¿Qué es una Cláusula de vencimiento anticipado de la hipoteca?

Si tienes problemas para mantenerte al día con los pagos mensuales del préstamo o alguna otra obligación de tu hipoteca, es posible que recibas una carta en la que te informan que ahora adeudas la cantidad total que pediste prestada, que debes pagar en los próximos 30 días debido a la llamada cláusula de vencimiento anticipado.

No entres en pánico. A menudo, puedes restaurar tu hipoteca desarrollando un plan para ponerte al día con tu prestamista. Esto es lo que debes saber sobre la Cláusula de vencimiento anticipado de la hipoteca.

Una Cláusula de vencimiento anticipado es una disposición en tu contrato de hipoteca que define cuándo y cómo el prestamista puede “acelerar” el pago total del préstamo. Si un propietario de vivienda no cumple los términos de su acuerdo hipotecario, recibirá una Carta de aceleración que le informa que el prestamista activó la Cláusula de vencimiento anticipado.

En otras palabras, acelera el reembolso de lo que recibió prestado, más los intereses que se acumulan después de que se activa la cláusula hasta que se produce el reembolso total.

Las cláusulas de vencimiento anticipado son legales. Cuándo y cómo se pueden aplicar está definido en el contrato de la hipoteca.

Además, las leyes de vencimiento anticipado y ejecución hipotecaria varían mucho según el estado en el que vives, así que asegúrate de consultar las leyes de tu estado con respecto al vencimiento anticipado.

Si tienes alguna pregunta sobre la legalidad de la cláusula de vencimiento anticipado en tu contrato hipotecario, habla con el abogado que manejó el cierre. Él o ella debió haberlo revisado en ese momento y podrá explicarte cuáles son las opciones legales dependiendo de donde vives. Si no hubo ningún abogado presente, habla con tu prestamista.

Hay varias cosas que podrían activar una cláusula de vencimiento anticipado. Veamos algunas situaciones.

Pagos hipotecarios atrasados

Por lo general, los prestamistas ejercen la cláusula cuando los prestatarios se atrasan en los pagos de la hipoteca. Las condiciones bajo las cuales tu préstamo se puede acelerar por la falta de pago están definidas en tu contrato y tú tienes derechos según la ley federal. Los prestamistas generalmente no inician una ejecución hipotecaria por la falta de pago hasta que el atraso sea de al menos 120 días.

Además, si esto pasa, es muy probable que el administrador de tu hipoteca se comunique contigo para ver si puede ayudar. El objetivo es que te quedes en tu casa, pero también asegurarse de que hagas los pagos mensuales a tiempo.

Cancelación del seguro de la vivienda

La cláusula de vencimiento anticipado también se puede activar si cancelas la póliza del seguro de la vivienda. Tu prestamista te exigirá que mantengas un seguro de la vivienda para que la propiedad se pueda reparar si se daña y así restaurar su valor de mercado. El prestamista tiene que asegurarse de que la casa se pueda vender en caso de que alguna vez te atrases en el pago.

En la práctica, los prestamistas, incluyendo Rocket Mortgage^®, suelen comprar un seguro por ti y te obligan a pagarlo (algo que se conoce como “seguro impuesto a la fuerza”) si cancelas o pierdes el seguro de la vivienda. Pero también tienen la opción de anticipar el vencimiento.

Impuestos sobre la propiedad no pagados

Los prestamistas generalmente se reservan el derecho de anticipar el vencimiento de tu hipoteca si no pagas los impuestos sobre la propiedad. Si no pagas los impuestos, tu gobierno local puede poner un gravamen sobre tu propiedad y eventualmente tomar posesión.

En esta situación, el prestamista hipotecario generalmente pagará los impuestos por ti. Es probable que te haga regresar a una cuenta de depósito para asegurarse de que los impuestos sobre la propiedad y el seguro de la vivienda estén pagados. Estos pagos se trasladarán a tu pago mensual de la hipoteca. Le deberás los pagos atrasados a tu prestamista.

