¿Piensas que tus ingresos limitarán tu capacidad para comprar una casa? La cantidad de dinero que ganas juega un papel más pequeño del que crees para obtener una hipoteca. Veamos qué papel juegan los ingresos en comprar la casa adecuada para ti.
Requisitos de ingresos para comprar una casa
Los prestamistas toman en cuenta mucho más que solo tu cheque de pago cuando compras una casa. Tu relación deuda-ingreso (DTI) y tu capacidad para hacer los pagos hipotecarios pesan más que cuánto ganas. También tomarán en cuenta tu puntuación de crédito y cuánto tienes para un pago inicial.
Un excelente lugar para comenzar es obtener una preaprobación especialmente si no estás seguro de si puedes obtener una hipoteca sobre tus ingresos actuales. Una preaprobación es una carta de un prestamista hipotecario que te dice cuánto dinero puedes pedir prestado. Cuando obtienes una preaprobación, los prestamistas miran tus ingresos, tu informe de crédito y tus bienes. Esto permite que el prestamista tenga un estimado bastante preciso de cuánta casa puede pagar.
Una preaprobación te da un presupuesto razonable para usar cuando comiences la búsqueda de una casa. Una vez sabes tu presupuesto objetivo, puedes dar una miradita a las casas en venta para ver cuáles son los precios generales. Si encuentras opciones llamativas en tu rango de precios, es una buena señal de que estás listo para comprar.
Entonces, ¿qué buscan los prestamistas cuando quieres pedir un préstamo? Para empezar, verán tus ingresos mensuales y tu relación deuda-ingresos.
Ingresos mensuales
Si estás en nómina, posiblemente solo necesites entregar talones de pago recientes y los W-2. Si trabajas por cuenta propia, tendrás que presentar tus declaraciones de impuestos y cualquier otro documento que el prestamista te pida.
Dependiendo del precio que tengas en mente para tu casa, podrías esperar un año o dos antes de pedir una hipoteca si acabas de comenzar en un puesto donde te pagan más. Mientras más tiempo permanezcas en un puesto mejor pagado, tu prestamista estará dispuesto a prestarte más.
Los prestamistas no ven solo tu sueldo cuando calculan los ingresos. Algunas otras fuentes de ingresos que podrían considerar incluyen:
- Comisiones
- Horas extra
- Beneficios y subsidios de las fuerzas armadas
- Pagos de pensión alimenticia
- Ingresos de inversión
- Ingresos del Seguro Social
- Pagos de manutención de los hijos
Los tipos específicos de ingresos adicionales a tu sueldo dependen de tu prestamista. El factor más importante, sin embargo, es que los ingresos que incluyas sean constantes. Por ejemplo, si tu acuerdo de pensión alimenticia dice que solo recibirás pagos por un año, tu prestamista posiblemente no lo tomará en cuenta.
Relación deuda-ingreso
Los prestamistas usan una figura llamada relación deuda-ingreso (DTI) cuando deciden cuánto están dispuestos a prestarte. Tu relación DTI es los pagos de deudas mensuales totales recurrentes dividido entre los ingresos mensuales totales de tu grupo familiar. Tu prestamista expresa tu relación DTI como un porcentaje.
Por ejemplo, supongamos que tienes tres facturas que pagas todos los meses:
- $800: alquiler
- $150: pago de tarjetas de crédito
- $200: pagos de préstamos estudiantiles
Supongamos también que tus ingresos mensuales totales antes de impuestos son $3,000. Tu relación DTI es igual a tus deudas divididas entre tus ingresos. En este caso, es $1,150/$3,000. Así, tu relación es aproximadamente 0.3833, o 38.33 %.
Tu relación DTI les dice a los prestamistas si puedes costear otra deuda. Por lo general, a los prestamistas les gusta ver relaciones DTI del 50 % o menos. Si tu relación DTI es de más del 50 %, tendrás problemas para obtener un préstamo. Si es menor, puedes prestar más dinero.
Si tu relación es demasiado alta, comienza a buscar lugares donde puedas reducir tu presupuesto mensual, o aumenta tus ingresos.
Otras consideraciones financieras
Tus ingresos mensuales y tu DTI son solo dos factores que los prestamistas ven cuando solicitas una hipoteca. Tu puntuación de crédito y el tamaño de tu pago inicial son otros dos factores muy importantes.
Puntuación de crédito
Tu puntuación de crédito es una calificación numérica que va de 300 a 850 y les dice a los prestamistas qué tan responsable eres cuando pides dinero prestado. Si tienes una puntuación de crédito alta, es probablemente porque pagas tus facturas a tiempo y evitas la deuda lo más posible. Si tienes una puntuación de crédito baja, podría ser porque no haces tus pagos o porque regularmente sobregiras tus cuentas. Una puntuación alta te dará acceso a tasas de interés más bajas y más opciones de prestamistas. Si tienes una puntuación baja, podrías tener problemas para obtener un préstamo.
Los prestamistas buscan una puntuación de crédito de aproximadamente 620 o más cuando solicitas un préstamo convencional. Si tu puntuación está por debajo de 620, podrían ofrecerte una tasa de interés más alta.
Si tu puntuación de crédito no está donde quisieras que esté, hay cosas que puedes hacer para aumentarla con el tiempo.
