Qué es FSBO: cómo comprar una casa en venta por el propietario

Si estás en el mercado en busca de una nueva casa, es posible que hayas visto casas con un rótulo en el frente que diga “For Sale By Owner” (Casa en venta por el propietario). En ese caso, quizá te estés preguntando si se trata de una excelente oportunidad de compra, o de una oportunidad para una pesadilla legal. Lo cierto es que, dependiendo de muchos factores, podría ser cualquiera de las dos. Así que, analicemos si esta estrategia es adecuada para ti como comprador.

¿Qué significa “en venta por el propietario” (FSBO)?

Como el término lo indica, en venta por el propietario significa que el dueño de la casa no está usando un agente de bienes raíces para mostrar y vender su casa. En cambio, el mismo propietario se encarga de las negociaciones y la venta. Los vendedores hacen esto por diversos motivos, pero el más frecuente es evitar pagar la comisión que normalmente cobran los agentes de bienes raíces. Por supuesto, esto significa que tienen que encargarse de poner la casa en el mercado, del precio y de mostrar la propiedad, además de las negociaciones y el papeleo, lo cual puede ser considerable.

Quizás por eso no es usual que los vendedores opten por esta ruta. De hecho, en 2024, solo el 6% de los vendedores listaron sus casas como FSBO, según la National Association of REALTORS®. Se trata de una cifra históricamente baja, lo que quizás insinúa lo complejas que pueden ser muchas transacciones inmobiliarias.

También hay una nueva arruga en el juego FSBO, y en el mundo inmobiliario en general. Tradicionalmente, el vendedor se hacía cargo de la totalidad de la comisión tanto del agente del vendedor como del agente del comprador. Esto solía oscilar entre el 5% y el 6%, dividido entre el agente del vendedor y el agente del comprador.

Sin embargo, a partir de agosto de 2024, las nuevas directrices de la NAR establecen que el vendedor ya no está obligado a pagar la comisión del agente del comprador. En efecto, a menos que se negocie lo contrario, eso traslada la responsabilidad de ese pago a ti, el comprador.

Esto significa que entender los detalles de cualquier negocio inmobiliario es aún más vital para los compradores. Debes ser proactivo a la hora de aclarar lo que tu agente, si usas uno, te cobrará por representarte.

Otra cosa para considerar como comprador es obtener la preaprobación para una hipoteca. Cuando tratas con un propietario que maneja su propia venta (o en cualquier transacción inmobiliaria, para el caso), la preaprobación muestra que eres un comprador serio y calificado. Eso podría darte más poder de negociación. También te dice cuánto puedes pagar por una casa y cuáles serán tus pagos mensuales. Por lo tanto, hay muchas razones para obtener la preaprobación para una hipoteca antes de comenzar a buscar casas.

¿Qué significa “en venta por el propietario” para los compradores?

Si estás considerando comprar una casa FSBO, tienes muchas posibles ventajas como comprador, y algunas desventajas claras de las que debes ser consciente e intentar mitigar.

Un beneficio es que puedes comunicarte directamente con el vendedor. Si el propietario ha sido el dueño o ha vivido en la casa durante un tiempo considerable, eso te da una excelente oportunidad para obtener información detallado sobre cosas como cuándo se reemplazó o reparó el techo por última vez, cómo son los vecinos, la seguridad del barrio y más.

También tienes la oportunidad de establecer una conexión personal con el propietario y, por lo tanto, potencialmente tener una experiencia de negociación más agradable y beneficiosa. Y, como no tendrá que pagar una comisión inmobiliaria, y posiblemente, si tú decides no usar un agente, podrías ahorrar algo de dinero y comprar la casa por menos del valor de mercado.

Sin embargo, todos estos beneficios conllevan posibles desventajas y retos. Quizá el más importante es evaluar y verificar el valor de la casa. Si trabajas con tu propio agente de bienes raíces, este se encargará de hacerlo. Si no, tendrás que buscar comps, que son ventas o listados de propiedades similares en el mismo barrio o área. No debes confiar en la valuación del vendedor, ya que este tiene un interés monetario y posiblemente emocional en la propiedad, por lo que puede sobrevalorarla fácilmente.

