Cómo vender una casa en 10 pasos

A menos que quiera quedarse con su casa como una inversión, comprar otra casa generalmente significa que tiene que vender la casa en la que vive actualmente. Desde poner el cartel de “En venta” hasta coordinar el día de cierre, estos son los pasos que puede esperar tener que dar cuando vende una casa.

Aunque el proceso puede variar de un vendedor a otro, el proceso típico de venta es así:

1. Contratar a un agente de bienes raíces que representa al vendedor
2. Decidir un precio de lista
3. Entender cuánto tiempo tomará la venta
4. Renovar, reparar y montar la casa
5. Poner la casa en venta
6. Promocionarla en línea y fuera de línea
7. Aceptar una oferta final
8. Anticipar los costos de la venta
9. Preparar la documentación
10. Cerrar la venta

Veamos cada uno de estos pasos en detalle y lo que puedes esperar.

A menos que quieras aprender a vender tu casa como el propietario, el proceso de venta de tu casa seguramente comenzará con buscar un agente inmobiliario del vendedor, o agente de bienes raíces que representa al vendedor, que conozca tu mercado local. Aunque tiene bastantes papeles, el agente que representa al vendedor es responsable de representar al vendedor en una transacción de bienes raíces. Eso incluye publicitar la propiedad, crear listas e investigar los precios usando análisis de mercado comparativos.

Si todavía no has encontrado al agente adecuado, estos son algunos lugares para comenzar la búsqueda.

Revisa Rocket Homes℠: Conoce más de tu mercado local con los informes del mercado de vivienda, lee blogs y guías relacionados con los propietarios de vivienda, y hasta vende tu casa con un agente socio verificado de Rocket Homes.

Pregúntales a tus amigos y familiares: No hay mejor recomendación que la que viene de un amigo o familiar de confianza. Si tienes un contacto personal que acaba de vender su casa, vale la pena dedicar tiempo a ver si este agente es una buena opción para ti.

Mira en línea: De acuerdo con la National Association of REALTORS® (NAR), el 74 % de REALTORS® usa Facebook para aumentar su base de clientes. Si no logras conseguir in agente en persona, continúa tu investigación en las redes sociales o en el sitio web del agente.

Recorre el vecindario: Lo más probable es que no seas el único propietario que está vendiendo su casa en el área. Si te está costando encontrar un agente, prueba comunicarte a los números que ves en los rótulos de “En venta” por el vecindario. También puedes ir a un open house y presentarte al agente a cargo del evento.

Comunícate con tu agente del comprador anterior: Es posible que el agente del comprador con el que trabajaste para comprar tu casa actual no trabaje con vendedores, pero hay una buena posibilidad de que tenga conexiones con otros agentes en el área.

Antes de que el agente publique la venta de tu casa para los posibles compradores, podría pedirte que firmes un acuerdo de puesta en venta. Básicamente, este contrato le da permiso a tu agente para que busque un comprador para tu casa e incluye la comisión de la venta.

Asegúrate de haber hecho tu diligencia debida y pedido recomendaciones, leído comentarios de otros vendedores y entrevistado al agente antes de firmar este documento.

Con tu agente de tu lado, es momento de investigar el mercado y tomar unas cuantas decisiones importantes sobre la venta de tu casa. Más importante, querrás determinar el precio de lista adecuado.

El precio de lista, o precio inicial, representa la cantidad que tú, como vendedor, quieres que un comprador pague por tu casa. Un precio inicial efectivo considera varios factores en la cantidad total, como el estado del mercado en tu área, la condición de la propiedad y la estacionalidad. En su mayoría, el análisis comparativo que hace tu agente te ayudará a comprender el precio de viviendas similares en el área y cuál sería un precio razonable para la tuya.

Tu agente de bienes raíces puede guiarte para llegar a un número, pero el número final está en tus manos. Además, recuerda que el precio inicial no es necesariamente por cuánto vas a vender tu casa.

