¿Qué significa valor fiscal y cómo se determina?

Cuando vendes tu casa, es posible que pidas una evaluación antes de ponerla en el mercado. El valor fiscal de una casa determina el monto de los impuestos sobre la propiedad y puede influir en el precio de venta.

Aunque no estés vendiendo una casa, todo propietario debe saber qué es el valor fiscal de una vivienda, cómo se determina y las implicaciones de una evaluación de la propiedad.

¿Qué es el valor fiscal de una casa?

El valor fiscal, o valor catastral, es por definición la valuación determinada de una propiedad para calcular los impuestos sobre la propiedad correspondientes. Una evaluación considera ventas de casas similares, la superficie en pies cuadrados, las condiciones del mercado inmobiliario y los resultados de la inspección de la casa en sus determinaciones finales.

Si estás vendiendo una propiedad, el valor fiscal es el valor en dólares más ampliamente aceptado de tu casa. También es el indicador más estable del valor de una casa.

¿Por qué es importante el valor fiscal?

Si eres un posible comprador, saber el valor fiscal de las distintas casas en las que estás interesado puede darte una mejor idea de la cantidad que tendrías que pagar en concepto de impuestos sobre la propiedad anuales en cada ubicación. También podrías usar el valor fiscal para negociar un precio de venta más bajo.

Si ya es propietario de una casa, saber su valor fiscal puede ser parte de tu planificación financiera anual para no terminar debiendo más impuestos sobre la propiedad de lo previsto.

Impuestos sobre la propiedad y valor fiscal

El valor fiscal se usa para determinar los impuestos sobre la propiedad. Dependiendo de dónde vivas, un asesor fiscal del condado o del municipio hará una evaluación del valor de la propiedad y los agentes fiscales locales calcularán los impuestos sobre la propiedad basándose en el valor fiscal. Mientras más alto sea el valor fiscal de tu casa, más altos serán los impuestos.

Algunos municipios ofrecen exenciones fiscales para ayudar a los propietarios de vivienda a reducir su factura fiscal. La exención de impuestos (homestead) incluye exenciones a los impuestos sobre la propiedad si el propietario de la casa es quien vive en ella. Por ejemplo, si el propietario es el residente de la propiedad y tiene el título de la propiedad, recibirá la exención de impuestos. Otras exenciones de impuestos frecuentes incluyen las de ciudadanos mayores, las de veteranos elegibles y las de propietarios de vivienda con una discapacidad.

¿Cada cuánto cambia el valor fiscal de una casa?

No todas las agencias de gobierno reevalúan las propiedades con el mismo calendario. Algunas lo hacen una vez al año, mientras que otras lo hacen a intervalos menos frecuentes. Comunícate con la agencia responsable de evaluar tu vivienda para averiguar con qué frecuencia hacen valuaciones de tu propiedad.

¿Qué es un impuesto de evaluación especial?

Un impuesto de evaluación especial es un tipo de impuesto adicional, o un impuesto que se cobra junto con otro impuesto, que ayuda a financiar mejoras en un barrio o en la infraestructura de una propiedad. Estos proyectos pueden incluir:

• Mantenimiento de carreteras
• Limpieza de calles
• Paisajismo
• Iluminación
• Pavimentación de aceras
• Otros proyectos recreativos o de seguridad pública

Solo los propietarios de vivienda que viven en un área específica, conocida como distrito de evaluación especial, son quienes deben pagar el impuesto de evaluación especial.

Cómo calcular el valor fiscal de una propiedad

Un asesor calcula el valor fiscal de una casa basándose en el valor de mercado, el valor tasado o un porcentaje uniforme de los dos. Los municipios y condados usan un asesor para determinar el valor fiscal de las viviendas en sus jurisdicciones.

Aunque el valor de mercado y el valor tasado son esenciales, un asesor también puede usar un análisis de mercado comparativo (CMA). Un CMA ayuda a un profesional inmobiliario a estimar el valor de tu casa comparándola con propiedades similares que se hayan vendido recientemente en la zona.

El recurso CMA ayuda a determinar el valor tasado de una casa de la forma más justa y precisa posible.

Cómo calcular el valor fiscal de tu casa

Visitar el sitio web de tu ciudad o condado es una buena forma de determinar el valor fiscal de tu casa. En algunos casos, también puedes multiplicar el valor de mercado de tu casa por la tasa de tasación local (que varía por ubicación).

Cómo usar el valor fiscal para calcular impuestos sobre la propiedad

Una vez el asesor determina el valor fiscal de tu casa, este número se puede usar para calcular tus impuestos sobre la propiedad. Aunque los propietarios no son responsables de calcular sus impuestos sobre la propiedad, el valor fiscal es un parámetro importante que debes conocer si decides vender tu casa y mudarte a otra zona.

