Cómo comprar una casa con mal crédito: Una guía para tus opciones de préstamos hipotecarios

Pensar en comprar una casa puede ser abrumador. Empezar el proceso de comprar una casa con mal crédito puede parecer que será casi imposible obtener un préstamo, pero ¿sabías que hay un préstamo hipotecario con mal crédito? Tu crédito podría no ser el obstáculo en el camino que crees que puede ser.

En esta publicación, hablaremos de comprar una casa con mal crédito, cómo entender tu puntuación de crédito, cómo calificar para una hipoteca y aumentar rápidamente tu puntuación.

La mayoría de los prestatarios no saben esto, pero muchos prestamistas no exigen una puntuación de crédito mínima cuando están comprando una casa. El dilema es que un prestamista hipotecario convencional puede establecer sus propios requisitos en lo que respecta a tu puntuación de crédito. Aunque los préstamos respaldados por el gobierno dan a los prestamistas hipotecarios algo de tranquilidad, aún tienen requisitos de puntuación de crédito, aunque generalmente sean mucho más bajos.

Si tienes una puntuación de crédito más baja de 500, podrías tener dificultad para obtener una hipoteca y probablemente necesitarías centrarte en aumentar primero tu puntuación.

Cuando se trata del número exacto, cualquier puntaje FICO^® menos de 670 se considera “mal” o “de alto riesgo” de acuerdo con Experian™, una de las tres agencias de información de crédito principales. Más específicamente, una puntuación intermedia es 580 a 669, mientras que una puntuación baja es de 300 a 579. Tener una puntuación baja no es lo mismo que el mal crédito de alguien más.

No hay dos situaciones iguales y, además de la puntuación real, los prestamistas también considerarán cosas como:

• Cuánto dinero disponible tiene un prestatario para hacer un down payment
• La cantidad total de deuda del prestatario
• Cuánto gana el prestatario
• Si el prestatario tiene alguna deuda en cobro

El dinero en efectivo es tu mejor amigo cuando tienes mal crédito y entre más tengas para pagar el down payment, mejor. La razón para esto es que con tu puntuación de crédito podrías calificar solo para cierta cantidad de préstamo hipotecario. Si puedes cubrir la diferencia con dinero en efectivo, aún podrás comprar la casa que quieres.

El prestamista con que termines también podría ser un factor pues todos los prestamistas tienen requisitos diferentes. Aunque puede obtener un préstamo con mal crédito, debes estar preparado para hacer pagos hipotecarios mensuales más altos debido a las tasas de interés mucho más altas.

No lo olvides, si compras una vivienda con mal crédito, siempre puedes reparar tu crédito y después refinanciar tu hipoteca con mejores términos del préstamo.

Veamos algunas de las opciones de préstamos disponibles y los requisitos de puntuación de crédito promedio para cada una.

Préstamos convencionales

No hay un requisito mínimo establecido para ingresos, puntuación de crédito o down payment para calificar para un préstamo convencional. Sin embargo, la puntuación de crédito mínima necesaria para calificar para un préstamo hipotecario convencional generalmente es 620 o mejor.

Pero hay excepciones. Si tienes ingresos altos comparados con la cantidad de tu préstamo o un down payment mayor que el mínimo, podría ser más fácil calificar para un préstamo convencional, aun si tienes una puntuación un poco más baja de 620.

Préstamos de la FHA

Un préstamo de la FHA es un préstamo que tiene el respaldo de la Administración Federal de Vivienda. Si eres un comprador de vivienda por primera vez, los préstamos de FHA pueden ser muy atractivos debido a los requisitos de calificación más bajos.

La puntuación de crédito mínima necesaria para obtener un préstamo FHA es 500.

Los préstamos FHA también tienen más requisitos de calificación. Por ejemplo, puedes usar un préstamo de la FHA solo para comprar una residencia primaria.

Préstamos del VA

Si eres veterano o actualmente estás sirviendo en las Fuerzas Armadas, calificas para un préstamo del VA.

Un préstamo del VA está respaldado por el Departamento de Asuntos de los Veteranos y permite la compra de una vivienda con el pago inicial de $0. Algunos prestamistas pueden pedirte que pagues una “tarifa de financiamiento” una sola vez.

Al igual que con los préstamos de la FHA, la vivienda debe cumplir estándares específicos para calificar. Y aunque no haya una puntuación de crédito específica que necesites para ser elegible para el préstamo, necesitarás 620 para calificar para un préstamo del VA a través de Rocket Mortgage^®.

Préstamos del USDA

Un préstamo del USDA* es otro préstamo respaldado por un departamento del gobierno, el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos. Un préstamo del USDA te permite comprar una vivienda en un área rural que califique con un down payment de $0.

La mayoría de los prestamistas exigirán una puntuación de crédito de 640 para calificar para el préstamo, junto con otros requisitos de ingresos específicos para el préstamo del USDA.

*A partir del 6 de julio de 2020, Rocket Mortgage ya no acepta solicitudes de préstamos del USDA.

La mejor opción de préstamo hipotecario para ti si tiene mal crédito depende de qué tan baja sea tu puntuación. Si tu puntuación es menos de 600, probablemente deberías ver un préstamo de la FHA o del VA.

Por supuesto, la mejor opción es trabajar en reparar tu puntuación de crédito antes de presentar una solicitud de hipoteca. Aunque esa no sea la respuesta que quieren leer o escuchar los prestatarios, es la más práctica y puede ahorrarte miles en pagos de intereses. No solo tendrás más opciones de hipotecas, sino podrías obtener tu préstamo con un requisito de ingresos y down payment más bajos.

