¿Qué es una vivienda del HUD y cómo compras una?

Imagina esto: Estás interesado en comprar una casa embargada, pero por todos lados que ves, un inversionista en bienes raíces adinerado ya la compró. Una propiedad HUD te permite escapar de esa frustración. Sin embargo, este camino menos convencional para comprar una casa también tiene riesgos.

Abajo entraremos en detalle sobre qué es una vivienda del HUD y cómo comprar una antes de explorar algunas de las ventajas y desventajas de ser propietario de este tipo de vivienda.

El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de los Estados Unidos es uno de los muchos departamentos federales cuyos líderes (conocidos como secretarios) conforman el gabinete del presidente.

El HUD fue creado en 1965 por el presidente Lyndon B. Johnson como parte de su “Gran Sociedad”, un conjunto de políticas y programas destinados a eliminar la pobreza y la desigualdad en los Estados Unidos. El objetivo de esta nueva agencia era tratar la falta de vivienda asequible en las ciudades. Pocos años después, en 1968, Johnson también firmó la Ley de Vivienda Justa, que evita que los prestamistas discriminen a los prestatarios que quieren alquilar o comprar bienes raíces.

Según el sitio web, la misión del HUD es “crear comunidades sólidas, sostenibles e inclusivas y vivienda asequible de buena calidad para todos”. Algunas de las maneras en que el HUD trabaja para alcanzar estos objetivos incluyen:

• Crear programas y políticas que apoyen el ser propietario de vivienda
• Dar ayuda para el alquiler y vivienda pública para grupos familiares de bajos ingresos
• Ofrecer subsidios a los gobiernos locales para que usen para los proyectos de desarrollo de la comunidad
• Aplicar las leyes de vivienda justa

El impacto que el HUD tiene en ser propietario de vivienda

El HUD supervisa la Administración Federal de Vivienda (FHA). La FHA es una agencia del gobierno que asegura los préstamos de la FHA, lo que permite que los prestamistas aprobados por la FHA les den préstamos hipotecarios a los solicitantes que ordinariamente no podrían calificar para un préstamo, haciendo que más personas puedan ser propietarios de vivienda.

Con un préstamo de la FHA, se puede obtener una casa con un down payment del 3.5% y una puntuación de crédito de tan solo 580. Si haces un down payment de por lo menos el 10%, podrías potencialmente calificar con una puntuación de crédito más baja (aunque no todos los prestamistas ofrecen esta opción). La puntuación de crédito mínima elegible en Rocket Mortgage^® es 580.

En los préstamos convencionales que no están respaldados por el gobierno, los prestamistas generalmente piden una puntuación mínima de 620.

En palabras simples, una vivienda del HUD es un tipo de propiedad con ejecución hipotecaria que está en reventa. Cuando alguien usa un préstamo de la FHA para comprar su casa y no lo paga, el HUD recupera la propiedad después de un proceso de ejecución hipotecaria. Después ofrece poner la casa en el mercado para reventa para cubrir la pérdida del reclamo de ejecución hipotecaria. Estas propiedades son más accesibles para los grupos familiares de bajos ingresos y pueden tener beneficios como costos de cierre prepagados.

Si estás interesado en comprar una casa embargada, una vivienda del HUD es una opción que debes considerar. Aunque las viviendas del HUD son parecidas a los embargos convencionales en muchas maneras, la preferencia del HUD de venderla a una persona o una familia que planea vivir en la casa en lugar de usarla como propiedad de inversión puede aumentar significativamente la accesibilidad a esta opción para muchos. Las viviendas del HUD pueden ser muchas veces un camino asequible a ser propietario de una vivienda para los compradores de vivienda por primera vez.

Las viviendas del HUD no están en el Servicio de listados múltiples como la mayoría de las casas en venta. Para ver las viviendas del HUD en venta en tu área, debes visitar HUDHomestore.gov, que es el sitio web oficial de la agencia para estos listados de casas unifamiliares. Una vez ahí, puedes filtrar la herramienta para ver las casas embargadas del HUD en venta en tu área.

Si encuentras una casa que te interese, deberás buscar la ayuda de un agente de bienes raíces aprobado por el HUD para que presente una oferta por la casa en tu nombre. Solo los agentes registrados por el HUD pueden hacer estas ofertas en viviendas del HUD.

