¿Qué es un down payment y cómo funciona?

Uno de los primeros pasos en el proceso de compra de una vivienda es ahorrar para el down payment. El down payment es una suma total inicial que un comprador paga del precio de compra de una casa, y es independiente de los costos de cierre. Normalmente se expresa como un porcentaje del costo total de la casa, y el resto se cubre con una hipoteca. El down payment promedio puede variar según el estado y el precio de compra de la casa.

Un down payment reduce el monto total del préstamo, lo que puede conducir a mejores condiciones del préstamo y tasas de interés potencialmente más bajas para el prestatario. La cantidad que pagas es generalmente un porcentaje del precio total de compra, que suele variar entre el 3% y el 20%, dependiendo del tipo de préstamo y de tu perfil como prestatario.

Usa nuestra guía abajo para entender qué es un down payment, por qué generalmente necesitas ahorrar para uno y cuánto deberías aportar para comprar una casa.

¿Por qué los prestamistas necesitan un pago inicial?

Cuando tu prestamista hipotecario te otorga un préstamo, está invirtiendo en ti, y todas las inversiones tienen un cierto grado de riesgo. El riesgo del prestamista es que el prestatario deje de hacer los pagos hipotecarios y el prestamista no recupere el dinero prestado.

Estas son algunas maneras en que dar un down payment puede ayudar a que un prestamista se sienta más seguro acerca de tu capacidad para pagar el préstamo hipotecario:

• El down payment requerido representa tu inversión en la vivienda. Si dejas de hacer los pagos de la hipoteca, estarás perdiendo los miles de dólares que ya invertiste en la propiedad con tu down payment.
• Reduce la cantidad del préstamo hipotecario. Si das un down payment que representa el 20% del precio de compra de la vivienda, el prestamista solo necesita prestarte el 80% del precio de compra.
• Los compradores que tienen dificultades para ahorrar lo suficiente para un down payment pueden calificar para recibir ayuda para el down payment, dependiendo de su situación particular y de los requisitos.

En muchos casos, el requisito del down payment lo establece la entidad que respalda el préstamo, que puede ser la Administración Federal de Vivienda (FHA), Fannie Mae, Freddie Mac o el Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA).

Requisitos mínimos de down payment para una hipoteca

La cantidad que necesitas para un down payment generalmente depende del tipo de hipoteca que elijas. La expectativa tradicional de un down payment del 20% a menudo está asociada con evitar el seguro hipotecario privado (PMI) en los préstamos convencionales, pero los compradores pueden y a menudo dan menos.

A lo largo de los años, la industria ha evolucionado para hacer que ser propietario de vivienda sea más accesible. Hoy en día, puedes obtener una hipoteca con tan solo un 3% de down payment, si cumples otros requisitos del tipo de préstamo.

Estos son los requisitos mínimos de down payment según el tipo de préstamo:

Usa una calculadora de hipotecas para ver cómo la cantidad de tu down payment afecta tu pago mensual de la hipoteca. Tendrás que ingresar información básica para obtener un pago mensual aproximado y podrás ajustar las cantidades del down payment para ver qué funciona mejor para ti.

Aunque un down payment del 20% no es obligatorio, hacer un pago inicial tan sustancial puede hacer que tus pagos mensuales de la hipoteca sean más pequeños y, potencialmente, a mejores tasas de interés.

Dependiendo de tu ubicación y nivel de necesidaz económica, puede haber programas y opciones de ayuda para el down payment disponibles. Por ejemplo, algunos programas solo están disponibles para los compradores de vivienda por primera vez, mientras que otros piden una puntuación de crédito mínima. Asegúrate de consultar los requisitos de cualquier programa que te interese.

Beneficios de un down payment grande

Estos son algunos de los beneficios de dar un down payment del 20% o más que pueden ayudarte a largo plazo:

Tasas de interés más bajas

El tamaño de tu down payment puede tener un efecto directo en la tasa de interés que establece tu prestamista hipotecario. Cuanto mayor sea el down payment, menor podría ser tu tasa de interés.

Como hemos comentado, los prestamistas aprecian los down payments grandes porque disminuyen su riesgo financiero y demuestran que eres un comprador responsable y motivado. La tasa de interés más baja que puedes obtener con un down payment mayor puede ayudarte a ahorrar dinero pagando menos intereses durante la vida del préstamo.