Parecido a comprar una casa, el proceso de venta no sucede de un día para otro. Sin embargo, saber cuánto toma vender una casa puede ayudarte a fijar las expectativas adecuadas y lograr que la venta se haga lo más rápido posible. Estos son algunos de los factores más importantes en juego:

Tiempo en el mercado: Mientras más tiempo pase tu casa en el mercado, más largo será el proceso de venta completo. Si tu casa ha estado en el mercado por un tiempo y nadie ha preguntado nada, deberías reevaluar tu estrategia de venta. Los compradores pueden comenzar a suponer que una casa que ha estado más de lo usual en el mercado tiene problemas.

Condiciones del mercado actual: La diferencia entre un mercado de compradores y un mercado podría significar la diferencia entre una transacción tardada y plazo corto. Cuando el suministro de viviendas excede la demanda de los compradores, los vendedores tendrán que competir con otras casas para la venta, lo que puede ser un problema si quieres vender tu casa rápido.

Precio inicial: Si los compradores creen que tu casa está sobrevalorada, va a ser complicado encontrar un comprador de inmediato. Es por eso que es tan importante determinar un precio razonable con tu agente de bienes raíces. Si tu casa no está atrayendo ninguna oferta, considera regresar al comienzo y ofrecer un precio de lista más competitivo.

Una tasación de la vivienda baja: Una tasación de la vivienda determina el valor de mercado justo de la propiedad. Las tasaciones que son mucho más bajas que el precio acordado muchas veces frenan el proceso de venta o ponen en riesgo la transacción por completo.

Aunque el plazo para vender una casa está parcialmente fuera de tu control, hay ciertas tácticas que puedes usar para hacer tu casa más atractiva para los compradores. Eso comienza con hacer la casa lo más presentable posible.

Una de las preguntas más frecuentes de los vendedores de vivienda por primera vez es: “¿Debo renovar mi casa antes de venderla?” La respuesta depende de varios factores.

Las renovaciones no solo hacen que una casa se vea más llamativa para los posibles, compradores, sino que las mejoras adecuadas también pueden aumentar el valor de tu casa. Sin embargo, no todos los proyectos de renovación valen el costo, el tiempo y el esfuerzo necesarios para completarlos. Tu agente de bienes raíces debería poder recomendarte cuáles son las principales áreas de enfoque que ayudarán a recibir la mejor oferta por tu propiedad.

Una vez hayas completado las reparaciones, podrás montar la casa. Comienza con una limpieza profunda de arriba a abajo y pasa un tiempo adentro y afuera para el atractivo exterior. Mientras limpias los electrodomésticos y ordenas cada habitación, también debes despersonalizar el espacio tanto como sea posible. Quitar decoraciones únicas, pintar las habitaciones con paredes de colores fuertes y guardar las fotos familiares puede ayudar al comprador a imaginar la casa como si fuera suya.

Los vendedores que no tienen el tiempo ni la energía para montar una casa ellos mismos deberían buscar compañías de montaje de casas. Estos negocios ayudan a los vendedores a amueblar, decorar y rediseñar un espacio; tanto física como digitalmente. Sumar este costo disminuirá tu saldo final, pero el gasto podría valer la pena para los vendedores que necesitan una venta rápida o que quieren distinguirse de otras casas en el vecindario.

Para conocer más consejos sobre qué tipos de mejoras debes hacer, lee nuestro artículo sobre cómo preparar una casa para venderla.

Ahora que tu casa está en buenas condiciones, estás listo para ponerla en el mercado y atraer compradores. El agente o la empresa de bienes raíces que te representa es responsable de este paso. Una vez haya compartido tu casa en el servicio de múltiples listas (MLS), que es una base de datos de todas las viviendas actualmente en venta en el área, los agentes que representan a los compradores podrán ver tu propiedad y algunos de los detalles básicos.

Promocionar tu casa para la venta ayuda a que tu anuncio llegue a los compradores correctos y te pone en la mejor posición cuando llega el momento de aceptar una oferta. Incluso si no has vendido una casa antes, posiblemente estés familiarizado con los opens houses, los carteles de “En venta” en los jardines delanteros y otras tácticas de marketing tradicionales.

Sin embargo, en el panorama actual de los bienes raíces, los vendedores podrían tener que adaptarse a nuevas estrategias de marketing para competir.

