Cómo vender una casa con hipoteca

Si te encuentras en una situación en la que necesitas vender una casa antes de haber terminado de pagarla por completo, es posible que te sientas abrumado. Vender una casa con hipoteca es posible, y entender el proceso puede ayudarte a simplificarlo. A continuación, te explicamos los pasos para aclarar el proceso y facilitar las cosas. Además, analizaremos los costos y el papel del capital acumulado.

¿Puedes vender una casa con una hipoteca?

Puedes vender tu casa, aunque tengas una hipoteca. Cuando se concrete la venta, puedes utilizar el dinero obtenido para pagar el saldo pendiente de tu préstamo hipotecario y cualquier otro costo asociado a la venta de tu casa.

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Cómo vender una vivienda con hipoteca

La buena noticia es que es frecuente que se vendan casas con una hipoteca. Estos son los pasos que puedes esperar tener que dar:

1. Averigua el saldo pendiente de tu préstamo

Primero, debes determinar el saldo pendiente de tu préstamo. Esto define cuánto tendrás que pagar al prestamista una vez que se concrete la venta.  Otro factor que entra en juego cuando vendes una vivienda que aún tiene hipoteca es el capital de la vivienda. Este representa la parte de la vivienda que realmente te pertenece. Es la diferencia entre el valor de tu casa y el saldo pendiente del préstamo. A medida que amortizas tu hipoteca y el valor de la vivienda aumenta, también crece tu capital acumulado. Puedes calcular el valor de tu vivienda antes de venderla, pero solo conocerás su verdadero valor de mercado una vez que la pongas a la venta y veas cuánto está dispuesto a pagar un comprador.

Un mayor capital acumulado puede traducirse en una mayor ganancia potencial en la venta. Si eres cliente de Rocket Mortgage®, puedes consultar tu capital acumulado en tu cuenta de Rocket.¹

2. Determina el momento adecuado para vender

El momento ideal para vender varía para cada persona y no existe una fórmula única. Sin embargo, hay varios factores que pueden ayudarte a decidir.

• ¿Por qué te mudas? Si necesitas trasladarte por un nuevo empleo, es posible que debas vender más rápido que si simplemente estás reduciendo el espacio o aprovechando un mercado inmobiliario favorable. Es bueno tener en cuenta la línea de tiempo.
• ¿En qué tipo de mercado estás vendiendo tu vivienda?  Hay una gran diferencia entre un mercado de compradores y un mercado de vendedores. Imagina que en tu área hay alta demanda y pocas viviendas disponibles para los compradores. En ese caso, podrías fijar un precio más alto que si ocurriera lo contrario. Es recomendable que tu agente de bienes raíces haga un análisis comparativo de mercado.
• ¿Estás seguro de poder encontrar otra casa? Si estás buscando otra casa, podrías descubrir que en ciertos mercados resulta más difícil que antes. Las mismas condiciones que hacen que sea un buen momento para vender pueden hacer que sea difícil comprar una casa.

3. Establece un precio de lista justo

Aunque es lógico querer obtener el mayor precio posible por tu vivienda, fijar un precio justo tiene varias ventajas:

• Tienes más posibilidades de obtener varias ofertas. Si los compradores perciben que la propiedad ofrece un buen valor, es más probable que haya varios interesados. Esto puede generar competencia entre los oferentes y, en consecuencia, resultar en un precio de venta más alto.
• Menos problemas con la tasación El prestamista del comprador solicitará una nueva tasación antes del cierre. Si tu precio de lista coincide con ventas comparables recientes, es más probable que el prestamista apruebe la cantidad total del préstamo del comprador. Para reducir el riesgo de una tasación baja, trabaja con un agente de bienes raíces que revise las comps y actualice el valor estimado de tu vivienda. De esa forma, podrás determinar un valor justo.

