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Cómo comprar una casa sin down payment

April 13, 2023 Lectura de 7 minutos

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* A partir del 6 de julio de 2020, Rocket Mortgage ya no acepta solicitudes de préstamos del USDA.

Muchos compradores de vivienda potenciales se preguntan cuánto necesitan ahorrar para obtener una hipoteca. ¿Sabías que es posible comprar una casa sin necesitar los fondos iniciales de un down payment?

En este artículo veremos algunas opciones que tienes cuando quieres comprar una casa sin un down payment. También te mostraremos algunas alternativas para un down payment bajo y lo que puedes hacer si tienes una puntuación de crédito baja.

Descripción general: La hipoteca con cero down payment

Como sugiere el nombre, una hipoteca con pago inicial cero es un préstamo hipotecario que puedes obtener sin down payment. Un down payment es el primer pago que haces por la casa y deben hacerlo cuando cierras tu préstamo hipotecario. Los prestamistas calculan tu down payment como un porcentaje de la cantidad total que prestas.

Por ejemplo, si compras una casa de $200,000 y tienes un down payment del 20 %, aportarás $40,000 en el cierre. Los prestamistas exigen un down payment porque la teoría es que es más probable que no quieras incumplir el pago de tu préstamo si ya invertiste en tu casa. Los down payments son un obstáculo importante para muchos compradores de vivienda pues ahorrar el pago total puede tomar años.

La única manera de obtener una hipoteca por medio de los principales inversionistas hipotecarios sin el down payment es si obtienes un préstamo respaldado por el gobierno. Los préstamos respaldados por el gobierno están asegurados por el gobierno federal. En otras palabras, el gobierno (junto con tu prestamista) ayuda a pagar la factura si dejas de pagar tu hipoteca.

El gobierno ofrece préstamos garantizados a las personas que necesitan asistencia financiera para comprar una vivienda. Esto significa que los préstamos respaldados por el gobierno son menos arriesgados para el prestamista y pueden ampliar sus criterios normales para los préstamos a personas con perfiles financieros más arriesgados, como prestatarios sin down payment.

Actualmente hay dos tipos de préstamos patrocinados por el gobierno que te permiten comprar una vivienda sin down payment: préstamos del VA y préstamos del USDA. Cada uno de estos préstamos tiene criterios específicos que debes cumplir para calificar para una hipoteca sin down payment.

Si no cumples las calificaciones para un préstamo del VA o un préstamo del USDA, puedes tratar de obtener un préstamo de la FHA respaldado por el gobierno o un préstamo convencional. Ambas opciones te permitirán hacer un down payment bajo.

Opciones para una hipoteca sin down payment

Veamos cómo puedes obtener un préstamo del VA o un préstamo del USDA, los dos tipos de préstamo que te permiten comprar una casa sin down payment.

Préstamos del VA

Puedes calificar para un préstamo del VA si eres miembro de las fuerzas armadas en servicio activo, miembro de la Guardia Nacional, veterano de la Reserva o el cónyuge sobreviviente calificado de un veterano fallecido. Los préstamos del VA tienen el respaldo del Departamento de Asuntos de los Veteranos y son una gran opción si quieres comprar una vivienda sin down payment. Los préstamos del VA también te permiten pagar una tarifa de financiamiento al VA de una sola vez que es el 2.3 % del valor de tu préstamo en vez de un seguro hipotecario. Por cada uso subsiguiente de un préstamo del VA, la tarifa de financiamiento sin down payment es del 3.6 %.

Para calificar para un préstamo del VA, debes cumplir alguno de los siguientes requisitos de servicio:

  • Haber servido 90 días consecutivos de servicio activo en período de guerra.
  • Haber servido 181 días de servicio activo en período de paz.
  • Haber cumplido más de 6 años de servicio en la Guardia Nacional o la Reserva o al menos 90 días bajo el Título 32, con un mínimo de 30 de esos días siendo consecutivos.
  • Haber sido dado de alta debido a una discapacidad relacionada con el servicio.
  • Ser cónyuge de un miembro de las fuerzas armadas que perdió la vida en el cumplimiento del deber o por una discapacidad relacionada con el servicio.

Además de los requisitos del servicio, necesitarás una puntuación de crédito de al menos 580 para obtener un préstamo del VA de Rocket Mortgage®. Otros prestamistas pueden tener sus propios requisitos.

Préstamos del USDA

Un préstamo del USDA es un préstamo respaldado por el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos. Rocket Mortgage no ofrece préstamos del USDA en este momento. El gobierno ofrece préstamos para construcción del USDA y préstamos del USDA para fomentar el desarrollo en las áreas rurales y suburbanas. Puedes obtener un préstamo del USDA sin down payment. Los préstamos del USDA también tienen cargos más bajos que otros tipos de préstamos.

