¿Qué es el préstamo Home Possible® de Freddie Mac?

Aunque tus ingresos no sean tan altos como quisieras, puedes alcanzar tu sueño de tener tu propia casa. ¿Cómo? Si puedes hacer el pago mensual de una hipoteca y un down payment mínimo, el programa Home Possible^® de Freddie Mac solo te pide un down payment del 3%, y puede ser más flexible en aspectos clave que otras opciones de hipoteca.¹ Suena prometedor, ¿verdad?

Entonces, veamos qué es el programa hipotecario Home Possible® y cómo calificar. Cubriremos los posibles ahorros de costos, luego analizaremos las ventajas y desventajas del programa Home Possible® y veremos algunas opciones de préstamos alternativas.

Aspectos clave

• Home Possible^® ofrece un down payment bajo del 3% con requisitos flexibles. Este programa de Freddie Mac está diseñado para ayudar a los prestatarios calificados a acceder a un financiamiento convencional asequible con directrices de crédito, ingresos y relación deuda-ingresos más flexibles que muchos otros tipos de préstamos.
• La elegibilidad incluye criterios de crédito, ingresos y relación préstamo-valor. Los prestatarios suelen necesitar una puntuación de crédito mínima de 620, ingresos del 80% o menos del ingreso promedio del área y deben cumplir los requisitos específicos de DTI y relación préstamo-valor del programa.
• Home Possible^® proporciona varios beneficios favorables para el prestatario. Las ventajas incluyen un down payment bajo, acceso a ciertos créditos u ofertas, fuentes flexibles para los fondos del down payment y la posibilidad de una evaluación manual de la solicitud del préstamo cuando sea necesario.

¿Qué es el programa Home Possible^® de Freddie Mac?

Primero, un poco de contexto: Freddie Mac es una empresa patrocinada por el gobierno (GSE) que el Congreso creó en 1970 y opera bajo la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA). Se encarga de gestionar varios servicios de préstamos, incluyendo el programa Home Possible^®, que ayuda a los prestatarios de ingresos bajos y moderados a calificar para un préstamo hipotecario.

Creado en 2014, el préstamo Home Possible® tiene varias características clave: down payment bajo; puedes cancelar el seguro hipotecario, y tiene requisitos de puntuación de crédito, relación deuda-ingresos (DTI) y relación préstamo-valor (LTV) menos estrictos que otros tipos de préstamos.

Requisitos del prestatario para un préstamo Home Possible^®

Para obtener una hipoteca Home Possible^®, tendrás que cumplir algunas calificaciones. Esta es una lista de requisitos que debes cumplir para calificar para un préstamo de Home Possible^®:

• Down payment: el programa Home Possible^® pide que los participantes paguen un down payment del 3%. Algunas fuentes elegibles para los fondos del down payment incluyen fondos de cuentas de cheques y ahorros, obsequios y subvenciones.
• Puntuación de crédito: si estás interesado en una casa manufacturada, una hipoteca con tasa de interés ajustable o un refinanciamiento sin desembolso de efectivo, necesitarás una puntuación de crédito de 620 para calificar con Home Possible^®.
• Límite de ingresos: tus ingresos anuales totales no pueden ser de más del 80% de los ingresos promedio de tu área (AMI). (Para conocer los requisitos en tu área, consulta la Herramienta de elegibilidad de ingresos y propiedades de Freddie Mac).
• Relación préstamo-valor: la LTV que necesitas para calificar para un préstamo Home Possible® varía entre 80% y 105%. Habla con tu prestamista para ver qué LTV necesitarás para que te declaren elegible.
• Relación deuda-ingresos: Freddie Mac no tiene un requisito de DTI máxima, aunque los prestatarios deberían aspirar a tener una DTI del 50% o menos. (Esta es una directriz general de la DTI para calificar para una hipoteca).
• Tipo de propiedad: solo las residencias principales ocupadas por el propietario son elegibles para el financiamiento Home Possible^®, ya que programa no se puede usar para comprar propiedades de inversión, propiedades de alquiler ni casas de vacaciones. Los tipos de propiedades elegibles incluyen casas unifamiliares, propiedades de varias unidades, condominio, vivienda cooperativa (co-ops) y casas manufacturadas.
• Seguro hipotecario: tendrás que pagar un porcentaje del saldo total del préstamo cada año en seguro hipotecario, y la cantidad por pagar depende de factores como tu LTV. Pero una vez que la cantidad del préstamo cae por debajo del 80% del valor tasado de tu casa, podrás cancelar el seguro hipotecario del préstamo Home Possible^®.
• Programa educativo: si eres un comprador de vivienda por primera vez, deberás participar en un programa de educación del consumidor. El Comité Nacional de Estándares de la Industria (National Industry Standards Committee) establece directrices para la educación y orientación sobre la propiedad de vivienda, y los prestatarios pueden inscribirse en programas locales que cumplan estos requisitos. También puedes explorar opciones en línea con programas como ReadyNest y CreditSmart^®.

