¿Qué es Ginnie Mae (GNMA) y cómo funciona?

Si estás en busca de un préstamo hipotecario o considerando un refinanciamiento, es clave explorar tus opciones. Tu casa es probablemente el activo más grande e importante que tendrás, por lo que querrás un préstamo que se ajuste a tus necesidades y presupuesto.

Los préstamos respaldados por Ginnie Mae están dirigidos a grupos específicos. Por lo tanto, si eres un prestatario de ingresos bajos o moderados, un veterano, un comprador de vivienda por primera vez o rural, o miembro de una tribu, vale la pena aprender todo sobre cómo Ginnie Mae hace que varios préstamos estén disponibles y sean asequibles.

¿Qué es Ginnie Mae?

Ginnie Mae, o la abreviatura de Asociación Nacional Gubernamental Hipotecaria, es una agencia del gobierno que garantiza los títulos respaldados por hipotecas (MBS). Básicamente, se asegura de que los inversionistas que compran los MBS reciban su pago a tiempo, incluso si los propietarios no cumplen sus pagos de la hipoteca.

Te preguntarás qué tiene que ver eso contigo, una persona que busca una hipoteca. En pocas palabras, Ginnie Mae ayuda a inyectar capital en el mercado hipotecario para que los prestamistas puedan ofrecer más préstamos. Como parte del Departamento de la Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos, Ginnie Mae ayuda a los prestamistas no bancarios, como Rocket®, a ofrecer préstamos asequibles a aquellos que de otro modo podrían tener dificultad para calificar para una hipoteca y lograr ser propietario de una vivienda.

La historia de Ginnie Mae

Aunque Ginnie Mae se estableció oficialmente en 1968, sus raíces se remontan a la Gran Depresión. Entonces, el alto desempleo tuvo como consecuencia ejecuciones hipotecarias generalizadas, lo que impulsó al Congreso a aprobar una ley en 1934 que creó la FHA para asegurar hipotecas e incentivar a los bancos a prestar nuevamente. Cuatro años más tarde, el gobierno creó Fannie Mae para comprar los préstamos asegurados por la FHA.

En 1968, la Ley de Vivienda y Desarrollo Urbano dividió a Fannie Mae en dos entidades: Fannie Mae, para centrarse en préstamos convencionales, y Ginnie Mae, para garantizar los préstamos respaldados por el gobierno. Poco después, los prestamistas emitieron los primeros títulos respaldados por hipotecas compuestos por préstamos respaldados por el gobierno. Estos estaban garantizados por Ginnie Mae. Con la garantía de Ginnie Mae, fue más fácil que los prestamistas tuvieran acceso al capital y amplió el acceso a viviendas asequibles, lo que sigue siendo la misión de Ginnie Mae hasta el día de hoy.

¿Qué hace Ginnie Mae?

Ginnie Mae no es un prestamista, por lo que no ofrece hipotecas directamente. En cambio, Ginnie Mae garantiza los préstamos hechos por medio de programas como la FHA, el VA y el USDA. Lo hace conectando el mercado inmobiliario de Estados Unidos con los mercados de capitales mundiales. Eso hace posible que los prestamistas ofrezcan préstamos a prestatarios que tienen historiales de crédito limitados o ingresos más bajos.

Si todo eso suena confuso, mira este ejemplo para entender cómo funciona. Un prestamista, como Rocket, ofrece una hipoteca de la FHA o del VA a un prestatario. Luego, el prestamista la agrupa con préstamos similares para formar un MBS. Ginnie Mae garantiza el MBS, que a su vez se vende a los inversionistas. El proceso completo les da a los prestamistas más liquidez (efectivo disponible) para financiar aún más préstamos y mantener el flujo fluido del mercado inmobiliario de Estados Unidos.

¿Son seguras las inversiones en bonos Ginnie Mae?

Aunque todas las inversiones conllevan riesgos, los bonos de Ginnie Mae generalmente se consideran unos de los más seguros. Esto es por un par de motivos. Primero, al igual que los bonos del Tesoro de EE. UU., los bonos GNMA están garantizados por la plena fe y el crédito del gobierno de EE. UU. Segundo, las personas tienden a priorizar el pago de su hipoteca sobre otras deudas, como préstamos estudiantiles, préstamos personales y tarjetas de crédito. Estos factores significan que los valores GNMA suelen tener la calificación crediticia más alta.

Préstamos hipotecarios asegurados por Ginnie Mae

Ginnie Mae garantiza muchos tipos de préstamos, pero todos tienen una cosa en común: están respaldados por el gobierno de los EE. UU. y diseñados para promover la propiedad de vivienda asequible. Los préstamos ayudan a tipos específicos de prestatarios, como veteranos, compradores de vivienda por primera vez, prestatarios de ingresos bajos a moderados y más. Esto es lo que debes saber sobre los diversos programas y si podrías calificar.

