Down payment: ¿qué es y cómo funciona?

Benefits Of A Larger Down Payment

There are several benefits to putting down a 20% down payment. Let’s explore why a 20% down payment or higher can help you in the long run.

Lower Interest Rates

The size of your down payment has a direct impact on the interest rate your mortgage lender sets. The larger the down payment, the lower your interest rate may be.

As we’ve discussed, lenders appreciate large down payments because it lowers their financial risk and shows that you’re a motivated buyer. The lower interest rate you may get with a larger down payment can help you save money by paying less interest over the life of the loan. If you put down less money up front, you may end up with a higher interest rate.

Smaller Monthly Payments

A larger down payment usually means smaller monthly mortgage payments. Since your loan balance is smaller, your monthly mortgage payments are smaller. Having a lower interest rate will also help keep your monthly payments on the smaller end.

Potential To Avoid Mortgage Insurance

You generally need to put 20% down to avoid paying private mortgage insurance (PMI) on a conventional loan. PMI is typically a monthly fee that gets added to your monthly mortgage payment or is paid up front by the lender in exchange for a slightly higher interest rate.

On an FHA loan, 10% down can be the difference between paying mortgage insurance for the life of your loan or for the first 11 years.

Instant Equity In Your Home

Since your home’s equity is the difference between your home’s value and your remaining mortgage balance, a larger down payment can instantly give you 20% equity. You can tap into this equity to borrow cash through a home equity loan or cash-out refinance.

Si estás listo para dejar atrás el alquiler y probar tu suerte con la compra de una casa, un excelente primer paso es ahorrar para un down payment. Pero ¿cuánto dinero necesitas? ¿Cómo puedes ahorrar para un down payment? ¿Por qué necesitas un down payment en absoluto?

Creamos una guía rápida que te ayudará a entender qué es el down payment, por qué generalmente es necesario y de cuánto debería ser tu down payment para comprar una casa.

Definición de down payment

El down payment para una casa es el efectivo que el comprador paga al principio en una transacción de bienes raíces y otras compras grandes. Por lo general, el down payment es un porcentaje del precio de compra y puede variar desde tan solo el 3 % hasta el 20 % para una propiedad que se va a usar como residencia principal.

El down payment necesario generalmente lo determina el tipo de hipoteca que elijas, tu situación financiera y el tipo de propiedad que vas a comprar (ya sea tu residencia principal o una propiedad de inversión, por ejemplo).

El tipo y condición —propiedad HomePath, vivienda embargada o venta en corto— no afectan cuánto tienes que dar inicialmente.

¿Cómo funcionan los down payments?

La cantidad que decidas pagar como down payment puede dictar los términos de algunos aspectos de tu proceso de pago de la hipoteca.

Un down payment más grande para una casa, por ejemplo, puede conseguirte una propiedad más cara o una tasa de interés más baja. Sin embargo, también hay razones por las que tal vez querrías dar menos. Veamos cómo tu down payment puede afectar las condiciones de tu préstamo.

¿Tu down payment afecta tu tasa de interés?

El tamaño de tu down payment tiene un impacto directo en la tasa de interés que tu prestamista hipotecario establecerá para tu préstamo. Mientras más grande sea el down payment que le ofrezcas a tu prestamista, más baja podría ser tu tasa de interés. Un down payment más grande generalmente significa que eres un prestatario de menos riesgo, y un prestatario de menos riesgo significa una tasa de interés más baja.

Una tasa de interés más baja te ayudará a ahorrar en tu pago mensual y te permitirá pagar menos intereses durante la vida del préstamo. Por otra parte, si decides dar menos dinero al principio, podrías terminar con una tasa de interés más alta en tu préstamo.

¿Tu down payment afecta tu pago mensual de la hipoteca?

Al igual que usualmente da como resultado una tasa de interés más baja, un down payment más grande generalmente significa pagos mensuales más pequeños. Como el saldo de tu préstamo es menos, tus pagos mensuales son más pequeños.

Ejemplo de down payment

Supongamos que quieres comprar una casa de $300,000 con un down payment del 10 % ($30,000) en una hipoteca a 30 años. El saldo de tu préstamo sería $270,000, con pagos divididos entre 360 meses. Sin tomar en cuenta los intereses, los impuestos o el seguro, su pago mensual en este ejemplo sería aproximadamente $750.

Ahora, supongamos que tu down payment es del 20 %. Esto reduciría la cantidad del principal de tu préstamo a $240,000. En una hipoteca a 30 años, tu pago mensual sería aproximadamente $667 (excluyendo los intereses, los impuestos y el seguro).

Aunque pagarías más al principio, la porción del principal de tus pagos mensuales sería aproximadamente $83 menos. Puede parecer que no es mucho, pero tampoco es el cuadro completo. Usar un down payment del 20 % para comprar una casa podría ahorrarte cientos de dólares al mes en seguro hipotecario, y también podría significar una mejor tasa de interés.

Para ver más de cerca cómo tu pago mensual se puede ver afectado por el tamaño de tu down payment, prueba usar una calculadora de hipotecas. Escribirás información básica para obtener un pago mensual aproximado y podrás ajustar las cantidades del down payment para ver qué funciona mejor para ti.

Cómo decidir cuál es el down payment adecuado

Tanto los down payments grandes como los pequeños tienen sus beneficios únicos. Es importante sopesarlos detenidamente y considerar tu situación financiera personal y tus objetivos antes de tomar una decisión.

Beneficios de un down payment grande

Tasas y primas bajas

A los prestamistas les encanta ver down payments grandes porque reduce el riesgo que tú representas para ellos. Mientras más grande sea tu down payment, menos tienes que pagar cada mes de principal e intereses. Piensa en el down payment como una forma sin intereses de comenzar a pagar tu casa.

