¿Qué es Fannie Mae (FNMA)? guía para compradores de vivienda

Fannie Mae, la Asociación Federal Nacional de Hipotecas (FNMA), es un nombre que probablemente hayas encontrado si alguna vez has solicitado una hipoteca. Aunque muchos prestatarios saben que existe y tienen una idea de su importancia en el mercado inmobiliario, pocos entienden qué hace Fannie Mae o por qué es importante para la compra de su vivienda.

Tu hipoteca podría ser vendida a Fannie Mae después del cierre, por eso conocer cómo opera este inversionista puede ayudarte a entender mejor el proceso de préstamo y ayudarte a tomar decisiones más informadas sobre las opciones de financiación de tu vivienda.

¿Qué hace Fannie Mae?

Fannie Mae es una empresa patrocinada por el gobierno (GSE) que compra préstamos hipotecarios a bancos comerciales y otros prestamistas y garantiza o respalda estos préstamos en el mercado hipotecario. Las hipotecas se agrupan y venden como valores respaldados por hipotecas a inversionistas para inyectar liquidez en el mercado hipotecario, permitir más préstamos hipotecarios y hacer que la vivienda sea más asequible.

En otras palabras, Fannie Mae es como un banco para otros bancos. Compra hipotecas a los bancos para ayudarles a liberar efectivo, lo que les permite ofrecer nuevos préstamos a los prestatarios.

¿Cómo funcionan los préstamos Fannie Mae (FNMA)?

Debido a que Fannie Mae no origina préstamos, no puedes obtener tu hipoteca directamente de esta GSE. Los bancos y prestamistas no bancarios como Rocket Mortgage son responsables de recoger la solicitud del cliente, evaluar el préstamo verificando ingresos, activos y valor de la propiedad, y acompañar al cliente hasta el cierre. Una vez que se cierra el préstamo, Fannie Mae compra préstamos que cumplen con los requisitos de los prestamistas.

Límites de préstamos conformes de Fannie Mae

La Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA) establece límites de préstamos conformes para Fannie Mae. Para 2026, los límites son de 832,750 dólares para una propiedad unifamiliar o 1,249,125 dólares para propiedades unifamiliares en zonas de alto costo. Los préstamos hipotecarios que siguen estas directrices se conocen como hipotecas conformes y están garantizados por Fannie Mae. Esto significa que compensarán a los inversionistas si el prestatario incumple el préstamo. Fannie Mae combina estos préstamos en títulos valores respaldados por hipotecas (MBS) antes de venderlos a inversionistas en el mercado abierto de bonos.  Fannie Mae y Freddie Mac no comprarán préstamos que no cumplan con los límites de la FHFA. Esto significa que los prestamistas que conceden préstamos no conformes o préstamos jumbo que no cumplen estas directrices asumen más riesgos. Los prestatarios pueden enfrentarse a requisitos más estrictos, como un pago inicial más alto y posiblemente tasas de interés más altas al solicitar este tipo de préstamo, ya que estos préstamos se consideran posiblemente menos seguros.

Requisitos de préstamo de Fannie Mae

Puedes hablar con un experto en préstamos hipotecarios sobre tu situación, pero aquí tienes una breve lista de pautas generales para la aprobación de un préstamo Fannie Mae:

Puntuación de crédito

Aunque Fannie Mae y su competidor Freddie Mac exigieron en su momento una puntuación de crédito de al menos 620, ambos eliminaron este requisito en 2025 en favor de un análisis basado en el riesgo de la situación financiera general del prestatario. Los prestatarios deben seguir esperando presentar un perfil lo más sólido posible, lo que significa que debes revisar tu puntuación de crédito y corregir cualquier error antes de solicitar un préstamo.

Relación deuda-ingresos (DTI)

Tu relación deuda-ingreso (DTI), que compara los pagos mensuales de tu deuda con tus ingresos mensuales antes de impuestos, no debe ser mayor que 50% en la mayoría de los casos para calificar a un préstamo Fannie Mae. Es posible que tenga que ser más baja según tu situación.

Para calcular la DTI, divide el total de tus pagos mensuales de deuda entre tus ingresos brutos mensuales. Por ejemplo, si tienes 2,000 $ en pagos mensuales de deuda y ganas $5,000 al mes, tu DTI sería del 40% ($2,000 / $5,000).

Pago inicial

Los requisitos de pago inicial son más altos para segundas residencias y propiedades de inversión, pero para una residencia principal de una sola unidad, el pago inicial necesario para un préstamo Fannie Mae podría oscilar entre el 3% y el 5%.

Ten en cuenta, sin embargo, que si pones menos del 20% en un préstamo convencional, tendrás que pagar un seguro hipotecario privado (PMI) hasta que tengas el 20% de capital.

