15 consejos para compradores de vivienda por primera vez

Comprar tu primera casa puede ser una aventura emocionante, pero como una montaña rusa, esa aventura puede pasar rápidamente de ser emocionante a abrumadora. Desde obtener el financiamiento hasta navegar el mercado inmobiliario y cerrar la compra de tu nueva casa, el proceso implica muchas decisiones que pueden parecer francamente aterradoras. Pero con la información correcta, puedes abordar cada paso con confianza y evitar los errores más frecuentes en el proceso de compra de una casa.

1. Invierte en educación sobre la propiedad de vivienda

Dado el tamaño de la inversión que estás haciendo, es fundamental que dediques tiempo a educarte sobre los pormenores de la compra de una casa. Hay muchos detalles, y conviene conocerlos bien antes de adentrarte en estas aguas profundas.

Para empezar, familiarízate con la definición de hipoteca, que es un préstamo para comprar una casa que pagas con el tiempo y con intereses. La mayoría de los compradores dan entre un 3% y un 20% por adelantado y financian el resto.

Las dos opciones más frecuentes son los préstamos a 15 y 30 años, y esta elección afecta drásticamente tus finanzas a largo plazo. Una hipoteca a 30 años te da pagos mensuales más bajos, pero cuesta más en intereses con el tiempo, mientras que un préstamo a 15 años tiene pagos mensuales más altos, pero te ahorra dinero en general. Con los precios de las viviendas alrededor de $379,000, esa diferencia de tasa puede significar cientos más por mes y decenas de miles más durante la vida del préstamo.

También podrías considerar tomar una clase de educación para compradores de vivienda, que puede ofrecer beneficios como un aprendizaje detallado de procesos como la elaboración de presupuestos, la evaluación de prestamistas y mucho más. Ten en cuenta que algunos programas de ayuda para el down payment requieren este tipo de cursos, mientras que otros no.

Algunas preguntas que debes hacerte al evaluar tu situación:

• ¿Estás listo para comprometerte con esta casa por al menos 5 años? Comprar una casa implica que tendrás costos iniciales significativos, como costos de cierre, gastos de mudanza y posibles reparaciones, todo lo cual significa que normalmente necesitas quedarte varios años en esa casa para recuperar la inversión. Si hay una buena probabilidad de que necesites mudarte en el plazo de 5 años, alquilar podría ser más rentable, ya que vender una casa rápidamente puede ser caro.
• ¿Tienes un fondo para emergencias que cubra al menos 3 meses de gastos? La propiedad de vivienda puede traer costos inesperados como calentadores de agua averiados, reparaciones de techos y mucho más. Tres meses de gastos pueden darte un respiro si pierdes tus ingresos o tienes que hacer una reparación grande en tu casa.
• ¿Tienes ingresos estables? Si tus ingresos fluctúan significativamente o estás en un trabajo que se siente incierto, podrías tener dificultades para hacer los pagos durante los períodos de escasez, poniendo potencialmente tu casa en riesgo.
• ¿Tienes suficiente dinero para un down payment? Aunque a veces puedes dar tan solo un 3% para el down payment en un préstamo convencional (o incluso cero con ciertos programas gubernamentales), tener un down payment más grande reduce tus pagos mensuales y te ayuda a evitar el seguro hipotecario privado (PMI). Recuerda que también necesitarás efectivo adicional aparte del down payment, así que no agotes todos tus ahorros solo para alcanzar una meta de down payment.

Si puedes responder “sí” a esas preguntas, reúne tus documentos y prepárate para dar los primeros pasos en tu proceso de compra de una casa.

Pero si la respuesta a alguna de estas preguntas es “no”, quizás quieras posponer la compra por ahora.

Si has estado alquilando por un tiempo y estás buscando hacer la transición, estamos aquí para ayudarte. Con RentRewards, Rocket Mortgage® te ofrece un crédito para tus costos de cierre del 10% de tus pagos de alquiler anuales.

