¿Qué es un préstamo temporal y cómo funciona?

¿Qué puedes hacer si necesitas financiar la compra de una nueva vivienda, pero aún no tienes el dinero de la venta de tu casa actual? Una posible solución es un préstamo temporal.

¿Qué es un préstamo temporal? Es un instrumento de financiamiento utilizado en transacciones inmobiliarias para proporcionar flujo de efectivo durante un período de transición, como cuando te mudas de una vivienda a otra. Sin embargo, está pensado como una solución temporal a las necesidades de financiamiento. Los prestamistas tienen diferentes directrices sobre cómo se pueden usar los fondos, incluido Rocket Mortgage®, que ofrece préstamos temporales.

Sigue leyendo para obtener más información sobre cómo funcionan los préstamos temporales, los requisitos de los prestamistas, los gastos iniciales y riesgos, y las distintas alternativas disponibles.

¿Qué es un préstamo temporal?

Un préstamo temporal es una opción de financiamiento que cubre la brecha hasta que obtengas financiamiento permanente. También conocidos como swing loans, los préstamos temporales suelen ser préstamos a corto plazo, con una duración aproximada de 3 meses. Se pueden utilizar para financiar la compra de una nueva vivienda antes de vender tu casa actual o para preparar la vivienda existente para su venta.

“Las viviendas se venden rápido, pero la sincronización puede complicarse; por eso, este préstamo cubre el vacío mientras esperas a que se concrete la venta”, dice Andrew Fortune, un REALTOR^® con sede en Colorado Springs, Colorado. “La mayoría de las personas lo paga en un año o menos, cuando venden su casa anterior. Puede permitirte comprar esa vivienda ideal cuando no puedes darte el lujo de esperar”.

Los préstamos temporales resultan útiles cuando:

• No puedes cubrir el pago inicial sin vender primero tu vivienda actual.
• Necesitas asegurar una nueva vivienda con rapidez debido a un cambio de trabajo.
• La fecha de cierre de la compra de tu nueva vivienda está programada para después de la fecha de cierre de la venta de tu casa.
• Prefieres asegurar una nueva propiedad antes de poner en venta la actual.
• Los vendedores en el área que te interesa no están cómodos con ofertas de compra contingentes.

“Los préstamos temporales también son útiles para inversionistas inmobiliarios que desean hacer mejoras a una propiedad actual y pagar el préstamo con los ingresos de la venta”, señala Ralph DiBugnara, presidente de Home Qualified, con sede en la ciudad de Nueva York.

La mayoría de los vendedores de vivienda prefiere esperar hasta que su casa esté bajo contrato antes de hacer una oferta por una nueva. De esta manera, pueden usar el dinero de la venta de su propiedad actual para ayudar a financiar la siguiente. Si no logras vender tu vivienda a tiempo, el financiamiento mediante un préstamo temporal puede proporcionarte los fondos necesarios para avanzar con la compra de una nueva vivienda.

Características de los préstamos temporales

¿Estás pensando en solicitar un préstamo temporal? Es importante comprender tanto las características generales de este tipo de préstamo como la información específica, que dependerán del préstamo que elijas. Considera cuidadosamente los siguientes factores:

• Propósito: Algunos préstamos temporales están diseñados para pagar tu primera hipoteca en el momento del cierre del préstamo. Otros agregan nueva deuda a la cantidad total adeudada.
• Duración: Los préstamos temporales suelen tener una duración de 3 a 12 meses.
• Términos de pago: Algunos prestamistas pueden obligarte a hacer pagos mensuales cuando pides un préstamo temporal. Otros pueden necesitar una combinación de pagos iniciales o un único pago final al vencimiento.
• Tasas de interés: Las tasas de interés de los préstamos temporales suelen ser aproximadamente un 2% más altas que la tasa preferencial y, por lo general, son más elevadas que las de los préstamos convencionales.
• Garantía: La vivienda actual del prestatario suele constituir garantía al solicitar un préstamo temporal.

¿Cómo funciona un préstamo temporal?

