Depósito de buena fe: ¿qué es y cuánto es suficiente?

Comprar una vivienda es un proceso largo. No es inusual que tome semanas o incluso meses, según el mercado y otros factores. Lo mismo sucede con los vendedores, quienes deben invertir mucho tiempo y esfuerzo desde que ponen su casa en venta hasta que la venden.

Lo último que quiere un vendedor es aceptar una oferta de alguien que desea comprar su casa, solo para que el comprador, abandone el acuerdo semanas después. Sería un esfuerzo y tiempo desperdiciados.

Por eso la mayoría de los compradores ofrecen un depósito de buena fe cuando presentan una oferta para comprar una casa. El depósito de buena fe es un pago inicial que se aplica al precio de venta final de la vivienda y demuestra al vendedor que el comprador realmente tiene la intención de completar la compra.

¿Qué es el depósito en buena fe en bienes raíces?

Cuando alguien presenta una oferta para comprar una vivienda, normalmente entrega una cantidad de depósito en buena fe junto con la oferta.

Ofrecer un depósito de buena fe muestra al vendedor para demostrar que el comprador habla en serio y cuenta con los fondos para cerrar el trato.

Si el vendedor acepta tu oferta, tu depósito de buena fe suele depositarse en una cuenta de depósito en garantía. Si el comprador se retira del acuerdo por un motivo no cubierto por una contingencia incluida en la oferta, el vendedor puede quedarse con el depósito de buena fe. Si la venta se completa, ese dinero se aplica al precio de compra de la vivienda.

Los vendedores esperan que se ofrezca un depósito de buena fe porque demuestra la intención real de seguir adelante con la compra. Sacar una casa del mercado y avanzar en el proceso de cierre requiere tiempo y esfuerzo, por lo que el depósito de buena fe les da la seguridad de que el comprador tiene la intención de concretar el trato.

¿Cuánto debes pagar de depósito de buena fe?

El depósito de buena fe suele equivaler al 1% al 3% del precio de venta y se mantiene en una cuenta de depósito en garantía hasta que se complete la transacción. La cantidad exacta depende de lo habitual en tu mercado.

Por ejemplo, si en tu área hay muy poco inventario de viviendas es más frecuente que los compradores ofrezcan depósitos de buena fe de altos. Ofrecer cerca del 3% incluso puede ayudarte a ganar la oferta porque demuestra al vendedor que tienes los fondos necesarios para cerrar el trato. La mayoría de los compradores no cuenta con los recursos para comprar una casa en efectivo, pero todavía así es importante presentar una oferta sólida al vendedor.

¿Qué sucede con el depósito de buena fe en el cierre?

Cuando un vendedor acepta tu oferta para comprar una vivienda, el depósito de buena fe que entregaste se deposita en una cuenta de depósito en garantía.

Si el proceso de cierre avanza sin problemas, luego el depósito de buena fe se desembolsa desde la cuenta de depósito en garantía al vendedor y se aplica al precio de compra de la vivienda, normalmente como parte del pago inicial o de los costos de cierre.

Si el proceso no transcurre sin problemas, por ejemplo, si la inspección de la vivienda no aprueba, lo que suceda dependerá de la información de tu oferta para comprar la casa. Si incluiste contingencias, que son requisitos legales que el vendedor o la vivienda deben cumplir para que la venta se concrete, es posible que puedas desistir de la compra y recuperar tu depósito de buena fe.

Los compradores que se retiran de un acuerdo por un motivo que no se ajusta a la contingencia incluida en su oferta perderán tanto la vivienda como su depósito de buena fe.

¿Por qué debes hacer un depósito de buena fe?

El motivo principal para pagar un depósito de buena fe es mostrar al vendedor que realmente tienes la intención de comprar su vivienda y que estás dispuesto a asumir las consecuencias económicas si el trato se cae por no cumplir el contrato.

Si no ofreces un depósito de buena fe, los vendedores podrían preocuparse de que te retires del trato y de que ellos pierdan tiempo al sacar su casa del mercado. Al final, sin este depósito, no perderías nada más que un poco de tiempo si decides retirarte de la negociación.

En mercados particularmente competitivos, ofrecer una mayor cantidad de buena fe puede hacer que tu oferta resulte más atractiva.

Es importante señalar que el depósito de buena fe es diferente del pago inicial, que es la suma total que se paga al precio de compra de la vivienda y que reduce la cantidad del préstamo necesario para adquirirla.

El inconveniente evidente del depósito de buena fe es que asumes un riesgo. Si no incluyes las contingencias adecuadas en tu oferta y decides retirarte del trato, perderás el dinero que entregaste como buena fe.

Cómo puede ayudarte Verified Approval

Si quieres que tu oferta de compra resulte más atractiva para los vendedores, puedes considerar obtener una Verified Approval de Rocket Mortgage^®.

