Cómo reducir el pago de la hipoteca

Si quieres tener un poco más de margen en tu presupuesto, reducir el pago de tu hipoteca es una forma eficaz de conseguirlo. Liberar efectivo puede hacer posible que inviertas más para la jubilación, pagues tus deudas o ahorres para la educación de un hijo. Hay varias maneras de reducir el pago mensual de una hipoteca, pero es posible que debas seguir algunos pasos adicionales o pagar una tarifa por adelantado.

Aspectos clave

• Refinanciar tu hipoteca o cambiar a un plazo de préstamo más largo puede reducir tus gastos mensuales y mejorar el flujo de caja.
• No tienes que cambiar tu tasa de interés para ahorrar; opciones como reestructurar tu préstamo o apelar los impuestos sobre la propiedad pueden reducir tu pago.
• Si estás teniendo dificultades económicas, es posible que tu prestamista ofrezca programas de asistencia o planes de aplazamiento o reducción del pago.

1. Refinanciamiento con una tasa de interés más baja

Una forma de reducir el pago de la hipoteca mensual es refinanciar. Refinanciar significa reemplazar tu hipoteca actual por una nueva con mejores condiciones, como una tasa de interés más baja o un plazo de pago diferente. Con un refinanciamiento, solicitas una nueva hipoteca basada en el valor actual de tu vivienda. Usas los fondos de tu nuevo préstamo para liquidar tu hipoteca actual y comenzar a hacer los pagos del nuevo préstamo.

Como tu tasa de interés determina el costo de pedir dinero prestado, obtener un nuevo préstamo con una tasa más baja puede reducir tu pago mensual y podría ahorrarte dinero en intereses totales.

Hay dos formas principales en las que el refinanciamiento puede reducir el pago de la hipoteca mensual.

Busca tasas de interés más bajas

Si las tasas de interés han bajado desde que contrataste tu hipoteca actual, refinanciar a una tasa más baja puede reducir tu pago mensual. También puede ahorrarte dinero en el total de intereses pagados por tu préstamo.

Si las tasas han caído, vale la pena hablar con tu prestamista sobre tus opciones de refinanciamiento. Este puede ayudarte a revisar las ofertas de refinanciamiento y los pasos que debes seguir para asegurar una tasa y un pago mensual más bajos.

Compra una reducción de tu tasa de interés

También puedes reducir tu tasa de interés usando puntos de descuento, o puntos de hipoteca, cuando refinancias. Con una reducción comprada (buydown), pagas un cargo antes del cierre a cambio de una tasa de interés más baja durante la vida del préstamo. Por lo general, un punto de descuento cuesta el 1% de la cantidad de tu préstamo y reduce tu tasa de interés en un 0.25%, aunque los términos exactos varían según el prestamista.

Para ver si esto tiene sentido, lo mejor es calcular tu punto de equilibrio. Esto te ayuda a determinar el tiempo que tardarán tus ahorros mensuales en cubrir el costo inicial.

Puedes usar la siguiente fórmula:

punto de equilibrio = costo de los puntos ÷ ahorros mensuales

Usando el ejemplo anterior, un costo de $4,000 dividido entre $65 en ahorros equivale a un punto de equilibrio de unos 62 meses, o poco más de 5 años.

Comprar una reducción de tu tasa de interés puede ahorrarte mucho dinero si planeas quedarte en tu casa por un tiempo. Aunque eso significa pagar más por adelantado, eventualmente recuperas el costo de los puntos y comienzas a ahorrar a partir de ese momento.

2. Considera la reestructuración de la hipoteca

La reestructuración de la hipoteca restablece el plazo de reembolso. Si haces un pago grande a tu préstamo hipotecario, tu prestamista puede ofrecerte actualizar tus pagos mensuales para reflejar el nuevo saldo.

La reestructuración podría ser una buena alternativa al refinanciamiento si quieres mantener tu tasa hipotecaria actual y reducir tu pago mensual. También suele ser más sencillo e implica menos cargos que el refinanciamiento.

Estas son algunas cosas que vale la pena señalar sobre la reestructuración:

• Política del prestamista: no todos los prestamistas ofrecen la reestructuración de la hipoteca, y los que lo hacen pueden exigir un pago mínimo de suma total, generalmente de $5,000 o más.
• Requisitos de capital de la vivienda: por lo general, necesitarás una cantidad específica de capital en tu vivienda antes de poder reestructurar.
• Sin préstamos respaldados por el gobierno: esta opción generalmente está disponible solo para préstamos convencionales.

