¿Qué es Fannie Mae y cómo funciona FNMA?

Ya sea que estés en el mercado para comprar una casa, refinanciar una casa o simplemente seguir las noticias, probablemente hayas oído hablar de Fannie Mae, también conocida como Asociación Hipotecaria Federal Nacional (FNMA). Incluso quizá sepas que Fannie Mae juega un papel importante en el mercado de la vivienda, incluso si no estás completamente familiarizado con su funcionamiento.

Al elegir una hipoteca, Fannie Mae es solo un proveedor de opciones de hipoteca que está disponible para ti. Aun así, comprender cómo trabajan los inversionistas como Fannie Mae te dará una mejor comprensión del mercado inmobiliario y el proceso general asociado con la obtención de una hipoteca.

Fannie Mae es una empresa patrocinada por el gobierno (GSE) que compra préstamos hipotecarios de bancos más pequeños o cooperativas de crédito y garantiza, o respalda, estos préstamos en el mercado hipotecario para prestatarios de ingresos bajos a medianos. Las hipotecas se venden como valores respaldados por hipotecas a los inversionistas, proporcionando la liquidez necesaria en los mercados hipotecarios para dar más préstamos y mantener la vivienda asequible.

Historia de Fannie Mae

El Congreso fundó Fannie Mae como GSE en 1938 para dar financiamiento y hacer que la vivienda sea más asequible. Antes de eso, obtener una hipoteca exigía un pago inicial que podía ser 50% o más. También había términos muy estrictos que a menudo permitían al prestamista recuperar su casa si tenía un solo pago atrasado.

Desde su fundación, Fannie Mae experimentó un crecimiento y una buena cantidad de obstáculos. En 1968, Fannie Mae se privatizó después de una ronda de inversión de los accionistas con autorización del Congreso. Su financiamiento procedía íntegramente de los mercados de acciones y bonos. Sin embargo, a fines de la década de 2000, Fannie Mae se vio muy afectada por la recesión económica y los problemas posteriores en el mercado inmobiliario.

Fannie Mae ha estado bajo la tutela del gobierno de la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA), desde fines de 2008. Se eliminó de las bolsas de valores de Nueva York y Chicago a mediados de 2010. Según el acuerdo, FHFA apoya financieramente a Fannie Mae en ciertas circunstancias a cambio de acciones preferentes.

Acciones de Fannie Mae

Las acciones de Fannie Mae todavía se negocian en el mercado, pero no en una bolsa de valores pública. Antes de 2011, cuando el precio se consideró demasiado bajo para ser elegible para cotizar de acuerdo con las reglas de la bolsa, Fannie Mae cotizaba en la Bolsa de Valores de Nueva York (NYSE). NYSE es una bolsa pública donde los precios de las acciones generalmente se actualizan de forma transparente y son visibles para todos los participantes.

Desde que se eliminó de la lista, Fannie Mae se comercializa con el símbolo FNMA en los tableros electrónicos extrabursátiles. En un sistema extrabursátil, las transacciones se hacen entre personas que negocian directamente los precios por lo que compran y venden.

Debido a que Fannie Mae no origina préstamos, no puedes obtener tu hipoteca directamente de Fannie. Los prestamistas bancarios y no bancarios como Rocket Mortgage^® son responsables de recopilar la solicitud de los clientes, evaluación de riesgo del préstamo, verificando los ingresos, los activos y el valor de la propiedad, y llevándolos al cierre. Una vez que se cierra el préstamo, Fannie Mae compra préstamos que cumplen con los requisitos de los prestamistas.

Límites para préstamo conforme de Fannie Mae

FHFA establece requisitos para Fannie Mae llamados límites de préstamo conforme. Fannie Mae garantiza estos préstamos hipotecarios, conocidos como hipotecas conformes. Esto significa que se reembolsará a los inversionistas si el prestatario incumple el pago. Fannie Mae combina estos préstamos en títulos valores respaldados por hipotecas (MBS) antes de venderlos a inversionistas en el mercado abierto de bonos.

Un MBS puede constar de 1,000 préstamos o más que tengan características similares. Fannie Mae tiene ciertas reglas, entre ellas que no comprarán préstamos no conformes. Muchas componentes pueden hacer que un préstamo sea no conforme, pero una de las características más frecuentes es el estado de préstamo jumbo, que para 2024 es cualquier préstamo arriba de $766,550 para viviendas unifamiliares.

Requisitos de préstamo de Fannie Mae

Siempre debes sentirte libre de hablar sobre tu situación con un Experto en préstamos hipotecarios, pero la siguiente es una breve lista de directrices generales para la aprobación de préstamos de Fannie Mae:

