¿Qué es el Servicio de Listado Múltiple en bienes raíces?

El éxito de un mercado inmobiliario depende de la cooperación de los profesionales que trabajan en él. Los compradores necesitan un vendedor; los vendedores necesitan un comprador. El MLS maximiza el potencial de los corredores inmobiliarios y agentes de bienes raíces para ayudar a estos dos grupos a encontrarse.

El MLS, o servicio de listado múltiple, es una herramienta que los profesionales de bienes raíces usan para compartir información entre ellos sobre las casas en el mercado.

Un servicio de listado múltiple es una base de datos de todas las casas que actualmente están en venta en un área determinada. Como el nombre sugiere, esta base de datos incluye listados de casas que dan a los agentes y sus clientes información útil sobre cada casa en el mercado.

Aunque a menudo se le conoce como «el MLS», lo que hace que suene como una sola entidad, en realidad es una red de bases de datos locales para áreas de todo el país. No hay un MLS único y global.

Las bases de datos locales del MLS están compuestas por corredores inmobiliarios que operan en el área. Las firmas de bienes raíces publicarán las propiedades en venta que representan en el MLS local, donde los agentes del comprador pueden encontrarlas.

El MLS no está disponible para el público. Si quieres acceder al MLS en tu área, debes tener una licencia de bienes raíces.

Un MLS cubre un área específica. Los corredores que participan en ese MLS mencionan las propiedades que están vendiendo en esa área, para que otros profesionales de bienes raíces las vean y las ofrezcan a sus clientes.

Si un corredor quiere agregar o ver casas en un área que no está cubierta por el MLS del que forma parte actualmente, también deberá unirse al MLS de esa área. Por lo tanto, es posible y a veces necesario que los corredores participen en distintas bases de datos del MLS.

Hay poco menos de 600 bases de datos de MLS en todo el país. El número de bases de datos tiende a bajar con los años, a medida que las bases de datos conexas se unen para formar bases regionales más grandes.

Cuando un agente o corredor se une a un MLS, debe pagar por ese acceso. Cada uno establece sus propios precios, programas de cargos y reglas para el uso de la base de datos. El costo de acceso de MLS variará, pero puede costar varios cientos de dólares cada año, además de un cargo de registro único.

¿Cómo funciona el MLS en lo que se refiere a compradores y vendedores de viviendas? Veamos cómo funciona normalmente el proceso.

Para los vendedores

Cuando un propietario de vivienda quiere vender su propiedad, por lo general solicitará la ayuda de un agente de bienes raíces (a menos que opte por la ruta de venta por el propietario (FSBO)). El agente tomará fotografías de la casa y recopilará información básica sobre la propiedad. También usarán comparaciones de bienes raíces para comparar la casa con otras similares que se han vendido recientemente y obtener un precio de lista.

Cuando tienen toda esta información, la cargarán en el MLS como una lista.

Las listas del MLS incluyen prácticamente la misma información que encontrarás en un listado disponible públicamente, como información básica de la propiedad (superficie en pies cuadrados, cantidad de habitaciones y baños, etc.), fotos y una breve descripción de la propiedad que destaca algunas de sus características más deseables.

Sin embargo, los listados de MLS también suelen incluir comentarios de agentes privados destinados solo a otros agentes. Esto es para proteger la privacidad y seguridad del vendedor. Estos comentarios pueden incluir cosas como la información de contacto del vendedor, mostrar instrucciones (como el mejor momento para mostrar, información sobre mascotas en el hogar, código de puertas, etc.), revelaciones del vendedor o reglamentación de la asociación de propietarios de vivienda (HOA).

Una vez que una casa se incluye en el MLS, estará visible para todos los demás agentes y corredores que usan ese MLS, lo que aumenta en gran medida su visibilidad entre los compradores potenciales.

Para los compradores

Cuando un comprador de vivienda trabaja como agente para comprar una casa, el agente hablará con el comprador sobre qué tipo de vivienda está buscando. Preguntará sobre su rango de precio ideal, qué tamaño de casa necesita, qué características son importantes para él y dónde le gustaría vivir.

