Incumplimiento de la hipoteca: Todo lo que necesitas saber

Comprar una vivienda es un logro y un acto de optimismo. Has obtenido el derecho de pedir prestados cientos de miles de dólares y confías en que tendrás los recursos para devolver ese préstamo con intereses en los años siguientes.

Pero la vida es todo menos predecible. A pesar de las mejores intenciones, puedes encontrarte en peligro de incumplir con tu hipoteca. Entender qué significa el incumplimiento y conocer tus opciones puede ayudarte a decidir el mejor curso de acción.

¿Qué sucede cuando incumples una hipoteca?

Incumplir con tu hipoteca significa que has incumplido de alguna manera el contrato hipotecario. La infracción más frecuente es no hacer el pago mensual de la hipoteca. La falta de pago infringe los términos del pagaré o la escritura de fideicomiso que firmaste al cerrar la hipoteca. Dejar de hacer un solo pago constituye incumplimiento.

Otras formas de incumplir incluyen no pagar los impuestos sobre la propiedad, dejar que tu póliza de seguro de la vivienda caduque, transferir el título sin el permiso del prestamista o dañar la propiedad lo suficiente como para afectar el valor de la vivienda.

Los prestamistas tienen dos opciones cuando los prestatarios incumplen: pueden acelerar la deuda o ejecutar la hipoteca.

El administrador acelera la deuda

Una cláusula de vencimiento anticipado en un contrato hipotecario permite al prestamista exigir el pago inmediato de los saldos pendientes a los prestatarios que incumplen el contrato. El prestamista te enviará una carta antes de aplicar la cláusula de vencimiento anticipado, y el prestatario tendrá la oportunidad de responder.

El contacto provendrá de tu administrador hipotecario, que es quien cobra tus pagos y administra tu préstamo. Este puede o no ser tu prestamista original.

El aviso de incumplimiento y mora debe incluir la infracción específica que tu administrador alega. Normalmente tienes 30 días para volver a cumplir el contrato o disputar la presunta infracción. Si el incumplimiento es por falta de pago, se incluirá una lista con la cantidad adeudada.

La carta también te informará sobre tus derechos y cómo comunicarte con tu administrador hipotecario para recibir asistencia.

Tu vivienda entra en ejecución hipotecaria

La ejecución hipotecaria el proceso mediante el cual un prestamista hipotecario ejerce su derecho a reclamar la propiedad de la vivienda. Cuando obtienes una hipoteca, tu casa sirve como garantía del préstamo. Tu prestamista coloca un gravamen sobre la propiedad que le permite tomar posesión de la vivienda si incumples el préstamo. Si tú y tu administrador no logran poner tu hipoteca al día, la ejecución hipotecaria es el último recurso.

La ejecución hipotecaria puede ser un proceso legal prolongado. En general, los prestamistas esperan 120 días antes de iniciar la ejecución por pagos atrasados. El proceso puede avanzar más rápido si la ejecución se debe a otro motivo, como una transferencia no autorizada de la propiedad o destrucción de la vivienda.

Una vez que se completó el proceso de ejecución hipotecaria, el tiempo que tienes para desocupar la propiedad varía según el estado. Algunos estados pueden permitir la redención, lo que te permite recomprar tu vivienda.

Asegúrate de leer todos los documentos que te envíen y entender cómo se aplican las leyes de tu estado al proceso de ejecución hipotecaria.

Cómo evitar el incumplimiento de la hipoteca

Si te preocupa incumplir con tu hipoteca, hay pasos que puedes tomar para prevenirlo.

Evalúa tus finanzas

Tan pronto como empieces a tener problemas financieros, elabora un plan para priorizar tu pago hipotecario y conservar la tranquilidad que da tu casa. Todos tenemos una situación diferente. Puedes conseguir un trabajo temporal o un segundo trabajo para generar ingresos extra, reevaluar tus hábitos de gasto o usar tus ahorros; puedes tomar medidas activas para ponerte en una posición financiera más sólida respecto a tu hipoteca.

A veces es difícil ver la salida a una situación económica complicada. No está de más contar con una segunda opinión de apoyo para ayudarte a elaborar un plan. Puedes acceder a asesoría económica gratuita o sin fines de lucro por medio de GreenPath™ o National Foundation for Credit Counseling.

Nuestros amigos de Rocket Money^® ofrecen herramientas de presupuesto y la posibilidad de ver todas tus suscripciones en una sola vista. Puedes cancelar lo que no uses o de lo que puedas prescindir temporalmente, a veces con un solo clic.

Considera refinanciar

Si crees que podrías estar acercándote a un incumplimiento, considera refinanciar tu hipoteca. Cuando refinancias, obtienes una nueva hipoteca que paga la anterior. Tu nuevo préstamo puede tener una tasa de interés más baja, lo que puede reducir tu pago mensual y hacer más manejable el pago de tu hipoteca. También puedes reducir tu pago mensual extendiendo el plazo del préstamo.