¿Para quién son las hipotecas Home Possible^®?

Promover la vivienda asequible es una parte fundamental de la misión de Freddie Mac. Dicho eso, este producto está dirigido a ayudar a un segmento específico del mercado que podría necesitar ayuda para acceder a una vivienda asequible. El prestamista puede ayudarte a decidir cuál opción es la adecuada para ti.

Entonces, ¿quién debería considerar un préstamo Home Possible®? Veamos las comunidades que más se beneficiarán del programa hipotecario.

Asalariados con bajos ingresos

Para calificar para esta opción en particular, los ingresos de todos los prestatarios usados para calificar no pueden ser de más del 80% de los ingresos promedio del área. Esta métrica ayuda a personas de bajos ingresos a comprar una casa. Les permite acceder a una vivienda asequible con un down payment bajo y generalmente cargos más bajos.

Compradores de vivienda por primera vez

Aunque no tienes que ser comprador de vivienda por primera vez para aprovechar el programa Home Possible^®, puede ser una excelente opción si lo eres. Recuerda que ambos Fannie Mae y Freddie Mac consideran que un comprador de vivienda por primera vez es cualquier persona que no ha sido dueña de una propiedad residencial en los tres años previos a la compra de la nueva casa.

Ventajas de Home Possible^® de Freddie Mac

El programa hipotecario Home Possible^® ofrece varias ventajas, así que veamos algunas de las principales para los compradores de vivienda.

Down payment bajo

El primer beneficio importante de esta opción de préstamo es que solo se necesita un down payment del 3%, que es más bajo que el down payment necesario para préstamos de la FHA mínimo del 3.5%.

Ofertas especiales disponibles

Rocket Mortgage^® tiene una oferta especial disponible en préstamos Home Possible^®. Sabemos que las altas tasas de interés y los precios de la vivienda hacen que el mercado resulte complicado para muchos compradores, pero estamos aquí para ayudarte en este proceso. Podrías ahorrar dinero mediante un crédito por adelantado para el down payment o los costos de cierre.

También está disponible un crédito de ajuste de precio a nivel de préstamo (LLPA) de 1% de la cantidad del préstamo hasta de $3,500.² Si el préstamo es por menos de $200,000, el crédito será de $2,000. Si ganas el 50% o menos de los ingresos promedio del área cuando quieres comprar, podrías recibir una subvención de $2,500. Puedes usar estos fondos para el down payment y los costos de cierre.

Relación préstamo-valor baja

La LTV compara cuánto debes en tu préstamo con el valor de tu casa y expresa esta cifra como un porcentaje. En la mayoría de los casos, debes tener una LTV entre 80 y 95%, dependiendo del tipo de hipoteca que te interese.

Con Home Possible^®, quizá puedas financiar hasta el 105% del valor total de tu casa por medio del programa de financiamiento secundario Affordable Seconds^®. Básicamente, este programa funciona como una segunda hipoteca que se puede usar para financiar tu down payment y los costos de cierre. Consulta con tu prestamista para determinar si esto puede ser una opción para ti, pero recuerda que Rocket Mortgage no ofrece préstamos para compra con segundas hipotecas.

Fuentes de down payment flexibles

Además de usar una segunda hipoteca para financiar un down payment, también puedes recibir el down payment de fondos obsequiados (incluyendo de familiares). Para una residencia principal de una unidad, todo tu down payment puede venir de un obsequio.

Según Freddie Mac, también puedes financiar un down payment por medio de:

• Subvenciones
• Capital acumulado obtenido a través de mejoras hechas por el mismo propietario
• Fondos de un préstamo hipotecario sin garantía
• Vivienda asistida por el empleador (EAH)

Es posible que haya más programas de ayuda para el pago del down payment disponibles para ti, así que asegúrate de investigar y explorar todas tus opciones.

