¿Qué es el PMI? Definición y explicación del seguro hipotecario privado

Si sacas un préstamo convencional para comprar una casa y haces un down payment de menos del 20%, tendrás que pagar un seguro hipotecario privado. El PMI reembolsa a tu prestamista si no haces los pagos de la hipoteca. Aunque no puedes optar por no pagar PMI, saber cómo funciona puede ayudarte a administrar mejor tus pagos y a entender cómo puedes cancelarlo.

¿Qué es el PMI?

El PMI protege a tu prestamista si no pagas tu hipoteca. Los prestamistas lo exigen a los prestamistas con un préstamo convencional y menos del 20% de capital de la vivienda. Los prestatarios que hacen un down payment más pequeño representan más riesgo para los prestamistas y el PMI mitiga contra ese riesgo.

Por ejemplo, si compras una casa de $400,000 con un préstamo convencional, necesitarías un down payment mínimo de $80,000 para no tener que pagar PMI. Si haces un down payment más pequeño, pagarás PMI hasta que tengas el 20% de capital. Los prestamistas suelen cancelar el PMI automáticamente una vez que has pagado lo suficiente de tu saldo para alcanzar el 22% de capital en tu casa.

Si el valor de tu casa aumenta lo suficiente como para que alcances el 20% de capital, puedes refinanciar tu hipoteca para eliminar el PMI, aunque tendrías que pagar gastos de cierre para hacerlo.

El PMI se aplica a los préstamos convencionales. Otros tipos de préstamos requieren sus propios tipos de seguro hipotecario. Por ejemplo, los préstamos de la FHA requieren primas de seguro hipotecario, que son similares al PMI.

Tipos de PMI

Hay dos tipos de PMI: el pagado por el prestatario (BPMI) y el pagado por el prestamista (LPMI). 

El PMI pagado por el prestatario es el tipo más frecuente. Con este tipo de PMI, tu pago de seguro se suma a tu pago mensual de la hipoteca. Ten en cuenta que no es lo mismo que los gastos que pagas por medio de la cuenta de depósito en garantía, como el seguro de la vivienda, los impuestos sobre la propiedad y los cargos de la asociación de propietarios.

También podrías tener la opción de pagar el PMI por adelantado o mediante una combinación de un cargo por adelantado y una prima mensual más baja.

Con el PMI pagado por el prestamista, tu prestamista paga el seguro hipotecario con un pago total cuando cierras el préstamo. A cambio, aceptas una tasa de interés más alta en tu hipoteca. A diferencia del PMI que paga el prestatario, no puedes cancelar el PMI pagado por el prestamista cuando tu capital alcanza el 20% porque se paga en su totalidad por adelantado.

Si quisieras reducir tus pagos hipotecarios en este punto, tendrás que refinanciar a una tasa de interés más baja. Es importante discutir de antemano qué tipo de PMI planea usar tu prestamista, para que sepas qué esperar en cuanto a tus pagos mensuales y tu tasa de interés.

¿Cuánto cuesta el PMI?

El PMI, al igual que otros tipos de seguro, se calcula según las tasas de seguro que pueden cambiar todos los días. Normalmente puedes esperar que el PMI cueste entre el 0.2% y el 2% de la cantidad de tu préstamo original por año.

Ejemplo de seguro hipotecario privado

Tomemos un minuto y pongamos esas cifras en perspectiva. Si compras una casa de $300,000, podrías tener que pagar entre $600 y $6,000 al año en seguro hipotecario. Este costo se divide en cuotas mensuales para que sea más asequible. En este ejemplo, pagarías entre $50 y $500 al mes como parte del pago de la hipoteca.

Factores que influyen en el costo del seguro hipotecario privado

Tu prestamista también tendrá en cuenta algunos otros factores para determinar cuánto deberás pagar por el PMI.

Cantidad del down payment

El tamaño de tu down payment juega un papel importante en el momento de determinar cuánto deberás pagar en PMI. Un down payment más bajo puede representar más riesgo para el prestamista, lo que significa que puede perder una inversión más grande si no pagas y se inicia la ejecución hipotecaria de tu casa. Como resultado del riesgo más alto, seguramente tendrás que pagar más en PMI.

