¿Qué es un contrato de compraventa de bienes raíces y por qué es importante?

Un contrato de compraventa de bienes raíces es un contrato entre compradores y vendedores que cubre la información y los detalles legalmente vinculantes de una transacción inmobiliaria.

Diseñado para dirigir la compraventa de una propiedad, define claramente los términos y condiciones en los que se producirá la venta de la casa, edificio de apartamentos o condominio.

No importa si estás pensando en comprar una casa nueva o si estás pensando en vender tu residencia principal o una propiedad de inversión que tengas, es importante que te asegures de entender los componentes esenciales del acuerdo.

Tomarte el tiempo para codificar y detallar claramente los términos de una transacción inmobiliaria ayuda a protegerte de posibles errores o eventos inesperados. También puede ayudarte a evitar posibles problemas legales o financieros que puedan surgir después de que la venta se haya finalizado.

¿Qué es un contrato de compraventa?

Un contrato de compraventa de bienes raíces detalla de forma clara y concisa los términos acordados bajo los que un comprador y un vendedor pactan una transacción inmobiliaria. La formalización y firma de un contrato de compraventa efectivamente pone tanto al comprador como al vendedor (y a la propiedad en cuestión) “bajo contrato”.

Ten en cuenta que un contrato de compraventa de bienes raíces para cualquier casa también se conoce como contrato de venta de bienes raíces, contrato de compra de vivienda, contrato de bienes raíces, o contrato de compra de casa. Es básicamente un documento legal vinculante que describe los detalles clave relacionados con la venta de la vivienda.

Ambos el comprador y el vendedor firmarán el contrato de compraventa cuando estén satisfechos con los términos, generalmente después de que las partes hayan negociado los detalles finales entre ellas. Este contrato describe el deseo de todas las partes de participar en una transacción de venta inmobiliaria y explica las condiciones que deben cumplirse para que la venta se cierre y la propiedad se transfiera legalmente al nuevo comprador.

¿Quién prepara el contrato de compraventa?

Por lo general, el agente de bienes raíces del comprador redacta y prepara el contrato de compraventa de una casa. Sin embargo, ten en cuenta que los agentes no pueden crear sus propios contratos desde cero. Por ello, para asegurar que se cumplan las normas y requisitos legales, los agentes de bienes raíces generalmente completan documentos preexistentes que han sido creados previamente por un bufete de abogados especializado en transacciones inmobiliarias.

En otras palabras, se usa una plantilla de contrato de compraventa previamente preparada para la compra de una vivienda individual, en la que el agente rellena los espacios en blanco con la información específica de la propiedad. Hacer esto ayuda a los compradores y vendedores a ahorrar una cantidad significativa de tiempo y dinero, y minimiza las posibilidades de que surjan posibles problemas legales durante el proceso.

Componentes de un contrato de compraventa de bienes raíces

Si lo estás viendo por primera vez, vale la pena señalar que un contrato de compraventa de bienes raíces es un documento detallado que describe los términos específicos bajo los que se hará la transacción de la propiedad.

En sus páginas, encontrarás casi cualquier detalle que puedas imaginar relacionado con la venta de la propiedad, lo que ayuda a proporcionar claridad y facilita la detección de cualquier elemento importante o de preocupación a primera vista.

Como documentos estandarizados, los contratos generalmente contienen varios elementos habituales a los que querrás prestar atención, como:

• Información del comprador y el vendedor: nombres completos, direcciones e información de contacto de todas las partes implicadas en la transacción.
• Información de la propiedad: información detallada sobre la dirección de la propiedad, una descripción de la vivienda y cualquier otro detalle pertinente sobre la propiedad.
• Precio de compra: el precio de venta total acordado para la propiedad, incluyendo cualquier depósito o costo adicional que se necesite como parte de la transacción.
• Declaraciones y garantías: declaraciones de información dada por el vendedor sobre la condición, estructura, edad, solidez y composición de la propiedad en venta (esta información la puede revelar el vendedor en una escritura de garantía).
• Financiamiento: detalles específicos que explican cómo el comprador piensa financiar la compra y pagar la propiedad, incluyendo si planea obtener un préstamo hipotecario de un prestamista, pagar en efectivo de su bolsillo o asumir la hipoteca existente del vendedor.
• Accesorios instalados y electrodomésticos: cualquier electrodoméstico o artículo y accesorio montado en la pared que se incluirá o excluirá en la venta de la propiedad. Por ejemplo, si no tienes la intención de vender ciertos artículos con tu casa, como un televisor montado, accesorios de iluminación, lámparas de araña o espejos, este es el lugar para especificar claramente tales términos y condiciones.
• Seguro de título: una nota que especifica si el comprador o el vendedor será, al final, el responsable de comprar el seguro de título para protegerse contra los posibles defectos descubribles en la propiedad.
• Impuestos sobre la propiedad: referencias a los impuestos sobre la propiedad que se impondrán sobre la propiedad que se va a comprar.
• Fecha de cierre: la fecha exacta en que ocurrirá la transferencia oficial del título según lo especificado en tu contrato de compraventa, y la fecha y hora en que el comprador recibirá las llaves de la propiedad.
• Contingencias: cualquier condición (como reparaciones que deben completarse antes de una fecha específica o inspecciones que se deban hacer) que deben cumplirse antes de que la propiedad se pueda vender. Es especialmente importante para los compradores y vendedores tener en cuenta cualquier contingencia, que usualmente requieren una cantidad significativa de tiempo y esfuerzo para completarse (tiempo que puede potencialmente retrasar las fechas de cierre) antes de que la venta de la propiedad y el cierre puedan proceder.
• Depósito de arras: los términos de cualquier depósito de garantía de arras que se debe hacer mostrar al vendedor de buena fe que el comprador está interesado en comprar la propiedad. Ten en cuenta que cualquier saldo proporcionado puede perderse si el comprador no cumple sus obligaciones según un contrato de compraventa de bienes raíces.
• Opción de rescisión: una posible opción que permite al comprador retirarse del trato y rescindir el contrato hasta un momento específico antes del cierre. Si eres el vendedor, revisa minuciosamente estas opciones antes de aceptarlas, ya que presentan un posible riesgo para la transacción.
• Revelación de pintura a base de plomo: según lo exige la ley para cualquier casa construida antes de 1978, información sobre los peligros de la pintura a base de plomo (esto permite que el comprador haga una inspección de la propiedad para verificarlo si es necesario).
• Firmas: todas las partes deben firmar para finalizar el contrato de compraventa.