Evaluación de riesgo manual disponible

Evaluación de riesgo manual significa que alguien revisa y evalúa tus ingresos, tu historial de crédito, la cantidad de bienes que tienes y la idoneidad de la propiedad. Esto es diferente de una evaluación automatizada que implica una toma de decisiones computarizada basada en tu solicitud de préstamo. A veces se aplican otros requisitos, como puntajes FICO^® específicos. Para algunos prestatarios, la evaluación manual de la solicitud del préstamo puede ser útil porque hay más margen que en un proceso automatizado. (Actualmente, Rocket Mortgage no ofrece una evaluación manual para los préstamos Home Possible^®).

Cargos bajos y requisitos de crédito menos estrictos

La mayoría de las agencias hipotecarias y empresas patrocinadas por el gobierno como Fannie Mae, Freddie Mac, la Administración Federal de Vivienda (FHA) y el Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA) de EE. UU. tienen cargos específicos que varían dependiendo de las cantidades de los préstamos y varios factores de riesgo.

Con Home Possible^®, el puntaje FICO^® promedio más bajo para calificar es 620. Sin embargo, si tu puntuación de crédito promedio es 680 o mejor, no habrá más ajustes de precio en el préstamo. Si tu puntuación es menor de 680, hay un ajuste de precio máximo del 1.5% de la cantidad del préstamo.

Mira opciones de refinanciamiento recomendadas por expertos y personalízalas según tu presupuesto

También puedes optar a un crédito de ajuste de precios a nivel de préstamos (LLPA) de 1% de la cantidad del préstamo hasta de $2,500. Si el préstamo es inferior a $350,000, el crédito será de $2,000. Si ganas el 50% o menos de los ingresos promedio del área cuando quieres comprar, podrías recibir una subvención de $2,500. Eso lo puedes usar para el down payment y los costos de cierre.

Relación préstamo-valor (LTV) baja

La LTV compara cuánto debes en tu préstamo con el valor de tu casa y lo expresa como un porcentaje. En la mayoría de los casos, debes tener una LTV de entre el 80 y 95% dependiendo del tipo de hipoteca que te interese.

Con Home Possible, quizá puedas financiar hasta el 105% del valor total de tu casa por medio del programa de financiamiento secundario Affordable Seconds^®. Affordable Seconds es una segunda hipoteca que se puede usar para financiar tu down payment y los costos de cierre. Consulta con tu prestamista para determinar si esto puede ser una opción para ti.

Ten en cuenta que Rocket Mortgage^® no ofrece préstamos para compra con segundas hipotecas.

Fuentes de down payment flexibles

Además de usar una segunda hipoteca para financiar un down payment, también puedes recibir el down payment de fondos obsequiados (incluyendo de familiares). Para una residencia principal de una unidad, todo tu down payment puede venir de un obsequio. Según Freddie Mac, también puedes financiar un down payment por medio de subvenciones, capital acumulado por mejoras hechas por el mismo propietario, dinero de un préstamo hipotecario no asegurado y vivienda asistida por el empleador (EAH).

Es posible que haya más programas de ayuda para el pago del down payment disponibles para ti. Asegúrate de investigar y explorar todas tus opciones.

Evaluación de riesgo manual disponible

Evaluación manual de la solicitud del préstamo significa que alguien revisa y evalúa tus ingresos y tu historial de crédito junto con la cantidad de bienes que tienes y la idoneidad de la propiedad. Esto es diferente de una evaluación automatizada que implica una toma de decisiones computarizada basada en tu solicitud de préstamo. A veces se aplican otros requisitos, como tu puntuación de crédito específicos. Para algunos prestatarios, el proceso de evaluación manual puede ser útil.

Rocket Mortgage no ofrece una evaluación manual para los préstamos Home Possible en este momento.

Cargos bajos y requisitos de crédito menos estrictos

Todos los inversionistas hipotecarios grandes como Fannie Mae, Freddie Mac, la Administración Federal de Vivienda (FHA) y el Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA) tienen cargos específicos que cobran basándose en las cantidades de los préstamos y los diferentes factores de riesgo.

Con Home Possible, la puntuación de crédito promedio más bajo para calificar es 620. Sin embargo, si tu puntuación de crédito promedio es 680 o mejor, no habrá más ajustes de precio sobre el préstamo. Si tu puntuación es menor de 680, hay un ajuste de precio máximo del 1.5% de la cantidad del préstamo.