Veamos un ejemplo. Para priorizar la salud y seguridad de los compradores y vendedores, muchos agentes han mostrado viviendas en línea durante la pandemia de COVID-19. Los recorridos en línea usan una variedad de tecnologías para imitar la experiencia de un recorrido en persona.

La adopción generalizada de anuncios en línea señala la importancia de usar marketing digital para tu propiedad. Estas son algunas tácticas que debes considerar:

Invierte en fotografía profesional para tus anuncios en línea: Las imágenes de alta calidad muestran tu casa lo mejor posible para los compradores que prefieren buscar casas en línea, y un excelente fotógrafo puede ayudarte a captar áreas que tu agente podría pasar por alto.

Trabaja con un agente que se siente cómodo con los recorridos virtuales: Aunque los recorridos virtuales se están volviendo más populares, no todos los agentes de bienes raíces que representa al vendedor tienen experiencia en coordinarlos. Antes de contratar a tu agente, pregúntale si tiene la experiencia y el equipo para montar recorridos virtuales.

Con la estrategia de marketing adecuada, deberías comenzar a recibir ofertas. Después, tendrás que elegir al comprador y la oferta adecuados.

Para muchos vendedores, elegir cuál oferta aceptar es muy simple, eligiendo casi siempre al mejor postor. Pero hay unos cuantos otros factores que debes considerar además del precio.

• ¿Hay alguna oferta en efectivo en la mesa?
• O, ¿el comprador está pidiendo un préstamo, y tiene una preaprobación o solo una precalificación?
• ¿Está la oferta del comprador sujetada alguna contingencia, y qué contingencias está dispuesto a ignorar?
• ¿Están las negociaciones propuestas del comprador alineadas con lo que tú necesitas del negocio?

Con estas preguntas en mente, estás mejor preparado para aceptar la mejor oferta en general y continuar al cierre.

La venta viene con varios gastos que tú eres responsable de pagar. Estos son los principales costos de vender una vivienda que debes tener en mente.

Gastos de cierre

Aunque los compradores y vendedores pagan diferentes gastos de cierre, ambas partes son responsables de los costos de cierre para finalizar la transacción. Los costos de cierre del vendedor generalmente incluyen honorarios de abogado, cargos de depósito en garantía, cargos pendientes de HOA e impuestos sobre la propiedad hasta la fecha de cierre oficial.

Posiblemente también termines cubriendo otros costos de cierre en nombre de del comprador. Por lo general, los vendedores pagan las comisiones de ambos el agente del comprador y el agente del vendedor, que es entre el 5 % y el 6 % del precio de compra. Como parte de las negociaciones de la oferta, el comprador podría pedirte que pagues algunos de los costos de cierre; a esto se le llama concesiones del vendedor.

Impuesto sobre ganancias de capital

Si el valor de tu casa ha subido más de $250,000 desde la fecha en que la compraste (tu costo base del inmueble) hasta la fecha en que la vendes, también debes tener en mente el impuesto sobre ganancias de capital. Esencialmente, el impuesto sobre ganancias de capital es un gasto que pagarías sobre cualquier activo cuyo valor se ha apreciado. Muchos vendedores estarán exentos de pagar el impuesto sobre ganancias de capital, aunque esto depende de tu situación única.

Gastos de mudanza

Incluso si planeas pedirles a amigos y familiares que te ayuden a mudarte, hay una alta posibilidad de que tengas que pagar algo por mudarte de tu casa. Si el momento es ideal y puedes comprar y vender una casa al mismo tiempo, la mudanza puede trasladar todo de una sola vez. Pero si hay un tiempo entre cuando compras y vendes, también tendrás que presupuestar los costos de almacenar y reubicar tus pertenencias.

El cierre de la venta incluye una buena cantidad de documentación, y nunca es mala idea comenzar a preparar los documentos que necesitarás presentar o firmar.

Declaración del vendedor: También conocida como declaración del estado de la propiedad, la declaración del vendedor es un documento legal que enumera y explica los defectos de la vivienda. En un esfuerzo por proteger a los compradores, estos tipos de revelaciones son obligatorios en la mayoría de los estados.