Tú y la vivienda deben cumplir ciertos criterios para calificar para un préstamo del USDA. Primero, tu casa debe estar en un área rural o suburbana. Revisa las áreas elegibles del mapa del USDA para saber si la vivienda califica. En este mapa, cualquiera que esté fuera de la zona naranja califica como área rural. Además, tu vivienda no puede ser una granja en funcionamiento. Debe ser una unidad unifamiliar y debes vivir en la casa como tu residencia principal.

También debes cumplir ciertos requisitos financieros para calificar. Los ingresos brutos combinados de tu grupo familiar no pueden ser más del 115 % de los ingresos promedio del condado donde esté la casa. Tu relación deuda-ingreso no debe ser más alta de 45 % y debes tener un puntaje FICO® de al menos 640 para tener la mejor posibilidad de calificar.

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Opciones para una hipoteca con down payment bajo

¿No calificas para un préstamo del USDA o del VA? Siempre hay algunas maneras como puedes comprar una vivienda sin pasar años ahorrando para el down payment. Veamos más información sobre las opciones de préstamo con down payment bajo.

Préstamos convencionales con PMI

Muchas personas creen que si quieren obtener un préstamo convencional, ya sea vendido a Freddie Mac o Fannie Mae o atendido por un prestamista privado, necesitan un down payment del 20 %. Esto no es cierto. Dependiendo del prestamista, puedes obtener un préstamo con tan poco como el 3 % de down payment para un comprador de vivienda por primera vez, definido como alguien que no ha tenido bienes raíces en los últimos 3 años. La confusión viene por el requisito del seguro hipotecario privado (PMI).

Tu prestamista te pedirá que pagues el PMI como condición para el préstamo si tu down payment es menos del 20 % de la cantidad del préstamo. Un PMI es un tipo de seguro que protege a tu prestamista si dejas de pagar tu préstamo. Independientemente del hecho de que seas tú quien lo paga, el PMI no ofrece beneficios. Como resultado, la mayoría de las personas quieren cancelar el PMI lo más pronto posible. Puedes comunicarte con tu prestamista y pedir la cancelación de tu plan de PMI tan pronto como hayas alcanzado el 20 % del capital en tus pagos basados en la vivienda.

Préstamos HomeReady® y Home Possible® de Fannie Mae y Freddie Mac

También puedes considerar una hipoteca HomeReady® de Fannie Mae o un préstamo Home Possible® de Freddie Mac si tienes ingresos bajos a moderados comparado con otros en tu área sin considerar si eres un comprador de vivienda por primera vez. Ambos préstamos te permiten comprar una vivienda con un down payment del 3 % y opciones más bajas de seguro hipotecario. No puedes ganar más del 80 % del ingreso promedio en tu área para calificar. A diferencia de los préstamos del USDA, esta estipulación solo se aplica a las partes en el préstamo, no a todo el grupo familiar.

Préstamos de la FHA

Los préstamos de la FHA, que puedes obtener con un down payment tan bajo como el 3.5 %, están respaldados por la Administración Federal de Vivienda y son préstamos para personas con ingresos bajos a moderados. Los préstamos de la FHA tienen menos requisitos que los préstamos del USDA y del VA. Para estos préstamos, debes tener planificado vivir en la propiedad que estás comprando como tu residencia principal, comprar una casa que cumpla los estándares de habitabilidad y mudarte a la casa en los siguientes 60 días a partir del cierre.

Es importante tener en cuenta que necesitarás pagar el seguro hipotecario durante la vida del préstamo si el down payment es inferior al 10 %. Algunas personas obtienen un préstamo de la FHA, esperan hasta haber acumulado el 20 % de capital en la propiedad y luego refinancian a un préstamo convencional como solución. Esto elimina el requisito de seguro hipotecario durante la vigencia del préstamo.

Opciones de hipoteca por mal crédito

¿Está siendo el mal crédito un impedimento para obtener una hipoteca? El crédito tiene una función muy importante en tu capacidad de obtener una hipoteca. Estas son dos soluciones si estás más preocupado por tu puntuación de crédito que por el down payment:

Si tu puntuación de crédito está entre 500 y 580

Los préstamos de la FHA no solo son excelentes para las personas con un down payment bajo. También son una posible opción si tienes una puntuación de crédito baja. Todo lo que necesitas es una puntuación de crédito de 580 para obtener un préstamo de la FHA combinado con un down payment más bajo. Sin embargo, tendrás que compensar eso con un down payment más alto si tu puntuación de crédito es menos de 580. Es posible que puedas obtener un préstamo con una puntuación de crédito tan baja como 500 puntos si puedes bajar el down payment a 10 % en el cierre. La puntuación de crédito mínima con Rocket Mortgage es 580.