Desventajas de Home Possible^® de Freddie Mac

Un consumidor informado también debe conocer las desventajas del programa Home Possible^®, y estas incluyen:

Red de préstamos hipotecarios pequeña

Aunque muchos prestamistas hipotecarios ofrecen préstamos Home Possible^® de Freddie Mac, incluyendo Rocket Mortgage, no es algo universal. Puede ser que tengas que investigar para encontrar prestamistas que puedan extender una hipoteca Home Possible.

Grupo pequeño de prestatarios

El préstamo Home Possible^® tiene límites de ingresos y otros requisitos, por lo que califican menos prestatarios comparado con el mercado inmobiliario general. Algunos prestamistas eligen no ofrecer este programa porque no es tan atractivo como otras opciones de hipoteca.

Solo para residencia principal

El programa Home Possible^® solo está disponible para residencias principales, por ejemplo, una casa que ocupas la mayoría del año. En otras palabras, el programa no está disponible para casas de vacaciones ni propiedades de inversión. La buena noticia es que puedes comprar hasta cuatro unidades y así tener la opción de vivir en una y alquilar las otras.

¿Hay programas de Freddie Mac para refinanciamientos de bajo costo?

Freddie Mac y Fannie Mae también ofrecen nuevos programas de refinanciamiento para ayudar a los prestatarios de bajos ingresos con DTI más altas a refinanciar y aprovechar las tasas bajas y la oportunidad de reducir su pago.³ Estos programas se llaman Refi Possible℠ y RefiNow™, respectivamente.

Sin embargo, estos programas tienen varios requisitos, incluyendo:

• El propietario/inversionista de tu préstamo tiene que ser Fannie Mae o Freddie Mac. Puedes averiguar el origen de tu préstamo con la herramienta de consulta de préstamos de Fannie Mae o este servicio de Freddie Mac.
• Los programas están destinados exclusivamente a prestatarios de bajos ingresos, lo que significa que no puedes ganar más del 80% del ingreso promedio del área.
• Tu DTI debe ser del 65% o menos, aunque este requisito es un poco más flexible que con otros préstamos convencionales.
• Debes estar al día con tu hipoteca, lo que significa que no has hecho un pago 30 días tarde en los últimos seis meses y solo uno en el último año.
• La propiedad debe ser una residencia principal de una unidad; las propiedades de unidades múltiples, de vacaciones o de inversión no son elegibles.
• El préstamo debe tener más de un año de antigüedad, pero no más de 10 años.
• Estos programas solo los puedes usar para bajar tu tasa o hacer un cambio de plazo. No puedes refinanciar para retirar dinero en efectivo.

Conclusión: Home Possible^® de Freddie Mac puede hacer realidad tu sueño de ser propietario de vivienda

Para algunos, el programa Home Possible^® de Freddie Mac puede transformar la meta distante de ser propietario de vivienda en una realidad alcanzable. Este poderoso programa, junto con la opción similar HomeReady® de Fannie Mae, elimina las barreras tradicionales y crea vías para acumular capital y establecer raíces en tu comunidad.

Con costos reducidos y requisitos de calificación flexibles, puedes centrarte en lo que más importa: encontrar el lugar perfecto al cual llamar hogar y construir una base para el futuro de tu familia. Tu proceso para ser propietario de vivienda comienza con explorar estas oportunidades que están diseñadas específicamente para que tus sueños sean tanto accesibles como asequibles.

¹ La opción de down payment del 3% solo se aplica para ciertos préstamos convencionales y no está disponible en todos los estados. Puede haber otras condiciones y restricciones.

² El cliente recibirá un crédito de ajuste de precio de nivel de préstamo (LLPA) de 1 punto (1.000) en préstamos para la compra de HomeReady y Home Possible cerrados a partir del 2 de enero de 2024. Los préstamos HomeReady se deben cerrar a más tardar el 2/27/2026. Un punto (1.000) es igual al 1% de la cantidad del préstamo. La cantidad de crédito mínima será $2,000. La cantidad máxima del préstamo es $350,000. Los clientes con préstamos HomeReady bloqueados después del 1/28/2026 recibirán un crédito del prestamista de $2,500 cuando sus ingresos sean inferiores al 50% de la mediana de su zona. La oferta no está disponible con otros descuentos o promociones. Esta oferta no se puede aplicar en forma retroactiva a préstamos cerrados ni a otros préstamos que ya estén en proceso; la oferta no es transferible. Rocket Mortgage se reserva el derecho de cancelar/modificar esta oferta en cualquier momento. Puede haber más restricciones/condiciones. Esto no es un compromiso de préstamo.

³ Refinanciar puede aumentar los cargos financieros a lo largo de la vigencia del préstamo.