Depósito en garantía: ¿qué es y cómo funciona?

Como comprador de una vivienda, tu prestamista hipotecario y la compañía de títulos de propiedad te exigirán que utilices una cuenta de depósito en garantía como parte del proceso de compra de un inmueble. Es posible que, al principio, el significado del término depósito en garantía te resulte confuso, pero en realidad es un concepto sencillo.

Por un lado, el término depósito en garantía se refiere, en la práctica, a una cuenta administrada por un tercero en la que se depositará y se custodiará tu depósito en garantía mientras se completa la venta del inmueble. Una cuenta de depósito en garantía, administrada por un tercero neutral, como una compañía de títulos de propiedad o un abogado de bienes raíces, se encarga básicamente de custodiar estos fondos y mantenerlos a salvo hasta que se cumplan determinadas obligaciones contractuales.

Por otro lado, existe un segundo tipo de cuenta de depósito en garantía que utilizan los prestamistas hipotecarios como parte del préstamo. Permite a los compradores reservar los fondos necesarios para cubrir los impuestos sobre la propiedad o al seguro de vivienda que puedan surgir en el futuro.

Dicho esto, profundicemos en el significado del concepto de depósito en garantía y en cómo funciona el proceso. Conocer su funcionamiento y sus ventajas puede ayudarte a desarrollar tu actividad empresarial con mayor confianza y facilidad.

Aspectos clave

• Las cuentas de depósito en garantía facilitan la administración de los fondos durante las transacciones inmobiliarias. Se suelen utilizar para resguardar el depósito de garantía del comprador hasta que se complete la venta.
• Los prestamistas hipotecarios usan cuentas de depósito en garantía para los impuestos y los seguros. Estas cuentas recogen y resguardan los fondos destinados al pago de los impuestos sobre la propiedad y el seguro de la vivienda, que el prestamista abona en tu nombre cuando vence el plazo.
• Las cuentas de depósito en garantía son administradas por terceros neutrales. Las compañías de títulos de propiedad, los abogados de bienes raíces o las entidades administradoras de hipotecas se encargan de administrar los fondos en depósito para garantizar que se usen de manera adecuada y segura.

¿Qué es una cuenta de depósito en garantía?

El depósito en garantía se utiliza en las transacciones inmobiliarias con dos fines:

• Permite al comprador hacer un depósito en buena fe que solo se desembolsará si se cumplen las condiciones de la transacción inmobiliaria.
• Este fondo mantiene una cantidad determinada de fondos en custodia, reservándolos para cubrir los impuestos sobre la propiedad o al seguro de la vivienda que el propietario deba pagar anualmente.

Dado que el depósito en garantía tiene distintos usos, existen dos tipos de cuentas de depósito en garantía: una se usa durante el proceso de compra de la vivienda, mientras que la otra se usa durante la vigencia del préstamo.

Cuentas de depósito en garantía para la compra de una vivienda

Como parte de una transacción inmobiliaria, el contrato de compraventa incluirá cláusulas relativas a el depósito de garantía. Se trata, en esencia, de un depósito de buena fe que se ingresa en una cuenta administrada por un tercero para demostrar al vendedor que tienes la intención seria de adquirir la vivienda.

Si la compraventa no se concreta debido a acciones atribuibles al comprador, por lo general el vendedor podrá conservar el depósito de garantía como compensación. En cambio, si la compra se completa con éxito, el comprador podrá aplicar ese dinero al pago inicial.

Durante el proceso de compra, un tercero abrirá una cuenta de depósito en garantía para resguardar el depósito de garantía. Los fondos permanecerán allí hasta que tanto el comprador como el vendedor hayan cumplido todas las obligaciones establecidas en el contrato, como hacer las reparaciones acordadas, y la operación llegue al cierre.

También es relativamente común que, incluso después del cierre de la compra de una vivienda, una parte del dinero permanezca retenida en otra cuenta de depósito en garantía. Esta práctica se conoce como retención en depósito en garantía y puede producirse por diversos motivos, en función de las condiciones del contrato entre el comprador y el vendedor de la vivienda.