Destrucción de la propiedad

Tu administrador puede anticipar el vencimiento de la hipoteca si la propiedad sufre daños o es destruida porque tu casa es colateral de la hipoteca. Esto no significa que te exigirá que pagues el préstamo inmediatamente después de una tormenta intensa. Significa que debes trabajar con el prestamista y la aseguradora para reparar el daño o reconstruir.

Declaración de bancarrota

La declaración de bancarrota también podría activar la cláusula de vencimiento anticipado de tu acuerdo hipotecario. Eso es porque tu bancarrota puede afectar la capacidad de tu prestamista de ejercer sus derechos si te atrasas en el préstamo.

El prestamista hipotecario principal tiene una posición superior a todos los demás acreedores respecto a los bienes raíces adquiridos con el préstamo y garantizados con una hipoteca. La prioridad del tribunal de bancarrotas al determinar los pagos a los acreedores puede poner este acuerdo en riesgo. Es por eso que un prestamista puede reclamar el valor de tu préstamo completo si te declaras en bancarrota.

Desde un punto de vista práctico, los prestamistas como Rocket Mortgage solo suelen ejecutar la hipoteca si dejas de pagar o si no haces los pagos acordados en el marco de una bancarrota de reorganización conforme a los capítulos 12 o 13. Si te atrasas en los pagos, el prestamista puede pedir una suspensión de la bancarrota e iniciar un proceso de ejecución hipotecaria una vez sea aprobada.

Transferencia de propiedad no autorizada

Por último, el vencimiento anticipado también se da si intentas transferir la propiedad a otra persona o una LLC sin la autorización previa de tu prestamista. Tu hipoteca contiene una cláusula de préstamo pagadero a la venta —también conocida como cláusula de enajenación— que se infringe con cualquier transferencia de propiedad, lo que a su vez causa el vencimiento anticipado de la hipoteca.

Por ejemplo, supongamos que transfieres la propiedad de tu casa de tu propiedad personal a tu negocio. El prestamista puede enviarte inmediatamente un aviso de vencimiento anticipado de la hipoteca. Eso es porque cuando hizo te el préstamo, el prestamista te investigó a ti y no a tu negocio.

Hay una excepción de Rocket Mortgage para los préstamos convencionales que se originaron después del 1 de junio de 2016 y que se transfieren a una LLC. Si el cliente controla más del 50% de la LLC según un K-1 o un documento de constitución, esto está permitido.

Además, durante la vida de un cliente, ciertos familiares pueden hacerse cargo de la propiedad y asumir el préstamo. Esto incluye los hijos y al cónyuge. Después de que un cliente fallece, los sucesores en interés pueden hacerse cargo de los pagos sin activar una aceleración.

Hay otros casos en los que la transferencia de un título está permitida, pero el administrador del préstamo podría pedir más información tuya o de la persona a la que le estás transfiriendo el título. Comunícate con el administrador antes de hacer cualquier cambio.

Si el prestamista inicia una cláusula de vencimiento anticipado, recibirás una carta por correo. La carta debe incluir el motivo del vencimiento anticipado, la información de contacto del prestamista y el saldo de la hipoteca con todos los intereses atrasados que debas hasta ese punto.

Por lo general, la carta pedirá el pago y especificará una fecha límite para hacerlo. Si pagas el saldo total adeudado, tu préstamo quedará saldado. Cuando sea legalmente necesario, el prestamista te enviará la documentación que libera el embargo preventivo.

Es posible que los prestatarios puedan evitar el vencimiento anticipado si hacen una modificación del préstamo o un plan de pagos con el prestamista para ponerse al día con los pagos atrasados. La clave es analizar las opciones con el administrador.

Ten en mente que a veces, el prestatario tendrá que pagar algunos o todos los gastos que tuvo el prestamista mientras se ocupaba del vencimiento anticipado.