Por supuesto, como se indica arriba, si tienes una puntuación de 500 o menos, probablemente no podrás hacer nada más que esperar hasta mejorarla. Además, si tienes una bancarrota en tu crédito, tendrás que esperar por lo menos dos años antes de que un prestamista empiece a considerarte para una nueva hipoteca.

Puedes tomar las medidas necesarias para aumentar tu puntuación entendiendo lo siguiente:

• Historial de pagos: Tu historial de pagos es responsable del 35 % de tu puntuación. Este es el motivo principal por el que las personas dicen continuamente “paga tus facturas a tiempo” en cuanto a tu puntuación de crédito.
• Uso del crédito: La cantidad de crédito que estás usando actualmente también se conoce como tu uso del crédito y es responsable del 30 % de tu puntuación. Entre más crédito estés usando, tu uso del crédito es más alto y tu puntuación puede ser más baja. Ayudaría si buscaras mantener tu uso total del crédito en menos del 30 %.
• Antigüedad del historial de crédito: Esto se conoce con más frecuencia como el “tiempo promedio de las cuentas” y es uno de los pocos factores en el que casi no tienes control. Tu historial de crédito es básicamente el tiempo que lleva tu cuenta de crédito más antigua, las nuevas cuentas de crédito y el promedio del tiempo de todas las cuentas en tu informe de crédito. La duración de tu historial de crédito forma hasta el 15 % de tu puntuación.
• Combinación de crédito/tipos de crédito: Cuando veas tu informe, notarás que hay algunos tipos de crédito diferentes. Pueden ser crédito rotativo (como las tarjetas de crédito) o préstamos fraccionados (como préstamos de auto o préstamos personales). Tener una combinación de crédito es bueno para tu puntuación y constituye el 10 % de esta.
• Cantidad del nuevo crédito: Tener una cuenta por menos de 6 meses generalmente se considera como nuevo crédito. Afectará tu puntuación siempre que agregues una nueva cuenta pues habrá una consulta dura y disminuirá el tiempo promedio de las cuentas. Ten en cuenta eso cuando solicites un nuevo crédito ya que contribuye al 10 % de tu puntuación general.

Aumenta tu crédito disponible

Una vez tengas las cosas bajo control y hayas empezado a mejorar tu puntuación, aumentar tu crédito disponible puede ayudar a subirla un poco más rápido. Puedes hacer esto pagando los saldos o solicitando un aumento del límite de crédito. Este esfuerzo ayuda a aumentar tu puntuación de crédito porque disminuirás tu uso del crédito, que es un factor muy importante para determinar tu puntuación. Recuerda, es mejor tener una puntuación de crédito más alta para comprar una casa y solicitar hipotecas.

Y sabes qué: La mayoría de las compañías de tarjetas de crédito te permiten solicitar tantos aumentos como quieras sin que haya una consulta dura en tu crédito.

Agregar nuevas cuentas (en volumen)

Agregar nuevas cuentas también significa que estarás aumentando el crédito disponible y tu combinación de crédito en general. Hacer esto en volumen es aún mejor porque pone todo en el mismo período de tiempo. Las consultas serán en el mismo día, las nuevas cuentas tendrán el mismo tiempo y agregarás más crédito disponible a tu informe.

Este cambio también te permite establecer una historia de pagos más sólida en tu informe de crédito. Generalmente toma menos de 30-45 días ver el efecto en tu informe de agregar nuevas cuentas en volumen.

Pago por eliminaciones

Una de las peores partidas que puedes tener en tu informe de crédito es un cobro. Los cobros muestran a los prestamistas que le debes dinero a alguien y que no intentaste pagarlo.

Aun si pagas el cobro, puede permanecer en tu informe como “Pagado”, que es mejor que tener un cobro pendiente. Sin embargo, el mejor resultado que ayudará aún más es pedir que se eliminen las partidas de tu informe de crédito si hiciste un pago atrasado.

Antes de pagar por eliminaciones, asegúrate de obtener la transacción por escrito. Será como si nunca hubieras tenido ese cobro, por lo que aumentará tu puntuación de crédito y les dará a los prestamistas un motivo menos para declinar tu solicitud.

Evita las consultas duras

Aunque obtener una cotización de seguros no afectará tu puntuación de crédito, sí lo hará si solicitas cualquier tipo de nuevo crédito. No es bueno tener muchas consultas duras en tu crédito.

Cuando solicites cualquier tipo de transacción financiera que obligue a una consulta del crédito, revisa siempre si es consulta dura o blanda. Evita hacer cualquier cosa que obligue a hacer una consulta dura cerca de cuando estés solicitando una hipoteca.

Encuentra un cofirmante

Dependiendo de la hipoteca, es posible que puedas calificar para un préstamo hipotecario con un cofirmante. Agregar esto puede ayudarte a pasar el umbral de crédito pues los ingresos y los activos del cofirmante se considerarán junto con los tuyos.

También puedes calificar para una cantidad de préstamo mayor con un cofirmante, aun con mal crédito, lo que puede darte más presupuesto cuando busques una casa.

Tener mal crédito no significa que no puedas disfrutar los beneficios de ser propietario de vivienda. En vez de eso, podría ser necesario solo investigar un poco más cuando estés buscando el financiamiento.

Con un préstamo respaldado por el gobierno, como un préstamo de la FHA, puedes calificar para una hipoteca incluso con una puntuación de crédito de 500. Podría ser tentador comprar una casa lo más pronto posible, pero es mejor tomarse el tiempo de evaluar las opciones disponibles y las tasas de interés mientras empiezas a buscar un préstamo.