Con Verified Approval, Rocket recopila tu documentación, revisa tu puntuación de crédito y luego un evaluador de riesgo analiza toda esa información. El evaluador puede darte información de qué tipo de préstamo puedes calificar y cuánto podrías pedir prestado. Si cumples los requisitos, recibirás una Verified Approval Letter (VAL) que confirma que el equipo de evaluación de riesgo verificó y revisó manualmente tus ingresos, activos y crédito. Este documento también indica que calificas para una hipoteca hasta una cantidad específica.

Puedes considerarlo una versión más sólida de una preaprobación hipotecaria. La Verified Approval, junto con el depósito de buena fe, muestra a los vendedores que estás realmente comprometido con la compra de la vivienda y que tienes la capacidad económica para hacerlo.   

¿Cuándo es reembolsable el depósito de buena fe?

El depósito de buena fe puede ser reembolsable según los términos de tu contrato. Por eso, siempre debes incluir contingencias: condiciones que deben cumplirse para que el proceso pueda avanzar.

Si alguna de las contingencias incluidas en tu oferta no se cumple, puedes desistir de la compra y recuperar tu depósito de buena fe.

Estas son algunas de las contingencias más frecuentes incluidas en las ofertas para comprar una vivienda.

Contingencia de inspección de la vivienda

Esta contingencia permite que el comprador contrate a un inspector para examinar la propiedad. Si el inspector encuentra defectos importantes o reparaciones necesarias que excedan un valor determinado, el comprador puede retirarse del trato.

Contingencia de tasación

Como parte de la evaluación de riesgo, los prestamistas hipotecarios envían a un tasador profesional para inspeccionar la vivienda y determinar su valor justo. Si la vivienda no alcanza un valor suficiente, el prestamista podría no aprobar el préstamo porque la vivienda no serviría como garantía adecuada.

Si incluyes una contingencia de tasación, podrías retirarte y recuperar tu depósito de buena fe si la tasación resulta por debajo del valor esperado.

Contingencia de financiamiento

La mayoría de las personas solicita una hipoteca porque no puede pagar cientos de miles de dólares en efectivo para comprar una vivienda. Por este motivo, la contingencia de financiamiento es esencial en casi cualquier oferta.

Si haces esfuerzos razonables para calificar para un préstamo, pero te lo niegan, esta contingencia económica te permite retirarte del trato y recuperar tu depósito de buena fe. Sin esta contingencia, no calificar para un préstamo haría que perdieras el depósito de buena fe y, posiblemente, te enfrentaras a otras consecuencias según el contrato.

Contingencia para la venta de una casa existente

Si ya tienes una casa y vas a mudarte, puedes incluir una contingencia que establezca que no completarás la compra hasta vender tu vivienda actual. Esto es especialmente común cuando planeas usar los ingresos de esa venta para financiar la compra de la nueva casa.

En esta contingencia, puedes recuperar tu depósito de buena fe si no logras vender tu vivienda anterior ni financiar la compra de la nueva.

¿Debes renunciar a una contingencia?

La mayoría de los compradores de vivienda no debería renunciar a una contingencia, ya que los riesgos son muy serios. Por ejemplo, si renuncias a la contingencia de inspección, podrías terminar comprando una vivienda que necesita reparaciones por decenas o cientos de miles de dólares.

Puede resultar tentador renunciar a contingencias en un mercado inmobiliario muy competitivo, pero debes considerar cuidadosamente los riesgos y buscar asesoría de un agente de bienes raíces o de un experto en derecho antes de hacerlo.

Consejos para proteger tu depósito de buena fe

Entregar un depósito de buena fe implica asumir un riesgo, por lo que es importante tomar medidas para protegerlo, especialmente en mercados competitivos donde es probable que ofrezcas una cantidad más alta.

1. Usa una cuenta de depósito en garantía

La medida más importante para proteger tu depósito de buena fe es utilizar una cuenta de depósito en garantía. Esta cuenta la administra un tercero, no tú ni el vendedor.

Esto garantiza que el vendedor no intente quedarse indebidamente con tu dinero. También protege al vendedor porque ya entregaste el depósito y no puedes recuperarlo sin un motivo válido, como el incumplimiento de una contingencia.

2. Conoce tus contingencias

Cuando intentas comprar una vivienda, es esencial trabajar con un profesional inmobiliario con experiencia. Esa persona puede ayudarte a redactar tu oferta de compra para la propiedad y asesorarte sobre las contingencias que debes incluir.

Asegúrate de conocer qué contingencias incluiste, como la de financiamiento o la de inspección, y en qué situaciones podrás recuperar tu depósito de buena fe.

3. Cumple tus responsabilidades

Presentar una oferta es solo uno de los primeros pasos del proceso de compra. Pueden pasar semanas entre la aceptación de la oferta y el cierre, y durante ese tiempo tendrás muchas tareas, como programar la inspección, completar la solicitud de préstamo y enviar documentos a los lugares adecuados, entre otras.