Un down payment más bajo también significa que los pagos regulares de la hipoteca serán más altos y tomará más tiempo para que puedas cancelar el PMI. Aunque no puedas pagar un down payment del 20%, cualquier dinero extra para tu down payment puede reducir la cantidad que deberás pagar por el PMI.

Historial crediticio

Tu prestamista también revisará tu historial crediticio para evaluar tus hábitos de endeudamiento. Tu puntuación de crédito puede indicar qué tan confiable has sido en devolver el dinero que has pedido prestado. Una puntuación de crédito más alta les dice a los prestamistas que:

• No pides prestado más dinero del que puedes pagar.
• Pagas tus facturas a tiempo.
• Evitas superar tu límite de crédito.

Un prestamista podría cobrarte menos en primas de PMI si tienes un historial de crédito sólido y una puntuación de crédito alta. Si tienes una puntuación de crédito baja, tu prestamista podría tener menos confianza en tu capacidad para administrar tu deuda de manera responsable y cobrarte una tasa más alta por el PMI.

Tipo de préstamo

El tipo de préstamo también puede influir en la cantidad que debas pagar de PMI. Por ejemplo, los préstamos con tasa fija pueden reducir el riesgo de incumplimiento porque la tasa no cambiará, logrando que los pagos de la hipoteca sean constantes. Un menor riesgo puede significar una tasa de seguro hipotecario más baja, por lo que quizá no necesites pagar tanto en PMI.

Las hipotecas con tasa de interés ajustable (ARM) tienen una tasa de interés que puede subir o bajar dependiendo del mercado. Como resultado, las ARM conllevan más riesgo porque es más difícil predecir cuál será tu pago hipotecario en el futuro. Sin embargo, como las ARM también suelen tener tasas de interés iniciales más bajas que las hipotecas de tasa fija, podrías pagar más principal, acumular capital más rápido y dejar de pagar el PMI antes.

Cómo evitar el PMI

Con todos los demás costos que conlleva tu hipoteca, es comprensible que quieras evitar el costo adicional del PMI. Afortunadamente, es posible evitar pagarlo, pero dependerá de si tienes PMI pagado por el prestatario o pagado por el prestamista.

Cómo evitar el PMI pagado por el prestatario

Hay algunas maneras en que puedes evitar tener que añadir el PMI a tu pago mensual. Podrías hacer una down payment de al menos el 20%, obtener un préstamo respaldado por el gobierno u obtener un préstamo concatenado (piggyback).

Haz un pago inicial más grande

Puedes evitar el PMI por completo con un down payment de por lo menos el 20% o puedes pedir que lo eliminen cuando alcances el 20% del capital de tu casa. Cuando alcances el 22%, el BPMI suele eliminarse de manera automática.

Obtén un préstamo FHA o USDA

Aunque es posible evitar el PMI obteniendo otro tipo de préstamo, los préstamos de la Administración Federal de Vivienda y del Departamento de Agricultura de Estados Unidos tienen cargos equivalentes en forma de primas de seguro hipotecario y cargos de garantía.

A diferencia del PMI que se puede cancelar, estas opciones de hipoteca exigen que pagues el seguro durante toda la vida del préstamo. Hay una excepción si obtienes un préstamo FHA con un down payment del 10% o más, en cuyo caso pagarías el MIP durante 11 años. De lo contrario, espera pagar estas primas hasta que termines de pagar la casa, la vendas o refinancies.

Obtén un préstamo VA

El único préstamo sin un verdadero seguro hipotecario es el préstamo del Departamento de Asuntos de Veteranos (VA). En lugar de un seguro hipotecario, los préstamos del VA tienen una tarifa de financiamiento única que se paga en el cierre o se incluye en la cantidad del préstamo. Podrías escuchar que la tarifa de financiamiento al VA se conoce como seguro hipotecario de préstamo del VA, pero funciona de manera diferente.

El tamaño de las tarifas de financiamiento varía según la cantidad de tu down payment o del capital de la vivienda y si es un primer uso o un uso posterior de tus beneficios para préstamos del VA. La tarifa de financiamiento puede costar entre un 1.25% y un 3.3% de la cantidad del préstamo. En un refinanciamiento Streamline del VA, también conocido como préstamo para refinanciamiento con reducción de la tasa de interés, la tarifa de financiamiento es siempre del 0.5%.