Si vas a construir una vivienda nueva, ten en cuenta que también es habitual que el dinero permanezca en la cuenta de garantía hasta que hayas aprobado todos los trabajos que se vayan a hacer. Una vez que se cumplen todas las condiciones del contrato, los fondos retenidos en depósito en garantía se entregan a la parte correspondiente.

Como regla general, los compradores deberán completar la compraventa y firmar toda la documentación necesaria antes de que se liberen los fondos retenidos en la cuenta de depósito en garantía.

Cuentas de depósito en garantía para impuestos y seguros

Si contrataste una hipoteca para adquirir una vivienda, es posible que tu prestamista abra también una cuenta de depósito en garantía para retener los fondos destinados al pago de tus impuestos y del seguro de la vivienda, como parte de la transacción. Es posible que también oigas hablar de estas cuentas de depósito en garantía como cuentas de reserva, dependiendo del estado en el que residas.

En la práctica, esto significa que, como parte del pago hipotecario mensual, la compañía administradora de tu préstamo destina una parte de los fondos abonados a la cuenta de depósito en garantía hasta que deban hacerse los pagos correspondientes a los impuestos y el seguro. De ese modo, estas facturas no te tomarán por sorpresa cuando venzan más adelante. La cuenta de depósito en garantía hipotecaria te permite organizar de manera más cómoda todos los pagos que puedan surgir como propietario de tu vivienda, incluyendo la hipoteca (principal e intereses), el seguro de la vivienda y los impuestos sobre la propiedad.

Cada año, el administrador de tu préstamo hipotecario calcula cuánto deberás aportar a la cuenta de depósito en garantía durante el año siguiente, basándose en el monto de los impuestos y del seguro del año en curso. Es importante tener en cuenta que la cantidad necesaria puede cambiar cada año, ya que tanto los impuestos sobre la propiedad como las primas del seguro pueden aumentar o disminuir significativamente. Para asegurarse de que siempre haya fondos suficientes para cubrir estos gastos, la mayoría de los prestamistas exige mantener en la cuenta un saldo adicional equivalente a dos meses de pagos.

Ten en cuenta, asimismo, que, como parte de la administración del préstamo, tu prestamista analizará tu cuenta de depósito en garantía anualmente para asegurarse de que no se te está cobrando ni de más ni de menos. En caso de que el análisis de tu cuenta de depósito en garantía determine que se recaudó más dinero del necesario en concepto de impuestos y el seguro, recibirás un reembolso del depósito en garantía.

¿Quién administra una cuenta de depósito en garantía?

Las cuentas de depósito en garantía pueden ser administradas por distintos terceros neutrales, como compañías de depósito en garantía, abogados de bienes raíces, compañías de títulos, agentes de depósito en garantía y administradores hipotecarios. La persona o entidad que administre la cuenta dependerá de la etapa en la que te encuentres dentro del proceso de compra de la vivienda.

Compañías y agentes de depósito en garantía

A medida que avanza en el proceso de compra de una vivienda, incluyendo el cierre del contrato y las inspecciones, la cuenta de depósito en garantía puede administrarla una compañía de administración hipotecaria o por un agente, que en ocasiones puede ser la misma entidad que la compañía de títulos de propiedad con la que estás trabajando.

Además de administrar el depósito de garantía del comprador, la compañía de depósito en garantía también puede encargarse de custodiar la escritura de la propiedad y otros documentos relacionados con la compraventa. 

Como la compañía de depósito en garantía actúa de manera neutral en representación tanto del comprador como del vendedor, los honorarios por sus servicios generalmente se dividen en partes iguales entre ambas partes. Esto le permite obtener un ahorro potencial a la hora de adquirir una vivienda.

Administradores de préstamos hipotecarios

Un administrador hipotecario supervisa y administra las operaciones diarias y los trámites relacionados con los pagos y el mantenimiento desde el momento del cierre de la compra de la propiedad hasta que hayas pagado tu préstamo. Los administradores de préstamos, que pueden cambiar con el tiempo si el préstamo se vende a otra empresa, se encargan de cobrar tus pagos hipotecarios mensuales, llevar el registro de los pagos y administrar tu cuenta de depósito en garantía.