Recuerda: un préstamo temporal no está diseñado para reemplazar el financiamiento de largo plazo de una hipoteca tradicional. En su lugar, sirve como un “puente” financiero hasta que recibas fondos permanentes.

También es importante tener en cuenta que los términos, condiciones y comisiones de un préstamo temporal pueden variar considerablemente entre una operación y otra y entre prestamistas. Los costos y la estructura de pagos también pueden diferir significativamente.

Estos son los pasos típicos para obtener un préstamo temporal:

1. Solicitar el préstamo temporal al prestamista.
2. Esperar la aprobación, que puede tardar tan solo 72 horas.
3. Recibir los fondos, en algunos casos en apenas 2 semanas.
4. Utilizar los fondos para pagar la compra de tu nueva vivienda.
5. Pagar el préstamo temporal cuando vendas finalmente tu vivienda actual.

Si decides seguir adelante con un préstamo temporal, tienes dos opciones principales. Primero, usarlo como una segunda hipoteca para cubrir el pago inicial de tu nueva vivienda mientras vendes la actual. O bien, puedes solicitar un préstamo grande para pagar la hipoteca de tu antigua vivienda y luego destinar el dinero restante al pago inicial de tu nueva vivienda.

Requisitos para un préstamo temporal

Pedir un préstamo temporal funciona de manera similar a solicitar una hipoteca convencional. Al igual que en ese caso, deberás presentar documentos importantes. El agente de préstamos evaluará tu puntuación de crédito, historial de crédito y relación deuda-ingreso (DTI) al considerar tu solicitud. Ten en cuenta que algunos prestamistas exigen una puntuación de crédito de 740 o más y un DTI inferior al 50%, aunque estos requisitos varían según el prestamista.

La mayoría de los prestamistas permite a los solicitantes pedir prestado hasta el 80% de su relación préstamo-valor (LTV). En otras palabras, normalmente necesitarás al menos un 20% de capital en tu vivienda actual para calificar. También podrías tener que cumplir otros requisitos financieros, según el prestamista.

Qué considerar antes de obtener un préstamo temporal

Siempre que consideres cualquier tipo de financiamiento, es fundamental investigar y comprender a fondo la información del préstamo y las expectativas del prestamista.

Dos aspectos clave de un préstamo temporal que debes evaluar son los gastos iniciales, como los costos de cierre, y qué tipo de protección tendrás si la venta de tu vivienda no se concreta. Veámoslos con más detalle.

Gastos iniciales

Aunque pueden aprobarse con relativa rapidez, los préstamos temporales implican costos de cierre y cargos por emisión, al igual que las hipotecas tradicionales. Estos costos pueden sumar varios miles de dólares. También es posible que debas pagar una tasación.

Posibles riesgos

Uno de los mayores riesgos de un préstamo temporal es que deberás pagarlo en un plazo de 3 a 12 meses, incluso si tu vivienda actual no se vende. Por ejemplo, si finalmente decides no mudarte ni comprar una nueva vivienda, igualmente tendrás que reunir el dinero para pagar el préstamo en el plazo establecido.

Además, las garantías para el comprador suelen ser limitadas si la venta de tu vivienda no se concreta. Es fundamental leer cuidadosamente los términos y condiciones de cualquier oferta de préstamo temporal. ¿El mayor riesgo? Dado que estos préstamos están garantizados con tu propiedad actual, el prestamista puede ejecutar la hipoteca sobre esa propiedad si no cumples con los pagos.

Por ello, considera cuidadosamente cuánto tiempo podrías aguantar sin ese alivio financiero si la venta se retrasa. Del mismo modo, piensa en cómo puedes evitar endeudarte en exceso con cualquier cantidad que solicites en préstamo. Es recomendable investigar a fondo el mercado inmobiliario actual y cuánto tiempo suelen tardar en venderse las viviendas en tu área.

Ventajas y desventajas de los préstamos temporales

Como ocurre con cualquier forma de crédito o financiamiento, los préstamos temporales tienen ventajas y desventajas. Este es un desglose de cada una:

Ventajas

Un préstamo temporal te permite comprar una nueva casa antes de vender tu casa actual.