Pagos mensuales más bajos

Un down payment más grande generalmente da como resultado pagos hipotecarios mensuales más pequeños porque reduce el saldo total del préstamo. Además, asegurar una tasa de interés más baja puede disminuir aún más los costos mensuales.

Con pagos hipotecarios más bajos, tienes más flexibilidad para asignar tus ingresos a otros gastos o inversiones. Hacer un down payment de al menos el 20% del valor de la vivienda también elimina la necesidad del seguro hipotecario privado (PMI), lo que reduce aún más tus pagos mensuales.

Evitar el seguro hipotecario privado

Por lo general, debes dar un down payment del 20% para evitar el PMI en un préstamo convencional. El PMI suele ser un cargo mensual que se suma a tu pago de hipoteca o el prestamista lo paga por adelantado a cambio de una tasa de interés más alta.

Dar al menos un 10% de down payment para préstamos de la FHA puede reducir significativamente los costos, ya que limita la prima del seguro hipotecario (MIP) a los primeros 11 años en lugar de la duración total del préstamo.

Capital instantáneo en tu vivienda

Como el capital de tu casa es la diferencia entre el valor de tu casa y el saldo restante de tu hipoteca, un down payment más grande puede darte instantáneamente un 20% de capital. A medida que tu capital crece, puedes acceder a él para proyectos o gastos inesperados por medio de un préstamo sobre la plusvalía o un refinanciamiento con desembolso de efectivo.

Motivos para hacer un down payment más bajo

Según una encuesta de la National Association of REALTORS® en 2024, los compradores de vivienda por primera vez suelen dar un down payment del 9%.

Veamos algunos escenarios en los que hacer un down payment más bajo podría tener sentido económicamente.

Compra una casa antes

Puede tomar años ahorrar para una casa o incluso para un down payment del 20%. Un down payment más bajo puede ayudarte a ser propietario de una vivienda más rápido. Dependiendo del mercado inmobiliario actual, podría ser más beneficioso comprar antes en lugar de esperar.

Ahorra dinero para reparaciones, renovaciones u otros gastos

Gastar todos tus ahorros en el down payment puede no ser la mejor decisión financiera a largo plazo. Podrías necesitar más dinero para reparaciones y renovaciones de lo que inicialmente habías planeado. También podrías necesitar fondos para cubrir costos de mudanza, servicios públicos, electrodomésticos y decoración de la casa.

Mantener reservas de efectivo o crear un fondo de emergencias puede hacer que la experiencia de ser propietario sea menos estresante.

Paga los costos de cierre

El down payment es un gasto separado de los costos de cierre de tu hipoteca. Los costos de cierre promedio suelen representar entre el 3% y el 6% de la cantidad total del préstamo y deben pagarse en el cierre. Si hacer un down payment más grande significa que no podrás cubrir estos costos, sería más conveniente optar por un porcentaje menor.

Reserva dinero para otros proyectos

Ten en cuenta el costo de oportunidad antes de dar más dinero por adelantado. Aunque un down payment más grande puede ofrecer una tasa de interés y un pago mensual de la hipoteca más bajos, tal vez te convenga destinar esos fondos al pago para los estudios, inversiones o tu jubilación.

Conclusión: Decide qué tamaño de down payment te funciona

Si bien es fácil suponer que debes tener un down payment del 20%, ahora existen muchos tipos de préstamos que permiten que los prestatarios den mucho menos. Esta es una buena noticia para los compradores que quieren empezar a acumular patrimonio y disfrutar de otros beneficios de ser propietario. A medida que analices tus finanzas, puede quedar claro cuánto puedes ahorrar razonablemente con el tiempo para tu down payment.

Cuando hayas decidido la cantidad del down payment con la que te sientes cómodo, eso te ayudará a mantenerte dentro del presupuesto y no agotar tus ahorros. Si bien el down payment necesario variará según el tipo de préstamo, también es importante sopesar en qué más podrías destinar parte de ese dinero. Tanto los down payments grandes como los pequeños tienen sus ventajas, así que piensa en tus objetivos de largo plazo como propietario antes de decidir qué es lo adecuado para ti.

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