Significado de FSBO: Cómo comprar una casa en venta por el propietario

Por fin encontraste la casa perfecta, que resultó ser más difícil de lo esperado en el mercado de vivienda actual. Afortunadamente, se aceptó tu oferta y estás listo para el siguiente paso, pero tu agente te dijo que la casa está en venta por el propietario.

Mientras que la venta de una casa por el propietario puede ser difícil, también lo puede ser el proceso de compra para el propietario nuevo. ¿Qué significa realmente eso y cómo afecta el proceso de compra? Sigue leyendo para obtener más información sobre las casas vendidas por los propietarios.

Las casas en venta por el propietario (FSBO, pronunciado como “fisbo”) las vende el propietario sin la ayuda de ningún agente inmobiliario que represente al vendedor. Antes de que compre una casa directamente de un propietario, revisemos las diferencias de comprar una casa FSBO y una propiedad que esté en venta mediante un agente de bienes raíces.

Aunque tratar directamente con un propietario puede sonar intimidante, hay algunas ventajas que los posibles compradores pueden aprovechar.

Beneficios

• Comunicación directa: Cuando compras una casa FSBO, eliminas al intermediario (es decir, al agente inmobiliario del vendedor) y te comunicas directamente con el propietario de la casa. Esto podría darte más posibilidades de negociar.

• Información más específica sobre la casa: Nadie sabe más de una casa que su propietario. Cuando compras una casa FSBO, puedes obtener más información sobre el barrio, los lugares locales más populares y las características de la casa hablando directamente con el propietario.

Desventajas

Desafortunadamente, también hay desventajas que pueden hacer que una venta FSBO sea más difícil y compleja que otras transacciones de bienes raíces.

• Un sentido de inflación del valor de la casa: La mayoría de los propietarios de vivienda que venden su casa no tienen experiencia en bienes raíces. Como saben poco del mercado inmobiliario, los propietarios de viviendas podrían tener ideas irreales sobre lo que vale realmente su casa. Esto podría ser un problema cuando llegue el momento de la tasación y, por supuesto, podría significar que pagues más de lo que deberías por la casa.

• Revelaciones poco claras: La ley exige a los vendedores que revelen los problemas que se conocen de la casa durante el proceso de la venta. Cualquier defecto que ya se conozca, como moho, daño en el techo y problemas de plomería, se debe reconocer antes de cerrar la venta. Desafortunadamente, los vendedores independientes no son siempre sinceros o podrían no estar al tanto de los requisitos sobre las revelaciones, y podrían evitar revelarles los problemas a los posibles compradores de la vivienda.

• Dificultad para lograr que se hagan las reparaciones o que se cubran los costos: Como muchas personas que evitan usar un agente lo hacen para ahorrar dinero, es posible que te sea difícil convencer a los vendedores FSBO de que hagan reparaciones. Generalmente, esos vendedores no quieren gastar más dinero en una propiedad de la que se están intentando deshacer, incluso si las separaciones son necesarias.

El proceso de comprar una casa puede ser abrumadora en general. Para que tengas todo más claro, aquí hay cinco pasos importantes que la mayoría de las personas siguen para comprar una casa en venta por el propietario.

Recuerda: si estás pensando en comprar una casa FSBO, asegúrate de hablar antes con un profesional en bienes raíces.

Paso 1: Obtén la aprobación de tu hipoteca:

Siempre que vayas a comprar una casa, lo primero que tendrás que hacer es obtener la aprobación de un préstamo hipotecario para que sepas exactamente cuánto puedes gastar. Puedes solicitarlo en línea con Rocket Mortgage^® . Es la mejor forma de obtener rápidamente una carta de autorización para que puedas comenzar a buscar y comprar una casa. La mayoría de los vendedores sabios no dejan entrar a la casa que están vendiendo si el comprador no tiene la preaprobación de un prestamista.

Paso 2: Considera trabajar con un agente para compradores

Una vez que te hayan aprobado la hipoteca, puedes buscar los servicios de un agente de bienes raíces o de REALTOR^®.

Un agente para compradores puede ser beneficioso incluso si ya tienes una casa específica en mente. Con una transacción FSBO, tu agente negociará en tu nombre y se encargará de la documentación complicada por ti. Esto es importante sobre todo si el vendedor está tramitando su propia documentación porque tu agente se asegurará de que todo esté en regla para que no tengas ningún problema.

Generalmente, el vendedor paga los cargos por comisión del agente de bienes raíces del comprador, por lo que trabajar con un agente puede ser una gran oportunidad con muy pocas desventajas. Solo asegúrate de que el propietario de la vivienda acepte pagar la comisión del agente de bienes raíces como parte del contrato de compraventa.

Paso 3: Recorre y observa con atención la casa

Si trabajas con un agente de bienes raíces, generalmente será él el que coordine las visitas a las casas mediante el servicio de listas de casas venta (MLS), pero la mayoría de las casas FSBO no estarán en esas listas. En lugar de eso, es posible que tú y tu agente tengan que buscar open houses o listas de casas en venta por recomendaciones o con una plataforma diferente.