Estos son algunos consejos para tener en cuenta mientras revisas los puntos de arriba y analizas con más detalle tu contrato de compraventa de bienes raíces antes de firmar:

• Asegúrate de revisar minuciosamente todos los detalles, incluyendo el precio de compra final, los términos de pago y la fecha de cierre, para garantizar que toda la información sea precisa y que ambas partes la hayan aceptado.
• Revisa todas las cifras y cálculos para asegurar que los costos sean precisos y estén contabilizados, que se hayan aplicado los créditos del comprador o vendedor, y que los cálculos se hayan sumado correctamente.
• Pide a tu agente de bienes raíces o abogado que te ayude a responder cualquier pregunta pendiente que puedas tener sobre la venta de la propiedad o los próximos pasos.
• Para evitar discrepancias, verifica y vuelve a verificar que todos los detalles en el acuerdo, incluyendo los nombres del comprador y el vendedor, las direcciones de la propiedad y las descripciones legales sean precisos y completos.

¿Qué son las contingencias?

Una contingencia es una condición que se debe cumplir, y depende de que ocurran ciertas circunstancias de la vida real. En términos de bienes raíces, un contrato de compraventa que contiene contingencias especifica que, aunque se haya hecho y aceptado una oferta sobre una propiedad, deben cumplirse criterios adicionales específicos antes de que la transacción pueda completarse.

Es esencial monitorear cualquier contingencia descrita en un contrato de compraventa de bienes raíces, ya que se deben aprobar y firmar antes de la venta de la casa. Ten en cuenta que ciertas contingencias, como la inspección de un sistema HVAC, toman poco tiempo y dinero para completarse. Pero para otras, como el paisajismo de un jardín o la instalación de un calentador de agua nuevo, puede ser necesaria una cantidad significativa de tiempo y dinero para resolverse. Dicho esto, es importante tener en cuenta todas las posibles contingencias en tu presupuesto y calendario.

Algunas contingencias habituales que podrías encontrar cuando compras o vendes una casa incluyen:

• Contingencia de inspección: esta contingencia permite a un comprador desistir de la compra de una casa si una inspección de la vivienda revela algún defecto en la propiedad. Ten en cuenta que muchos compradores usan esta cláusula como un “comodín” universal, permitiéndoles retirarse de un trato si se arrepienten por cualquier motivo.
• Contingencia de tasación: diseñada para asegurar que el valor tasado de una casa sea igual que o mayor que el precio de compra acordado. Si tu casa no se valora al valor requerido, puedes buscar otra tasación (con un costo adicional) o determinar cómo dividir la diferencia en la valoración como un pago entre el comprador y el vendedor.
• Contingencia de financiamiento: una contingencia hipotecaria que protege al comprador si no logra obtener una hipoteca y asegura que recibirá de vuelta el depósito de arras.
• Contingencia de título: un informe de titularidad, o cadena de títulos, que busca asegurar al comprador que la propiedad no tiene gravámenes ni otros problemas legales asociados que deban resolverse antes del cierre.
• Contingencia de venta de la vivienda: una forma de seguro, en cierto modo, que establece que la compra de la propiedad depende de que el comprador pueda vender su vivienda actual antes de que se cierre el negocio.

¿Qué es un depósito de arras o de buena fe?

El depósito de arras se paga como un depósito de buena fe del comprador al vendedor que comunica efectivamente que el comprador está comprometido seriamente con su oferta para comprar una casa. (Basado en la suposición de que un comprador de vivienda no comprometería una suma significativa de fondos iniciales en una transacción inmobiliaria si no estuviera realmente interesado en seguir adelante con el trato). Excepto en el caso en que el vendedor no cumpla ciertas contingencias, un comprador perderá este depósito de arras si decide retirarse de la transacción.

