Residencia principal: definición e importancia

¿Vas a comprar una casa? Saber qué tipo vas a comprar es importante.

La clasificación de la casa que compras puede afectar tus impuestos y la tasa de interés hipotecaria que recibes. La propiedad que compras puede estar clasificada como residencia principal, residencia secundaria o propiedad de inversión.

Es importante saber la diferencia entre estas tres cuando compras una casa. La clasificación de tu casa podría terminar ahorrándote o costándote mucho dinero.

Tu residencia principal (también conocida como residencia primaria) es donde vives. Ya sea una casa, un condominio o una casa adosada (townhome), si vives ahí la mayor parte del año y puedes demostrarlo, esa es tu residencia principal, y podría calificar para una tasa hipotecaria más baja.

Tu residencia principal también puede calificar para beneficios del impuesto sobre ingresos: la deducción del interés hipotecario pagado y la exclusión de las utilidades del impuesto sobre las ganancias de capital cuando la vendas. Debido a los beneficios fiscales, el IRS estableció una guía clara para ayudarte a determinar si tu casa califica como residencia principal.

Las reglas de la residencia principal

Si tienes una casa y vives en ella, se clasifica como tu residencia principal. Pero si vives en más de una casa, el IRS determina tu residencia principal usando la siguiente guía:

• Donde pasas más tiempo
• Tu dirección legal registrada para las declaraciones de impuestos, con USPS, en tu licencia de conducir y en tu tarjeta de registro de votantes.
• La casa que está cerca de tu trabajo o banco, clubes recreacionales donde eres miembro o las casas de otros familiares.

Estas son pruebas simples, pero se puede complicar más para un propietario de vivienda que tiene más de una casa.

Cuando solicitas una hipoteca, el tipo de propiedad residencial que estás financiando —residencia principal, segunda casa o propiedad de inversión— afecta la tasa hipotecaria que recibes. Por lo general, las tasas hipotecarias son más bajas para la residencia principal.

Una tasa hipotecaria baja puede ahorrarte mucho dinero en pagos de intereses a lo largo de la vida del préstamo. Si estás solicitando una hipoteca para tu residencia principal, es importante que tu prestamista lo sepa para que pueda ofrecerte la tasa adecuada para el tipo de propiedad.

El interés que pagas en tu hipoteca para una residencia principal o secundaria también puede ser deducible de impuestos, hasta un límite. Como una regla que comenzó en el año fiscal 2018, los contribuyentes pueden deducir hasta $750,000 de intereses hipotecarios sobre una vivienda. Para deducir los intereses hipotecarios, debes detallar las deducciones usando en Cuadro A del Formulario 1040.

Una exención fiscal por los intereses hipotecarios que pagaste no es el único beneficio de tener una residencia principal. También puedes calificar para excluir las ganancias de capital cuando vendes tu casa.

El impuesto sobre ganancias de capital es lo que pagas cuando vendes un bien que ha aumentado de valor. Cuando decides vender tu residencia principal y esta ha aumentado de valor, serás elegible para excluir parte de las ganancias de capital de los ingresos por la venta. Actualmente, el IRS permite que los contribuyentes excluyan hasta $500,000 en ganancias de capital si está casados y declaran juntos, o $250,000 si están solteros.

Supongamos que compras una casa por $200,000. Es tu residencia principal y la única que tienes. Después de unos años decides mudarte y venderla por más dinero. Después de pagar los costos relacionados con la venta, tu ganancia es $50,000. Si cumples los criterios de las exclusiones, no tendrás que pagar impuestos sobre ganancias de capital para esa ganancia. La tasa del impuesto sobre las ganancias de capital es 0 %, 15 % o 20 % dependiendo de tus ingresos.

Para calificar para la exclusión,

• Debes haber sido propietario de tu casa por al menos 24 meses de los 5 años previos.
• Tiene que haber sido tu residencia principal por al menos 24 meses de los 5 años previos.
• No puedes haber reclamado otra exclusión de ganancias de capital en los últimos 2 años.

El intercambio 1031

Hay una excepción a la exclusión de ganancias de capital, y está relacionada con las propiedades que se compraron previamente mediante un intercambio 1031. Si tienes una propiedad de inversión y quieres venderla y comprar otra propiedad de inversión, puedes diferir el pago del impuesto sobre las ganancias de capital por la venta si haces un intercambio de propiedades similares (un intercambio 1031).

Durante un intercambio 1031, vendes una propiedad de inversión y, dentro de cierto período, compras otra propiedad de inversión similar.

Pero, ¿qué pasa si eventualmente te mudas a esa propiedad de inversión y la conviertes en tu residencia principal? ¿Y si después quieres venderla? La propiedad que adquiriste mediante el intercambio 1031 no es elegible para la exclusión de ganancias de capital si la vendes antes de que hayan pasado 5 años desde que la compraste.  

Antes de comprar una casa, es bueno que comprendas qué tipo de casa estás comprando. ¿Estás planeando comprar una residencia principal (o residencia primaria), una residencia secundaria o una propiedad de inversión? 

Estas son consideraciones importantes que afectarán el tipo de tasa hipotecaria para la que puedas calificar, y el régimen fiscal de los pagos de intereses de tu hipoteca y cualquier ganancia que tengas cuando decidas vender.

¿Todavía tienes preguntas? Habla con un experto en préstamos hipotecarios.