• Puntuación de crédito: Su puntuación de crédito juega un papel en el proceso de aprobación del préstamo. Con préstamos de Fannie Mae o su competidor Freddie Mac, necesitarás un Puntaje FICO^® FICO de calificación de al menos 620. Si eres un prestatario individual, tu puntuación de calificación es la mediana entre las tres agencias de crédito más importantes: Experian™, Equifax^® y TransUnion^®. Algo que es exclusivo de los préstamos de Fannie Mae es que, si hay dos o más prestatarios en el préstamo, el promedio de las puntuaciones de crédito calificados para obtener una hipoteca. Esto es diferente de otras opciones de préstamos importantes en las que lo que cuenta es la puntuación de crédito mediana más baja de todos los clientes en el préstamo. Esto podría hacer que sea más fácil para ti calificar. Por ejemplo, si tienes una puntuación promedio de 580 y tu coprestatario tiene una puntuación promedio de 720, calificarías con ambos ingresos porque el promedio es 660. Es importante tener en cuenta que la tasa que obtienes y el precio del seguro hipotecario relacionados con tu préstamo todavía se basan en la puntuación media más baja. Además, hay ciertas opciones de préstamo que ofrece Fannie Mae a las que esto no se aplica. Habla con tu Experto en préstamos hipotecarios.
• Relación deuda-ingreso: DTI, que compara los pagos mensuales de tu deuda con tus ingresos mensuales antes de impuestos, no debe ser mayor que 50 % en la mayoría de los casos para calificar a un préstamo Fannie Mae.
• Pago inicial: para segundas viviendas y propiedades de inversión, los requisitos de pago inicial son más altos, pero para una residencia principal de una unidad, el pago inicial necesario podría oscilar entre 3 y 5%.
• Reservas: las reservas, la cantidad de pagos hipotecarios que los prestamistas quieren ver en tu cuenta en caso de que tengas una pérdida de ingresos u otras dificultades financieras, podría ser de hasta de 6 meses con un préstamo de Fannie Mae, aunque generalmente, 2 meses es un buen punto de partida.

Fannie Mae es un inversionista hipotecario, pero tienen programas destinados a ayudar a todos, desde compradores de vivienda hasta propietarios de vivienda e incluso arrendatarios.

HomeReady

El programa HomeReady, disponible tanto para compradores de vivienda por primera vez como para compradores repetidos, te permite comprar una vivienda o refinanciar para reducir tu tasa o cambiar el plazo con tan solo 3 % de pago inicial o en el capital existente.

Debido a que está destinado a ayudar a los clientes con ingresos bajos a moderados, los que reciben el préstamo no pueden ganar más del 80 % del ingreso promedio del área entre ellos. Fannie Mae tiene la opción de tener un pago inicial de 3 % sin límites de ingresos, pero al menos un cliente debe ser comprador de vivienda por primera vez.

HomePath

HomePath es el sitio donde Fannie Mae presenta las ejecuciones hipotecarias que posee para revender, también conocidas como Propiedad inmobiliaria (o REO). Debes saber en qué te estás metiendo al comprar una propiedad con ejecución hipotecaria, porque normalmente se venden como están y, a menudo, necesitan algún trabajo. Sin embargo, es posible que puedas obtener un buen trato.

Además, los compradores de vivienda por primera vez que eligen una propiedad de Fannie Mae pueden gastar tan solo un 3 % de pago inicial y recuperar hasta un 3 % en ayuda para cubrir gastos en forma de concesiones del vendedor de Fannie Mae, a través del programa HomePath y Ready Buyer™ de la compañía. Tendrás que tomar un curso de educación sobre propiedad de vivienda. El costo de $75 se puede reembolsar como parte de tu asistencia de cierre.

RefiNow™

El programa RefiNow™ ofrece opciones para los propietarios de viviendas que han tenido dificultades para calificar para un refinanciamiento para reducir los pagos hipotecarios en el pasado. RefiNow™ tiene requisitos más flexibles en cuanto a DTI y valor acumulado de la vivienda, que sirve a los propietarios de vivienda que cumplen ciertos umbrales de bajos ingresos.

Los propietarios de vivienda elegibles para el programa RefiNow™ deben ver una reducción de al menos 0.5 % en su tasa de interés y el pago hipotecario total debe disminuir. Hay otros beneficios del programa RefiNow™, incluyendo que aquellos que califiquen recibirán un crédito de $500 para la tasación de una vivienda, si la tasación es obligatoria.

Es importante tener en cuenta que al calificar para RefiNow™, se usa la puntuación de crédito medio más baja para calificar incluso cuando hay varios clientes en el préstamo.

Red de ayuda hipotecaria

Si por algún motivo tienes problemas con el pago mensual de una hipoteca, los propietarios de vivienda con préstamos propiedad de Fannie Mae pueden usar la Red de ayuda hipotecaria. Este programa permite a los propietarios de vivienda trabajar con un consejero del Departamento de la Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) para analizar la situación, analizar opciones y servir como enlace entre los propietarios de vivienda y un administrador de hipotecas. Si eres un cliente de Rocket Mortgage que tienes o podrías tener problemas de pago pronto, no dudes en comunicarte con nosotros al (800) 508-0944. ¡Estamos aquí para ayudar!

Programa de alquiler Tenant-In-Place

Si eres arrendatario de una propiedad de Fannie Mae que actualmente está en ejecución hipotecaria, es posible que puedas continuar alquilando a las tarifas actuales del mercado con el programa Tenant-In-Place. En ciertos casos, es posible que puedas mantener tu contrato de arrendamiento actual. En otros, tendrás la opción de firmar un nuevo contrato de arrendamiento. Las ofertas de Fannie Mae incluyen arrendamientos mes a mes y los que son válidos para un plazo específico.

Fannie Mae ofrece opciones hipotecarias que no solo respaldan el mercado de bienes raíces, sino también a los compradores de vivienda actuales y a los propietarios que quieren refinanciar. ¿Estás tratando de decidir qué tipo de préstamo hipotecario es adecuado para ti? Comunícate con uno de nuestros Expertos en préstamos hipotecarios hoy.