3. Elimina el seguro hipotecario privado

Cuando das menos del 20% de down payment en un préstamo convencional, los prestamistas requieren que pagues un seguro hipotecario privado (PMI). El PMI protege al prestamista si incumples con tu préstamo. Es esencialmente un intercambio que les da a los prestatarios con menos ahorros acceso a préstamos hipotecarios. El PMI suele añadir entre el 0.1% y el 1% dla cantidad de tu préstamo a tus costos de endeudamiento.

Para eliminar el PMI, necesitas tener al menos un 20% de capital en tu vivienda. Una vez que tengas suficiente capital, puedes dejar de pagar el PMI. Si tu casa ha aumentado de valor, puedes refinanciar a un nuevo préstamo convencional con suficiente capital para evitar pagar el PMI.

Eliminar el seguro hipotecario de la FHA

Si obtuviste un préstamo de la FHA después del 1 de junio de 2013, probablemente estés pagando una prima de seguro hipotecario mensual (MIP). La mayoría de los préstamos de la FHA requieren que los prestatarios paguen el MIP para proteger al prestamista. Esto motiva a los prestamistas a hacer préstamos a compradores que no pueden pagar un down payment del 20%. Mira aquí el detalle oficial de cuándo se aplica el MIP.

Los préstamos de la FHA tienen dos tipos de MIP. Hay un cargo por adelantado equivalente al 1.75% del valor del préstamo y una tarifa de MIP anual. Los prestatarios que hacen un down payment de menos del 10% del precio de compra deben pagar el MIP anual en cuotas mensuales durante todo el plazo del préstamo. Si tu down payment es más del 10%, pagas el MIP solo durante 11 años.

Una forma de eliminar el MIP es refinanciar tu préstamo de la FHA a un préstamo convencional. Solo recuerda que necesitarás al menos un 20% de capital para evitar el PMI en el nuevo préstamo. Y calificar para un préstamo convencional generalmente significa que debes cumplir requisitos de préstamo más estrictos, como tener una puntuación de crédito más alta.

Refinanciar con seguro hipotecario pagado por el prestamista (LPMI)

En algunos casos, eliminar el PMI mediante un refinanciamiento convencional no es una opción, especialmente si no tienes un 20% de capital o si tu puntuación de crédito necesita mejorar.

Ahí es donde el seguro hipotecario pagado por el prestamista puede ayudar. Con el LPMI, el prestamista paga el costo del seguro hipotecario por ti. El costo se integra en tu tasa de interés en lugar de aparecer como un cargo separado.

El LPMI puede reducir el pago mensual de la hipoteca, pero la desventaja es pagar una tasa de interés ligeramente más alta, generalmente entre un 0.25% y un 0.5% más. Si bien podrías pagar menos cada mes, podrías terminar gastando más con el tiempo.

Además, ten en cuenta que el LPMI se paga durante todo el plazo del préstamo y no puedes cancelarlo más adelante como el PMI normal. La única forma de eliminarlo es refinanciando de nuevo en el futuro. Y si tu puntuación de crédito es baja, esa tasa más alta podría hacer que esta opción sea más costosa en general.

Puedes ver las opciones de refinanciamiento recomendadas por expertos y personalizarlas según tu presupuesto

4. Extiende el plazo de tu hipoteca

Otra manera de disminuir el pago mensual de la hipoteca es extender el plazo del préstamo. Puedes hacerlo con una modificación de préstamo, si eres elegible, o refinanciando a una hipoteca con un plazo más largo.

5. Compara precios de seguro de la vivienda para encontrar uno asequible

El seguro de la vivienda te reembolsa por pérdidas y daños a tu casa en caso de eventos inesperados como un incendio o un robo. La mayoría de los prestamistas exigen que los propietarios aseguren la propiedad como parte del acuerdo hipotecario. Como la prima del seguro suele añadirse al pago mensual de la hipoteca, encontrar una tasa de seguro más baja podría reducir tus costos generales de vivienda.