Luego, el agente del comprador usar estos criterios para buscar una vivienda en el MLS que se adapte a las necesidades del comprador. Cuando encuentra casas en las que el comprador está interesado, puede usar la información en el MLS para programar visitas o informar a los compradores sobre las próximas open houses.

El MLS es beneficioso para todos los que participan en él. Desde una perspectiva comercial, trabajar juntos para formar un MLS significa que los profesionales de bienes raíces pueden ofrecer a sus clientes vendedores la máxima exposición, a la vez que garantiza que los clientes compradores tienen una visión completa de lo que hay en el mercado inmobiliario.

También asegura que la industria sigue siendo competitiva y equitativa, ya que las compañías más pequeñas tienen acceso a los mismos listados que las más grandes.

Para los vendedores, tener su casa mencionada en el MLS puede ayudar a que se venda más rápido y por más dinero. Para los compradores, trabajar con un agente que usa el MLS significa que, puede estar seguro de que está considerando el panorama completo de lo que está a la venta en su área.

¿Qué es un listado del MLS?

Una lista del MLS es similar a cualquier otra lista pública de bienes raíces, excepto por algunas adiciones. Una lista MLS normal incluirá toda la información básica que un agente o su comprador necesitaría saber sobre una casa: precio, dirección, tipo de propiedad, superficie en pies cuadrados, cantidad de habitaciones y baños, información sobre servicios públicos y otras características básicas.

Los listados de MLS también incluyen fotos del interior y exterior de la casa y cualquier nota que el agente inmobiliario del vendedor haga al listado sobre la propiedad. Esto también puede incluir comentarios privados destinados solo a otros agentes. Estos comentarios podrían incluir cosas como mostrar instrucciones o información sobre cómo acceder a la propiedad.

¿Cómo puedo obtener acceso al MLS?

Para poder ver y usar el MLS, necesitará una licencia de bienes raíces. Los agentes de bienes raíces deben trabajar con un corredor que participe en el MLS al que quieren acceder.

En la mayoría de los casos, solos los REALTORS^®, que son miembros de National Association of REALTORS^® (NAR) puede acceder a los MLS.

Las bases de datos del MLS exigen que los usuarios paguen cuotas periódicas para tener acceso continuo.

¿Cómo veo las casas en el MLS?

Si no eres un profesional de bienes raíces autorizado, es posible que no puedas ver las casas directamente en el MLS.

Sin embargo, muchas firmas de bienes raíces cuentan con feeds de MLS en sus sitios web para anunciar las propiedades que venden. También hay una variedad de sitios de listados en línea que permiten a los consumidores acceder fácilmente a gran parte de la misma información que encontrarías en un listado de MLS.

¿Qué es el valor principal del MLS para los vendedores?

Cuando un vendedor tiene su casa incluida en el MLS, su propiedad será visible para todos los demás agentes y corredores que participan en ese MLS, lo que aumenta significativamente su capacidad para encontrar un comprador.

De hecho, el acceso al MLS es uno de los principales beneficios para los vendedores que usan un agente. No poder incluir su casa en el MLS puede ser una desventaja importante para los vendedores de FSBO.

¿Son los listados en línea diferentes de los MLS?

Los sitios de listados en línea (piense en Zillow y REALTOR^®.com) no son bases de datos del MLS, aunque a menudo extraen sus datos (con permiso) de varios feeds de los MLS en todo el país. Estos sitios agregan esos listados y los ponen a disposición del público.

Debido a que tienen acceso al MLS y otras herramientas valiosas, optar por trabajar con un agente de bienes raíces a menudo hace que valga la pena el precio de la comisión. Esto es especialmente cierto cuando se trata de obtener un listado del MLS, ya que es una de las mejores maneras de comercializar una propiedad en venta.

¿Está comprando una casa? Prepárate para tener éxito y consulta nuestra lista de verificación de búsqueda de casa.