Depósito de arras: ¿qué es y cuánto es suficiente?

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Si estás listo para hacer una oferta por una casa en particular y también quieres que el vendedor sepa que tu oferta es seria, hay una manera de mostrar tu compromiso. Es aquí donde el depósito de arras entra en escena.

Veremos una descripción general de lo que es el dinero en garantía, cómo usarlo para tu ventaja cuando compras una casa y cómo protegerte una vez que lo depositas.

El depósito de arras se hace antes de cerrar la compra de una casa para mostrar que tu oferta es seria. También se conoce como depósito de buena fe.

Cuando un comprador y un vendedor celebran un acuerdo de compra, el vendedor saca la casa del mercado mientras la transacción avanza por todo el proceso hasta el cierre. Si el trato fracasa, el vendedor debe volver a poner en venta la casa y comenzar de nuevo, lo que podría significar un gran golpe financiero.

El depósito de arras protege al vendedor si el comprador se echa atrás. Por lo general, es alrededor del 1 a 3 % del precio de venta y se mantiene en una cuenta de depósito en garantía hasta que se completa el trato. La cantidad exacta depende de lo que sea habitual en el mercado. Si todo sale bien, el depósito de arras se aplica al pago inicial o los costos de cierre del comprador.

Si el trato fracasa debido a una inspección fallida de la vivienda o cualquier otra contingencia mencionada en el contrato (veremos esas contingencias en un momento), el comprador recupera su depósito de arras. La práctica de hacer un depósito de arras puede disminuir la probabilidad de que un comprador haga ofertas para varias casas y luego retire la propuesta cuando el vendedor ya retiró la casa del mercado.

Tom, Mabel e Isabelle están vendiendo sus casas. Marshal es un comprador que ha visto tres casas. Sabe que quiere una de ellas, pero no ha decidido cuál le gusta más. Si los tres vendedores necesitan un depósito de arras, hay tres escenarios que pueden desarrollarse con la compra de Marshall.

Situación A: se pierde el depósito

Marshall no quiere decidirse por una sola casa todavía, por lo que hace un depósito de buena fe por las tres casas. Tom, Mabel e Isabelle retiran sus casas del mercado e informan a sus otros compradores potenciales que Marshall quiere la casa.

Después, Marshall decide que quiere la casa de Tom. Mabel e Isabelle ahora tienen que volver a poner sus casas en el mercado y comenzar a buscar compradores nuevamente. Afortunadamente, Mabel e Isabelle pueden quedarse con los depósitos de aras. Esto les da alguna compensación por el tiempo y el dinero que perdieron debido a que Marshall se retiró de la venta.

Situación B: el pago de cierre anticipado

Marshall no tiene dinero de sobra para hacer depósitos a los tres vendedores. Después de considerarlo un poco, decide que le gusta más la casa de Tom y hace un solo depósito. Todo va según lo planeado, Marshall se muda y el depósito se destina a pagar la casa.

Situación C: la contingencia fallida

Marshall hace su único depósito a Tom, pero cuando se hace la inspección de la casa, descubre que la casa está infestada de cucarachas. Afortunadamente, Marshall tiene una cláusula de contingencia de inspección de la vivienda en el acuerdo de compra, por lo que decide no comprar y Tom le devuelve el depósito.

Las arras no siempre son un requisito, pero podrían ser necesarias si compras en un mercado inmobiliario competitivo. Los vendedores tienden a favorecer estos depósitos de buena fe porque quieren asegurarse de que la venta no fracase. Los depósitos de buena fe pueden actuar como un seguro más para ambas partes en la transacción.

Estos depósitos también podrían reducir la cantidad que necesitas al cierre porque se aplica directamente a tu down payment o costos de cierre. Esencialmente, solo estás aportando un poco de dinero al principio del proceso.

El depósito de arras que das depende del mercado de bienes raíces particular en que se encuentra la propiedad deseada. Una propiedad que languidece en un mercado lento no necesitaría un depósito de arras tan alto como en un mercado activo, con varios compradores que compiten por la misma propiedad. Si planeas comprar en un barrio donde las ofertas en efectivo y la guerra de ofertas son comunes, es una buena idea dar un depósito de buena fe más alto.

Si trabajas con un agente de bienes raíces, este debería poder darle indicaciones sobre la cantidad de dinero en garantía que debes dar. Si estás compitiendo con otros por la misma propiedad, lo mejor es no rebajar la cantidad de dinero que depositas de buena fe porque podrías perder la casa ante una oferta más fuerte. Si es un mercado lento o moderado, tu agente puede asesorarte sobre si un depósito de buena fe en el rango estándar será suficiente.

El depósito de arras tiene contingencias que protegen tanto al vendedor como al comprador en ciertas situaciones.

Cuando haces una oferta por una casa y el vendedor acepta, la venta solo finaliza cuando se cumplen las contingencias o ciertos criterios. Generalmente se mencionan en el contrato de compra y cubren la inspección, la tasación y la aprobación de la hipoteca, entre otros.