Préstamos de la FHA

Los préstamos de la FHA están diseñados para ayudar a los compradores por primera vez, a las personas con una puntuación de crédito no tan buena, prestatarios con down payments pequeños y otros que podrían tener dificultad para obtener un préstamo convencional. Y aunque tienen criterios de calificación más flexibles, no dejan de tener requisitos.

Características clave de los préstamos de la FHA

• Requisitos de la puntuación de crédito: Necesitarás una puntuación de crédito mínima de 580 con un down payment del 3.5%. Si tu puntuación de crédito está entre 500 y 579, necesitarás un down payment del 10%. Por supuesto, los prestamistas pueden establecer sus propios requisitos de puntuación de crédito más altos.
• Ayuda para el down payment: Puedes usar fondos donados por familiares o por medio de programas de ayuda para el down payment, pero deberás proporcionar la documentación adecuada.
• Seguro hipotecario: Todos los préstamos de la FHA deben pagar un seguro hipotecario (MIP), cuyo costo varía según muchos factores. Si tu down payment es inferior al 10%, debes pagar MIP durante la vida del préstamo. Si es del 10% o más, debes pagar MIP durante 11 años. También deberás pagar una prima de seguro hipotecario inicial del 1.75% de la cantidad del préstamo.
• Relación deuda-ingresos: En general, necesitarás una relación DTI del 43% o menos. Pero factores como reservas de efectivo significativas o un historial de crédito sólido pueden mitigar esto.
• Ingresos estables: Deberás mostrar una constancia de empleo e ingresos estables para calificar.

Préstamos del VA

 Los préstamos del VA están respaldados por el Departamento de Asuntos de Veteranos de Estados Unidos y, como su nombre lo indica, están diseñados para personal militar elegible, veteranos y sus cónyuges sobrevivientes.

Características clave de los préstamos del VA

• No se necesita un down payment: Si calificas, puedes comprar una casa sin hacer un down payment.
• Tasas de interés competitivas: Los préstamos del VA a menudo tienen tasas de interés más bajas en comparación con los préstamos convencionales, lo que podría ahorrarte miles durante la vida del préstamo.
• Sin seguro hipotecario privado: Con los préstamos del VA no es necesario pagar PMI, lo que reduce los pagos mensuales y te permite comprar una casa más grande.
• Requisitos de crédito flexibles: Los préstamos del VA no tienen una puntuación de crédito mínima establecida, pero muchos prestamistas prefieren una puntuación de al menos 620.
• Relaciones DTI más altas: Los préstamos de VA a menudo permiten relaciones DTI más altas, lo que significa más flexibilidad para calificar.
• Tarifa de financiamiento en lugar de seguro hipotecario: Aunque no hay PMI, deberás pagar una tarifa de financiamiento al VA única. Esto varía según los detalles de tu préstamo y tu estado de servicio.

Préstamos del USDA

Estos préstamos están respaldados por el Departamento de Agricultura de Estados Unidos y están disponibles para familias de ingresos bajos a moderados que viven en áreas rurales. Y rural se traduce vagamente. El USDA define un área rural como aquella con una población de menos de 35,000 habitantes, lo que significa que estos préstamos no son solo para agricultores. La mayoría de los americanos viven en lo que se define como un área rural.

Características clave de los préstamos del USDA

• Sin down payment: Al igual que los préstamos del VA, los prestatarios calificados pueden financiar el 100% del precio de compra de una casa.
• Tarifas de PMI más bajas: Es posible que necesites un seguro hipotecario, pero la tarifa inicial es solo el 1% de la cantidad del préstamo y el 0.35% anual. Esto es más bajo que el PMI de los préstamos convencionales, que puede oscilar entre el 0.5% y el 1% anual.
• Elegibilidad de ingresos máximos: Para calificar, tus ingresos deben ser iguales o inferiores al 115% de los ingresos promedio del área de la vivienda.
• Algunos requisitos de puntuación de crédito: Por lo general, para los préstamos del USDA se necesita una puntuación de crédito de 640.
• Aunque Rocket no ofrece préstamos del USDA, podemos ayudarte a explorar tus opciones.
• Hipotecas para nativos americanos
• Iniciado en 1992 y administrado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU., el Programa de Garantía de Préstamos para Vivienda para Indígenas de la Sección 184 ayuda a las familias nativas americanas y nativas de Alaska elegibles a comprar una casa. El programa ofrece opciones de down payment bajo y evaluación de riesgo flexible.
• Requisitos de down payment más bajo: Con estos préstamos, tu down payment puede ser tan bajo como el 2.25% para préstamos superiores a $50,000 y el 1.25% para préstamos inferiores a $50,000.
• Tasas de interés basadas en el mercado: Las tasas de interés se basan en las tasas del mercado, no en las puntuaciones de crédito. Esto puede hacer que sea mucho más fácil obtener un préstamo.
• Requisitos de relación deuda-ingresos máxima: Tu relación DTI debe ser del 41% o menor en la mayoría de los casos. Sin embargo, algunos factores atenuantes podrían permitir una DTI del 43%.
• A veces se necesita seguro hipotecario: Si la relación préstamo-valor es del 78% o más, deberás pagar un seguro hipotecario a una tasa del 0.15% anual.

