¿Qué es la relación préstamo-valor y cómo se calcula?

Cuando solicitas una hipoteca, los prestamistas tienen requisitos que los prestatarios deben cumplir para ser aprobados. Uno de ellos es la relación préstamo-valor, o LTV, que es la cantidad del valor de la vivienda que puedes pedir prestada. El resto es responsabilidad del prestatario pagarlo como su down payment.

Significado de la relación LTV

La relación LTV muestra cuánto del valor de una casa puedes pedir prestado con una hipoteca. Piensa en ello como el inverso de tu down payment: Si un prestamista requiere un LTV del 80%, eso significa que puedes pedir prestado el 80% del valor de la casa y necesitas cubrir el 20% restante con tu down payment.

Los prestamistas comúnmente usan la relación LTV para determinar la elegibilidad de un prestatario para un préstamo. Cuanto mayor sea el LTV, mayor será el riesgo para el prestamista. Cuanto menor sea el LTV, menor será el riesgo para el prestamista.

Relación LTV vs. relación LTV combinada

La relación préstamo-valor combinada, o CLTV, se usa cuando los prestamistas evalúan tu elegibilidad para un préstamos sobre la plusvalía o una línea de crédito. Piensa en ella como una versión de la LTV, excepto que tiene en cuenta otros préstamos que usan tu casa como garantía. Mientras que la LTV solo considera tu hipoteca, la CLTV considera tu hipoteca y cualquier préstamo sobre la plusvalía o HELOC que tengas sobre tu casa.

¿Cuál es una buena relación LTV?

Si bien los tipos de préstamo específicos y los prestamistas establecen una relación LTV máxima, cuanto menor sea tu relación LTV, mejor. Una relación LTV más baja significa que estás dando un down payment más grande y que necesitas pedir prestado menos para comprar la casa.

Una LTV más baja también puede ayudarte a evitar pagar un seguro hipotecario privado, que se necesita en préstamos convencionales con una relación LTV de más del 80%.

Ejemplo de la relación LTV

Supongamos que estás comprando una casa por $420,000 con un préstamo convencional a tasa fija a 30 años. La LTV máxima para este préstamo es del 97%, lo que significa que puedes pedir prestado el 97% de $420,000 o $407,400. Necesitarás un down payment de $12,600 y usualmente tendrás que pagar el PMI hasta que tengas el 20% de capital acumulado.

Si puedes reunir el 20% de down payment, que son $84,000, tu relación LTV baja al 80% y puedes evitar pagar el PMI.

Cómo se calcula la relación LTV

Si vas a comprar una casa, calcula la relación LTV restando tu down payment del precio de compra, divide el resultado por el precio de compra y multiplica por 100 para obtener un porcentaje.

Si tienes $25,000 para un down payment y vas a comprar una casa por $350,000, tu relación LTV es $325,000 dividido por $350,000, lo que da como resultado un 92.8%.

Si estás refinanciando, calcula la relación LTV dividiendo el monto de tu nuevo préstamo por el valor de mercado actual de tu casa.

Reglas de la relación LTV por tipo de préstamo

Lo que se considera una relación LTV aceptable varía según el tipo de préstamo. En la mayoría de los casos, los préstamos hipotecarios gubernamentales permiten relaciones LTV más altas que las hipotecas convencionales.

Préstamos convencionales

La relación LTV en un préstamo convencional puede ser tan alta como el 97% para un préstamo conforme de tasa fija. La relación LTV máxima es del 95% para una hipoteca con tasa de interés ajustable. Si tu LTV es de más del 80%, tienes que pagar el PMI hasta que tengas un 20% de capital en tu casa.

Préstamos de la Administración Federal de Vivienda

Los préstamos de la FHA son para prestatarios que quizás no califican para un préstamo convencional porque su puntuación de crédito es baja. Los préstamos de la FHA tienen una relación LTV máxima del 96.5% con una puntuación de crédito mínima de 580 y un LTV del 90% si tu puntuación de crédito es de 500 a 579.

Préstamos del Departamento de Asuntos de los Veteranos

Los préstamos del VA solo están disponibles para personal militar en servicio activo, veteranos y sus cónyuges sobrevivientes. No se necesita down payment, por lo que la relación LTV máxima es del 100%. Puede ser incluso más alta si el prestatario necesita ayuda económica adicional.

Préstamos del Departamento de Agricultura de EE. UU.

Al igual que los préstamos VA, la relación LTV en los préstamos del USDA puede ser tan alta como el 100%.

Préstamos HomeReady de Fannie Mae

Los préstamos que se ofrecen mediante este programa de Fannie Mae te permiten obtener una hipoteca con un LTV del 95% al 97%.

Préstamos Home Possible de Freddie Mac

Cómo reducir tu relación LTV

LTV Hay muchas formas de reducir tu relación LTV, incluyendo dar un down payment mayor y comprar una casa menos costosa.

Haz un down payment más grande

Mientras más grande sea tu down payment, menos necesitarás pedir prestado y menor será tu relación LTV. Para ver el efecto que un down payment más grande puede tener en tu pago mensual, usa nuestra calculadora de hipotecas.

Busca una casa más asequible

Conclusión: Una relación LTV más baja te ayuda a conseguir un préstamo

Tu relación LTV es una de las formas en que los prestamistas evalúan tu riesgo como prestatario. Dicha relación ayuda a los prestamistas a ver cuánto estás pidiendo prestado en comparación con el valor de la casa que garantiza el préstamo. Cuanto menor sea tu relación LTV, más probable es que los prestamistas te vean como una apuesta segura. Como tal, te podrían ofrecer préstamos con tasas de interés más bajas, lo que podría ahorrarte decenas de miles durante el préstamo.