Contingencia de inspección de la vivienda

La inspección de la vivienda es una razón por la que, con frecuencia, los compradores potenciales se retiran de un trato. Si un profesional inspecciona tu futura casa y se establece que algunos elementos necesitan reparación, una contingencia de inspección de la vivienda te permitirá retractarte de la transacción. Si no quieres retractarte del trato, también puedes negociar con el vendedor para que él haga las reparaciones o que baje el precio y tú las haga.

Contingencia de tasación

La contingencia de tasación, que protege al comprador si la propiedad está sobrevaluada, también es importante. El prestamista contrata a un tasador externo para determinar el valor de mercado de la vivienda y compararla con propiedades similares a la venta. Con esta contingencia, si la casa se tasa a un precio inferior al precio de venta, puedes optar por no seguir adelante con el trato y recuperarás tu depósito de arras. De forma alternativa, puedes usar la tasación para negociar un nuevo precio.

Contingencia de financiamiento

Una contingencia hipotecaria puede protegerte si no obtuviste una preaprobación para la hipoteca cuando hiciste el depósito de arras, o incluso si la obtuviste, y luego no obtienes la aprobación. Tienes derecho a retirarte y recuperar tu depósito de arras siempre y cuando esta contingencia se incluya en el acuerdo.

Solicita la aprobación de la hipoteca para ver tus opciones y tener una mejor idea del tipo de vivienda que puedes pagar.

Contingencia para vender una casa existente

Algunos contratos también incluyen una contingencia para vender tu casa existente. Si no puedes vender la casa que posees actualmente antes de cerrar la compra de otra vivienda, esta contingencia te permite retractarte del trato sin perder el depósito de arras.

Cuándo renunciar a una contingencia

En los mercados inmobiliarios muy dinámicos, algunos compradores se sienten presionados a renunciar a las contingencias. Por ejemplo, pueden considerarlo si están absolutamente seguros de que calificarán para una hipoteca. Sin embargo, nunca es buena idea renunciar a las contingencias de tasación o inspección. Esas contingencias están ahí para protegerte.

Hay distintos pasos que puedes seguir para proteger tu depósito de arras:

Paso 1. Usar una cuenta de depósito en garantía

El mercado inmobiliario no es inmune al fraude. Por lo tanto, nunca debes entregar el depósito de buena fe directamente al vendedor ni a la agencia de bienes raíces. Por el contrario, ve con un tercero, como una compañía de depósito en garantía o títulos, que guardará tu depósito de arras por ti.

Generalmente, pagarás con cheque certificado, transferencia bancaria o cheque personal. Tu cheque debe estar a nombre de ese tercero y puedes conservar una copia del cheque y pedir un recibo. Luego, los fondos se mantienen en la cuenta de depósito en garantía hasta el cierre.

Paso 2. Conoce tus contingencias

Las contingencias protegen tanto al vendedor como al comprador y dan a ambas partes los medios para retractarse del trato. Para asegurarte de cumplir tu parte del contrato, debes entender tus contingencias y prestar mucha atención a la letra pequeña.

Debes comprender todos los escenarios en los que tú y el vendedor pueden retractarse y qué impacto tendría eso en tu depósito de arras. Asegúrate de sentirte cómodo con las contingencias y confía en que las acciones que tomas no resultarán en la pérdida de tu depósito de buena fe.

Paso 3. Continúa con tus responsabilidades

Para proteger al vendedor, el acuerdo de compra generalmente incluirá un programa que indica cuándo se debe cumplir cada aspecto del proceso, como la fecha en la que necesitas que se realice una inspección o cuándo se debe aprobar la hipoteca.

El incumplimiento de estos plazos será motivo para que el vendedor se retracte del trato y se quede con tu depósito de arras. La mayoría de los vendedores no rescindirá el trato en el momento en que incumplas con una fecha límite, pero si tardas demasiado podría ser un factor decisivo.

Paso 4. Ponlo todo por escrito

Una casa es una de las compras más grandes que muchos de nosotros haremos. Es importante proteger tus inversiones durante todo el proceso y por eso que debes poner todo por escrito. Esto incluye cualquier cambio en el programa y las responsabilidades del comprador. Asegúrate de que el acuerdo de compra establezca quién recibe el dinero de arras si se cancela el contrato.

Por ejemplo, se debe indicar en el contrato si la inspección falla y el comprador se queda con el depósito de arras. También se debe decir si el comprador cambia de opinión y el vendedor se queda con el depósito de garantía. Todo debe explicarse en detalle en el contrato.

Las arras pueden parecer simplemente otro gasto de tu propio bolsillo que debes cubrir durante el proceso de compra de una vivienda, pero es excesivamente importante. Te protege si algo anda mal con la propiedad, protege al vendedor si simplemente no quieres continuar con el trato y le demuestra al vendedor que tu oferta es seria.

Si estás listo para seguir adelante con la compra de una casa, puedes comenzar en línea.