2. Explora los programas para compradores de vivienda por primera vez y sus beneficios

Como comprador de vivienda por primera vez, podrías ser elegible para uno de los programas y beneficios que pueden hacer que la compra de una casa sea posible. Estas son algunas opciones clave a considerar:

• Programas de ayuda estatales y locales: muchos gobiernos estatales y locales ofrecen ayuda para el down payment, ayuda para los costos de cierre y otros beneficios para ayudar a los compradores por primera vez. Estos programas pueden variar mucho dependiendo de tu ubicación, así que investiga sobre lo que está disponible en tu área.
• Programa HomePath Ready Buyer™: ofrecido por Fannie Mae, este programa proporciona a los compradores de vivienda por primera vez hasta el 3% del precio de compra para los costos de cierre después de completar un curso de educación para compradores de vivienda.
• Progama Good Neighbor Next Door: ofrecido por medio del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD), este programa ofrece descuentos significativos en viviendas en áreas de revitalización para agentes de las fuerzas del orden público, maestros, bomberos y técnicos de emergencias médicas.
• Créditos fiscales para compradores de vivienda por primera vez: algunos programas federales y estatales ofrecen créditos fiscales para compradores por primera vez, lo que puede reducir tu obligación tributaria general. Por ejemplo, el programa de certificado de crédito hipotecario (MCC) permite que los compradores por primera vez reclamen un crédito sobre una parte de los intereses hipotecarios pagados cada año.

Como en gran parte del proceso de compra de una vivienda, necesitarás una gran cantidad de papeleo para completar estos programas. Así que investiga qué documentos necesitarás y tenlos listos cuando comiences; cuanto más preparado estés, menos complicado será el proceso.

3. Haz una lista de tus necesidades, de lo no negociable y de lo que sería bonito tener

Es útil para el proceso de compra de una vivienda pensar en lo que quieres en una casa, y puedes comenzar haciendo una lista de cosas que llamamos “necesidades, no negociables y cosas deseables”. Estas son cualidades de una casa que buscas en orden descendente de necesidad.

• Necesidad: si planeas tener hijos, una casa con dormitorios adicionales puede ser una necesidad, algo que es absolutamente esencial.
• No negociable: si tienes perros, por ejemplo, un jardín grande o una ubicación cerca de muchos espacios verdes puede ser no negociable. Este es un valor de importancia crítica para ti, pero no es absolutamente necesario.
• Deseable: cualidades como una cocina bien equipada o la cercanía a buenos restaurantes podrían ser cosas deseables, pero no son cruciales para la compra de una casa.

Una vez que tengas una lista de estas características, te sentirás menos estresado al comparar propiedades porque tendrás una base de cualidades de la cual partir.

4. Encuentra al agente de bienes raíces adecuado para ti

Ahora que tienes tu lista de lo que quieres de una casa, puedes comenzar a buscar un agente inmobiliario para avanzar. Los pasos para encontrar al agente adecuado para ti incluyen pedir referencias a amigos, investigar en línea y entrevistar a varios agentes.

Posibles preguntas para la entrevista:

• ¿Qué servicios ofrece?
• ¿Qué experiencia tiene en el mercado local?
• ¿Cuánto tiempo suelen estar en el mercado las casas en este barrio?
• ¿Cuál es su comisión?
• ¿Tienes reseñas de clientes anteriores?

Una vez que hayas encontrado al agente adecuado, preséntale tu lista de cualidades preferidas de la casa y te podrá decir qué hay disponible. Es probable que tu agente te haga preguntas pragmáticas sobre las características de la casa, como:

• ¿Qué tipo de casa?
• ¿Cuántos dormitorios y baños?
• ¿Cuántos autos?
• ¿Qué servicios, como parques y supermercados cercanos, son importantes para ti?

Un profesional de bienes raíces puede ayudarte de varias maneras:

• Mostrarte propiedades en el área que se ajustan a tus necesidades y rango de precios
• Asistir a las presentaciones contigo para obtener más información sobre tus prioridades como propietario de vivienda
• Ayudar a decidir cuánto ofrecer por una propiedad
• Enviar una carta de oferta en tu nombre
• Negociar con el agente del vendedor después de que presentes una oferta
• Ir al cierre contigo para asegurarte de que todo esté en orden

Recuerda que solo un agente del comprador trabajará en tu nombre; no confíes en el agente del vendedor para que represente tus mejores intereses. Además, pregunta a los posibles agentes sobre su estructura de comisiones y los servicios que prestan, y recuerda que, aunque quieres una buena representación, la opción más barata no siempre es la mejor cuando se trata de una de las mayores compras de tu vida.

