Agente de depósito en garantía en bienes raíces: lo que debes saber

Quizás no sepas lo que hace un agente de depósito en garantía, pero este profesional jugará un papel clave cuando compres una casa y cierres un préstamo hipotecario. Te ayudará protegiendo tu depósito de buena fe y asegurándose de que no se desembolsen los fondos necesarios para la venta de la vivienda hasta que todas las partes de la transacción cumplan sus obligaciones financieras y legales.

A diferencia de la mayoría de los otros expertos que participan en la compra o venta de una casa, un agente de depósito en garantía es neutral; no representa ni al comprador ni al vendedor.

Entender los deberes de un agente de depósito en garantía es importante durante la transacción de venta de una casa. Aquí te presentamos un vistazo a las responsabilidades de estos profesionales inmobiliarios.

¿Qué es un agente de depósito en garantía?

Si vas a comprar o vender una casa, te encontrarás con un agente de depósito en garantía. Esta parte neutral retiene los fondos y activos relacionados con la venta de la casa hasta que tanto los compradores como los vendedores hayan cumplido las obligaciones estipuladas en el contrato de venta.

¿Qué significa eso? En la venta de una casa, a menudo se producen movimientos de dinero entre el comprador y el vendedor. Un ejemplo es el depósito de buena fe que hace el comprador después de firmar un contrato.

Este depósito, que generalmente oscila entre el 1% y el 5% del precio de compra de la casa, es una muestra de que el comprador está realmente interesados en comprar la casa. El agente de depósito en garantía protegerá este dinero hasta el cierre, momento en el que este dinero generalmente se usa para ayudar a cubrir el down payment o los costos de cierre que debe pagar el comprador.

El trabajo del agente de depósito en garantía es asegurarse de que ni los compradores ni los vendedores reciban fondos durante la transacción de bienes raíces que aún no les pertenecen.

Los agentes de depósito en garantía tienen un deber fiduciario tanto con los compradores como con los vendedores en la venta de una casa. La ley les exige que actúen en el mejor interés financiero de ambas partes.

¿Quién es el agente de depósito en garantía en una transacción inmobiliaria?

El agente de depósito en garantía en la venta o compra de tu casa suele ser un representante de una compañía de seguros de títulos, un agente que trabaja con un prestamista hipotecario o un abogado. Esto varía según las reglas del estado donde se hace la venta.

Diferentes estados tienen diferentes reglas que rigen el proceso de depósito en garantía y los agentes de depósito en garantía. En California, por ejemplo, el Departamento de Supervisión Comercial del estado otorga licencias a las compañías de depósito en garantía. El estado también aplica requisitos específicos que rigen cómo funciona el proceso de depósito en garantía y cómo se desembolsa el dinero en las cuentas de depósito.

Definición del papel de un agente depósito en garantía

Ya sea que vayas a comprar o vender una casa, el agente de depósito en garantía en tu transacción inmobiliaria se asegurará de que los fondos necesarios para cerrar la venta de la casa se desembolsen a las partes correctas en el momento adecuado.

Conoce más de cerca a algunas de las tareas que asumen los agentes de depósito en garantía durante una transacción inmobiliaria:

Retiene el dinero en un depósito en garantía

Después de que el comprador hace una oferta y el vendedor la acepta, el comprador deposita la cantidad acordada en una cuenta de depósito en garantía. Esta cuenta la supervisa el agente de depósito en garantía.

Por lo general, el agente de depósito en garantía libera los fondos de la cuenta después del cierre. El comprador puede usar este dinero para ayudar a cubrir sus costos de cierre o el down payment.

Sin embargo, hay ocasiones en que la venta de una casa se frustra, a menudo después de que el comprador descubre problemas costosos durante la inspección de la casa.

Si la inspección revela que hay problemas y el vendedor no paga para solucionarlos, el comprador podría retirarse del trato. Si el contrato de compraventa incluía una contingencia de inspección de la casa, el agente de depósito en garantía generalmente libera los fondos de buena fe y los devuelve al comprador.

Algunos compradores también pueden incluir contingencias que establecen que recuperarán su depósito de buena fe si no califican para el financiamiento hipotecario o si no pueden vender una casa que ya tienen antes de una fecha límite específica. El agente de depósito en garantía gestionará el desembolso de los fondos para los compradores en estos casos.

Los compradores también recibirán su dinero de buena fe de vuelta si los vendedores rescinden el contrato de venta de la casa sin una razón válida.

Hay ocasiones en que el agente de depósito en garantía desembolsa los fondos de buena fe al vendedor incluso si la venta de una casa se frustra y el comprador no completa la compra. Esto sucede con mayor frecuencia cuando el comprador se retira de la venta por una razón que no está incluida en ninguna contingencia.

Quizás el comprador debe mudarse a una nueva ciudad como parte de un traslado del trabajo. En ese caso, podría perder su depósito de buena fe porque está incumpliendo el contrato de venta por una razón que no está cubierta por ninguna contingencia. Una vez que el comprador se retira de la venta, el agente de depósito en garantía distribuye el depósito de buena fe al vendedor.

Completa la documentación y supervisa el cierre

El agente de depósito en garantía en tu transacción suele asumir otras tareas además de supervisar el proceso del depósito de buena fe. Es posible que el agente se asegure de que el comprador y el vendedor paguen todos los costos de cierre requeridos. También podría asegurarse de que los numerosos documentos relacionados con una venta de una casa sean firmados correctamente por ambos, comprador y vendedor, y que se cumplan todas las contingencias.

Muchos agentes de depósito en garantía, especialmente si trabajan para compañías de títulos, supervisan la firma de documentos y la transferencia de la propiedad de la casa el día en que se cierre la hipoteca y la venta de la casa.

