Relación deuda-ingreso (DTI): ¿Qué es y cómo se calcula?

*A partir del 6 de julio de 2020, Rocket Mortgage® ya no acepta solicitudes de préstamos del USDA.

A medida que consideras comprar una casa, es importante que te familiarices con tu relación deuda-ingreso (DTI). Si ya tienes una gran cantidad de deuda comparado con tus ingresos, entonces proceder con la compra de la casa podría ser arriesgado. Aun si estás preparado para dar el salto, podrías tener dificultades en encontrar un prestamista dispuesto a trabajar con tu DTI alta.

Usa nuestra guía rápida para entender la DTI para que puedas evaluar tu preparación financiera para comprar una casa y estar preparado cuando solicites la hipoteca.

Tu relación deuda-ingreso, o DTI, es un porcentaje que le dije a los prestamistas cuánto dinero gastas en pagar deudas contra cuánto dinero entra en tu grupo familiar. Para calcular tu DTI, suma los pagos mínimos mensuales de tus deudas y divídelos por tus ingresos mensuales antes de impuestos.

Cuando solicites una hipoteca, deberás cumplir los requisitos de la DTI máxima para que tu prestamista sepa que no quieres adquirir más deudas de las que puedes pagar. Los prestamistas prefieren prestatarios con una DTI más baja porque representa un menor riesgo de que te atrases con el pago de tu préstamo.

Tu prestamista podría ver dos tipos de DTI diferentes durante el proceso de la hipoteca: relación hipoteca-ingresos (front-end) y relación entre los pagos mensuales de deudas y los ingresos mensuales.

DTI hipoteca-ingresos

La relación DTI hipoteca-ingresos solo incluye gastos de la vivienda. Esto se calcula usando tu futuro pago mensual de una hipoteca, incluyendo impuestos sobre la propiedad y seguro de la vivienda, además de cualquier cuota de la asociación de propietarios.

DTI entre los pagos mensuales de deudas y los ingresos mensuales

La relación DTI total incluye todos los pagos mensuales mínimos obligatorios de tus deudas. Además de los gastos relacionados con vivienda, las DTI entre los pagos mensuales de deudas y los ingresos mensuales incluyen cualquier pago mensual mínimo requerido que encuentre tu prestamista en tu informe de crédito. Esto incluye deudas como tarjetas de crédito, préstamos estudiantiles, préstamos vehiculares y préstamos personales.

Tu relación DTI total es el número al que la mayoría de los prestamistas prestan más atención porque les da un panorama más completo de tus gastos mensuales.

Para calcular tu DTI, suma todas tus deudas mensuales, luego divídelas entre el total de ingresos brutos del grupo familiar. Usaremos algunos números para ilustrar.1. Suma tus pagos mensuales mínimosLos únicos pagos mensuales que debes incluir en tu cálculo de la DTI son los pagos habituales, obligatorios y recurrentes. Recuerde usar tus pagos mínimos, no el saldo de la cuenta ni la cantidad que sueles pagar. Por ejemplo, si tienes un préstamo estudiantil de $10,000 con un pago mensual mínimo de $200, solo debes incluir el pago mínimo de $200 cuando calcules tu DTI. Estos son algunos ejemplos de deudas que suelen incluirse en la DTI:

• Tu alquiler o pago mensual del préstamo
• Cualquier cargo de la asociación de propietarios (HOA) que se paga mensualmente
• Pagos de préstamos vehiculares
• Pagos de préstamos estudiantiles
• Pagos de manutención de los hijos o pensión alimenticia
• Pagos de tarjetas de crédito
• Pagos de préstamos personales

Algunos gastos no deben incluirse en tu cálculo de pagos mensuales mínimos:

• Costos de servicios públicos
• Primas del seguro médico
• Costos de transporte
• Aportaciones a cuentas de ahorro
• Aportaciones a planes 401(k) o a cuentas IRA
• Gastos de entretenimiento, comida y ropa

Este es un ejemplo de cómo calcular tu relación DTI. Imagina que tienes los siguientes gastos mensuales:

• Alquiler: $500
• Pago mínimo del préstamo estudiantil: $125
• Pago mínimo de la tarjeta de crédito: $100
• Pago mínimo del préstamo vehicular: $175

En este caso, sumarías $500, $125, $100 y $175 para obtener un total de $900 en pagos mensuales mínimos.2. Divide tus pagos mensuales entre tus ingresos mensuales brutosTu ingreso mensual bruto es la cantidad total de ingresos antes de impuestos que ganas cada mes. Si es necesario incluir los ingresos de otra persona en este cálculo dependerá de quiénes figurarán en el préstamo. Si alguien más está haciendo la solicitud contigo, entonces debes incluir sus ingresos y sus deudas en el cálculo. Cuando hayas determinado el ingreso bruto mensual total de todos los beneficiarios del préstamo, solo divide el total de tus pagos mensuales mínimos por el ingreso bruto mensual.3. Convierte el resultado en un porcentaje El cociente resultante será un decimal. Para ver el porcentaje de tu DTI, multiplica eso por 100. En este ejemplo, supongamos que el ingreso bruto mensual de tu grupo familiar es de $3,000. Divide $900 entre $3,000 para obtener 0.30, luego multiplica eso por 100 para obtener 30. Eso significa que tu DTI es 30 %.

Cuanto menor sea tu DTI, mejor. En la mayoría de los casos, necesitarás una DTI del 50 % o menos, pero el requisito específico dependerá del tipo de hipoteca que solicites.

Préstamos de FHA

Los préstamos de FHA son hipotecas que tienen el respaldo de la Administración Federal de Vivienda de EE. UU. Los préstamos de FHA son menos estrictos con los requisitos de la puntuación de crédito. La DTI máxima para préstamos de FHA es 57 %, aunque se decide caso por caso.

Préstamos del USDA

Los préstamos del USDA solo se pueden usar para comprar y refinanciar viviendas en áreas rurales elegibles. Para obtener un préstamo del USDA, debes tener una DTI inferior al 41 %.

Los préstamos del USDA tienen un par de requisitos únicos. Primero, no puedes obtener un préstamo del USDA si los ingresos de tu grupo familiar superan el 115 % de la mediana de los ingresos de tu área.

En segundo lugar, tu prestamista debe tener en cuenta los ingresos de todo el grupo familiar cuando evalúe tu elegibilidad para obtener un préstamo del USDA. Esto significa que deberá verificar los ingresos de todos los ocupantes de la casa, incluso si no figuran en el préstamo.

Para determinar si calificas para un préstamo del USDA según tu DTI, tu prestamista solo tendrá en cuenta los ingresos y las deudas de las personas que figuren en el préstamo. Si viven otras personas en la casa, sus ingresos solo se considerarán para determinar si tu grupo familiar cumple los límites de ingresos. No se incluirán en tu DTI.

Rocket Mortgage^® no ofrece préstamos del USDA en este momento.

Préstamos del VA

Los préstamos del VA, que están asegurados por el Departamento de Asuntos de los Veteranos, ofrecen una opción de bajo costo para que los miembros actuales y los exmiembros de las fuerzas armadas compren una casa. No se exige un down payment para los préstamos del VA y a menudo tienen requisitos de DTI menos estrictos. En algunos casos, puedes obtener un préstamo del VA con una DTI hasta del 60 %.

Préstamos convencionales

No hay un conjunto único de requisitos para los préstamos convencionales, por lo que el requisito de la DTI dependerá de tu situación personal y del préstamo exacto que solicites. Sin embargo, por lo general, necesitarás una DTI del 50 % o menos para calificar para un préstamo convencional. En ciertas circunstancias, podrías calificar con una DTI tan alta como del 65 %, aunque en un refinanciamiento.

Si tu DTI es alta, puedes usar algunas estrategias para reducirla antes de presentar una solicitud para una hipoteca.