Evita el seguro hipotecario

En ciertos tipos de préstamos debes pagar un seguro hipotecario. En un préstamo convencional, generalmente debes dar un down payment del 20 % para evitar pagar un seguro hipotecario privado, que suele ser un cargo mensual que pagas como parte de tu pago mensual o que paga directamente el prestamista a cambio de una tasa de interés un poco más alta.

En un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA), un down payment del 20 % podría ser la diferencia entre pagar seguro hipotecario durante la vida de tu préstamo y pagar seguro hipotecario solo por los primeros 11 años.

Relación deuda-ingresos (DTI) más baja

Una DTI más baja significa que tienes más capacidad de endeudamiento en el futuro. La DTI representa cuánto de tus ingresos mensuales usas para pagar deudas. Una DTI alta puede impedir que obtengas otros préstamos o créditos. (La mayoría de los prestamistas hipotecarios buscan una relación DTI de aproximadamente el 45 % o menos). Si estás buscando pedir otros préstamos o comprar una segunda casa, entonces pedir prestado menos (dando un down payment más grande) podría mantener tu DTI manejable.

Alternativas a hacer un down payment grande

Si no puedes hacer un down payment grande en el momento de la compra, todavía podrías reducir la cantidad de intereses que pagas por tu casa haciendo pagos más grandes del principal.

Muchos propietarios de vivienda pueden hacerlo si sus ingresos aumentan con el tiempo. Al proceso de hacer pagos más grandes para pagar tu hipoteca más rápido a veces se conoce como pagos acelerados. 

Beneficios de un down payment pequeño

Puedes comprar antes

Puede tomarte años, e incluso décadas, ahorrar para un down payment del 20 %, dependiendo de tus ingresos. Un down payment más bajo puede ayudarte a ser propietario de una vivienda más rápido.

Dinero para reparaciones y renovaciones

Vaciar tus ahorros para el down payment podría no ser útil a la larga. Como propietario de vivienda, te darás cuenta de que necesitas más dinero para reparaciones y renovaciones que lo que pensabas. Apartar este dinero desde el principio puede simplificar tu papel de propietario de vivienda.

Mantén un fondo para emergencias

No tendrás que recurrir a tu fondo para emergencias. Guardar algo de dinero en el banco para las emergencias es una movida inteligente. No querrás pagar las reparaciones del auto o las facturas médicas inesperadas con crédito. Conservar algo de tu dinero podría darte paz mental y podría ser una forma más barata de cubrir los costos de las emergencias.

Dinero para otros proyectos

Considera el costo de oportunidad de dar más dinero para tu casa al principio. Aunque podrías obtener una tasa de interés y un pago mensual más bajos, podría tener más sentido que uses ese dinero para el pago de la universidad, invertir u otra cosa.

El down payment mínimo para una hipoteca

Tal vez hayas oído que necesitas un down payment del 20 % para comprar una casa. Para muchos compradores, un down payment del 20 % no es algo real. Afortunadamente, eso ya no es el estándar de la industria. El down payment promedio que se paga por una hipoteca es aproximadamente del 6 %.

A lo largo de los años, la industria ha cambiado para que ser propietario de vivienda sea más accesible. Ahora es posible obtener una hipoteca con un down payment de tan solo el 3 %, aunque algunos préstamos (como los préstamos del Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA) y los del Departamento de Agricultura (USDA)) no exigen ningún down payment.

Por qué los prestamistas generalmente piden un down payment

Cuando tu prestamista hipotecario te da un préstamo, se está arriesgando por ti. Si dejas de hacer los pagos de la hipoteca, es posible que el prestamista no pueda recuperar el dinero que te prestó. 

Un down payment te vuelve menos riesgoso

Dar ese dinero inicial ayuda a mitigar el riesgo para el prestamista en un par de maneras:

1. Representa tu inversión en la casa. Si dejaras de hacer los pagos de la casa, estarías dejando los miles de dólares que ya le invertiste.
2. Reduce la cantidad que el prestamista tiene que darte para la compra. Si tú estás pagando el 20 % del precio de compra de la casa y el prestamista solo te está prestando el 80 %, entonces es menos dinero porque él tendría que preocuparse si dejas de pagar.

Es importante mencionar que el requisito del down payment no lo define solo el prestamista. En muchos casos, el requisito del down payment viene del inversionista del préstamo (que puede ser la Administración Federal de Vivienda, Fannie Mae, el Departamento de Asuntos de los Veteranos o alguien más).

Programas de ayuda para el down payment

Ahorrar para el down payment muchas veces puede ser un obstáculo para llegar a ser un propietario de vivienda. Ten en mente que, dependiendo de tu ubicación y tu nivel de necesidad financiera, también podría haber opciones de ayuda para el down payment que valga la pena considerar.

Estos programas tienen varios requisitos que debes cumplir para calificar. Por ejemplo, algunos programas solo están disponibles para los compradores de vivienda por primera vez, mientras que otros piden una puntuación de crédito mínima. Asegúrate de consultar los requisitos de cualquier programa que te interese. 

Conclusión sobre el down payment

Aunque el down payment es una parte esencial de tu préstamo para vivienda, es solo una pequeña pieza de tu cuadro financiero general. Saber la cantidad de down payment con la que estás cómodo puede ayudarte a buscar casas que estén dentro de tu presupuesto y evitar que tengas que sacar demasiado de tus ahorros para emergencias.

Para que te aprueben para una hipoteca y así puedas comenzar a ver casas, envía tu solicitud a Rocket Mortgage^® ahora.