Los prestatarios que ya están en incumplimiento no califican para refinanciar, por lo que deberías hacerlo antes de que la situación se agrave y empieces a faltar a los pagos.

Elabora un plan con tu administrador

Si prevés que vas a faltar a algunos pagos, comunícate de inmediato con tu prestamista y avísale qué causará la morosidad, cuándo esperas volver a estar al día y cuánto puedes pagar mientras tanto. Muchos prestamistas trabajarán contigo si te comunicas con ellos con anticipación.

Recuerda, los prestamistas prefieren evitar acelerar las hipotecas o ejecutar las viviendas.

Soluciones para una hipoteca en incumplimiento

A menudo hay opciones disponibles si ayuda con tu hipoteca. Si eres cliente de Rocket Mortgage®, puedes comunicarte con nosotros iniciando sesión en tu cuenta de Rocket. En la pestaña Mortgage, ve a Help > Payment assistance.

Una o más de estas opciones pueden ayudarte a obtener alivio en los pagos, pero debes calificar para ellas por medio de tu administrador. Aunque la mayoría de estas opciones afectarán negativamente tu crédito, excepto en situaciones específicas, como después de un desastre natural, no es tan perjudicial como tener una ejecución hipotecaria en tu historial.

1. Restitución de la hipoteca

La restitución hipotecaria consiste en hacer un pago único por la cantidad vencida, incluyendo los cargos y costos. Si tienes los recursos, esta es la forma más rápida de ponerte al día con tu préstamo. Por ejemplo, podría ser factible si tu empleador finalmente te paga un salario atrasado que te debía.

Antes de intentar reinstalar tu préstamo, solicita una carta de restitución a tu administrador hipotecario para asegurarte de entender la cantidad necesaria para saldar tu obligación pendiente.

2. Plan de pagos

Otra opción es acordar un plan de pago con tu administrador. Volverás a hacer tus pagos hipotecarios habituales y pagarás una cantidad más para cubrir el saldo que adeudas.

Comunícate con tu administrador para hablar sobre tu situación económica y ver si esta opción es viable. Los planes de pago suelen ser de corto plazo, normalmente de 3 a 6 meses.

Tu administrador trabajará contigo para crear un plan de pago que se adapte a tu situación, pero tomar la iniciativa y comunicarte para resolver tu hipoteca en incumplimiento es un paso muy importante.

3. Aplazamiento de pagos

El aplazamiento de pago es una reducción o pausa temporal en tu pago hipotecario mensual. Aunque sigues debiendo los pagos, esta opción puede darte un respiro mientras organizas tus finanzas. Para calificar para un aplazamiento de pagos o cualquier tipo de alivio, tu administrador te pedirá documentación sobre tus dificultades económicas y tu situación financiera.

Cada caso es distinto, pero estas pausas suelen ser temporales. Cuanto más tiempo duren, más difícil será ponerte al día y pagar los montos acumulados.

4. Modificación del préstamo

Una modificación hipotecaria puede ajustar aspectos como la tasa de interés o el plazo del préstamo para ponerlo al día. Los pagos atrasados se añaden al saldo principal y se redistribuyen a lo largo de un nuevo plazo, que en algunos casos puede extenderse hasta 40 años.

Dependiendo del tipo de modificación, puede haber un período de prueba antes de que se finalice. Las modificaciones que no están relacionadas con desastres naturales se reportan como pagos atrasados hasta que el préstamo vuelva a estar al corriente.

5. Aplazamiento o reclamo parcial

Si después de atravesar dificultades financieras puedes reanudar los pagos, podrías ser elegible para un diferimiento o un reclamo parcial. En este caso, algunos o todos los pagos vencidos se trasladan al final del plazo de tu préstamo. Un reclamo parcial es similar al aplazamiento, pero los pagos atrasados se vuelve un gravamen secundario sobre tu vivienda.

6. Vende tu casa

Si, después de evaluar todas tus opciones, determinas que no hay una manera práctica de permanecer en tu casa de largo plazo, tu administrador podría hablar contigo sobre formas de salir de tu vivienda de manera ordenada.

Si puedes vender tu propiedad al valor de mercado para pagar tu hipoteca, esta es la mejor opción, ya que no afecta tu crédito. Además, puedes usar las ganancias restantes para tu próxima vivienda.

7. Venta en corto

Vale la pena considerar una venta en corto si no puedes pagar tu casa y necesitas dejar de hacer los pagos hipotecarios. Una venta corta ocurre cuando vendes tu casa por menos de la cantidad que le debes al prestamista, lo que te permite salir de la hipoteca.

Siempre debes poner en venta tu casa e intentar venderla por la cantidad total que debes primero. Si descubres que el valor de tu casa no cubre el saldo total, comunícate con tu administrador hipotecario para ver si calificas para una venta corta.

En una venta corta no obtendrás ganancias, y deberás conseguir que tu prestamista acepte los términos. Sin embargo, puede ser una manera de salir de una situación difícil si sabes que ya no puedes pagar tu hipoteca.