Rocket no ofrece actualmente préstamos de la Sección 184, pero podemos ofrecer información sobre otras opciones.

¿En qué se diferencia Ginnie Mae de las empresas patrocinadas por el gobierno?

Ambas Ginnie Mae como las empresas patrocinadas por el gobierno ayudan a mantener los préstamos hipotecarios disponibles y asequibles. Sin embargo, difieren de manera significativa. Por ejemplo, Ginnie Mae es una agencia propiedad del gobierno y parte del Departamento de la Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos, no una empresa patrocinada por el gobierno. Como tal, los bonos de Ginnie Mae consisten en programas hipotecarios federales: préstamos de la FHA, el VA y el USDA. Y como Ginnie Mae es parte del gobierno, esos préstamos tienen garantías completas de Estados Unidos. Esto hace que los MBS agrupados sean muy seguros.

Las empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) no son agencias gubernamentales. Las dos principales GSE son Freddie Mac y Fannie Mae, que respaldan los préstamos convencionales y los agrupan en MBS para venderlos a los inversionistas. Dicho esto, como Freddie Mac y Fannie Mae han estado bajo tutela gubernamental desde la crisis de vivienda de 2008, estos MBS generalmente conllevan una garantía gubernamental implícita.

Ginnie Mae vs. Fannie Mae y Freddie Mac

Las tres entidades son actores importantes en el mercado de hipotecas secundarias, pero tienen modelos muy diferentes. Ginnie Mae solo respalda los préstamos asegurados por el gobierno de Estados Unidos, como los préstamos de la FHA, el VA y el USDA. Garantiza los títulos respaldados por hipotecas creados por ciertos prestamistas aprobados. Esto ayuda a los prestamistas a liberar capital y aprobar más préstamos.

Los objetivos de Fannie Mae y Freddie Mac son los mismos: liberar capital y promover los préstamos, pero lo hacen diferente. Compran préstamos convencionales, o no asegurados por el gobierno, a los prestamistas, luego los agrupan y emiten sus propios títulos respaldados por hipotecas y los venden a los inversionistas.

Debido a estas diferencias, y notablemente para los prestatarios, los préstamos convencionales de Fannie Mae y Freddie Mac generalmente requieren puntuaciones de crédito mínimas más altas (al menos 620). También existen otras diferencias en la calificación y las tasas de interés.

Preguntas frecuentes sobre Ginnie Mae

¿Qué riesgos conllevan los bonos de GNMA?

Aunque los bonos de GNMA se consideran algunos de los más seguros, siempre existe el riesgo de incumplimiento. Además, los cambios en las tasas de interés pueden afectar su valor; cuando las tasas suben, el valor de los bonos de GNMA en circulación disminuirá.

¿Es Ginnie Mae un prestamista hipotecario?

No, Ginnie Mae no presta dinero. Ginnie Mae garantiza títulos respaldados por hipotecas (paquetes de muchas hipotecas similares) que se venden a los inversionistas. Esto libera capital para que los prestamistas puedan aprobar más hipotecas.

¿Cuál es el límite de préstamo para los préstamos de Ginnie Mae?

Para la mayor parte de los Estados Unidos, el límite para 2025 es $806,500 para una vivienda de una unidad. Sin embargo, en Alaska, Hawái, Guam y las Islas Vírgenes de Estados Unidos, el límite es $1,209,750.

Conclusión: Ginnie Mae apoya la vivienda asequible mediante hipotecas respaldadas por el gobierno

La misión de Ginnie Mae es hacer que la vivienda asequible esté disponible para todos los americanos asegurando que los prestamistas tengan los recursos para ofrecer productos como hipotecas de la FHA, el VA, el USDA y otras. Ginnie Mae, una agencia gubernamental, lo hace garantizando títulos respaldados por hipotecas, que son paquetes de préstamos similares, que se venden a los inversionistas.

Esto les da tranquilidad a los inversionistas, capital fresco a los prestamistas y tasas de interés asequibles y términos favorables a los prestatarios. Por estos motivos, vale la pena explorar si calificas para un préstamo respaldado por Ginnie Mae.