Otro reto es asegurarte de que el vendedor haga todas las revelaciones necesarias. Esta es una obligación legal importante, una que los agentes y firmas inmobiliarias profesionales se toman en serio. Pero los propietarios que venden propiedades por su cuenta pueden desconocer o no estar dispuestos a seguir estas reglas. Esto aumenta la importancia de las inspecciones de la vivienda.

Cuando surgen desacuerdos entre tú y el vendedor, si no tienes un agente, la ventaja de la comunicación directa podría convertirse en un punto negativo. Esto se debe a que un agente actúa como tu defensor, sin ningún interés emocional en la transacción, lo que les permite negociar con mucha más fuerza en tu nombre.

Por estas razones, muchos compradores contratan a su propio agente de bienes raíces para negociar la venta de una casa FSBO.

¿Cómo funciona la venta por el propietario?

Cuando un propietario decide vender su casa por su cuenta, asume todas las responsabilidades que normalmente manejaría su agente de bienes raíces. Esto es más que solo negociar un precio de venta y completar alguna documentación.

Esta es una lista rápida de lo que le espera a un vendedor FSBO:

• Fijar el precio de venta: para valuar su casa correctamente, un propietario debe evaluar las ventas de casas comparables en su área. Sin embargo, a menudo los propietarios tienen una idea inflada de lo que su casa vale.
• Comercializar la casa: esto puede ser tan simple como poner un letrero en el frente. Pero también puede incluir hacer el montaje y tomar fotos de la casa, y publicar anuncios en sitios web FSBO, hacer campañas en redes sociales y publicar la casa en el servicio de listados múltiples (MLS).
• Organizar visitas y open houses: una parte importante del trabajo de un agente de bienes raíces es mostrar la propiedad a los posibles compradores, incluyendo organizar open houses que duran todo el día. Esa carga recae en el vendedor.
• Negociar la venta: sin un agente del vendedor, la negociación, a menudo compleja, de una venta recae en el vendedor. Esto implica más que solo acordar un precio de venta. También incluye la negociación de términos, tiempos de depósito en garantía y más.
• Preparar el papeleo: la venta de un activo de alto valor como una casa exige un contrato bien redactado, así como la recopilación y creación de otros documentos legales. Estos incluyen todo, desde contratos hipotecarios, facturas de impuestos y certificados de ocupación hasta títulos, garantías y facturas de servicios públicos. Muchas veces, el vendedor trabajará con un abogado para muchos de estos documentos.
• Cerrar la venta: sin un agente, el vendedor debe trabajar con tu (el comprador) prestamista, la compañía de títulos de propiedad y cualquier otro profesional relacionado con la venta.

Ventajas y desventajas de comprar una casa en venta por el propietario

Como hemos dicho, comprar una casa en venta por su propietario conlleva muchas posibles ventajas y algunos posibles riesgos. Aquí tienes resumen de los más frecuentes, desde la perspectiva del comprador, en ambos lados de la balanza:

Cómo comprar una casa en venta por el propietario

Si estás considerando comprar una casa FSBO, hay algunos pasos importantes que debes considerar para asegurar una negociación y venta sin problemas.

Paso 1: Obtén la preaprobación para una hipoteca

Obtener la preaprobación para una hipoteca es una movida inteligente, ya sea que estés considerando una casa FSBO o una que esté listada por medio de un agente. La preaprobación demuestra que eres un comprador serio y calificado, por lo que puede darte una ventaja al negociar, especialmente si otros compradores no están preaprobados. También te dice cuánto puedes pagar cómodamente por una casa y cuáles serán tus pagos mensuales.

Paso 2: Considera contratar a un agente de bienes raíces del comprador

Sí, podrías ahorrar algo de dinero si evitas un agente de bienes raíces del comprador y su comisión. Sin embargo, un agente profesional con experiencia podría ahorrarte dinero a largo plazo, sin mencionar una gran cantidad de trabajo y dolores de cabeza. Pueden abogar por tus intereses, potencialmente detectar problemas costosos y asegurar un precio justo.

Paso 3: Programa una visita

Obviamente, querrás recorrer la casa que estás pensando en comprar. Pero hazlo correctamente. Lleva una lista de verificación de las cosas que quieres inspeccionar y sobre las que quieres preguntar. Esta también es una excelente oportunidad para preguntar sobre la historia de la casa, cualquier problema conocido, pasado o presente, y cómo son los vecinos y el barrio.