La casa pasará por un período de ofertas inicial, durante el cual solo compradores que vivirán en ella pueden hacer ofertas. Si tu oferta es aceptada, le avisarán a tu agente de bienes raíces, y te darán una fecha para cerrar el trato. Esto suele ser en el plazo de 30-60 días desde que tu oferta es aceptada. Durante este tiempo, tendrás que obtener el financiamiento y cerrar sobre la propiedad.

Si quieres comprar la casa como inversionista, tendrás que esperar a que termine el período de ofertas inicial antes de poder hacer una oferta.

El HUD les recomienda a los posibles compradores que averigüen todo lo que puedan sobre la condición de la propiedad antes de presentar una oferta. Esto puede incluir obtener una inspección de la vivienda. Obtener una inspección te ayudará a entender mejor qué tipos de reparaciones podría necesitar una casa y cuánto te costará la compra al final.

Préstamos y financiamiento para viviendas del HUD

Al igual que con cualquier otra venta de una casa, los compradores de vivienda del HUD pueden usar un préstamo hipotecario para financiar su compra. Estas son algunas de las opciones más populares disponibles:

• Hipotecas convencionales: Este préstamo permite que los compradores hagan un down payment de tan solo el 3% por una casa.
• Préstamos del FHA: Los préstamos de la FHA tienen opciones de down payment bajo y requisitos de crédito menos exigentes.
• Préstamos 203(k) del FHA: Este tipo de préstamo permite que los prestatarios financien el precio de compra de la casa y el costo de ciertas reparaciones o renovaciones que la casa necesita. Por el momento no ofrecemos estos préstamos.
• Préstamos del VA: Los préstamos del VA son para los veteranos elegibles, los miembros de las fuerzas armadas en servicio activo y los cónyuges sobrevivientes.

Como las viviendas del HUD tienen precios bajos para que se vendan rápido, es posible comprarlas relativamente baratas. Entonces, si no puedes pagar los precios de tu mercado inmobiliario local, puedes considerar comprar una vivienda del HUD.

Sin embargo, ten en mente que las propiedades con problemas no son siempre una ganga, especialmente cuando consideras los costos de reparación.

Como mencionamos antes, si estás buscando una residencia principal, uno de los principales beneficios de comprar una vivienda del HUD es que no vas a competir contra los inversionistas que buscan propiedades baratas con problemas que puedan reparar y mejorar; los compradores que van a vivir en las casas tienen prioridad sobre las viviendas del HUD.

Otro par de beneficios de comprar una vivienda del HUD incluyen:

• El HUD puede aceptar pagar los costos de cierre (hasta una cantidad igual al 3% del precio de compra de la casa).
• Se ofrecen descuentos significativos a las personas y organizaciones que califican para uno de los programas de incentivos del HUD.

Al igual que con cualquier tipo de propiedad con problemas, los compradores deben investigar para saber cuál es la condición de la propiedad antes de comprar una vivienda del HUD porque la comprarán tal y como está.

Aunque el programa de viviendas del HUD ayuda a los compradores a encontrar casas muchos más baratas que las que encontrarían en el mercado regular, no es raro que estas propiedades necesiten mucho amor y cuidados.

Además, si estás comprando la casa para vivir en ella, deberás vivir en ella por lo menos 1 año antes de que puedas venderla, y no podrás comprar una nueva vivienda del HUD por otros 2 años.

Como parte de las ofertas de la vivienda, el HUD tiene diferentes programas para que sus casas sean todavía más asequibles para quienes cumplen ciertos criterios.

Buen Vecino de al Lado

El programa del Buen Vecino de al Lado ofrece un descuento del 50% sobre el precio de lista de una casa para las personas que trabajan al tiempo completo como maestros, oficiales de policía, bomberos o EMT. Las casas elegibles están situadas en áreas de revitalización designadas.

Los beneficiarios de este programa deben permanecer en la casa por al menos 3 años.

Programa One Dollar

El programa Dollar Homes del HUD no está disponible para las personas individuales; en cambio, los gobiernos locales lo pueden usar para proporcionar vivienda asequible para familias de ingresos bajos a moderados en la comunidad donde atienden. Al ofrecer estas casas por $1, las comunidades pueden pagar los arreglos y ofrecerlas a quienes las necesiten.

Las casas que son elegibles para el programa Dollar son las que el HUD no ha podido vender en 6 meses.