La cantidad del depósito de arras necesaria para el contrato de bienes raíces se define en el contrato de compraventa. En efecto, sirve como una forma de seguro para los vendedores, quienes generalmente quieren asegurarse de no estar perdiendo su tiempo o perdiendo otras oportunidades por seguir o quedar atrapados en una venta que no se cerrará.

Cualquier cantidad proporcionada generalmente la mantiene un tercero en un depósito en garantía para evitar posibles problemas y asegurar que los fondos se distribuyan apropiadamente en el momento designado. Ten en cuenta que cualquier suma pagada en depósito en garantía se acreditará a tu down payment o se aplicará a tus costos de cierre.

¿De cuánto son los costos de cierre?

¿Qué son los costos de cierre? En pocas palabras, son cargos por procesamiento y gastos operativos que pagarás a tu prestamista por prestar una variedad de servicios profesionales que aseguran una transacción fluida cuando cierras el negocio de una casa.

Dentro de los costos de cierre hay varios gastos designados a cubrir necesidades frecuentes como tasaciones de vivienda, búsquedas de título, impuestos sobre la propiedad, seguro de la vivienda, cargos del prestamista y transferencias de titularidad. La responsabilidad de quién paga estos costos de cierre (que se pueden dividir entre el comprador y el vendedor) está sujeta a negociación en cualquier trato y debe definirse claramente en tu contrato de compraventa.

En última instancia, los costos de cierre tienden a promediar entre el 3% y el 6% del precio de compra de cualquier casa.

Preguntas frecuentes

Estas son algunas de las preguntas más frecuentes que los posibles compradores y vendedores de vivienda suelen tener sobre los contratos de compraventa de bienes raíces.

¿Es necesario notarizar un contrato de compraventa de bienes raíces?

No, no es necesario notarizar un contrato de compraventa de bienes raíces para que sea válido ya que no se archiva en los registros del condado.

¿Se puede rescindir un contrato de bienes raíces?

En resumen, sí, definitivamente. Un contrato de bienes raíces se puede rescindir cuando la opción está incluida en el contrato o cuando las reglamentaciones de tu estado te lo permiten. Por ejemplo, una contingencia de inspección o venta de la casa podría proporcionar una forma rápida de rescindir el contrato si no estás contento con los resultados. Por lo general, las leyes estatales también permiten rescindir un contrato cuando un vendedor no revela algún problema significativo con la propiedad.

¿Quién paga el contrato de compraventa?

Los cargos asociados con la elaboración de este contrato suelen estar incluidos en la comisión del agente del comprador, que el comprador paga como parte de los costos de cierre. Sin embargo, un vendedor puede contribuir con una remuneración al corredor o agente de un comprador, siempre y cuando cumpla las directrices de la National Association of REALTORS®, que pueden especificar requisitos y revelaciones específicos.

Ten en cuenta también que, aunque el agente del vendedor podría preparar un borrador inicial del contrato de compraventa de bienes raíces, el agente del comprador revisará el documento y hará cualquier cambio o contraoferta necesarios.

¿Puedo redactar mi propio contrato de compraventa?

En teoría, sí: eres libre de hacerlo, puesto que un comprador o un vendedor pueden redactar su propio contrato de compraventa de bienes raíces. Sin embargo, no se recomienda hacerlo a menos que también te asegures de buscar los servicios de profesionales calificados para ayudarte a redactar el documento. Ten en cuenta que las transacciones de bienes raíces a menudo vienen con términos, condiciones y restricciones legales complejos, términos y condiciones sobre los cuales es mejor obtener asesoramiento profesional para evitar cualquier posible dolor de cabeza que pueda surgir más adelante.

¿Qué sucede después de firmar el contrato de compraventa?

Después de firmar un contrato de compraventa de bienes raíces, siguen varios pasos. Por ejemplo, el comprador obtiene el financiamiento, hace una inspección de la vivienda y negocia con el vendedor para confirmar cualesquiera ajustes de precio, contingencias o reparaciones necesarias en la casa. Como regla general, los prestamistas o las partes de la transacción también pedirán que se haga una tasación de la vivienda como siguiente paso. Luego, una vez que se hayan cumplido todas las condiciones descritas en el contrato de compraventa, la transacción avanzará hacia el cierre. Siempre que todo esté en orden en la fecha de cierre, y una vez que se hayan firmado los papeles, la propiedad se transferirá oficialmente al comprador.

Conclusión: Los contratos de compraventa te acercan un paso más al día de cierre

Un contrato de compraventa de bienes raíces es un documento legal definitivo que detalla los términos y condiciones específicos bajo los que se venderá una propiedad.

Creado para proteger a los compradores y los vendedores y para asegurar que la transacción fluya sin problemas, está diseñado para ayudarte a evitar contratiempos teniendo en cuenta las variables asociadas con la compra de una casa. Entender los aspectos básicos relacionados con estos documentos puede ayudarte a evitar posibles contratiempos al adquirir una nueva residencia.

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