5. Aprende la diferencia entre una preaprobación y una precalificación

Antes de adentrarte demasiado en el proceso, es una buena idea considerar una preaprobación hipotecaria, y saber cómo se diferencia la precalificación de la preaprobación es importante. Estas son las distinciones entre las dos.

• Carta de precalificación: Una precalificación es un estimado de la cantidad del préstamo hipotecario que puedes obtener. Está basada en una evaluación informal de tus ingresos y otra información.
• Carta de preaprobación: Una preaprobación de hipoteca es un documento oficial de un prestamista que te dice exactamente cuánto dinero puedes obtener en el préstamo según tu información financiera, como formularios W-2, estados de cuenta bancarios y tu puntuación de crédito.

Una preaprobación muestra que eres un comprador calificado que puede cerrar la compra, lo que te da una ventaja competitiva en situaciones de guerras de ofertas. Si acabas de comenzar y no estás completamente listo para comprometerte, una precalificación podría ser todo lo que necesitas.

Los beneficios de obtener una preaprobación incluyen:

• Sabes exactamente cuánto puedes pagar por una casa, lo que te ayudará a buscar en tu presupuesto.
• Puedes hacer una oferta más sólida, porque una carta de preaprobación le dice a un vendedor que tienes el dinero necesario para comprar la casa.
• Tendrás menos sorpresas. Cuando estás preaprobado, es menos probable que tengas sorpresas o retrasos de última hora con el prestamista hipotecario.

6. Controla tu crédito

Si estás tratando de obtener una hipoteca, ahora no es el momento de abrir una nueva línea de crédito, como una tarjeta de crédito o un préstamo personal. Cuando solicites la preaprobación hipotecaria, los prestamistas revisarán tu informe de crédito y estarán atentos a si tienes nuevas deudas. Si descubren que has obtenido otro préstamo o línea de crédito, que tu saldo de crédito ha aumentado o que has comenzado a atrasarte en los pagos, podrías poner en riesgo tu aprobación final.

7. Decide qué hipoteca necesitas

Cuando eres un comprador, hay varios tipos de préstamos hipotecarios entre los que puedes elegir. El tipo de préstamo que elijas determinará la cantidad del down payment, el tipo de vivienda que puedes comprar y más.

Estos son los tipos de préstamos hipotecarios más comunes:

• Préstamos convencionales: los préstamos convencionales son el tipo más común de préstamo hipotecario, y son esencialmente un préstamo entre tú y una entidad privada como un banco u otra institución crediticia. En algunos casos, puedes comprar una casa con un down payment de tan solo el 3%.
• Préstamos de la FHA: Los préstamos de la FHA están respaldados por la Administración Federal de Vivienda, una agencia bajo la jurisdicción del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD). Los préstamos de la FHA están asegurados por esa institución, lo que significa que los propietarios de tu hipoteca están protegidos contra pérdidas si incumples tu préstamo. Un préstamo de la FHA puede permitirte comprar una casa con requisitos financieros y de puntuación de crédito menos estrictos que un préstamo convencional; por ejemplo, puedes obtener un préstamo de la FHA con un down payment del 3.5% y una puntuación de crédito de tan solo 580.
• Préstamos del Departamento de Agricultura de EE. UU.: los préstamos del USDA son para personas que quieren comprar una casa en un área rural o suburbana elegible. Puedes obtener un préstamo del USDA con el 0% de down payment, sujeto a restricciones de ingresos del grupo familiar. (Nota: Rocket Mortgage^® no ofrece préstamos del USDA en este momento).
• Préstamos del Departamento de Asuntos de los Veteranos: Los préstamos del VA son exclusivamente para veteranos, miembros en servicio activo de las fuerzas armadas y la Guardia Nacional, y los cónyuges elegibles. Puedes comprar una casa con un down payment del 0% si calificas para un préstamo del VA.