4. Prepara y organiza tu vivienda para venderla

Ahora puedes comenzar con los preparativos para vender tu casa. Esto incluye hacer una limpieza profunda y hacer mejoras para presentarla adecuadamente antes de ponerla en el mercado.

• Limpiar profunda y orden: realiza una limpieza exhaustiva antes de las visitas. También querrás ordenar. Esto no solo demuestra que eres un vendedor serio, sino que también deja una buena impresión en los compradores potenciales.
• Quitar objetos personales: conviene quitar la mayoría de los objetos personales. Sin embargo, deja algunos detalles que ayuden a los posibles compradores a imaginarse viviendo en el espacio. Debes dejar zonas de paso amplias, pero al mismo tiempo, considera la posibilidad de dejar muebles en el espacio.
• Haz pequeñas mejoras: las pequeñas mejoras y renovaciones de diseño en la casa pueden marcar una gran diferencia. Cambia las perillas, aplica una nueva capa de pintura en tonos neutros y mejora la apariencia exterior plantando flores o cuidando el jardín delantero.

5. Cubre los costos de cierre

Dependiendo de tu situación personal, deberás presupuestar algunos de los costos de cierre al vender tu vivienda.

• Comisión del agente de bienes raíces: se divide entre el agente del comprador y el agente inmobiliario del vendedor, generalmente es entre 5% y 6% del precio de compra final de la propiedad.
• Póliza de seguro de título del propietario: esta póliza protege al comprador en caso de que en el futuro alguien presente un reclamo válido sobre la propiedad. Suele pagarla el vendedor como muestra de buena fe.
• Cuenta de depósito en garantía: posiblemente asocies una cuenta de depósito en garantía con impuestos sobre la propiedad y seguro de vivienda. Sin embargo, los fondos relacionados con la venta también se mantienen en una cuenta de depósito en garantía para proteger tanto al comprador como al vendedor hasta el cierre de la transacción. Los cargos suelen dividirse entre ambas partes, según lo acordado en la negociación.
• Impuestos prorrateados: pagarás los impuestos sobre bienes raíces correspondientes a la parte del mes en que viviste en la propiedad antes de la venta.
• Cuotas de la Asociación de propietarios de vivienda: si vives en una casa que forma parte de una asociación de propietarios de vivienda (HOA), estas cuotas también se prorratearán.

6. Vende la casa y paga la hipoteca restante

Como propietario, normalmente puedes utilizar los fondos obtenidos de la venta para pagar el saldo restante de tu hipoteca. Puedes pedir al prestamista una carta de liquidación.

Esta generalmente incluye los intereses acumulados hasta la fecha de pago. También puede incluir otros cargos y gravámenes, como impuestos pendientes que aún no hayas pagado. Dependiendo de las condiciones de tu préstamo, podrías estar sujeto a una penalización por pago anticipado.

Ten en cuenta que la carta de liquidación tiene una fecha de vencimiento y que cualquier interés no devengado se reembolsa si el préstamo se cancela antes de tiempo.

7. Conserva los fondos restantes de la venta

Después de pagar la hipoteca y cualquier otra deuda vinculada a la propiedad, el dinero restante será tu ganancia. Puedes destinarlo al ahorro, al pago de otras deudas o utilizarlo como pago inicial para una nueva vivienda.  Si planeas usar la ganancia de la venta para comprar otra propiedad, hacer un pago inicial mayor puede ayudarte a evitar el seguro hipotecario privado (PMI).

¿Se puede vender una casa con plusvalía negativa?

Cuando existe plusvalía negativa en tu vivienda, significa que debes más en tu hipoteca de lo que actualmente vale la propiedad.

Aunque es posible vender en esta situación, deberás cubrir la diferencia entre el precio de venta y el saldo pendiente de la hipoteca. En muchos casos, puede ser mejor esperar a que el mercado mejore. De esa manera, podrás acumular más capital antes de vender.