Si no usas ningún agente, puedes coordinar una visita a una casa comunicándote directamente con el vendedor. Si el vendedor está ahí cuando visites la casa, aprovecha la oportunidad para hacerle preguntas y conocer la casa y el área.

Paso 4: Haz una oferta

Cuando encuentres una casa que te guste, es momento de hacer una oferta. Si usarás un agente de bienes raíces, esa persona podrá darte sus opiniones sobre cómo se calculó el precio de la casa para que sepas si debes ofrecer menos o más que el precio de venta.

Paso 5: Cierra la compra de la casa

Después de que recibas la aprobación final definitiva de la hipoteca y se completen todas las inspecciones necesarias, es momento de cerrar la compra. Esto es cuando la propiedad de la casa se te transpira oficialmente.

En el cierre, pagarás el down payment y los costos de cierre. Si ocuparás la casa de inmediato (o sea, que el vendedor no haya negociado quedarse en la casa después del cierre de la compra), recibirás las llaves de la casa. 

¿Cómo funciona la venta por el propietario cuando se crea un contrato de compraventa?

Un contrato de compraventa es un contrato entre un vendedor y un comprador que establece los términos de la venta de una casa. En la mayoría de las transacciones de bienes raíces, el agente del vendedor es el responsable del contrato de compraventa. Si la casa está en venta por el propietario, entonces el borrador del contrato de compraventa podría ser responsabilidad de tu agente de bienes raíces.

Si no tienes un agente de bienes raíces, entonces tú y el vendedor tienen un par de opciones:

• Contratar a alguien que escriba el borrador del contrato. Podrían contratar a un agente tramitador (un profesional de bienes raíces que facilita la documentación para ambas partes) o un abogado de bienes raíces que se encargue de este paso.

• Escribir el contrato ustedes mismos. Si decides crear el contrato de compraventa por tu cuenta, tendrás que asegurarte de que contiene toda la información necesaria. Algunos de los requisitos son los nombres completos del comprador y del vendedor, el domicilio, el precio de compra, el depósito de buena fe y la fecha de cierre de la compra. Asegúrate de hablar con un profesional de bienes raíces antes de usar un contrato de compraventa “hecho en casa”.

¿Tienes que pasar por alguna inspección cuando compras una casa FSBO?

Aunque no es obligatorio, recomendaríamos que nunca compres una casa FSBO sin una inspección adecuada. Durante la visita, un inspector de casas capacitado revisa los sistemas principales de la casa, los electrodomésticos y la estructura. Este proceso es una muy buena forma de averiguar qué podría necesitar reparaciones ahora o en el futuro.

Recuerda que la inspección de la casa es diferente de la tasación. Mientras que la inspección es parte de la tasación de la casa, el tasador no está buscando problemas en la casa; solo está evaluando el estado general de la casa, algunos elementos de seguridad básicos y viendo análisis comparativos del mercado (comps) para saber cuánto vale la propiedad. La tasación es un requisito del proceso de la hipoteca, pero la inspección no; lo que significa que tendrás que contratar a un inspector por tu cuenta.

¿Qué puedes hacer si la casa FSBO necesita reparaciones?

Si el inspector encuentra un problema con la nueva casa, tienes algunas opciones.

• Pedirle al vendedor arregle el problema:  Puedes pedirle al vendedor que arregle el problema antes de comprar la casa. Esta es la solución más fácil para los compradores, pero nada te garantiza que el vendedor no elegirá a un mal contratista.

• Pedirle un crédito para arreglar el problema:  Puedes pedirle al vendedor que considere el costo de las reparaciones como crédito al final del cierre de la compra. Esto garantiza que tú puedas elegir al contratista, pero podría ser más difícil para ti convencer al vendedor que acepte una factura por reparaciones si no sabe antes el costo.

• Pedirle una reducción en el precio de venta:  Se podría convencer al vendedor de que rebaje el precio de venta de la casa para que tengas dinero para hacer las reparaciones tú mismo.

• Cancela la venta:  Si el problema es grave y no pueden llegar a una solución con el vendedor, siempre puedes cancelar la venta.

Asegúrate de hablar primero con un profesional de bienes raíces para que te ayude a saber cómo tratar cualquier problema que surja de la inspección.

Comprar una casa en venta por el propietario (FSBO) no siempre significa que vayas ahorrarte dinero. Mientras que es muy probable que el propietario sí se ahorre dinero por no usar un agente inmobiliario que lo represente, esto podría traer algunos problemas para el proceso de la venta de la casa.

Como comprador de una casa en venta por el propietario, te corresponde a ti verificar cuidadosamente la propiedad e investigar por tu cuenta para hacer una oferta justa. Trabajar con un agente de bienes raíces puede ayudarte a evitar que pagues de más por la casa y que tengas problemas con el contrato de compraventa y otros documentos.

Si buscas un agente de bienes raíces que pueda ayudarte durante el proceso de la compra, nuestros amigos en Rocket Homes^SM pueden ayudarte poniéndote en contacto con un agente de bienes raíces que entienda tus objetivos y preocupaciones.