Si tu puntuación de crédito es menos de 500

Tendrás que subir tu puntuación de crédito si es menos de 500 o si no calificas para un préstamo de la FHA. Aun si puedes obtener el préstamo de inmediato, hay muchos beneficios de solicitar un préstamo con una puntuación más alta. Tener una puntuación de crédito más alta para comprar una casa te da más opciones de prestamistas y acceso a tasas de interés más bajas. Con una tasa de interés que sea una fracción de un punto porcentual más baja puedes ahorrar miles de dólares durante la vigencia de tu préstamo, por lo que vale el esfuerzo de invertir en tu puntuación.

Estos son algunos consejos para ayudarte a subir tu puntuación de crédito:

  • Paga tu deuda pendiente.
  • Reduce la cantidad de dinero que pones en tu tarjeta de crédito cada mes.
  • Siempre haz los pagos de tu tarjeta de crédito y del préstamo a tiempo.
  • Obtén un pequeño préstamo personal y págalo.
  • Solicita una tarjeta de crédito asegurada, que es una tarjeta de crédito que exige un depósito que tendrás que pagar por completo.
  • Elimina cualquier error en tu informe de crédito.
  • Espera con paciencia mientras tu cuentas se vuelven más antiguas y más atractivas para los prestamistas.

PREGUNTAS FRECUENTES: Más preguntas sobre obtener una hipoteca sin down payment

Estas son algunas de las preguntas frecuentes más habituales sobre hipotecas sin down payment.

¿Cómo sé si un préstamo sin down payment o con down payment bajo es adecuado para mí?

Si cumples los requisitos y puedes calificar para un préstamo del USDA, VA, FHA, HomeReady® o Home Possible®, no tener un down payment enorme definitivamente es una ventaja, en especial si todavía tienes que pagar los costos de cierre. Evitar o reducir tu down payment significa que tienes el apoyo de ahorros cuando surjan emergencias.

Es bueno tener esto en cuenta si no te has decidido en cuanto a la estrategia del down payment. Hacer un down payment más alto en vez de más bajo no necesariamente es una mejor decisión financiera. Hacer el down payment completo del 20 % y evitar el PMI no es ideal si significa vaciar su cuenta de ahorros. Analice bien sus finanzas y asegúrese de explorar todas las opciones antes de hacer el pago inicial de una casa.

¿Cuáles son mis opciones si no califico para un préstamo con down payment bajo?

Una alternativa a los préstamos con down payment bajo es ayuda con el down payment (DPA). Si hacer el down payment de una casa es un gran obstáculo para ti, pero no puedes calificar para un préstamo respaldado por el gobierno, una DPA podría ser la solución adecuada para ti. Los requisitos para estas subvenciones o segundo derecho de retención pueden variar, por lo que es conveniente que veas tus opciones de DPA y para lo que puedes calificar.

Rocket Mortgage acepta cierta ayuda de terceros para el down payment.

Conclusión

Si estás en el proceso de comprar una vivienda, sabes que muchos prestamistas prefieren prestatarios que puedan hacer el down payment del 20 %. Por suerte, tienes bastantes opciones para hipotecas sin down payment o con down payment bajo.

Los préstamos del USDA y del VA respaldados por el gobierno pueden permitirte comprar una vivienda sin down payment. El hecho de que esos préstamos estén respaldados por el gobierno federal permite a los prestamistas ser menos estrictos con los requisitos de down payment. Tú y la vivienda deben cumplir los estándares de calificación para hipoteca para un préstamo del USDA y ciertos requisitos de servicio para un préstamo del VA.

También es posible que puedas obtener un préstamo convencional con un down payment bajo. El programa Freddie Mac’s Home Possible® o Fannie Mae’s HomeReady® ofrece pagos mensuales más bajos para el seguro hipotecario y préstamos con un down payment del 3 %. También puedes obtener un préstamo de la FHA respaldado por el gobierno con un down payment del 3.5 %, lo que es una excelente opción si tienes mal crédito. Dependiendo de la cantidad de tu down payment, puede ser que obtengas un préstamo de la FHA con una puntuación tan baja como 500 puntos. Rocket Mortgage exige una puntuación mínima de 580 para calificar. Si tu puntuación es menos de 500, necesitas aumentarla antes de que puedas solicitar un préstamo.

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