Fannie Mae versus Freddie Mac: ¿Cuál es la diferencia?

Si estás aprendiendo cómo funcionan las hipotecas para poder comprar una casa, seguramente has oído sobre Fannie Mae y Freddie Mac y te has preguntado cuál es la diferencia entre los dos. Fannie Mae y Freddie Mac son empresas patrocinadas por el gobierno que compran hipotecas conformes a prestamistas y las venden a inversionistas en mercados secundarios. Aunque hay bastantes similitudes entre Fannie y Freddie, también hay diferencias notorias.

¿Qué son Fannie Mae y Freddie Mac?

Fannie Mae y Freddie Mac son empresas patrocinadas por el gobierno creadas por el Congreso y supervisadas por la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA). Estas empresas compran hipotecas que cumplen los estándares de la FHFA a los prestamistas y las agrupan en títulos respaldados por hipotecas que se venden en los mercados secundarios. Esto permite a los prestamistas canjear los préstamos completados por efectivo que pueden usar para dar más préstamos. Esto ayuda a asegurar un flujo constante de efectivo a los prestamistas al mismo tiempo que reduce su riesgo, lo que ayuda a crear un mercado nacional estable para las hipotecas.

Una historia breve

Fannie Mae y Freddie Mac se conocen oficialmente como la Asociación Nacional Federal Hipotecaria y la Federal Home Loan Mortgage Corp. Veamos una breve historia de cada compañía.

• 1938: El Congreso crea Fannie Mae para hacer que la vivienda sea más asequible proporcionando financiamiento continuo y estable para vivienda. Fannie Mae introduce la hipoteca a tasa fija de largo plazo que se puede refinanciar en cualquier momento.
• 1954: Según la Ley Charter de la Asociación Nacional Federal Hipotecaria, Fannie Mae adopta una estructura de propiedad público-privada.
• 1968: El gobierno de Estados Unidos privatiza Fannie Mae, que pasa a ser una empresa propiedad de sus accionistas y financiada íntegramente con capital privado.
• 1970: Fannie Mae recibe aprobación para comprar hipotecas convencionales además de préstamos de la Administración Federal de Vivienda y del Departamento de Asuntos de Veteranos.
• 2008: Tras el colapso del mercado inmobiliario, la FHFA toma el control de Fannie Mae, estableciendo una tutela que se mantiene en la actualidad.

Nota adicional: Fannie Mae también se volvió menos popular en 1970 cuando el Congreso creó Freddie Mac para básicamente competir con Fannie Mae.

• 1970: Freddie Mac se creó bajo la Ley de financiamiento de emergencia para vivienda con el propósito de ampliar el mercado hipotecario secundario y reducir el riesgo de la tasa de interés para los bancos.
• 1989: Freddie Mac evoluciona a una compañía pública propiedad de los accionistas como parte de la Ley de reforma, recuperación y ejecución de instituciones financieras.
• 2008: Tras el colapso del mercado inmobiliario, la FHFA toma el control de Freddie Mac, estableciendo una tutela que se mantiene en la actualidad.

Similitudes entre Freddie Mac y Fannie Mae

Fannie Mae y Freddie Mac son ambas empresas patrocinadas por el gobierno creadas por el Congreso para hacer que la vivienda sea más accesible y asequible, y a ambas las supervisan el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos y la FHFA.

Ambas benefician los mercados hipotecarios

Entonces, ¿cómo la compra de préstamos a los prestamistas ayuda a los mercados hipotecarios? Primero, las compras hechas por cada empresa aseguran que haya préstamos disponibles para los compradores de vivienda. Segundo, los bancos y otros prestamistas que originan hipotecas pueden confiar en la venta de préstamos a Fannie Mae y Freddie Mac para asegurarse de tener suficiente efectivo para seguir otorgando préstamos.

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Diferencias entre Fannie Mae y Freddie Mac

Aunque hay muchas similitudes entre ambas empresas hipotecarias, hay algunas diferencias clave entre ellas.

Fuente de las hipotecas

La principal diferencia entre Freddie Mac y Fannie Mae es los tipos de prestamistas de los que compran las hipotecas. Mientras que Fannie Mae compra hipotecas de bancos comerciales grandes, Freddie Mac compra a bancos de la comunidad, bancos regionales y cooperativas de crédito.

Propósito

El Congreso creó Fannie Mae en 1938 para ofrecer financiamiento accesible y más vivienda asequible. Freddie Mac comenzó en 1970 como una empresa pública para ampliar el mercado hipotecario secundario.

Directrices de aprobación

Fannie Mae y Freddie Mac usualmente compran solo préstamos convencionales, que no están asegurados por el gobierno. Aunque ambos compran préstamos conformes que cumplen los estándares de la FHFA, hay diferencias en las directrices de las compañías. Se diferencian en el proceso de aprobación de las hipotecas y en cómo evalúan el perfil financiero de un posible prestatario, que puede incluir su historial crediticio, niveles de deuda e ingresos actuales. Aunque es poco frecuente, es posible que un prestatario obtenga la aprobación bajo las directrices de una empresa y no de la otra.

Requisitos para préstamos

Fannie Mae y Freddie Mac también tienen diferencias en los requisitos de los préstamos. Cuando se trata de los requisitos del pago inicial para sus programas de hipotecas, ambos tienen directrices diferentes para los pagos iniciales bajos o mínimos.

Programas de préstamos

Fannie y Freddie cada una ofrece sus propios programas de préstamos.

• Préstamo HomeReady^® de Fannie Mae: Los solicitantes no pueden ganar más del 80% de los ingresos promedio del área.
• Préstamo Home Possible® de Freddie Mac: Este préstamo tiene las mismas restricciones de ingresos que el préstamo HomeReady de Fannie Mae, pero puede haber diferencias en la manera en que los inversionistas ven los factores de evaluación de riesgo con fines de calificación.

Tasas hipotecarias actuales para Freddie Mac y Fannie Mae

Freddie Mac y Fannie Mae no ofrecen préstamos directamente a los prestatarios y no establecen tasas de interés hipotecarias. Eso queda a discreción de los prestamistas individuales.

Puedes ver las tasas de interés de Rocket Mortgage^® vigentes aquí.

¿Cuál es el futuro de Fannie Mae y Freddie Mac?

El administración de Trump ha dicho que planea privatizar Fannie Mae y Freddie Mac.

El Congreso estableció ambas empresas e inicialmente operaban como empresas público-privadas. Ambas empresas pasaron a ser totalmente privadas durante un tiempo, pero el gobierno federal volvió a tomar el control en 2008, después de que sufrieran pérdidas devastadoras cuando se desplomó el mercado inmobiliario.

La privatización de Freddie Mac y Fannie Mae les permitiría volver a operar como empresas privadas sin el respaldo del gobierno.

Esto podría dar lugar a requisitos de préstamo más estrictos y a tasas hipotecarias más elevadas que harían que fuera más caro comprar una casa.

Conclusión: Fannie Mae vs. Freddie Mac

Entender cómo funcionan las hipotecas te ayudará a tomar mejores decisiones a la hora de obtener una hipoteca o refinanciar tu casa. Fannie Mae y Freddie Mac tienen una larga historia de hacer que la vivienda sea más asequible y asegurar que los prestamistas puedan ofrecer préstamos a tantas personas como sea posible.