8. Compara prestamistas hipotecarios

Elegir al prestamista hipotecario adecuado puede ahorrarte miles de dólares durante la vida de tu préstamo, por lo que vale la pena comparar en lugar de ir con el primer prestamista que encuentres.

Al comparar prestamistas, obtén estimaciones de préstamos de al menos tres compañías y fíjate en la tasa de interés y la tasa porcentual anual (APR), que incluye cargos adicionales. Considera prestamistas como Rocket Mortgage que ofrecen experiencias digitales optimizadas, permitiéndote administrar tu solicitud en línea y obtener aprobaciones más rápidas.

9. Ahorra para el down payment

El down payment es el dinero que pagas por adelantado para el precio de compra de tu casa, cubriendo el resto con la hipoteca. Te conviene ahorrar tanto como puedas para un down payment por una sencilla razón: cuanto mayor sea tu down payment, menos tendrás que sacar en préstamo. Si esto es un verdadero problema para ti, puedes explorar los programas de ayuda para el down payment.

Algo más para tener en cuenta: si das menos del 20% para el down payment, tienes que pagar un seguro hipotecario privado (PMI). Sin embargo, puedes cancelarlo una vez que hayas acumulado el 20% de capital por medio de pagos y la apreciación de la vivienda.

10. Prepárate para los costos de cierre

Ten en cuenta: si asumes que el down payment es todo lo que necesitarás para cerrar tu préstamo hipotecario, te llevarás una gran sorpresa cuando escuches sobre algo llamado “costos de cierre”.

Estos son gastos iniciales que van a tu prestamista a cambio de organizar ciertos servicios del préstamo, y verás tus costos de cierre exactos en un documento llamado declaración de cierre. Por lo general, espera pagar entre el 3% y 6 % de la cantidad total del préstamo en costos de cierre.

Los costos de cierre habituales incluyen:

• Honorarios de abogado
• Cargos por inspección de plagas
• Cargos de tasación
• Cargos de depósito en garantía
• Seguro de la vivienda
• Gastos del seguro de título
• Puntos de descuento

Como comprador por primera vez, puedes calificar para subvenciones o préstamos respaldados por el gobierno que ayudan a pagar los costos de cierre. Además, es usual pedirle al vendedor que ayude a cubrir los costos de cierre. Las concesiones del vendedor podrían ser un porcentaje fijo de los costos de cierre totales, o el vendedor podría cubrir cargos específicos, como la tasación o los honorarios de abogados.

11. Considera el valor de reventa futuro y el capital

Aunque tu casa es donde vivirás tu vida y perseguirás tu parte del sueño americano, también es importante pensar en cuestiones pragmáticas/financieras, como el valor de reventa de la casa. Factores como el estado del barrio (¿está mejorando?), los servicios locales (¿hay tiendas conocidas cerca?) y las tendencias generales del mercado pueden influir en cuánto valdrá tu casa en el futuro.

También hay otros factores a considerar para el valor de reventa, como la condición de la casa, la calidad del distrito escolar local y el precio de casas comparables cercanas. Incluso si planeas quedarte a largo plazo, pensar en el valor de reventa potencial puede asegurar que estás haciendo una inversión inmobiliaria sólida.

Acumular capital en tu casa también es crucial en esta ecuación; el capital representa la diferencia entre lo que debes en tu hipoteca y lo que tu casa vale. Cada pago de hipoteca que haces aumenta tu participación en la propiedad, y la apreciación de la propiedad puede aumentar aún más tu capital.

Este capital creciente se convierte en tu base financiera cuando llega el momento de vender: es lo que te permite mudarte a una casa más grande, reubicarte a una nueva área o simplemente alejarte de la venta con dinero en efectivo. Sin suficiente capital, es posible que no puedas vender sin tener que aportar dinero en la mesa de cierre, lo que puede limitar tus opciones de vivienda y tu flexibilidad financiera.