Perder tu casa en una ejecución hipotecaria es bastante desagradable para ti y tu prestamista. Como los prestamistas prefieren no ser propietarios de bienes raíces, generalmente hay una variedad de opciones disponibles para que los prestatarios se pongan al día con el pago de su préstamo.

1. Refinanciamiento

Esto no funcionará si el motivo del vencimiento anticipado tiene que ver con pagos atrasados porque estos tienen un impacto grande en tu capacidad para calificar. Pero si tu hipoteca está siendo requerida por otra razón, es posible que puedas saldarla mediante un refinanciamiento.

Si tienes un capital acumulado adecuado sobre tu casa, quizá puedas refinanciar para reducir significativamente tus pagos mensuales. Usa la calculadora de refinanciamiento de Rocket Mortgage para ver cómo podrían cambiar tus pagos mensuales.

Como propietario de vivienda, puede ser que tengas algunas opciones de refinanciamiento para elegir. Veamos dos de las más frecuentes para determinar cuál podría ser adecuada para tu situación.

Refinanciamiento de tasa y plazo

Si pides un refinanciamiento de tasa y plazo, podrías cambiar un pago mensual alto por uno mucho más bajo. Por supuesto, esto depende muchas veces de cuál es el plazo del préstamo y de las tasas de interés actuales. Por ejemplo, si actualmente tienes una hipoteca de tasa fija a 15 años y optaste por refinanciar a una hipoteca de tasa fija a 30 años, tu carga mensual se aliviaría significativamente.

Refinanciamiento con desembolso de efectivo

Si de repente dejas de tener ingresos, quizá no te hayas dado cuenta de cuánto dinero has acumulado en tu casa en forma de capital de la vivienda. Un refinanciamiento con desembolso de efectivo puede poner ese efectivo a trabajar. Si necesitas un colchón mientras buscas un nuevo trabajo u oportunidad comercial y tienes suficiente capital, es posible que puedas sacar una suma sustancial de tu casa que te ayude a salir adelante.

En un refinanciamiento con desembolso de efectivo estás sacando un préstamo más grande, por lo que es importante asegurarse de que esto te ayudará a alcanzar tus objetivos financieros y que puedes hacer los pagos antes de avanzar, particularmente si lo pides para resolver un vencimiento anticipado.

2. Aplazamiento de pagos

Si estás atrasado en los pagos de la hipoteca y actualmente no estás en condiciones de pagar lo que debes, debes hablar con tu prestamista de inmediato para saber si calificas para el aplazamiento de los pagos de la hipoteca. El aplazamiento de pagos detiene o reduce temporalmente los pagos de tu hipoteca. Los pagos que debas hasta el momento debes pagarlos cuando termina el plan de aplazamiento o reducción de los pagos.

El administrador intentará lograr que califiques para una de varias opciones para hacer los pagos atrasados y que te quedes en tu casa, incluyendo planes de pago, reclamo parcial o de aplazamiento, restitución o modificación del préstamo. Si esto no es posible, el administrador considerará un par de opciones para ayudarte a tener una salida sin problemas.

3. Escritura en lugar de ejecución hipotecaria

Si te atrasaste en los pagos de la hipoteca y no sabes si podrás pagar lo que debes, el prestamista puede proponer que firmes una escritura en lugar de ejecución hipotecaria. Este acuerdo le transfiere la propiedad de tu casa al prestamista y te permite evitar tener una ejecución hipotecaria en tu historial crediticio.

Los prestamistas muchas veces prefieren la escritura en lugar de la ejecución hipotecaria porque es más rápido y menos costoso.

Sin embargo, si la venta de tu casa no cubre el saldo de lo que debes en la hipoteca, es posible que el prestamista pueda demandar para recuperar sus pérdidas.

4. Venta en corto

En una venta en corto, el propietario en mora encuentra un comprador para la propiedad que está dispuesto a pagar menos de lo que el propietario debe en la hipoteca. Para completar la venta, el propietario debe obtener la aprobación del prestamista. Siempre y cuando el prestamista tenga un derecho de retención sobre la propiedad, el propietario no puede venderla.

