos necesarios para oficializar tu hipoteca, y el título de la vivienda se transfiere a tu nombre.
• La compañía de títulos de propiedad envía documentos al departamento encargados de las operaciones posteriores al cierre del prestamista. La compañía de títulos de propiedad envía por mensajería nocturna los documentos para verificación y revisión en cuanto a integridad y exactitud.
• El prestamista se comunica contigo si se necesitan correcciones. Si surge algún problema, el prestamista se comunicará contigo para resolver los errores.
• Fannie Mae o Freddie Mac compran el préstamo. Este proceso es esencial para los prestamistas porque les da liquidez. Sin esta venta, no tendrían suficiente capital para seguir otorgando préstamos.

Fannie Mae o Freddie Mac agrupan préstamos como el tuyo y los convierten en valores para vender a inversionistas. Los títulos respaldados por hipotecas pueden guardar hasta 1,000 préstamos, dándoles ingresos continuos a los inversionistas.

• Un inversionista compra el valor que incluye tu préstamo. Este flujo constante de títulos respaldados por hipotecas crea un mercado hipotecario secundario, que a su vez mantiene la demanda de nuevas hipotecas.
• Los inversionistas ganan ingresos de tus pagos hipotecarios. Otro motivo por el que los inversionistas compran estos valores es porque reciben intereses sobre esos pagos.

Préstamos conformes versus préstamos no conformes: ¿qué es lo más adecuado para ti?

Un préstamo no conforme puede ser una opción para prestatarios que no califican para un préstamo conforme, pero estos préstamos no cuentan con las mismas protecciones. Además, los préstamos no conformes suelen ser más costosos. Veamos las ventajas y desventajas de los préstamos conformes y no conformes.

Ventajas de los préstamos conformes

• Los préstamos conformes pueden ofrecer beneficios considerables si cumples los requisitos de elegibilidad. Algunas de las ventajas de los préstamos conformes son:
• Como los préstamos conformes pueden venderse a Fannie Mae o Freddie Mac, representan menos riesgo para el prestamista, lo que les permite cobrar tasas de interés más bajas.
• Los préstamos conformes suelen costar menos en general que los préstamos con respaldo gubernamental.
• Los requisitos de elegibilidad de Fannie Mae y Freddie Mac están diseñados para ofrecer más protección a los prestatarios y condiciones de préstamo más seguras.
• Puedes obtener un préstamo conforme con un pago inicial tan bajo como el 3%. Los préstamos de FHA exigen un pago inicial mínimo de 3.5% y los préstamos jumbo al menos un 10%.
• Cuando Fannie Mae y Freddie Mac compran préstamos conformes, brindan el financiamiento que permite a los prestamistas dar más préstamos.

Desventajas de los préstamos no conformes

• Es importante tener en cuenta los posibles riesgos y desventajas de los préstamos no conformes, que pueden incluir:
• Tasas de interés más altas porque los prestamistas asumen mayor riesgo.
• Menos protecciones para el consumidor.
• Costos más altos para los prestatarios.
• Posibles características de préstamo riesgosas.

Conclusión: los préstamos conformes ofrecen protecciones al consumidor y tasas de interés más bajas

Como los préstamos conformes cumplen las guías de Fannie Mae y Freddie Mac, los prestatarios pueden beneficiarse de tasas de interés más bajas y mayores protecciones. Claro está, siempre que cumplan los criterios de elegibilidad. Los prestatarios con una puntuación de crédito más alto y un pago inicial pueden ahorrar dinero con un préstamo conforme.

Si crees que un préstamo conforme puede ser adecuado para ti, empieza hoy mismo tu solicitud.