Declaración de cierre: Aunque la declaración de cierre se presenta principalmente en beneficio del comprador, también puedes recibir una copia si aceptaste pagar algunos o todos los costos de cierre del comprador.

Título del inmueble y documentos de transferencia: El título del inmueble es el documento que te permite transferir el título al comprador. Junto con otros documentos de la transferencia, deberás firmar el título del inmueble para certificar la transferencia de la propiedad.

Identificación del gobierno: Tanto los compradores como los vendedores deben llevar una identificación con foto para verificar sus identidades durante el cierre.

Con el resto del proceso completado, estás listo para el paso final: el cierre de la venta. Para los compradores de viviendas, cierre significa ir a la fecha de cierre. Los vendedores, por el contrario, no siempre tienen que ir al cierre. Si ya firmaste la documentación necesaria, ciertos estados permiten que tu abogado represente tu lado de la transacción en su ausencia.

Para los vendedores que tienen la oportunidad, no ir al cierre tiene ventajas y desventajas. Los vendedores que no asisten pueden evitar el riesgo de tener conflictos finales con el comprador, pero independientemente de eso, algunos abogados o agentes prefieren que vayas.

En el caso de que no asistas, tu abogado o tu agente deben tener un poder para firmar cualquier documento faltante en nombre tuyo. Ten en mente que posiblemente tengas que ir al cierre si estás pensando en alquilarle la casa al comprador mediante un acuerdo de realquiler.

Con el cierre completado en el lado del comprador y del vendedor, lograste la venta exitosa de tu casa a su nuevo propietario.

Hay mucho que pensar durante el proceso de venta de una casa. Veamos algunas de las preguntas frecuentes.

¿Cuánto cuesta vender una casa?

Cuando vendes una casa, hay varios gastos que debes saber. Por lo general, los costos de vender una casa incluyen la comisión de bienes raíces, las preinspecciones, la limpieza, las reparaciones y mejoras, el montaje, los servicios públicos, la garantía sobre la casa, el impuesto sobre las ganancias de capital, los costos de cierre, el saldo restante de la hipoteca y la mudanza.

Es importante entender cuánto tiempo debes vivir en tu casa antes de venderla para asegurarte de tener algún tipo de ganancia.

¿Puedes vender una casa con una hipoteca?

Sí, puedes vender una casa si tienes una hipoteca vigente. Cuando vendes tu casa, la ganancia de la venta muchas veces puede usarse para pagar el saldo de tu hipoteca y los costos de cierre. Solo asegúrate de preguntarle a tu prestamista si se aplican multas por pago anticipado.

¿Qué pasa con el dinero cuando vendo mi casa?

Como ya mencionamos, vender tu casa puede traerte costos, pero idealmente, puedes usar el dinero de la venta de tu casa para pagar el impuesto sobre las ganancias de capital, los costos de cierre, las comisiones de bienes raíces o tu hipoteca.

¿Cuánto tiempo toma vender una casa?

La venta de una casa no sucede de un día para otro. El tiempo para vender una casa depende del estado del mercado, de cuánto tiempo ha estado en el mercado, el precio inicial, la condición de la propiedad y la ubicación.

¿Puedo vender mi casa sin un REALTOR^®?

En resumen, sí, puedes vender sin un REALTOR^®. Pero un anuncio de “Casa en venta por el propietario” (FSBO) viene con muchas responsabilidades.

Aunque muchas veces puedes evitar pagar comisiones de bienes raíces a tu agente, es posible que todavía tengas que pagar la comisión del agente del comprador. Cuando pones tu casa en venta como FSBO, eres el único responsable de todo el marketing y del proceso de la transacción, y para muchos vendedores, vale la pena pagar el costo de trabajar con un REALTOR^® para tener una experiencia de venta más fácil.

Vender una casa puede parecer estresante, pero muchos vendedores son recompensados con un nuevo lugar al cual llamar su hogar después de entregarles las llaves a los nuevos propietarios.

Si lo que quieres es comprar una nueva casa mientras te sales de la actual, comienza hoy mismo con tu compra con la ayuda de Rocket Mortgage^®.