Los prestamistas generalmente aprueban las ventas en corto si la propiedad ya no vale lo que valía cuando se originó la hipoteca y el propietario puede mostrar que está teniendo dificultades económicas.

Antes de avanzar con la anticipación del vencimiento, hay varias decisiones que se deben tomar. Algunas se aplican al prestamista y otras al prestatario.

Intereses por pagar

La mayoría de las hipotecas ahora se venden en el mercado secundario basándose en las directrices de los inversionistas principales como Fannie Mae, Freddie Mac, la FHA y el VA. En estas situaciones, existen reglas estrictas sobre cómo manejar el posible atraso en la hipoteca. Sin embargo, si la hipoteca es privada, el prestamista puede tomar decisiones basadas en cálculos financieros.

En caso de vencimiento anticipado de la hipoteca, el prestatario es responsable de cualquier interés atrasado adeudado hasta ese momento, además del saldo de la hipoteca. Sin embargo, el prestatario no tiene que pagar ningún interés a futuro que habría tenido que pagar si la hipoteca hubiese durado todo el plazo.

En este caso, si el prestatario hace la liquidación, el prestamista recupera el dinero del préstamo, pero pierde años en posibles intereses.

La diferencia de inversión para el prestamista será más alta si es más cerca del comienzo del plazo que del final. Eso es porque al principio del préstamo más dinero se va al pago de intereses que del principal.

Con el tiempo, la situación se invierte. Cuanto más tiempo queda del préstamo, más probable es que el prestamista quiera encontrar otra opción distinta a la del vencimiento anticipado.

¿Te quedaron dudas sobre la cláusula de vencimiento anticipado en un contrato hipotecario? Lee las siguientes preguntas frecuentes.

¿Cuál es la diferencia entre una cláusula de enajenación y una cláusula de vencimiento anticipado?

En una cláusula de enajenación, también conocida como cláusula de préstamo pagadero a la venta, el prestatario debe pagar el saldo total de la hipoteca cuando vende o transfiere su casa. Una cláusula de vencimiento anticipado se activa cuando el prestatario no paga la hipoteca (o no cumple otros términos de la hipoteca) y por lo tanto debe pagar todo el saldo pendiente.

¿Cuánto tiempo tengo para responder al vencimiento anticipado del préstamo?

La cantidad de tiempo que un prestatario tiene para responder a un aviso de vencimiento anticipado de la hipoteca depende del prestamista o administrador. También puede depender de dónde vivas.

¿Cuál es la mejor manera de evitar el vencimiento anticipado de la hipoteca?

La mejor manera de evitar el vencimiento anticipado es hacer los pagos mensuales a tiempo. Si ves que te está costando hacer los pagos, habla con tu prestamista para encontrar una solución que funcione para ti.

Hay varias opciones a considerar que pueden ayudar a reducir los pagos mensuales, como refinanciar a un préstamo con una tasa de interés más baja.

Aunque todos los prestamistas o administradores hipotecarios tienen políticas diferentes, algunos podrían ejercer la cláusula de vencimiento anticipado si te atrasas en los pagos de la hipoteca, cancelas tu póliza de seguro de la vivienda o dejas de pagar los impuestos sobre la propiedad. Rocket Mortgage compraría un seguro para ti por cuenta tuya y pagaría los impuestos sobre la propiedad. Estos gastos se incluirían en tu cuenta de depósito en garantía, así que puede variar.

Cualquiera que sea el caso, es importante que te comuniques con tu prestamista para crear un plan para evitar o manejar el vencimiento anticipado.

Si estás en riesgo de atrasarte en los pagos o incumplir la hipoteca por cualquier motivo, es importante comunicarte con el administrador de tu hipoteca para que evalúe tu situación y vea si puede ayudarte a volver a la normalidad. Animamos a los clientes de Rocket Mortgage que puedan estar teniendo dificultades a que completen nuestra solicitud para el éxito.