Diferentes tipos de hipotecas y cómo funcionan

A partir del 16 de noviembre de 2025, tanto Fannie Mae y Freddie Mac eliminaron el requisito de puntuación de crédito mínima de sus directrices de elegibilidad para préstamos convencionales. Ahora la aprobación del préstamo se basará en una evaluación de factores generales de riesgo crediticio.

Así como existen muchos tipos de viviendas, también hay muchos tipos de hipotecas, cada una con características, ventajas y desventajas únicas. Si estás en el mercado para comprar una casa o simplemente quieres saber más sobre cómo pedir dinero prestado para adquirirla, es útil entender los distintos tipos de préstamos hipotecarios entre los que puedes elegir.

Qué considerar antes de elegir una hipoteca

Una hipoteca es un préstamo que utilizas para comprar una vivienda. Como ocurre con cualquier préstamo, los prestamistas analizarán tus finanzas antes de aprobarte una hipoteca.

Existen muchos tipos de hipotecas, cada una con sus propios requisitos que los prestatarios deben cumplir. Al elegir una hipoteca, debes comenzar considerando si puedes cumplir los siguientes requisitos básicos:

• Pago inicial. La cantidad de tu pago inicial puede afectar la tasa hipotecaria que te ofrezcan y el tipo de préstamo para el que califiques.
• Pago mensual de la hipoteca. Los prestamistas hipotecarios verán tus ingresos y bienes para determinar cuánto préstamo puedes pagar. Cuando calcules el presupuesto de tu pago mensual de la hipoteca, considera el principal, los intereses, los impuestos, el seguro hipotecario, los servicios públicos y cualquier cargo de la asociación de propietarios de vivienda.
• Puntuación de crédito. Tu puntuación de crédito desempeñará un papel importante al determinar la tasa de interés de tu préstamo y los programas para los que calificas.

Breve descripción de los tipos de hipotecas

Existen varios tipos de hipotecas, cada una con sus ventajas y desventajas. Por ejemplo, algunas están dirigidas a personas con puntuación de crédito más baja, aunque pueden ser más costosas. Otras están diseñadas para quienes tienen una puntuación de crédito más alta, lo que les permite acceder a beneficios como un pago inicial más bajo.

Préstamos conformes y no conformes

Las hipotecas pueden clasificarse en conformes o no conformes. Los préstamos conformes pueden venderse a una de las dos entidades patrocinadas por el gobierno de EE. UU.: Fannie Mae y Freddie Mac.

Préstamos conformes

Una hipoteca conforme es aquella que cumple los requisitos establecidos por la Agencia Federal de Vivienda (FHA). Por ejemplo, los préstamos conformes tienen requisitos mínimos de puntuación de crédito, una cantidad máxima de préstamo y un porcentaje mínimo de pago inicial.

Los préstamos conformes están ampliamente disponibles. Como cumplen los estándares de la FHA, pueden venderse fácilmente en el mercado secundario, lo que los hace menos riesgosos para los prestamistas. Esto se traduce en que los préstamos conformes generalmente tienen tasas de interés más bajas que los préstamos no conformes.

Los préstamos superconformes son un tipo de préstamo conforme que excede las cantidades máximas típicas. Solo están disponibles en áreas designadas como áreas de alto costo.

Un concepto similar es el préstamo jumbo, que es un tipo de préstamo no conforme que supera la cantidad máxima permitida, pero se ofrece para una vivienda ubicada en un área de bajo costo o cuyo valor supera incluso el límite máximo establecido para dichas zonas.

Préstamos no conformes

Los préstamos no conformes son los que no cumplen los requisitos que establecen Fannie Mae y Freddie Mac. Por ejemplo, pueden ofrecerse a prestatarios que no cumplen los requisitos típicos de puntuación de crédito, que han tenido una bancarrota reciente, o que necesitan pedir prestadas cantidades grandes de dinero.

Otros préstamos no conformes se ofrecen mediante programas especiales respaldados por el gobierno, como los de VA o de USDA.

Algunos, aunque no todos, de los préstamos no conformes son más costosos que los conformes debido a su mayor nivel de riesgo percibido y a que resultan más difíciles de vender en el mercado secundario.

Hipotecas convencionales

Una hipoteca convencional es lo que la mayoría de las personas imagina cuando piensa en una hipoteca. Cualquier préstamo que no forme parte de un programa gubernamental específico se considera un tipo de hipoteca convencional.