Es importante tener en cuenta que no tienes que pagar esta tarifa de financiamiento si recibes beneficios por discapacidad del VA o eres un cónyuge sobreviviente elegible de una persona que murió en combate o por una discapacidad relacionada con el servicio.

Obtén un préstamo combinado

Otra forma de evitar el PMI en un préstamo convencional es obtener un préstamo concatenado (piggyback). Cómo funciona: Haces un down payment de aproximadamente el 10% y usas una segunda hipoteca, usualmente en forma de préstamo sobre la plusvalía o una línea de crédito garantizada por la plusvalía (HELOC), para pagar el resto de tu down payment del 20%. Rocket Mortgage® no ofrece HELOC, pero las vamos a explicar para que entiendas todas tus opciones.

Un préstamo concatenado (piggyback) puede ayudarte a evitar el PMI, pero tendrás que hacer los pagos de una segunda hipoteca. No solo tendrás que hacer dos pagos, sino que la tasa de la segunda hipoteca será más alta porque la hipoteca principal se pagará primero si incumples. Si no puedes mantener los pagos de ambas hipotecas, puedes perder tu casa. Un préstamo concatenado (piggyback) es una carga financiera adicional, así que asegúrate de hacer los cálculos y determinar si estás ahorrando dinero o si simplemente tiene sentido pagar el PMI.

Cómo deshacerse del PMI si ya lo tienes

Si estás pagando PMI en un préstamo convencional, pregunta a tu prestamista cómo cancelarlo una vez que hayas alcanzado el 20% de capital.  Si eres cliente de Rocket Mortgage, llama al (800) 508-0944.

Para que tu prestamista acepte tu solicitud de cancelar el seguro hipotecario, debes estar al día con los pagos de la hipoteca y una tasación debe verificar el valor actual de la propiedad.

Si no solicitas la cancelación del seguro hipotecario de una propiedad principal de 1 unidad o de una segunda vivienda, el PMI se cancela de manera automática cuando alcanzas el 22% de capital según el programa de amortización del préstamo original.

Cancelar el PMI de una propiedad de varias unidades

Si tienes una propiedad principal de múltiples unidades o una propiedad de inversión, el proceso de cancelación del PMI funciona un poco diferente.

Fannie Mae te permite pedir la cancelación del PMI cuando alcanzas el 30% de capital de la vivienda, mientras que Freddie Mac exige el 35% de capital. Freddie Mac no cancela automáticamente el seguro hipotecario de residencias de múltiples unidades o de propiedades de inversión. El seguro hipotecario de Fannie Mae se cancela al llegar a la mitad del plazo del préstamo si tú no haces nada.

Preguntas frecuentes

Estas son las respuestas a algunas preguntas frecuentes sobre el PMI.

¿Por qué tengo que pagar un PMI?

Debes pagar PMI si das un down payment pequeño en un préstamo convencional para reducir el riesgo adicional del prestamista. Esta cobertura protege al prestamista si no puedes mantener tus pagos hipotecarios.

¿Cuál es la diferencia entre el PMI y el seguro de protección de la hipoteca?

A diferencia del PMI, que es solo para protección del prestamista, el seguro de protección de la hipoteca seguirá cubriendo los pagos de tu hipoteca después de que mueras. Este seguro puede ayudar a proteger a tus familiares en caso de la ejecución hipotecaria de la propiedad después de tu muerte. Este seguro también se conoce como seguro de vida de la hipoteca.

¿Debería pagar mi PMI antes?

Cancelar tu seguro hipotecario tan pronto como puedas puede ahorrarte mucho en tus pagos mensuales. Si tienes un préstamo con tasa fija a 30 años de $300,000, te quedarán nueve pagos entre alcanzar el 20% de capital de la vivienda y la cancelación automática del PMI al llegar al 22% de capital. Si cancelas antes, podrías ahorrarte miles de dólares, dependiendo de tu tasa de interés.

Conclusión: Qué es el PMI

Tu tasa específica del PMI, cuánto tiempo tendrás que pagarlo, y si un BPMI o un LPMI es la mejor opción para ti depende de tu préstamo individual y de tu situación económica particular. Cuando busques una casa para comprar, pregúntale a tu prestamista cómo maneja el seguro hipotecario y cuánto podrías tener que pagar por un PMI u otro tipo de seguro hipotecario.