Haz todos los pagos a tiempo
Cerca del 35 % de tu puntuación de crédito viene de tu historial de pago. Una de las formas más fáciles de aumentar tu puntuación es hacer los pagos mínimos a tiempo todos los meses. Considera programar los pagos automáticos para nunca olvidar una fecha de pago.
Paga tus deudas
Una de las mejores maneras de aumentar tu puntuación de crédito es determinar cualquier deuda pendiente que tengas y pagarla hasta que esté pagada por completo. Si tus responsabilidades de deuda bajan, tienes más espacio para costear una hipoteca, lo que representa menos riesgo para el prestamista.
Evita cerrar líneas de crédito
Cerrar líneas de crédito puede bajar tu puntuación, así que no cierres por completo las que tengas. Además, evita abrir un crédito nuevo cuando estés tratando de comprar una casa. Abrir un crédito nuevo puede poner una consulta dura en tu informe de crédito, y demasiadas consultas duras afectan tu puntuación de crédito.
Tamaño del down payment
Tu down payment es la cantidad de dinero que das para tu hipoteca. El pago inicial se hace en el cierre y es generalmente el costo de cierre más alto que debes planificar. Los prestamistas expresan el pago inicial como un porcentaje del préstamo total. Por ejemplo, si compras una casa que vale $100,000, un pago inicial del 20 % equivale a $20,000.
Posiblemente hayas escuchado que necesitas el 20 % del costo total para comprar una casa. Esta cantidad es la que se menciona frecuentemente porque es el mínimo que necesitas para no tener que comprar seguro hipotecario privado; no es el mínimo que necesitas para obtener un préstamo. Una calculadora de hipoteca puede ayudarte a determinar cómo la cantidad de tu pago inicial afecta la cantidad de tu pago mensual.
Puedes calificar para una hipoteca con tan poco como el 3 % con un préstamo convencional. Si eliges un préstamo de FHA, necesitarás el 3.5 %. Incluso puedes comprar una casa con un pago inicial del 0 % si calificas para un préstamo del VA o un préstamo del USDA.
Dejando a un lado la aprobación, ¿qué porcentaje de tus ingresos deberías reservar para tu hipoteca?
Hasta ahora, este artículo se ha centrado en los requisitos para obtener la aprobación de un prestamista para comprar tu casa. Sin embargo, también es importante que tomes tus propias decisiones sobre el porcentaje de tus ingresos que debes dedicar para una hipoteca. Aunque cada situación es diferente, por lo general no se recomienda que sea más del 28 %, sin importar qué tan impresionante sea la casa de tus sueños.
El precio promedio de la vivienda en Estados Unidos es $284,600. Con un pago inicial del 20 %, puedes esperar pagar unos $1,200 al mes por tu hipoteca para una casa a ese precio. Eso significa que para seguir la regla del 28 %, deberías ganar $4,285 mensuales.
¿Cuáles son otros costos relacionados con la compra de una casa?
Tu pago mensual y pago inicial no son los únicos costos relacionados con la compra de una vivienda. También tienes que pagar los costos de cierre cuando finaliza tu préstamo. Los costos de cierre son cargos adicionales para tu prestamista por los servicios que te da. Estos son algunos costos de cierre posibles.
Cargo por tasación
El cargo por tasación cubre el costo del informe de un tasador profesional para el valor de tu casa. Los prestamistas hipotecarios piden tasaciones para asegurarse de que la vivienda valga la cantidad que están dando en préstamo.
Seguro de título
El seguro de título los protege a ti y al prestamista de reclamaciones de terceros sobre el título de tu casa. A diferencia de otros tipos de seguro, el seguro de título solo lo pagas una vez –durante el cierre– y estás protegido por el tiempo que tengas tu casa.
Cargo por emisión
El cargo por emisión cubre a tu prestamista por el costo de procesar tu préstamo.
Honorarios del abogado
En algunos estados, necesitas a un abogado de bienes raíces para finalizar la transferencia de tu título. Los honorarios pueden variar mucho de un estado a otro.
Impuestos sobre la propiedad
Durante el cierre, tú pagas los impuestos sobre la propiedad desde la fecha de cierre hasta el final del año fiscal. Suponiendo que el vendedor ya pagó todo el año por anticipado, tú solo pagas tu parte prorrateada.
Los costos de cierre específicos que pagues dependen de los requisitos de tu estado y tu prestamista. Como regla general, calcula pagar entre el 3 % al 6 % del precio de compra de tu casa en gastos de cierre. Por ejemplo, si compras tu casa por $150,000, los costos de cierre podrían ser de $4,500 a $9,000.
Resumen
Aunque un prestamista mira tu flujo de ingresos cuando compras una casa, no hay un requisito fijo de ingresos para comprarla. Una preaprobación de hipoteca es un buen primer paso para saber cuánto puedes gastar en una casa. También se recomienda porque podrás demostrarles a los vendedores que puedes obtener un préstamo.
Es importante mencionar que los ingresos no son el único factor que los prestamistas consideran para decidir si calificas para un préstamo. Tu relación DTI, el pago inicial y la puntuación de crédito también son importantes. No te olvides de tomar en cuenta y planificar para los costos de cierre antes de comprar una casa. ¡Rocket Mortgage® puede ayudarte en cada paso del camino!