• Puedes hacer una oferta por una nueva vivienda sin incluir una contingencia de venta.
• Te proporciona fondos adicionales en caso de una transición repentina o sensible al tiempo.
• Es una solución útil a corto plazo para obtener financiamiento en períodos de incertidumbre.
• Es posible que no tengas pagos mensuales durante los primeros meses.
• Existe la posibilidad de realizar pagos solo de intereses o pagos diferidos hasta que vendas tu vivienda.

“Los préstamos temporales ofrecen rapidez y flexibilidad para hacer compras competitivas. Las aprobaciones pueden darse en cuestión de días en lugar de semanas, lo que las convierte en herramientas poderosas en mercados competitivos donde los cierres rápidos son importantes. También eliminan las contingencias de venta que pueden debilitar las ofertas y te permiten más tiempo para preparar y comercializar adecuadamente tu vivienda actual”, señala Stephanie Crawford, un REALTOR^® y corredora/propietaria de Brokers Cooperative, en Nashville, Tennessee. “Además, te permiten acceder al capital de tu vivienda sin tener que apresurarte a vender en condiciones desfavorables”.

Desventajas

• Los préstamos temporales tienen tasas de interés más altas y un APR más elevado.
• La mayoría de los prestamistas exige que el propietario tenga al menos un 20% de capital acumulado en su vivienda.
• Muchas instituciones financieras solo te otorgarán un préstamo temporal si también las usas para obtener tu nueva hipoteca.
• Aunque se permite tener dos viviendas por un tiempo, manejar dos hipotecas simultáneamente puede resultar estresante.
• La dificultad para vender tu propiedad puede generar problemas futuros o, en el peor de los casos, una ejecución hipotecaria.

“Las personas suelen pasar por alto que los préstamos temporales pueden implicar miles de dólares en comisiones y acumular pagos de dos viviendas al mismo tiempo. Si la vivienda anterior no se vende, la presión aumenta rápidamente”, señala Fortune. “Los costos iniciales, como la tasación y las comisiones de originación, se pagan de inmediato, por lo que necesitas tener ahorros disponibles”.

Alternativas a los préstamos temporales

Por supuesto, un préstamo temporal no es tu única opción si necesitas financiamiento rápido. Existen varias alternativas de financiamiento inmobiliario que pueden ayudarte a cubrir tus necesidades. A continuación, se presenta un resumen de las más frecuentes.

Préstamos sobre la plusvalía

Los préstamos sobre la plusvalía¹ son una alternativa usual a los préstamos temporales. En esta forma de financiamiento, que se garantiza con tu vivienda actual, puedes solicitar un préstamo contra el valor líquido de tu vivienda.

Estos préstamos sobre la plusvalía suelen ser de largo plazo (generalmente de 10 a 20 años) y ofrecen tasas de interés comparables a las de los préstamos temporales. Sin embargo, si vendes tu vivienda actual, deberás pagar el préstamo sobre la plusvalía en el cierre.

Un préstamo sobre la plusvalía suele ser más asequible que un préstamo temporal, pero sigue implicando tener dos hipotecas si compras una nueva vivienda y no la vendes rápidamente. Podrías considerar esta opción si planeas conservar la vivienda que estás dejando por un período prolongado. Para tomar una decisión informada, puedes usar la calculadora de capital de Rocket Mortgage para determinar si tienes suficiente capital acumulado.

Línea de crédito garantizada por la plusvalía (HELOC)

Una línea de crédito garantizada por la plusvalía (HELOC) funciona como una segunda hipoteca. Es similar a un préstamo sobre la plusvalía, pero opera como una tarjeta de crédito: solo utilizas los fondos que necesitas dentro de tu línea de crédito para cubrir tus necesidades de financiamiento temporal. Comparado con un préstamo temporal, un HELOC suele ofrecer una mejor tasa de interés, costos de cierre más bajos y más tiempo para pagar lo que tomes prestado.