Salda tus deudas menores

El método más rápido para reducir tu relación deuda-ingreso es eliminar pagos mensuales. Si puedes, salda tus deudas pendientes más pequeñas. Verás cómo tu DTI disminuye de inmediato.

Aumenta tus ingresos

Tener un empleo secundario, conseguir algunas horas más en tu empleo actual o trabajar por tu cuenta puede darte una inyección de fondos para reducir tu DTI. Solo ten en cuenta que deberás demostrar que el ingreso que recibes es regular y que lo seguirás recibiendo. A los prestamistas generalmente les gusta ver la historia de dos años de cada fuente de ingresos.

Agrega otra persona al préstamo

Si comprarás una casa con tu cónyuge o pareja, tu prestamista hipotecario calculará tu DTI con los ingresos y las deudas de ambos. Si tu pareja tiene una DTI baja, agrégala al préstamo para reducir la DTI total de tu grupo familiar.

Sin embargo, si la DTI de tu pareja es similar o superior a la tuya, es posible que agregarla al préstamo no sea conveniente.

Si ese es el caso o si estás comprando una casa por tu cuenta con una relación de DTI alta, siempre puedes pedir a un familiar o amigo cercano que firme contigo el préstamo hipotecario. Cuando usas un cofirmante, los prestamistas incluyen su DTI cuando revisan tu solicitud, lo que posiblemente te ayuda a calificar para una mayor hipoteca o una tasa de interés más baja.

Cuando estás comprando una casa, tu relación deuda-ingreso influye en el tamaño del préstamo y la tasa de interés para los que calificarás. Pero hay más en esa relación de lo que parece. Estos son algunas de las preguntas más frecuentes sobre la DTI para que puedas prepararte mejor para el proceso de solicitud.

¿Se trata igual toda la deuda en mi relación deuda-ingreso?

En última instancia, tu deuda recurrente total influye en tu relación deuda-ingreso y puede mejorar o disminuir tus posibilidades de obtener la calificación para una hipoteca. La relación no pondera el tipo de deuda de manera diferente. Entre más deuda tengas, más alta será tu DTI y más difícil puede ser que califiques para un buen préstamo.

¿Qué tan rápido puedo mejorar mi DTI?

Como tu DTI está basada en la cantidad total de deuda que tengas en cualquier momento dado, puedes mejorar tu relación inmediatamente pagando tu deuda. Entre más agresivamente la reduzcas, más mejorarás tu relación y mejor se verá tu solicitud de hipoteca para los prestamistas. Además, también puedes buscar un trabajo para obtener más ingresos.

¿Debería solicitar un préstamo hipotecario con una DTI alta?

En circunstancias limitadas, las relaciones deuda-ingresos altas significan que los prestamistas pueden estar menos dispuestos a darte un préstamo hipotecario o te pueden pedir que pagues una tasa de interés más alta por el préstamo, lo que te costaría más dinero. Aunque aún puedes solicitar y recibir un préstamo hipotecario con una DTI alta, es mejor buscar maneras de reducir la relación si es posible para que puedas obtener una mejor tasa de interés.

¿Influye mi DTI en mi puntuación de crédito?

Tu relación deuda-ingreso no influye en tu puntuación de crédito. Simplemente es una manera de ver cuánto de tu ingreso cada mes se usa para pagar tu deuda recurrente. Tener una DTI alta no significa necesariamente que tu puntuación de crédito será baja, siempre que hagas los pagos mínimos a tiempo cada mes.

Tu relación deuda-ingreso (DTI) (cuánto pagas por deudas cada mes comparado con tu ingreso bruto mensual) es un factor clave a la hora de calificar para una hipoteca. Tu DTI ayuda a los prestamistas a evaluar tu riesgo como prestatario.

Con una DTI del 50 % o menos, podrás acceder a la mayoría de las opciones cuando intentes calificar para una hipoteca. Haz tu solicitud con Rocket Mortgage y descubre las opciones de hipoteca para las que eres elegible basado en tu DTI, crédito y situación económica única. También puedes llamarnos al (800) 718-8233.