Reservas

Las reservas representan el número de pagos hipotecarios que los prestamistas quieren ver en tu cuenta en caso de que pierdas tus ingresos o enfrentes otra dificultad económica. Tus reservas podrían ser hasta de 6 meses con un préstamo de Fannie Mae, aunque 2 meses es generalmente un buen punto de partida. Deberías hablar con tu prestamista o con un profesional hipotecario para obtener más información.  Generalmente no se necesitan reservas para una residencia principal. Solo las segundas residencias y propiedades de inversión suelen requerirlas, a menos que existan otros riesgos en tu perfil de prestatario.

Programas hipotecarios de Fannie Mae

Fannie Mae es inversora hipotecaria, pero cuenta con programas destinados a ayudar a todo el mundo, desde compradores de viviendas hasta propietarios actuales e incluso inquilinos.

HomeReady®

Disponible tanto para compradores primerizos como para compradores recurrentes, el programa HomeReady® ¹ te permite comprar una vivienda, refinanciar para reducir tu tasa de interés o cambiar el plazo de tu préstamo con tan solo un 3% de pago inicial o en el capital existente.

Como está pensado para ayudar a clientes con ingresos bajos o moderados, quienes reciben el préstamo no pueden ganar más del 80% de la renta media de la zona entre ambos. Fannie Mae tiene la opción de dar un 3% de pago inicial sin límites de ingresos, pero al menos un cliente debe ser comprador primerizo.

El programa HomeReady® tiene un crédito de 2,500 dólares que se destina a los costos de cierre si ganas la mitad o menos de la renta media de la zona donde quieres comprar.

HomePath®

HomePath® es el lugar donde Fannie Mae presenta las ejecuciones hipotecarias de las que ha tomado posesión para revender, también conocidas como propiedades reposeídas (o REO). Esto significa que estas propiedades suelen venderse tal cual y a menudo necesitan cierto trabajo. Sin embargo, es posible que puedas obtener un buen trato.

Programa LTV 97%

El programa LTV 97%  permite a los compradores de vivienda pagar tan solo un 3% de pago inicial en una casa, lo que da como resultado una relación préstamo-valor del 97%. Estas opciones de préstamo están disponibles para compradores de vivienda por primera vez y aquellos que refinancian un préstamo de Fannie Mae. Se deben cumplir requisitos de límites de ingresos y de educación del comprador para poder calificar.

RefiNow™

El programa RefiNow™ ofrece opciones para los propietarios que han tenido dificultades para optar a un refinanciamiento para reducir sus pagos hipotecarios. RefiNow™ tiene requisitos más flexibles respecto al DTI y el valor neto de la vivienda para los propietarios que cumplen ciertos umbrales de bajos ingresos.

Los propietarios elegibles para el programa RefiNow™ deben sufrir al menos una reducción del 0.5% en su tasa de interés, y su pago total de la hipoteca debe disminuir. El programa RefiNow™ no tiene un requisito mínimo de puntuación de crédito, pero los prestamistas individuales pueden establecer sus propios requisitos.

Quienes cumplen los requisitos para el programa RefiNow™ no solo pueden refinanciar a un mejor préstamo, sino que también recibir un crédito de 500 dólares para una tasación de la vivienda si la tasación es obligatoria.

HFA Preferred™

HFA Preferred™ es un producto de préstamo asequible que Fannie Mae emite en conjunto con las Agencias de Financiamiento de Viviendas (HFA). Estos préstamos cuentan con requisitos de evaluación de riesgo flexibles como relación LTV de hasta el 97%, límites de ingresos de los prestatarios establecidos por la HFA y menores costos de seguro hipotecario para quienes tienen ingresos iguales o inferiores al 80% de renta media de la zona.

Red de ayuda hipotecaria

Si por cualquier motivo tienes dificultades con el pago mensual de la hipoteca, los propietarios con préstamos propiedad de Fannie Mae pueden usar la Red de Ayuda Hipotecaria.

Este programa permite a los propietarios trabajar con un asesor de vivienda aprobado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD). Los asesores aprobados por HUD intervendrán para revisar tu situación, analizar opciones y actuar como enlace entre tú y tu administrador hipotecario.

Si eres cliente de Rocket Mortgage y tienes, o podrías tener, problemas para hacer tus pagos, ponte en contacto con nosotros. Puedes hacerlo iniciando sesión en tu cuenta Rocket. En la pestaña de Hipoteca, ve a Ayuda >Asistencia para pagos.

Programa de alquiler Tenant-In-Place

Si eres inquilino de una propiedad Fannie Mae que está en proceso de ejecución hipotecaria, puede que puedas seguir alquilando a los precios actuales de mercado con el programa de Alquiler en el Lugar.