Formas de reducir el costo de tu seguro de la vivienda:

• Compara cotizaciones. Contacta a varias compañías de seguros y pide cotizaciones basadas en tus niveles de cobertura actuales.
• Pregunta por descuentos. Algunas aseguradoras ofrecen descuentos si tienes un sistema de seguridad, un techo nuevo o si estás en un área de bajo riesgo. También podrías recibir descuentos según tu profesión o si compras varias pólizas de una compañía.
• Revisa tu cobertura. Asegúrate de no estar sobreasegurado. Podrías estar pagando por una cobertura que no necesitas.
• Aumenta tu deducible. Un deducible más alto puede reducir tu prima mensual. Solo asegúrate de poder cubrir el deducible si necesitas presentar un reclamo.

6. Apela tus impuestos sobre la propiedad

Los impuestos sobre la propiedad son una forma en que los propietarios apoyan financieramente a su comunidad. Muchos propietarios pagan estos impuestos por medio de una cuenta de depósito en garantía con su prestamista hipotecario. Si tus impuestos sobre la propiedad bajan, el pago mensual de la hipoteca también bajará.

La cantidad que pagas depende de cuánto vale tu casa, lo que se conoce como valor fiscal, y la tasa impositiva de tu área. Si crees que tu casa está sobrevalorada, podrías presentar una apelación y reducir tu factura de impuestos.

Pasos para comenzar:

• Revisa el estado de cuenta de los impuestos sobre la propiedad para buscar errores, como una superficie en pies cuadrados incorrecta o un número incorrecto de habitaciones.
• Investiga ventas recientes de casas similares en tu área para comparar.
• Visita el sitio web de tu autoridad fiscal local para encontrar la fecha límite e instrucciones de apelación.
• Reúne documentos de respaldo, como tasaciones recientes, fotos y ventas comparables.
• Envía tu solicitud de reducción, lo que normalmente puedes hacer en línea, por correo postal o en persona.
• Espera la decisión para saber si se reducirán tus impuestos sobre la propiedad.

Recuerda que no recibirás una respuesta de la noche a la mañana. Sin embargo, vale la pena intentarlo su crees que el valor de tu casa es más alto de lo que realmente vale.

7. Explora opciones de asistencia para préstamos

Considera los programas de asistencia diseñados para ayudar a los propietarios que tienen dificultades para pagar su hipoteca.

Investiga programas de asistencia gubernamental

Si tienes dificultades para hacer pagos hipotecarios altos, algunos programas estatales y locales podrían ayudar. Ya sea que necesites alivio a corto plazo o apoyo a largo plazo, estos recursos están diseñados para aliviar el estrés financiero.

Los programas varían según el lugar donde vivas, pero vale la pena verificar qué hay disponible.

Estos son algunos lugares para encontrar asistencia hipotecaria gubernamental:

• Consulta los sitios web de tu gobierno estatal o local para ver si ofrecen programas para propietarios que necesitan ayuda con los pagos de la hipoteca.
• Busca organizaciones sin fines de lucro que conecten a los propietarios con programas de alivio hipotecario.
• Ponte en contacto con un asesor de vivienda del HUD, quien puede explicarte tus opciones y ayudarte a determinar qué podría funcionar mejor para ti.

Habla con tu prestamista sobre el aplazamiento de los pagos de la hipoteca

Otra forma de encontrar asistencia es preguntando a tu prestamista sobre sus opciones de alivio. Algunos prestamistas pueden cambiar temporalmente los términos de tu préstamo para que puedas ponerte al día con los pagos. Una opción que tu prestamista podría ofrecer se llama aplazamiento de los pagos de la hipoteca (forbearance). Esto pone en pausa o reduce el pago de la hipoteca por un tiempo.

Aunque el aplazamiento no borra lo que debes, sí retrasa tus pagos hasta una fecha posterior. Esto puede darte algo de tiempo para resolver tu situación financiera y recuperarte. Según una investigación de la Asociación de Banqueros Hipotecarios, aproximadamente el 0.22% de los propietarios estaban en planes de aplazamiento de pago a principios de 2025.

Conclusión

Ya sea mediante el refinanciamiento, la reestructuración, el aplazamiento o reducción de pagos u otras opciones de asistencia para préstamos de vivienda, existen formas de reducir el pago mensual de la hipoteca. Esto puede ayudarte a hacer espacio en tu presupuesto para otras prioridades económicas, como pagar deudas o destinar más dinero a inversiones. Al final, lo que mejor funciona para ti depende de tu situación económica y de los términos de tu hipoteca.

Si el refinanciamiento parece ser la opción adecuada, considera comenzar con una solicitud en línea. Es una forma rápida de ver tus opciones y dar el primer paso para reducir los pagos de tu hipoteca.