Otro factor que suele usarse para calcular los impuestos sobre la propiedad es la tasa impositiva en tanto por mil (tasa de millaje) de tu zona. Esta tasa es el impuesto que pagas por cada $1,000 del valor fiscal de tu vivienda. Un mil equivale a 1/10 de centavo o 1/1,000 de dólar.

La mejor manera de saber la tasa de millaje de tu zona es consultar con tu autoridad fiscal o gobierno local.

Ejemplo del cálculo de los impuestos sobre la propiedad

No todos los municipios usan la misma fórmula para calcular los impuestos sobre la propiedad. Este es un ejemplo de una ecuación que la oficina de tu asesor fiscal local podría usar para calcular tus impuestos sobre la propiedad:

¿Valor fiscal ? (Tasa de millaje ÷ 1 000) = Impuestos sobre la propiedad

Por ejemplo, si el valor fiscal de tu propiedad es $300,000 y la tasa de millaje en tu zona es 10, la fórmula se vería así:

$300,000 ? (10 ÷ 1,000 = 0.01) = $3,000

De acuerdo con esta ecuación, tendrías que pagar $3,000 en impuestos sobre la propiedad todos los años. Recuerda, no es usual que tengas que calcular tus propios impuestos sobre la propiedad. Pero si te estás preparando para vender y mudarte a una nueva casa, entender el papel del valor fiscal en determinar tus impuestos puede darte una mejor idea de cuánto tendrás que pagar en impuestos sobre la propiedad cada año.

Puede ser especialmente útil saber cuánto pagarás en impuestos sobre la propiedad si planeas pedir una hipoteca.

Valor fiscal vs. valor de mercado

Aunque ambos ayudan a establecer cuánto vale una casa, el valor de mercado y el valor fiscal tienen algunas diferencias. El valor de mercado –muchas veces llamado “precio justo de mercado”– es básicamente el precio por el que es probable que se venda una casa en las condiciones actuales del mercado, y orienta al propietario sobre cuánto debe tratar de obtener por la venta de su casa. El agente del vendedor (si corresponde) generalmente también usará el valor de mercado de una casa como barómetro para saber cuánto dinero debe intentar cobrar el propietario.

En cambio, el valor fiscal de una casa tiene otro propósito principal: Lo usa, en primer lugar, la autoridad fiscal local para determinar cuánto debes pagar anualmente en concepto de impuestos sobre la propiedad. En otras palabras, el valor fiscal es lo que la autoridad fiscal local considera que vale tu casa.

En muchos lugares de Estados Unidos, el valor fiscal de una casa es una parte o un porcentaje de su valor de mercado. Como resultado, el valor de mercado de una propiedad debe superar su valor fiscal.

Valor fiscal vs. valor tasado

El valor tasado es otro estimado del valor de una casa, y es diferente del valor fiscal. El valor de tasación es una medida del valor de los bienes inmuebles, es decir, cuánto valen en un momento determinado un terreno y las estructuras permanentemente unidas a él. La mayoría de los prestamistas hipotecarios piden que un tasador profesional haga una tasación antes de que un comprador pueda cerrar la compra de una propiedad. La tasación sirve para asegurarle al comprador (y al prestamista) que no están pidiendo prestado (o prestando) más dinero de lo que vale la casa.

Algunos de los factores que se consideran para determinar el valor de tasación o el valor de mercado justo de una propiedad incluyen:

• La condición general de la propiedad
• Características internas como superficie en pies cuadrados, número de habitaciones y eficiencia energética
• Atractivo exterior
• Comparaciones inmobiliarias, o propiedades comparables en tu zona
• Condiciones del mercado actual, como si es un mercado de compradores o un mercado de vendedores
• Ubicación de la propiedad y servicios cercanos 

El valor de tasación de una vivienda puede variar basado en cambios en los factores que influyen en él. Esto significa que un propietario de vivienda podría aumentar el valor de su casa si quiere vender. Por ejemplo, puedes instalar mejores electrodomésticos en la cocina o embellecer el jardín para subir el valor de tu casa y atraer a posibles compradores.

Conclusión: El valor fiscal de tu casa afecta cuánto debes pagar en impuestos sobre la propiedad

El valor fiscal de una propiedad lo determina un asesor que examina cómo pagará impuestos la propiedad. Esto difiere del valor tasado porque el valor fiscal no cambiará drásticamente con el mercado. El valor fiscal también difiere del precio justo de mercado en que el valor de mercado de una propiedad puede cambiar basado en las condiciones del mercado y el aspecto de la casa.

Si estás pensando en comprar una nueva casa, saber el valor fiscal de la propiedad puede darte una idea de cuánto tendrás que pagar en impuestos sobre la propiedad cada año.

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