Estos préstamos son aptos para la mayoría de las personas que no califican para préstamos gubernamentales o que tienen buen crédito y un pago inicial elevado.

Si no puedes hacer un pago inicial de al menos el 20%, normalmente tendrás que pagar un seguro hipotecario privado (PMI). Este es un pago mensual más que se suma a tu préstamo y aumenta el costo total de tu vivienda.

Hipotecas con tasa de interés fija

Una hipoteca de tasa fija es aquella cuya tasa de interés se establece en el momento en que obtienes el préstamo. Esto significa que la tasa no cambiará durante la vigencia del préstamo, y que la parte correspondiente al principal e intereses de tu pago hipotecario se mantendrá igual.

Para obtener este tipo de préstamo, normalmente necesitarás:

• Una puntuación de crédito de 620
• Un pago inicial mínimo de al menos 3%
• Una relación deuda/ingresos generalmente inferior al 45%.

Ventajas

Algunos beneficios de las hipotecas convencionales a tasa fija incluyen:

• Amplia disponibilidad: Casi todos los prestamistas hipotecarios ofrecen este tipo de préstamo.
• Pagos estables: La parte del pago correspondiente al principal e intereses es fija, por lo que no pagarás más si suben las tasas.

Desventajas

También existen algunas desventajas de las hipotecas a tasa fija.

• Tasas iniciales altas: suelen tener una tasa de interés más alta que las hipotecas de tasa ajustable durante su período inicial.
• Riesgo de tasa alta: Si obtienes tu hipoteca en un momento en que las tasas están elevadas, podrías quedar atado a una tasa alta. Para reducirla, deberías refinanciarla, pagando las tarifas aplicables.

Hipotecas con tasa de interés ajustable

Las hipotecas de tasa interés ajustable (ARM) tienen una tasa de interés que puede cambiar con el tiempo. Por lo general, se describen con números como 5/1 o 7/1, que indican el período inicial con tasa fija y el período de ajuste.

Por ejemplo, con una 5/1 ARM, la tasa inicial se mantiene fija durante 5 años, y luego se ajusta una vez por año a partir de entonces. Cuando llega el momento del ajuste, el préstamo tendrá una nueva tasa calculada según lo estipulado en tu contrato hipotecario, generalmente en función de una tasa de referencia más o menos con un margen fijo.

Para obtener este tipo de préstamo, normalmente necesitarás:

• Una puntuación de crédito de 620
• Un pago inicial mínimo del 5%
• Una relación deuda/ingresos generalmente inferior al 45%.

Ventajas

Algunas ventajas de una hipoteca de tasa de interés ajustable incluyen.

• Tasa hipotecaria inicial más baja: Las ARM suelen ofrecer tasas más bajas que las hipotecas de tasa fija, al menos al principio.
• Refinanciar a una tasa fija posterior: Si las tasas suben, puedes refinanciar más adelante a una hipoteca de tasa fija.

Desventajas

Antes de optar por una ARM, asegúrate de considerar sus desventajas.

• Pagos impredecibles: Con una ARM, la tasa de interés puede aumentar con el tiempo, lo que incrementará tus pagos mensuales, posiblemente hasta un nivel difícil de pagar.
• Los préstamos tienen tasas mínimas: La mayoría de las ARM incluyen una tasa mínima en el contrato. Incluso si las tasas bajan, es posible que no te beneficies de esa reducción si tu préstamo tiene una tasa mínima establecida.

Préstamos respaldados por el gobierno

El gobierno ofrece diversos programas especiales diseñados para ayudar a las personas a convertirse en propietarias de vivienda. Los préstamos respaldados por el gobierno pueden estar disponibles para cualquier persona o dirigirse a grupos específicos de la población.

Las entidades gubernamentales aseguran este tipo de préstamos, lo que reduce el riesgo que asumen los prestamistas al otorgarlos. Esto significa que los préstamos gubernamentales suelen ser más fáciles de calificar y pueden tener costos totales más bajos. Si eres veterano, estás comprando en un área rural o no cuentas con un crédito excelente o un pago inicial elevado, estos préstamos pueden ser una buena opción.

Préstamos de FHA

Un préstamo de FHA es una hipoteca que asegura la Administración Federal de Vivienda. Estos préstamos están diseñados para hacer más asequible la compra de vivienda, ofreciendo requisitos de pago inicial y de puntuación de crédito más bajos.