En ciertos casos, es posible que puedas mantener tu contrato de arrendamiento actual. En otros, tendrás la opción de firmar un nuevo contrato de arrendamiento. Las ofertas de Fannie Mae incluyen contratos mensuales y contratos por plazos fijos.

Preguntas frecuentes

Si quieres profundizar y aprender más sobre Fannie Mae y sus préstamos, consulta las respuestas a algunas preguntas frecuentes que aparecen abajo.

¿Qué es un préstamo Fannie Mae?

Fannie Mae ofrece varios productos de préstamos que tienen requisitos más flexibles que otras hipotecas, lo que facilita que las personas califiquen. Estos préstamos, que incluyen HomeReady® y RefiNow™, están disponibles por medio de prestamistas privados.

¿Cuál es el pago inicial de un préstamo Fannie Mae?

Para una residencia principal de una sola unidad, el pago inicial puede ser tan bajo como un 3% con el préstamo HomeReady®, aunque otros tipos de programas Fannie Mae pueden requerir un 5% de pago inicial. En cuanto a segundas residencias, el pago inicial en todos los programas elegibles de Fannie Mae debe ser al menos del 10%, mientras que una propiedad de inversión necesita al menos un 15%.

¿Son asumibles los préstamos de Fannie Mae?

Los préstamos de Fannie Mae tienen una cláusula de vencimiento por venta que exige que el préstamo original se pague cuando la propiedad de la vivienda se transfiere de una persona a otra. Sin embargo, en algunos casos, los préstamos de Fannie Mae pueden ser elegibles para una transferencia de la hipoteca. Fannie Mae, junto con los servicios hipotecarios y el asegurador, determinarán si el préstamo es elegible para la asunción y si existen condiciones que deban cumplirse.

¿Es Fannie Mae un préstamo convencional?

La mayoría de las hipotecas respaldadas por Fannie Mae son préstamos convencionales, lo que significa que no están asegurados por el gobierno. Para ser adquiridos por Fannie Mae, los préstamos convencionales también deben ser conformes, es decir, cumplir las directrices establecidas por Fannie Mae y la FHFA.

Conclusión: Hay muchas opciones de préstamos de Fannie Mae disponibles

Fannie Mae desempeña un papel crucial en el mercado hipotecario en más de un sentido. Ayuda a los prestamistas a liberar dinero para conceder más préstamos hipotecarios, establece estándares de préstamo y hace que tener una vivienda propia sea más accesible por medio de programas de préstamo como HomeReady® y HomePath®.

Tanto si eres comprador primerizo como si buscas refinanciar, los préstamos respaldados por Fannie Mae ofrecen soluciones flexibles para diferentes situaciones. Saber cómo funciona este GSE te ayuda a tomar decisiones más informadas sobre la propiedad de una vivienda.

Si estás listo para dar el siguiente paso, puedes explorar tus opciones pidiendo un préstamo² con Rocket Mortgage³ hoy mismo.

Preguntas frecuentes sobre Fannie Mae

Conclusión: Hay muchas opciones de préstamos de Fannie Mae disponibles

Fannie Mae desempeña un papel crucial en el mercado hipotecario en más de un sentido. Ayuda a los prestamistas a liberar dinero para conceder más préstamos hipotecarios, establece estándares de préstamo y hace que tener una vivienda propia sea más accesible por medio de programas de préstamo como HomeReady® y HomePath®.

Tanto si eres comprador primerizo como si buscas refinanciar, los préstamos respaldados por Fannie Mae ofrecen soluciones flexibles para diferentes situaciones. Saber cómo funciona este GSE te ayuda a tomar decisiones más informadas sobre la propiedad de una vivienda.

Si estás listo para dar el siguiente paso, puedes explorar tus opciones pidiendo un préstamo² con Rocket Mortgage³ hoy mismo.

1 El cliente recibirá un crédito de ajuste de precio de nivel de préstamo (LLPA) de 1 punto (1.000) en préstamos para la compra de HomeReady y Home Possible cerrados a partir del 2 de enero de 2024. Un punto (1.000) es igual al 1% de la cantidad del préstamo. La cantidad de crédito mínima será $2,000. La cantidad máxima del préstamo es $350,000. La oferta no está disponible junto con otros descuentos o promociones. Esta oferta no puede aplicarse de forma retroactiva a préstamos cerrados ni a otros préstamos ya en proceso; no es transferible. Rocket Mortgage se reserva el derecho de cancelar/modificar esta oferta en cualquier momento. Pueden aplicar más restricciones o condiciones. Esto no es un compromiso de préstamo.

2 Refinanciar puede aumentar los cargos financieros a lo largo de la vigencia del préstamo.

3 Rocket Mortgage es una marca registrada de Rocket Mortgage, LLC o sus afiliados.