Si no cumples tus obligaciones, el vendedor podría cancelar la venta y quedarse con tu depósito de buena fe, según el contrato. Por eso debes llevar un seguimiento cuidadoso de lo que debes hacer y de los plazos para garantizar que el proceso avance sin retrasos.

4. Deja todo por escrito

En cualquier transacción financiera importante, es crucial documentar todo por escrito para que ambas partes tengan claridad sobre la información relativa al depósito de buena fe y al proceso de compraventa.

Existen muchas estafas inmobiliarias frecuentes, por lo que contar con documentación adecuada de todas las conversaciones y acuerdos ayuda a proteger a todas las partes involucradas.

Ejemplo: cómo funciona el depósito de buena fe

Estos ejemplos permiten ilustrar con claridad cómo funciona el depósito de buena fe y por qué puede ser útil que los compradores lo ofrezcan al hacer una oferta.

Situación A: se pierde el depósito

Alex, Taylor y Sam están vendiendo sus casas. Charlie es un comprador de vivienda que ha visitado las tres viviendas y quiere una de ellas, pero aún no ha logrado decidirse.

Charlie todavía no quiere elegir solo una casa, así que entrega un depósito de buena fe para las tres propiedades. Alex, Taylor y Sam sacan sus casas del mercado e informan a otros compradores potenciales de que Charlie está interesado.

Más tarde, Charlie decide comprar la casa de Alex. Mabel e Isabelle ahora tienen que volver a poner sus casas en el mercado y comenzar a buscar compradores. Afortunadamente para ellos, los depósitos de buena fe de Charlie pueden quedárselos Taylor y Sam. Esto les da cierta compensación por el tiempo y el dinero que perdieron cuando Charlie se retiró de las negociaciones.

Situación B: la opción de contingencia

Charlie hace un solo depósito de buena fe para la casa de Alex, pero descubre que la vivienda presenta una infestación de cucarachas después de una inspección profesional. Por suerte, Charlie incluyó una contingencia de inspección en el contrato de compraventa y decide no comprar. Gracias a esa contingencia, Charlie recupera el depósito de buena fe de Alex y puede usar ese dinero para hacer una oferta por la casa de Sam.

Situación C: la oferta fallida

Charlie hace una oferta por la casa de Sam en un mercado competitivo y entrega un depósito de buena fe. Una vez que Sam acepta la oferta, rechaza las propuestas competitivas de otros compradores. Para asegurar que su oferta fuera aceptada, Charlie optó por no incluir contingencias. Desafortunadamente, ocurre una caída repentina en la economía; el mercado inmobiliario se enfría y Charlie pierde su empleo.

Al quedarse sin trabajo, Charlie ya no puede obtener la aprobación final de la hipoteca y retira su oferta. Como no había contingencias en el contrato, Charlie debe perder su depósito de buena fe.

Aunque es una situación desafortunada para ambas partes, Sam puede conservar el depósito para compensar la pérdida de tiempo y la oportunidad de haber vendido antes. Por su parte, Charlie también queda protegido frente a una posible demanda por incumplimiento de contrato.

Preguntas frecuentes

Antes de comprar una vivienda, asegúrate de entender cómo funciona el depósito de buena fe. Estas preguntas y respuestas pueden ayudarte.

¿Quién se queda con el depósito de buena fe en el cierre?

Cuando cierras la compra de una vivienda, el depósito de buena fe que entregaste pasa al vendedor y se aplica al precio de compra. Por ejemplo, si diste un depósito de $5,000 y necesitas hacer un pago inicial de $10,000, solo aportarías $5,000 en el cierre, usando el depósito de buena fe para cubrir el resto del pago inicial.

¿Puedo retirarme después de hacer un depósito de buena fe?

Sí, puedes retirarte de la compra de una vivienda en cualquier momento, incluyendo después de haber entregado un depósito de buena fe. Sin embargo, si no tienes un motivo válido según el contrato, es posible que pierdas ese depósito.

¿Puedo recuperar mi depósito de buena fe si me niegan el préstamo?

Puedes recuperar tu depósito de buena fe si no calificas para un préstamo, según los términos de tu contrato. Si incluiste una contingencia de financiamiento en tu oferta, podrás recuperar el dinero. Sin esa contingencia, el vendedor puede quedarse con el depósito.

Conclusión: un buen depósito de buena fe puede marcar la diferencia

El depósito de buena fe es un anticipo que entregas para mostrarle al vendedor que realmente estás interesado en comprar su vivienda. Si decides retirarte sin un motivo válido, el vendedor puede retenerte el dinero.

Cuando haces una oferta de compra, el depósito de buena fe puede hacer que tu propuesta sea más competitiva. Es fundamental incluir contingencias en tu oferta y seguir buenas prácticas, como usar una cuenta de depósito en garantía, para proteger tu dinero.

Si buscas maneras de hacer que tus ofertas resulten más atractivas para los vendedores, considera obtener una Verified Approval de Rocket Mortgage^®.