Relación préstamo-valor (LTV)

*A partir del 6 de julio de 2020, Rocket Mortgage® ya no acepta solicitudes de préstamos de USDA.

La relación préstamo-valor (LTV) es un término usado habitualmente en bienes raíces. Pero ¿qué es exactamente el significado de LTV y cómo afecta la relación préstamo-valor al proceso de préstamo hipotecario?

La respuesta corta es que la relación préstamo-valor es una cifra que los prestamistas usan con frecuencia, como una forma de evaluar cualquier riesgo que pueda ser inherente a que te otorguen préstamos. Teniendo esto en cuenta, la tasa de préstamo hipotecario para vivienda también depende de una amplia gama de factores: tasa preferencial, puntuación de crédito, límite de crédito, prestamista individual, etc., de los cuales LTV es uno de los más utilizados y prominentes.

Aquí, veremos en más detalle, a qué se refiere la LTV en bienes raíces, cómo calcularla y su impacto potencia en tu hipoteca.

Tu relación préstamo-beneficio es una cifra (expresada en forma de porcentaje) que mide el valor de tasación de una vivienda que quieres comprar respecto a la cantidad del préstamo que quieres obtener. Los prestamistas la usan comúnmente en transacciones de bienes raíces para determinar tu elegibilidad para un préstamo.

En efecto, tu LTV compara la cantidad del préstamo que obtienes con el valor de la casa. Los prestamistas usan la relación LTV para determinar cuánto riesgo están asumiendo potencialmente si deciden prestarte y para qué préstamos eres elegible basándose en el tamaño de tu pago inicial o la cantidad de capital que tienes en una casa. En pocas palabras: mientras más baja sea tu LTV, los posibles prestamistas percibirán tu hipoteca como menos riesgosa. Por lo tanto, tener una LTV baja puede mejorar las probabilidades de que puedas obtener una hipoteca de vivienda competitiva.

La relación LTV de una hipoteca describe la relación entre el valor de la propiedad y el saldo pendiente de la hipoteca. Del mismo modo, la relación préstamo-valor combinado (CLTV) de una propiedad describe aproximadamente el mismo cálculo... pero tiene en cuenta la suma total de todos los préstamos que se obtuvieron sobre la propiedad.

En el último caso, esto significa tener en cuenta otras hipotecas o préstamos sobre una propiedad, como préstamos sobre la plusvalía y HELOC. Tu prestamista hipotecario usará las relaciones LTV y CLTV al decidir si eres elegible para recibir un préstamo.

Tu prestamista considerará tu LTV antes de decidir si extenderte o no un préstamo hipotecario o ayudarte con el refinanciamiento. En efecto, tener que cumplir con los requisitos de LTV de los prestamistas (que diferirán según el prestamista individual) puede afectar tus tasas de interés, el monto de tu pago inicial y si pagarás o no un seguro hipotecario privado (PMI). Para mayor claridad, cuanto más bajo sea tu LTV, menor será el riesgo para el prestamista.

En general, una buena relación LTV objetivo es alrededor de 80 % o menos. Tratar de mantener estos valores no solo puede ayudar a mejorar las probabilidades de que se te extienda una opción del préstamo preferida que incluye mejores tasas, también puede aumentar tus posibilidades de evitar el pago del seguro hipotecario y, potencialmente, ahorrar miles de dólares en pagos hipotecarios.

En otras palabras, si tu LTV supera el 80 %, posiblemente tengas que pagar más por el seguro hipotecario. El seguro hipotecario sirve básicamente como una forma de mitigar los riesgos para los prestamistas, que los ayuda a protegerse en caso de que incumplas con el pago del préstamo, y les da la tranquilidad necesaria si optan por asumir el riesgo de otorgarte el crédito.

Sin embargo, ten en cuenta que una relación LTV aceptable puede diferir según el tipo de hipoteca que recibes. Esto se cumple en el caso de los Préstamos de FHA y también los Préstamos VA.

Para calcular tu LTV, todo lo que tienes que hacer es dividir el valor total del préstamo por el valor de tasación más actual de la propiedad. Por ejemplo, si un prestamista te ofrece un préstamo de $150,000 para una casa que está valuada en $200,000, dividirás $150,000 entre $200,000 para obtener una relación LTV de 75 %.

¿Buscas reducir tu relación LTV? No tiene que ser tan difícil como crees.

Hacer un pago inicial más grande. Ahorrar para dar un pago inicial más grande no siempre es fácil, pero aplicar ese pago inicial a una compra es una de las formas más rápidas de ayudarte a reducir tu LTV. En esencia, aumentar la cantidad de tu pago inicial reduce el total de dinero que pides prestado, lo que automáticamente disminuye la relación LTV. Una calculadora de hipotecas puede ayudarte a tener una mejor idea de cómo, un pago inicial más grande, afecta la cantidad que pagas cada mes.

Busca una casa más asequible. ¿No puedes permitirte hacer un pago inicial más grande? Considera buscar una propiedad con un precio más asequible. Al reducir la cantidad de dinero que necesitas prestar, comprar una casa de menor precio puede ayudarte a disminuir la relación LTV si mantienes el mismo pago inicial. Alternativamente, puedes considerar ofrecer un precio más bajo a un vendedor, a cambio de la compra de una casa: en el mercado actual, nunca se sabe qué tan motivados podrían estar para vender.

La relación préstamo-valor es un cálculo importante para tener en cuenta en el sector de bienes raíces. Una cifra porcentual que compara el valor de una casa tasada que quieres comprar con la cantidad del préstamo que quieres pedir, ayuda a los prestamistas a tener una mejor idea de cuándo es una apuesta segura, desde una perspectiva de préstamo.

En general, cuanto menor sea tu LTV, mejor será para ti cuando pidas un préstamo. Tener una relación LTV más baja puede aumentar tus probabilidades de obtener una mejor hipoteca y significa que tendrás más capital para tu vivienda. ¿Quieres recibir más información sobre cómo obtener un préstamo hipotecario hoy? Envía una solicitud en línea ahora con Rocket Mortgage^®.