Hace una investigación de títulos y extiende el seguro del título

El agente de depósito en garantía en tu transacción también podría hacer una investigación de títulos y extender el seguro del título.

Durante una investigación de títulos, la compañía de títulos de propiedad busca si hay gravámenes existentes sobre una propiedad. Supongamos que el vendedor no pagó los impuestos a la propiedad. El gobierno del condado local podría imponer un gravamen sobre la casa. Si la investigación de títulos revela este gravamen, el vendedor tendrá que pagar lo que debe antes de poder vender la propiedad.

El comprador también puede invertir en una póliza de seguro de títulos. Esta póliza protege al comprador en caso de que la investigación de títulos no descubra ningún gravamen existente sobre una casa. Sin este seguro, el nuevo dueño de una propiedad podría ser responsables de pagar los impuestos atrasados u otros gravámenes que la búsqueda de títulos pasó por alto, incluso si esos cargos corresponden a los propietarios anteriores de la casa. Si el comprador compra una de estas pólizas, el agente de depósito en garantía podría emitírsela.

Libera fondos y archiva la escritura

Después de que finaliza el cierre, el agente de depósito en garantía libera los fondos en las cuentas de depósito en garantía al comprador y al vendedor. Además, presenta la escritura de fideicomiso a la oficina gubernamental correspondiente que presta servicios en tu condado.

Una escritura de fideicomiso es un acuerdo entre el comprador de una casa y un prestamista hipotecario. La escritura establece que el comprador pagará el préstamo hipotecario y que el prestamista conservará el título de la propiedad hasta que el comprador pague el préstamo en su totalidad.

El agente de depósito en garantía presenta la escritura ante la agencia gubernamental correspondiente en el condado donde se encuentra la casa, generalmente la oficina del secretario del condado o del registrador de escrituras. También recibirás una copia de la escritura de fideicomiso en el cierre.

¿Para quién trabaja el agente depósito en garantía?

Los agentes de depósito en garantía son terceros neutros en estos tipos de transacciones. Ellos cumplen el acuerdo del depósito en garantía y, como tal, no trabajan para el comprador ni para el vendedor. Su trabajo es asegurarse de que se sigan los términos del contrato y de que todo lo que hagan sea por el mejor interés financiero de ambos el comprador y el vendedor.

El agente de depósito en garantía no gana una comisión por la venta de la casa. En cambio, la compañía de títulos de propiedad o el prestamista para el que trabaja el paga un sueldo. Como no recibe ningún pago del vendedor ni del comprador, no tienen la tentación de proporcionar una ventaja financiera a ninguna de las partes en la transacción de venta.

Este es un beneficio para compradores y vendedores: todos los involucrados en la transacción quieren un trato justo. Un agente de depósito en garantía imparcial ayuda a que esto sea posible.

Ejemplo de la importancia de un agente de depósito en garantía

Un agente de depósito en garantía puede proteger tus intereses financieros, ya seas el comprador o el vendedor.

Supongamos que vas a comprar una casa. En lugar de depositar el dinero de buena fe de $10,000 en una cuenta de depósito en garantía supervisada por un agente de depósito en garantía, se lo entregas directamente al vendedor.

Tú y el vendedor firmaron un contrato que establece que si en la inspección de la casa se descubren problemas graves y costosos, puedes retirarte del negocio y el vendedor te devolverá tu depósito de buena fe. Supongamos que tu inspector decide que los cimientos de la casa necesitan una costosa reparación y el vendedor no quiere pagarla. Tú decides retirarte del trato, pero el vendedor se niega a devolverte el depósito de buena fe.

Si hubieras hecho el depósito con un agente de depósito en garantía, probablemente re resultaría mucho más fácil recuperar esos fondos. Si haces el depósito directamente con el vendedor, podrías tener que demandarlo para recuperar tu dinero.

Agente de depósito en garantía versus fideicomisario: ¿cuál es la diferencia?

Un fideicomisario y un agente de depósito en garantía no son lo mismo, aunque sus trabajos comparten algunas similitudes.

Tanto un agente de depósito en garantía como un fideicomisario son responsables de supervisar cuentas donde está el dinero hasta que se cumplen ciertas condiciones. Un agente de depósito en garantía supervisa una cuenta de depósito en garantía en la que los fondos no se desembolsarán hasta que se cumplan las condiciones del contrato de venta de una casa. Un fideicomisario supervisa un fideicomiso, una cuenta en la que el dinero solo se distribuye después de que la persona que recibe fondos o activos del fideicomiso alcanza un objetivo específico.

Digamos que creas un fideicomiso que transfiere la propiedad de tu casa a uno de tus hijos una vez que ese hijo cumpla 18 años. El fideicomisario que supervisa esta cuenta se asegura de que la propiedad de la casa no se transfiera hasta que tu hijo alcance este cumpleaños clave.

El deber fiduciario de un fideicomisario es para la persona o personas nombradas en tu fideicomiso, no para ti. Eso difiere de un agente de depósito en garantía, que es una parte neutral que trabaja para el comprador y el vendedor en la venta de una casa. El deber fiduciario de un agente de depósito en garantía es para ambas partes en la transacción.

Conclusión: Confía en tu agente depósito en garantía

El agente de depósito en garantía en la venta de tu casa está ahí para asegurarse de que los fondos necesarios para cerrar un trato se distribuyan a las personas adecuadas en el momento adecuado. No esperes que estos agentes tomen partido si surge una disputa: los agentes de depósito en garantía son partes neutrales en las transacciones inmobiliarias; trabajan tanto para los vendedores como para los compradores.

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