Puedes pedir un préstamo de FHA mediante distintos prestamistas, por lo que se recomienda comparar las opciones disponibles en tu área.

Para calificar para un préstamo de FHA, necesitarás:

• Un pago inicial del 3.5% o más.
• Una puntuación de crédito de 500 o más (las puntuaciones abajo de 380 exigen un pago inicial del 10%).
• Ocupar la vivienda que compres como residencia principal
• Pedir prestado por debajo del límite de préstamo establecido para tu área: $524,225 en la mayoría de las áreas.

Préstamos del USDA

Las hipotecas de USDA  son préstamos diseñados para ayudar a las personas que quieren comprar una vivienda en áreas rurales designadas. Puedes ver una lista de áreas rurales elegibles en el sitio web del USDA. Los préstamos se otorgan por medio de la red de prestamistas aprobados por el USDA.

Estos préstamos no exigen una puntuación de crédito mínima, pero debes mostrar que puedes manejar la deuda.

Para obtener un préstamo USDA, debes cumplir los siguientes requisitos:

• Ser ciudadano estadounidense, nacional no ciudadano o extranjero calificado
• Ocupar la vivienda como residencia principal
• Tener ingresos iguales o inferiores al 115 % del ingreso promedio del área

Préstamos del VA

Los préstamos del VA están respaldados por el Departamento de Asuntos de Veteranos y están disponibles para miembros de las fuerzas armadas y veteranos. Ofrecen varios beneficios importantes, incluyendo no exigir pago inicial ni PMI. Con frecuencia, las tasas de interés son más bajas que las de otros tipos de préstamos, aunque no siempre es así.

Para calificar, debes cumplir los siguientes requisitos:

• Cumplir los requisitos mínimos de servicio activo.
• Los miembros de las fuerzas armadas son elegibles después de 90 días consecutivos de servicio.
• Los requisitos varían para miembros de la Guardia Nacional, de las Reservas y veteranos, según el tiempo y el tipo de servicio.
• Los cónyuges sobrevivientes también pueden ser elegibles si reciben compensación por dependencia o indemnización del VA, o si son cónyuges de un militar MIA o POW.
• Cumplir la puntuación de crédito mínima establecida por el prestamista.

Ventajas de los préstamos respaldados por el gobierno

Si calificas para un préstamo respaldado por el gobierno, puedes disfrutar de varios beneficios.

• Evaluación de riesgo más sencilla: la mayoría de los programas gubernamentales tienen requisitos de puntuación de crédito más flexibles.
• Pago inicial bajo o nulo: dependiendo del tipo de préstamo, podrías hacer un pago inicial más pequeño o incluso no tendrías que hacer ninguno.
• Ayuda con los costos de cierre: Algunos programas ofrecen ayuda para cubrir los gastos de cierre.

Desventajas de los préstamos respaldados por el gobierno

Los préstamos gubernamentales no son ideales para todos.

• Requisitos de elegibilidad: No todos califican para estos préstamos. Por ejemplo, las personas que no son veteranas o que no compran en áreas rurales no son elegibles para préstamos de VA o de USDA, respectivamente.
• Costos potencialmente más altos: En algunos casos, estos préstamos pueden tener costos totales superiores a los de las hipotecas convencionales. Por ejemplo, quienes tienen buen crédito y un pago inicial entre el 10 % y el 15 % suelen encontrar que los préstamos convencionales son más económicos que los préstamos de FHA.

Préstamos jumbo

Un préstamo jumbo es un tipo de hipoteca no conforme destinada a financiar cantidades elevadas, que superan los límites establecidos por Fannie Mae y Freddie Mac.

Los prestatarios suelen tener que cumplir requisitos más estrictos en materia de crédito y capacidad financiera para calificar.

Si estás buscando comprar una vivienda de alto valor, ten en cuenta que Rocket Mortgage® también ofrece hipotecas jumbo.

Conclusión: tómate el tiempo para encontrar la hipoteca ideal para ti

Existe una gran variedad de tipos de hipotecas, desde los préstamos convencionales a los que cualquiera puede aplicar, hasta los programas gubernamentales especializados destinados a veteranos.

Si estás en proceso de comprar una vivienda, tómate el tiempo para analizar distintos tipos de hipotecas y determinar cuál se adapta mejor a tu situación económica. Puedes utilizar los recursos educativos de Rocket para obtener más información sobre los diferentes tipos de hipotecas disponibles o hablar con un Experto en préstamos hipotecarios para recibir más información.