En algunos estados, los prestamistas pueden presentar juicios por deficiencia para reclamar la diferencia entre el saldo adeudado y el precio de venta. A veces los prestamistas emiten una exención de esa diferencia, así que asegúrate de hablar con tu prestamista y tu administrador sobre si deberás pagar la diferencia entre el saldo y el precio de venta.

Tu administrador también podría ofrecerte asistencia para reubicación a cambio de tu cooperación durante el proceso de venta corta.

8. Escritura en lugar de ejecución hipotecaria

Una escritura en lugar de ejecución hipotecaria ocurre cuando entregas voluntariamente la escritura de tu casa al prestamista para evitar una ejecución hipotecaria. Aunque todavía necesitarás buscar un nuevo lugar donde vivir, esta estrategia tiene varias ventajas claras frente al proceso de ejecución hipotecaria tradicional.

En primer lugar, la ejecución hipotecaria es un proceso muy público. Incluso sin llegar al punto de un desalojo forzoso, se colocan avisos visibles en tu puerta, por ejemplo. Una escritura en reemplazo evita esa vergüenza.

En segundo lugar, si ya decidiste que no puedes quedarte en tu casa ni concretar una venta corta, esta opción tiene mejores consecuencias que una ejecución hipotecaria para tu futuro crédito hipotecario. Para obtener un préstamo convencional, deberías esperar 7 años después de una ejecución hipotecaria, mientras que con una escritura en reemplazo el período de espera es de solo 4 años.

Las mismas reglas sobre los juicios por deficiencia y la asistencia para reubicación aplican también en este tipo de acuerdos, igual que en las ventas cortas. Por eso, asegúrate de hablar con tu prestamista y tu administrador para saber exactamente qué esperar.

9. Comunícate con el HUD

Trabajar con tu administrador hipotecario suele ser la mejor fuente de ayuda, ya que conoce las opciones disponibles según tu préstamo y tu situación. Sin embargo, atravesar un incumplimiento hipotecario puede resultar abrumador, por lo que es comprensible que busques orientación de diversas fuentes.

El Departamento de la Vivienda y Desarrollo Urbano ofrece asesoría en vivienda. Sus consejeros de prevención de ejecuciones hipotecarias pueden verificar si existen programas estatales o federales que te ayuden a superar esta dificultad, e incluso pueden contactar a tu administrador en tu nombre para analizar posibles soluciones.

Contar con un consejero del HUD puede ser una excelente forma de resolver tu incumplimiento hipotecario, especialmente si no te sientes cómodo hablando directamente con tu administrador.

Preguntas frecuentes

Ahora que ya entiendes qué es el incumplimiento hipotecario, respondamos algunas preguntas que quizá todavía tengas.

¿Cuál es la diferencia entre incumplimiento y ejecución hipotecaria?

El incumplimiento ocurre cuando violas por primera vez el contrato de tu hipoteca. La ejecución hipotecaria sucede cuando el prestamista ejerce su derecho, según el gravamen, de recuperar la propiedad debido al incumplimiento del prestatario. Es el último recurso, y con frecuencia no se llega a ese punto.

¿Cuántos días se necesitan para caer en incumplimiento hipotecario?

Depende de los términos de tu contrato hipotecario, pero puedes estar en incumplimiento si no haces el pago en la fecha de pago. Sin embargo, en la práctica existe un período de gracia antes de que los pagos se consideren atrasados. Además, si el retraso es menor a 30 días, generalmente no se reporta a las agencias de crédito.

¿Cuál es el período de gracia para un incumplimiento?

Por lo general, los contratos hipotecarios incluyen un período de gracia que permite hacer pagos después de la fecha de pago sin que se cobre una penalidad por mora. Rocket Mortgage, por ejemplo, ofrece un período de gracia de 15 días después de la fecha de pago.

¿Puedo obtener otra hipoteca si tengo un incumplimiento?

Por lo general, no puedes obtener una nueva hipoteca mientras estás en incumplimiento de la actual. El efecto de los incumplimientos pasados depende de su gravedad: los pagos atrasados se tratan de manera diferente a una venta corta, una escritura en lugar de ejecución o una ejecución hipotecaria. Ten en cuenta que, en cualquier caso, necesitarás reconstruir tu historial de crédito.

Conclusión: es posible evitar el incumplimiento hipotecario

El incumplimiento hipotecario representa una violación de tu contrato de hipoteca. La causa más frecuente es el atraso en los pagos, aunque también podrías incumplir si, por ejemplo, vendes tu casa sin liquidar la hipoteca.

Si tienes dificultades para hacer tus pagos, lo mejor que puedes hacer es comunicarte cuanto antes con tu administrador hipotecario para analizar las opciones disponibles. Los clientes de Rocket Mortgage pueden comunicarse con nosotros dirigiéndose a la pestaña Mortgage (Hipoteca) en su cuenta Rocket y navegando a Help > Payment assistance (Ayuda > Asistencia con el pago).