Si tu préstamo continúa siendo administrado por la misma institución financiera que te otorgó la hipoteca, esta actuará tanto como prestamista original como administrador del préstamo. Sin embargo, esto no será así si el prestamista vendió los derechos de administración de la hipoteca, tal y como se indicó arriba. En cualquier caso, antes de contratar una hipoteca conviene investigar si el prestamista suele administrar sus propios préstamos. De lo contrario, la administración podría transferirse a otra compañía, y no todos los administradores de préstamos ofrecen el mismo nivel de atención al cliente, asistencia financiera o servicio.

Contar con un administrador del préstamo para administrar la cuenta de depósito en garantía significa que no tendrás que preocuparte por recordar cuándo vencen los impuestos sobre la propiedad o el seguro para propietarios de vivienda. Más bien, tu administrador de préstamos calculará cuánto debes aportar, recaudará los pagos según sea necesario durante un período prolongado y se asegurará de saber a quién debe pagar y cuándo. Al recaudar los fondos con anticipación y hacer los pagos en tu nombre, el administrador evita que tengas que enfrentar una factura elevada de forma inesperada.

Ten en cuenta que la única excepción se da en caso de que cambies de aseguradora o de póliza. En estas circunstancias, deberás facilitar la información de la nueva póliza a tu administrador para asegurarte de que sus registros estén actualizados.

Ventajas de una cuenta de depósito en garantía

El mayor beneficio de tener una cuenta de depósito en garantía es no tener que administrar por tu cuenta el seguro de vivienda y los impuestos sobre la propiedad.

Para los compradores de  vivienda

Una cuenta de depósito en garantía protege el depósito de garantía mientras avanza el proceso de compra de la vivienda.

Por ejemplo, imagina que firmaste un contrato de compraventa con el vendedor, pero la operación no llega a concretarse debido a una contingencia o a problemas detectados durante la inspección.

Si hubieras entregado el depósito directamente al vendedor, podría resultar difícil obtener un reembolso total de manera rápida y completa. Sin embargo, como los fondos permanecen en manos de un tercero neutral, puedes tener la tranquilidad de que se devolverán conforme a lo establecido en el contrato.

Para los propietarios de viviendas

Tener una cuenta de depósito en garantía con tu prestamista hipotecario ayuda a reducir las sorpresas financieras y evita que tengas que reunir grandes cantidades de dinero para pagar de una sola vez los impuestos sobre la propiedad o el seguro para propietarios de vivienda. De hecho, como haces aportes mensuales durante todo el año, estos gastos se vuelven más previsibles y fáciles de incorporar a tu presupuesto.

También resulta útil no tener que estar pendiente de las fechas de vencimiento de los impuestos y las primas de seguro. Cuando llega el momento de hacer estos gastos, administrador de tu préstamo se encargará de efectuarlos puntualmente en tu nombre. De este modo, se minimiza el esfuerzo y la confusión, y se garantiza que no tengas que hacer gastos adicionales derivados de retrasos en los pagos.

Como medida de seguridad, el administrador de tu préstamo hipotecario se hará cargo incluso de cualquier gasto en el que incurras en caso de que su cuenta de depósito en garantía no disponga de fondos suficientes. No obstante, seguirás siendo responsable económicamente de cubrir cualquier déficit que pueda surgir posteriormente.

Para los prestamistas

Los prestamistas también tienen un fuerte interés en asegurarse de que el seguro y tus impuestos sobre la propiedad se paguen íntegramente y en los plazos establecidos:

• En caso de que no se paguen, la administración tributaria podría imponer un embargo sobre su vivienda, lo que, en última instancia, podría generar pérdidas para el prestamista si la administración tributaria decidiera ejecutar la hipoteca sobre la propiedad.
• En caso de que venza la cobertura de tu seguro de la vivienda, los daños importantes o la pérdida del inmueble podrían dar lugar a una disminución considerable de su valor.

Como puede ver, disponer de una cuenta de depósito en garantía asociada al préstamo ofrece una mayor tranquilidad a todas las partes y permite a tu entidad hipotecaria asegurarse de que todas las facturas se abonen íntegramente en la fecha de vencimiento.