Programa sin fines de lucro

Además de ofrecer las viviendas a los gobiernos locales con descuento, el HUD también ofrece casas con descuento para las organizaciones sin fines de lucro aprobadas por el HUD, hasta por 30% menos del precio de lista.

Programa de Vale de elección de vivienda (Sección 8)

El programa Vale de elección de vivienda, o Sección 8, les da a los compradores de bajos ingresos la opción de comprar una casa asequible por medio de un subsidio mensual que los ayuda a hacer los pagos de la hipoteca.

Programa de down payment de $100

Con este programa, los compradores que vivirán en la casa pueden omitir el down payment mínimo del 3.5% y en cambio hacer un pequeño down payment de $100. Consulta los programas de tu estado para ver si esto está disponible en tu área.

¿Qué costos de cierre cubre el HUD?

Los siguientes costos de cierre de una transacción por una casa del HUD estarán cubiertos:

• Impuestos sobre la propiedad prorrateados, cargos de HOA y facturas de servicios públicos
• Cargo por transferencia de HOA o condominio
• Costo de darle los documentos del condominio al comprador
• Cargo por inspección del depósito en garantía de $200
• Cargos de registro y cargos por la escritura
• Cargo de la entrega inmediata por correo de la declaración de cierre
• Impuestos estatales y locales por transferencia

Hay otros costos de cierre adicionales que el HUD puede ayudar a pagar, hasta una cantidad igual al 3% del precio de compra; asegúrate de hablar con tu agente de bienes raíces sobre pedir estos fondos en tu contrato.

¿Hace reparaciones el HUD?

No importa cómo resulte la inspección de la casa, no podrás negociar para que el HUD haga ninguna reparación. Y tampoco podrás hacerlas tú mismo hasta que hayas cerrado la venta de la casa.

Si estás comprando una vivienda del HUD que necesita muchas reparaciones, asegúrate de poder hacerlas antes de aceptar comprarla.

¿Cuánto down payment se necesita para una vivienda del HUD?

La cantidad de dinero que tendrás que dar como down payment para tu vivienda del HUD dependerá del tipo de préstamo que obtengas, del prestamista que lo obtengas y de tu situación económica.

Como mencionamos antes, los préstamos de la FHA permiten que algunos prestatarios den un down payment del 3.5%, mientras que algunos prestatarios de préstamos convencionales piden solo el 3%. En otros casos, es posible que te pidan un mínimo del 5% o 10%. Para evitar el seguro hipotecario en un préstamo convencional, tendrás que dar un down payment del 20%.

Si no estás seguro de si podrás hacer un down payment completo, considera ver tus opciones de ayuda para el down payment. Si calificas para un préstamo del VA, es posible que puedas obtener una hipoteca sin down payment.

¿Tengo que dar un depósito con mi oferta?

Se necesita un depósito de buena fe para las transacciones de viviendas del HUD para mostrar seriedad sobre la compra de la propiedad.

Para las casas con un precio de venta de $50,000 o menos, se necesita un depósito de $500. Para las casas que se venden por más de $50,000 se necesita un depósito entre $500 y $2,000.

Cuando un comprador que vivirá en la casa no cierra la transacción debido a ciertas circunstancias (como la pérdida del empleo o la muerte de un familiar inmediato), el HUD le devolverá el 100% del depósito de buena fe. También es importante saber que, si un comprador que vivirá en la casa no completa el cierre por un motivo no elegible, renuncia al depósito de buena fe. Los compradores inversionistas que no pueden cerrar la transacción también renuncian a su depósito.

¿Está mi oferta en la subasta del HUD condicionada a la inspección de la vivienda?

Cuando el HUD acepta una oferta que hiciste, tendrás 15 días para hacer inspecciones y cancelar el contrato si una inspección revela que hay problemas graves que no se revelaron previamente.

Si cumples estos términos, todavía podrás pedir un reembolso de tu depósito de buena fe. Sin embargo, si cancelas el contrato fuera de estos términos, seguramente renunciarás a cualquier dinero de buena fe que hayas dado.

Aunque comprar una vivienda del HUD conlleva ciertos riesgos, también hay muchas posibles recompensas, como la posibilidad de comprar una casa barata.

Si estás considerando una vivienda del HUD, comienza por ver las que están disponibles en tu área y por determinar cuánto podría ser el costo general de comprar y renovar una de estas propiedades antes de comenzar el proceso de compra de una casa. Si estás buscando financiamiento, puedes comenzar en línea con Rocket Mortgage.