12. Haz una oferta que funcione para ti y para la casa

Aunque puedes encontrar una casa que califique como la “casa de tus sueños”, también debes ser consciente de las realidades económicas. (No querrás terminar “pobre con casa”, lo que significa que un porcentaje desproporcionado de tus ingresos está atado a pagos de hipoteca, seguros, impuestos sobre la propiedad y similares). Con eso en mente, cuando hagas tu oferta, sé consciente de lo que puedes pagar y también ten en cuenta el valor de mercado de la casa.

El depósito suele ser entre el 1% y el 3% del precio total de tu casa y se destina al down payment. Si te echas atrás de la venta por un motivo que no aparece en la carta de oferta, perderás el depósito de buena fe.

13. Contrata a un inspector y un tasador

Una inspección y una tasación de la vivienda son dos pasos críticos que te protegen tanto a ti como a tu prestamista antes del cierre.

• Tasación: esto determina el valor de mercado de la casa basado en sus características, las tendencias del mercado local y las ventas recientes de propiedades similares, asegurando que el prestamista no esté prestando más dinero de lo que vale la casa.
• Inspección de la vivienda: este proceso implica a un profesional calificado que examina de cerca el estado de la propiedad, desde los cimientos hasta el techo, identificando posibles problemas como problemas eléctricos, fugas o daños estructurales.

La mayoría de los prestamistas hipotecarios piden una tasación antes de aprobar tu préstamo, mientras que la inspección de la vivienda es muy recomendable para tu protección. Cuando comiences este proceso, contrata a profesionales autorizados y con una sólida reputación local, y pide referencias a tu agente de bienes raíces.

Incluye una contingencia de inspección en tu oferta de compra para que puedas negociar reparaciones con el vendedor o retirarte sin perder tu depósito si se descubren problemas importantes. Recuerda que, aunque una tasación protege la inversión del banco, la inspección protege la tuya.

14. Planifica el mantenimiento de la vivienda

Incluso la inspección más minuciosa no detecta todos los problemas potenciales, así que crea un presupuesto tanto para el mantenimiento de rutina como para las reparaciones inesperadas de la vivienda. Es una buena idea crear una cuenta de ahorros separada para los gastos de la casa y comenzar a financiarla incluso antes del cierre, ya que los problemas costosos del hogar no suelen anunciar su aparición.

Si tu inspección revela que hay problemas, tienes algunas opciones: podrías negociar con el vendedor y pedirle que solucione los problemas antes del cierre, solicitar un crédito para reparaciones en el cierre o negociar un precio de compra más bajo que tenga en cuenta el trabajo necesario. Recuerda que, en mercados competitivos, los vendedores pueden estar menos dispuestos a negociar, así que prioriza las reparaciones más críticas y prepárate para manejar problemas menores tú mismo después de mudarte.

15. Guarda copias físicas de tu documentación

Una vez que inicias el proceso de compra de una casa, el papeleo es absolutamente esencial. Te recomendamos que guardes una copia física de tus estados de cuenta monetarios, la declaración de cierre, la escritura y otros documentos relacionados en un lugar seguro. De hecho, considera comprar una caja fuerte ignífuga e impermeable para proteger estos documentos. Avisa a cualquier otra persona que esté mencionada en el préstamo dónde están los documentos y cómo acceder a ellos en caso de una emergencia. Si compras una caja fuerte, diles cómo abrirla.

Conclusión: Tómate el tiempo para planificar con anticipación cuando vayas a comprar una casa

Comprar una casa por primera vez es un hito importante y un paso dramático hacia la construcción de un nuevo futuro. Aunque el proceso tiene sus complejidades, se puede llevar a cabo con éxito con la preparación adecuada.

La clave es mantener tu salud financiera durante todo el proceso, asegurando que la propiedad de la vivienda mejore en lugar de tensar tu calidad de vida. Cuando compras dentro de tus posibilidades, tu casa se convierte tanto en un lugar para vivir como en una inversión a largo plazo que puede generar riqueza con el tiempo.

Si eres un comprador de vivienda por primera vez, explora tus opciones con los expertos en préstamos hipotecarios de Rocket Mortgage. Estamos aquí para ayudarte en cada paso del camino.