Venta en corto y ejecución hipotecaria

Si estás atravesando dificultades financieras y necesitas vender tu vivienda rápidamente por una cantidad inferior al saldo de la hipoteca, podrías considerar una venta corta. Con la aprobación del prestamista, este proceso puede llevarse a cabo y puede ser una forma de evitar la ejecución hipotecaria, que resulta muy perjudicial para tu historial crediticio.

La ejecución hipotecaria ocurre cuando te atrasas en los pagos de tu hipoteca y el prestamista, por lo general, toma posesión de la propiedad. El proceso de ejecución hipotecaria varía según el estado.  Aunque una venta corta no suele ser tan grave como una ejecución hipotecaria, también tiene desventajas: puede afectar tu crédito y deberás esperar antes de poder calificar para una nueva hipoteca, lo que puede tardar entre dos y siete años.  Si necesitas ayuda con el pago hipotecario, existen opciones disponibles. Algunas formas de alivio hipotecario incluyen la refinanciación, la restitución del préstamo, planes de pago, aplazamiento de pagos, modificación del préstamo o aplazamiento de pagos.2 Puedes comunicarte con un experto en préstamos hipotecarios de Rocket Mortgage para recibir orientación.

Preguntas frecuentes

Estas son algunas preguntas frecuentes sobre la venta de una casa con una hipoteca.

¿Qué ocurre si vendes tu casa antes de pagar la hipoteca?

Si te encuentras en la situación de vender tu vivienda antes de haber pagado por completo la hipoteca, puedes utilizar los fondos obtenidos de la venta para liquidar el saldo de tu préstamo hipotecario y cubrir otros costos relacionados con la venta. Cualquier cantidad restante después de cubrir estos costos te pertenecerá.

¿Puedes obtener ganancias por una casa que aún estás pagando?

Sí, si vendes la vivienda por un precio mayor al saldo que debes. El dinero que quede después de pagar los gastos será tu ganancia.

¿Cuánto tiempo debes esperar para vender después de comprar?

Técnicamente puedes vender tu vivienda en cualquier momento después de comprarla. Sin embargo, generalmente se recomienda esperar al menos cinco años para aprovechar los beneficios financieros y fiscales. Permanecer al menos dos años puede ayudarte a calificar para la exención del impuesto sobre ganancias de capital. Además, ese tiempo permite que aumente el capital acumulado en la vivienda.  Si vendes tu casa y pagas la hipoteca anticipadamente, podrías estar sujeto a una multa por pago anticipado, dependiendo de las condiciones de tu préstamo.

Conclusión: es posible vender una vivienda con hipoteca

Vender una casa con una hipoteca vigente es posible, pero debes considerar el saldo pendiente, tu situación financiera particular y las condiciones del mercado para determinar si es el momento adecuado para vender.  Revisar cuánto capital acumulado tienes en la vivienda y trabajar con un agente de bienes raíces puede ayudarte a entender el proceso y fijar un precio de lista justo.

Si deseas conocer para qué podrías calificar, puedes comunicarte con Rocket Mortgage^® y comenzar una solicitud hoy mismo o llamar al (833) 326-6018.

¹La Cuenta Rocket es tu cuenta creada en relación con Rocket Mortgage, Rocket Loans o Rocket Homes Real Estate LLC. Rocket Mortgage, Rocket Loans y Rocket Homes Real Estate LLC son subsidiarias operativas separadas de Rocket Companies, Inc. Cada empresa es una entidad legal separada operada y administrada mediante su propia estructura de administración y gestión según lo exige su estado de constitución y los requisitos legales y reglamentarios aplicables.

² Refinanciar puede aumentar los cargos financieros a lo largo de la vigencia del préstamo.

Este artículo es solo para fines informativos y no tiene la intención de proporcionar asesoramiento financiero, de inversión o fiscal. Debes consultar a un profesional financiero o fiscal calificado antes de tomar decisiones relacionadas con tus fondos de jubilación o tu hipoteca.