Puedes usar los fondos de un HELOC para mejoras en la vivienda u otros gastos. Ten en cuenta que algunos HELOC pueden incluir multas por pago anticipado si cancelas la deuda en poco tiempo.

Rocket Mortgage actualmente no ofrece HELOC.

Préstamo 80-10-10

Un préstamo 80-10-10 es una opción de financiamiento que, en realidad, combina dos hipotecas y a veces se llama “préstamo combinado” (piggyback loan). Exige menos del 20% de pago inicial y te permite evitar el seguro hipotecario privado (PMI).

El primer número representa tu hipoteca principal (80% del valor de tu vivienda), el segundo número es la segunda hipoteca (10% del valor de la vivienda) y el tercer número es el pago inicial necesario (10%). Según los términos de un préstamo 80-10-10, haces un pago inicial del 10 % y obtienes dos hipotecas: una por el 80 % del precio inicial de la casa nueva y otra por el 10 % restante. Después de vender tu vivienda actual y pagar cualquier saldo pendiente, puedes usar los fondos restantes para liquidar la segunda hipoteca del 10%.

Rocket Mortgage actualmente no ofrece préstamos 80-10-10.

Préstamo personal

¿Tienes un historial crediticio sólido, empleo estable, buen historial de pagos y una relación deuda-ingreso (DTI) baja? Podrías ser un candidato excelente para un préstamo personal. Este tipo de financiamiento puede ser no garantizado (lo que significa que tu vivienda no está vinculada al préstamo ni se utiliza como garantía) o garantizado con un activo personal que ofreces al prestamista como garantía en caso de que no realices los pagos a tiempo. Los términos y condiciones de un préstamo personal variarán según el prestamista.

Rocket Loans℠ ofrece préstamos personales y puede ayudarte a elegir la mejor opción según tus necesidades.

Conclusión: los préstamos temporales tienen ventajas y desventajas

Un préstamo temporal puede ser útil si necesitas una nueva vivienda antes de que se venda tu casa actual. Puede sacarte de una situación complicada o ayudarte a aprovechar una oportunidad en un mercado competitivo.

Con un préstamo temporal, tendrás más liquidez disponible para invertir en bienes raíces. Sin embargo, también aumentarás tu nivel total de endeudamiento, ya que este tipo de financiamiento puede ser costoso. Además, podrías terminar pagando varios préstamos al mismo tiempo si tu vivienda actual no se vende rápidamente. La mejor estrategia, si es posible, es esperar a vender tu casa antes de avanzar con la compra de una nueva propiedad.

Si estás listo para explorar un préstamo temporal u otras alternativas de financiamiento, inicia una solicitud de préstamo hipotecario con Rocket Mortgage para ver para qué calificas.

¹ El producto de préstamo sobre la plusvalía exige documentación completa de ingresos y activos, puntuación de crédito y las relaciones máximas de préstamo-valor (LTV), préstamos combinados-valor (CLTV) y préstamos combinados y capital-valor (HCLTV). Los requisitos se actualizaron el 2/5/2024 y están escalonados de la siguiente manera: puntuación FICO mínima de 680 con una LTV/CLTV/HCLTV máxima del 80%, puntuación FICO mínima de 700 con una LTV/CLTV/HCLTV máxima del 85% y puntuación FICO mínima de 740 con una LTV/CLTV/HCLTV máxima del 90%. Tu relación deuda-ingresos (DTI) debe ser del 50% o menos. Válido para cantidades del préstamo entre $45,000.00 y $500,000.00 (la cantidad mínima del préstamo para las propiedades en Michigan es $10,000.00). El producto es un segundo gravamen independiente y no se puede usar para transacciones piggyback. El producto no está disponible para productos Schwab. Las directrices pueden variar para las personas que trabajan por cuenta propia. Algunas hipotecas pueden considerarse de “mayor precio” según la prueba de diferencia con la APOR. Los préstamos de mayor precio no están permitidos para las propiedades en Nueva York. Se aplican otras restricciones. No disponible en Texas. Esto no es un compromiso de préstamo.