Las desventajas de las cuentas de depósito en garantía para los propietarios de vivienda

Aunque no encontrarás ninguna desventaja significativa relacionada con el hecho de disponer de una cuenta de depósito en garantía hipotecaria, es recomendable que tengas en cuenta una serie de factores diferentes en este sentido:

Pagos hipotecarios mensuales más altos

Los fondos destinados a una cuenta de depósito en garantía bloqueada se pagan por medio de tu pago hipotecario mensual. En consecuencia, las facturas y los cargos mensuales son más altos que si no se incluyeran estas cantidades adicionales. Sin embargo, depositar fondos en una cuenta de depósito en garantía bloqueada también significa no tener que apresurarse a pagar cantidades considerables en concepto de impuestos o seguros cuando venzan. Como regla general, el saldo de la cuenta de garantía supone entre el 1% y el 2% del precio total de compra de una vivienda en comisiones de depósito en garantía.

Es posible que las estimaciones de la cuenta de depósito en garantía sean inferiores al monto realmente necesario

La cantidad que deberá reservar para la cuenta de depósito en garantía depende de tus impuestos sobre la propiedad y de los costos del seguro de la vivienda, que (como se señaló anteriormente) pueden variar de un año a otro. El administrador de tu préstamo hipotecario calcula el monto necesario utilizando como referencia las facturas del año anterior.

Sin embargo, cuando te mudas por primera vez a una vivienda, el gobierno suele volver a tasar la propiedad para efectos fiscales. Esta nueva tasación puede incrementar los impuestos sobre la propiedad, en ocasiones de manera considerable, especialmente si el valor de la vivienda ha aumentado desde la última compraventa.. En otras palabras, los cálculos de un prestamista hipotecario no son más que un estimado, y cuando su administrador calcula el valor de la cuenta de depósito en garantía, es posible que no pueda anticipar un aumento en sus impuestos sobre la propiedad.

Por este motivo, y en ocasiones posteriores a lo largo de los años, a medida que conserves la propiedad y aumenten los avalúos fiscales, es posible que el saldo de tu cuenta de depósito en garantía también resulte insuficiente. En caso de que esto ocurra con dicha periodicidad, tendrá que pagar la diferencia aumentando el valor de tu pago mensual al fondo de garantía.

En cualquier caso, tal vez te convenga reservar cada año entre el 15% y el 20% de los gastos de la cuenta de depósito en garantía del año anterior para hacer frente a posibles aumentos. De este modo, podrás evitar quedarte sin fondos en caso de que se produzca un aumento.

Cambios en tu pago mensual

Debido a que la cantidad necesaria para el depósito en garantía se revisa cada año, el valor exacto en dólares de tu pago mensual puede variar con el paso de los años.

De hecho, cada año, tu administrador calculará un nuevo estima de la cuenta de garantía bloqueada para el año siguiente. Si, con el paso del tiempo, te das cuenta de que no puedes pagar la cantidad real adeudada, tu cuota hipotecaria también aumentará para cubrir la diferencia.

Qué gastos no cubren las cuentas de depósito en garantía

Las cuentas de depósito en garantía te ayudan a reservar fondos para gastos futuros, pero no cubren todos los gastos relacionados con la propiedad de una vivienda, entre los que se incluyen:

• Servicios públicos (electricidad, gas, agua, etc.)
• Mantenimiento y cuidado
• Cargos de la asociación de propietarios de vivienda (HOA)
• Las facturas fiscales complementarias, que pueden derivarse de cambios en la titularidad de los inmuebles o de nuevas construcciones, tampoco suelen administrarse mediante tu cuenta de depósito en garantía. Dicho esto, en caso de que las cuotas fiscales complementarias acumulen un retraso en el pago (y, por lo tanto, pongan en peligro los derechos del prestamista sobre el inmueble), el administrador podría pagarlas mediante un desembolso único con cargo a la cuenta de depósito en garantía, que el prestatario deberá reembolsar posteriormente.

¿Necesitas una cuenta de depósito en garantía?