Paso 4: Haz una oferta

Muy bien, te gusta lo que ves, has recibido buenos comentarios del vendedor y estás listo para hacer una oferta. Recuerda incluir contingencias para la venta, como plazos de financiación, si necesitas vender tu casa primero, inspecciones, tasaciones y cualquier otra cosa que quieras dejar clara antes del cierre. Esta es un área en la que un agente o abogado realmente puede ganarse la comisión.

Paso 5: Prepárate para negociar

Tal vez tengas suerte y acepten tu oferta y tus términos de inmediato. Lo más probable es que haya algo de negociación. De hecho, podrían ir y venir varias veces, con contraofertas y contraofertas de la contraoferta. Al tratar directamente con el propietario, esto puede volverse delicado, especialmente si tiene un apego emocional a la casa. Así que prepárate para esto.

Paso 6: Haz una inspección de la vivienda

Esto es algo imprescindible, tanto para tu bolsillo como para tu tranquilidad. Si el vendedor no tiene un agente, es posible que no haya hecho su diligencia debida en esta área, lo que hace que sea aún más importante que tú hagas la tuya. Un inspector de viviendas autorizado revisará todos los sistemas y electrodomésticos principales de la casa, la estructura y más. Te dará un informe completo de lo que encuentre. También podrías considerar inspecciones específicas, como sistemas sépticos, evaluación de plagas u otros problemas específicos de tu ubicación.

Paso 7: Finaliza el trato

¡Felicitaciones! Tú y el vendedor han acordado un precio y los términos, y estás listo para entregar el dinero y mudarte. Bueno, espera un minuto. Probablemente sea prudente que un abogado de bienes raíces redacte el contrato de compraventa y otros contratos. De hecho, en algunos estados, esto es obligatorio, por lo que debes consultar las leyes locales. Además, asegúrate de tener seguro de título y las revelaciones necesarias, y de tener claros los plazos y las contingencias.

Paso 8: Cierra la venta

Finalmente ha llegado el día del cierre de tu nueva casa. Firmarás muchos documentos, harás un recorrido oficial, pagarás los costos de cierre y el down payment, si corresponde, y obtendrás las llaves si esta es la fecha de posesión. Ahora sí, ¡felicitaciones!

Preguntas frecuentes

¿Quién redacta el contrato de compraventa?

El vendedor suele redactar el contrato de compraventa, a menos que tu estado requiera que un abogado lo haga. Pero si tienes un agente de bienes raíces para el comprador o un abogado, puedes sugerirles que redacten el contrato para asegurarte de que no surjan problemas legales más adelante.

¿Necesito un abogado?

En algunos estados, podría ser obligatorio tener un abogado. Pero incluso si no lo es, podría ser una buena idea contratar a un abogado o un agente de bienes raíces para asegurarte de que tus intereses estén protegidos y todos los contratos legales estén bien redactados.

¿Se necesita una inspección de la casa?

Las inspecciones son generalmente opcionales, incluso si estás financiando una casa. Sin embargo, por tu propio bien, son altamente recomendadas. Con una inspección se pueden detectar problemas actuales o potenciales con la casa. Además de darte una evaluación objetiva de la casa, cualquier problema que se descubra en la inspección puede usarse como palanca al negociar el precio y los términos.

¿Qué pasa si el vendedor no quiere hacer reparaciones?

Conclusión: Comprar una casa FSBO tiene desafíos y recompensas

Comprar una casa FSBO viene con muchas posibles oportunidades y con algunos riesgos. Podrías conseguir la casa de tus sueños, ahorrar dinero en comisiones de agentes y aprender datos tranquilizadores sobre tus nuevos vecinos y el barrio.

Por otro lado, si no tienes cuidado, podrías terminar descubriendo problemas con el contrato de compraventa o la casa después de haber cerrado el trato. Eso podría significar dolores de cabeza y pérdidas económicas.

Pero si vas preparado y haces tu diligencia debida, haciendo las preguntas correctas y usando ayuda profesional cuando sea necesario, comprar una casa FSBO puede ser más un sueño que una pesadilla.