En algunos caso es necesario disponer de una cuenta de depósito en garantía.

Por ejemplo, algunos prestatarios de hipotecas deben disponer de una cuenta de depósito en garantía, como es el caso de quienes cuentan con préstamos respaldados por el Gobierno y concedidos con la ayuda del Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA) y la Administración Federal de Vivienda (FHA).

En el caso de los préstamos del VA, por ejemplo, necesitará un pago inicial del 10% y un buen historial de crédito para poder prescindir de una cuenta de depósito en garantía. En el caso de los préstamos convencionales, deberá hacer un pago inicial del 20% o más. Los préstamos de FHA exigen que todos los prestatarios dispongan de una cuenta de depósito en garantía.

Dicho esto, en determinados casos es posible que tu pagues los impuestos sobre la propiedad y el seguro, y reducir así su cuota mensual sin necesidad de disponer de una cuenta de depósito en garantía. Sin embargo, hacerlo implica que tendrás que ahorrar por tu cuenta para pagar los impuestos y el seguro. Además, es posible que tengas que pagar un costo adicional por administrar esos pagos personalmente. Ten en cuenta que la administración de las cuentas de depósito en garantía normalmente son un servicio gratuito y práctico que ofrecen los administradores como Rocket Mortgage, por lo que, por lo general, no resulta una buena decisión financiera renunciar a esta cuenta.

También es posible usar tu cuenta de depósito en garantía para algunos gastos y no para otros. Ten en cuenta también que algunos prestamistas pueden exigir un depósito en garantía para los impuestos sobre la propiedad, pero no para el seguro de la vivienda.

¿Es posible eliminar la cuenta de depósito en garantía de tu hipoteca?

Sí, en muchos casos puedes eliminar la cuenta de depósito en garantía de tu hipoteca, pero eso no significa necesariamente que sea una buena idea hacerlo, por los motivos expuestos anteriormente. Antes de completar esta operación, te recomendamos que hables con tu prestamista y con las demás partes implicadas para asegurarte de que cumple los criterios de elegibilidad.

Por ejemplo, algunos prestamistas hipotecarios exigen que se mantenga una relación préstamo-valor (LTV) predeterminada, que en algunos casos no supere el 80%, y una cuenta de depósito en garantía con saldo positivo. Es posible que también tengas que presentar un comprobante de que tienes de una póliza de seguro de la vivienda vigente.

Además, tal y como se mencionó antes, determinados préstamos exigen la constitución de cuentas de depósito en garantía (como los préstamos de FHA o aquellos en los que seguro obligatorio contra inundaciones), por lo que, en algunos casos, no será posible prescindir de esta cuenta.

Conclusión: el depósito en garantía protege tanto a los compradores como a los vendedores

El uso de una cuenta de depósito en garantía es fundamental durante el proceso de compra de una vivienda y durante el tiempo que seas propietario.

A medida que se van completando los pasos del proceso de compra de una vivienda, este sistema contribuye a proteger tanto a los compradores como a los vendedores, ya que garantiza que los fondos de buena fe permanezcan a salvo e intactos hasta que se cumplan los acuerdos contractuales. Además de permitirte disfrutar de las ventajas de ser propietario de una vivienda, te ofrece una forma práctica y cómoda de administrar tu presupuesto mensual y te ayuda a pagar tus impuestos y el seguro.

En algunos casos se exigen cuentas de depósito en garantía, mientras que en otros no, dependiendo del tipo de préstamo que obtengas y de tu situación financiera particular.

Aunque pueda resultar tentador renunciar al financiamiento de una cuenta de depósito en garantía, ya que ello podrías reducir tus facturas mensuales y el pago hipotecario, no es recomendable hacerlo. El servicio de depósito en garantía ofrece una forma práctica de garantizar que las facturas importantes se paguen puntualmente, sin tener que estar pendiente de las fechas de vencimiento ni preocuparse por tener que hacer un pago único.

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Rocket Mortgage es un prestamista aprobado por el VA; no tiene el respaldo ni patrocinio del Departamento de Asuntos de los Veteranos ni de ninguna agencia del gobierno.

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