Residencia principal: ¿Qué es y por qué es importante?

Hay muchos aspectos que deben considerarse en lo que respecta a la propiedad de una vivienda. Administrar los pagos de la hipoteca, contratar un seguro, hacer tareas de jardinería y mantener la casa en buen estado son cuestiones que debe tener presentes. También debe considerar las implicaciones legales y fiscales.

Un concepto que resulta importante para fines hipotecarios y fiscales es el de residencia principal. Su residencia principal es la casa en el que vive la mayor parte del año; por lo tanto, si tiene una casa en la que vive 9 meses al año y una casa de verano, el lugar en el que vive esos 9 meses se considera su residencia principal.

Suele haber beneficios fiscales por tener una residencia principal, como la deducción de los intereses hipotecarios, y es posible que obtenga condiciones más favorables en un préstamo para una residencia principal, por lo que es importante entender cómo funcionan estas normas.

Definición de residencia principal

Una residencia principal, también llamada vivienda habitual, suele ser la casa en la que vive la mayor parte del año. Solo puede tener una residencia principal, por lo que no puede vivir en dos casas la misma cantidad de tiempo y que ambas sean su residencia principal.

Su residencia principal puede ser cualquier tipo de propiedad, como un departamento, condominio o casa unifamiliar.

Las residencias que no suelen considerarse como principales incluyen propiedades de inversión o alquiler, segundas casas o casas de vacaciones que podría tener.

Reglas de residencia principal

En general, la casa en la que vive la mayor parte del tiempo es su residencia principal. El IRS tiene una definición más precisa:

“Si tiene y vive en una sola casa, entonces esa propiedad es su vivienda principal. Si tiene o vive en más de una casa, deberá aplicar una prueba de 'hechos y circunstancias' para determinar cuál propiedad es su residencia principal. aunque el factor más importante es dónde pasa la mayor parte del tiempo, otros factores también son pertinentes”.

“Los factores que indican que una propiedad es más probablemente su residencia principal son:

La dirección que figura en su:

• Dirección del Servicio Postal de los EE. UU.
• Tarjeta de registro de votante
• Declaraciones de impuestos federales y estatales
• Licencia de conducir o registro del auto

La casa está cerca de:

• Su lugar de trabajo
• El banco
• La residencia de uno o más familiares
• Clubes recreativos u organizaciones religiosas de las que sea miembro”

Si determinar su residencia principal es sencillo cuando tiene una sola casa, se vuelve más complejo si tiene dos.

Además, hay normas sobre alquilar su residencia principal. Para que su casa se considere una residencia, debe vivir en ella al menos la mayor cantidad entre 14 días o el 10 % de los días que la alquile. Si alquila su residencia por menos de 15 días al año, no necesita informar de los ingresos ni los gastos del alquiler en sus impuestos.

Por qué importa la residencia principal para su hipoteca

En general, las tasas de interés para préstamos de compra son más bajas cuando se trata de una residencia principal que al comprar una segunda casa o una propiedad de inversión. Lo mismo pasa al refinanciar una casa que es su residencia principal, comparado con refinanciar una segunda casa o una propiedad de inversión. En algunos casos, como con préstamos del gobierno mediante la FHA, el VA o el USDA, solo puede usar el préstamo para la compra de una residencia principal.

Según dónde viva, también puede ser elegible para un beneficio fiscal por su residencia principal. Por ejemplo, Boston, Massachusetts, permite a los propietarios de viviendas eximir una parte del valor de su casa al calcular el impuesto sobre la propiedad de su residencia principal.

Si aprovecha la deducción por intereses hipotecarios, solo podrá aplicarla a los intereses cobrados por el préstamo de su residencia principal. La deducción de intereses se limita a los primeros $750,000 de deuda hipotecaria ($375,000 si se presenta una declaración por separado para contribuyentes casados).

Impuesto sobre las ganancias de capital en una residencia principal

Cuando vende su casa, lo ideal es que la venda por un precio superior al que pagó por ella. Si lo hace, es posible que deba pagar impuestos sobre las ganancias de capital por el beneficio obtenido. Los impuestos sobre las ganancias de capital son impuestos aplicados sobre el beneficio que obtiene de las inversiones, y la tasa puede variar del 0 % al 20 %, según su estado civil y nivel de ingresos.

La fórmula para determinar el impuesto es:

(Precio de venta – [precio de compra + costo de mejoras adicionales]) × tasa impositiva = impuestos

Si vende su residencia principal, el IRS ofrece un beneficio fiscal sobre las ganancias. Según las normas del IRS, puede excluir los primeros $250,000 ($500,000 si está casado y presenta la declaración conjunta) de ganancias de sus impuestos. En otras palabras, si obtiene una ganancia de menos de $250,000 ($500,000 si está casado y presenta la declaración conjunta), no paga impuestos sobre las ganancias de capital.

Por ejemplo, imagine que compra una casa por $500,000, vive en ella durante tres años y no hace mejoras importantes, y después la vende por $700,000. No debería pagar impuestos sobre las ganancias si califica para el beneficio fiscal. Si no vivió en ella como residencia principal durante al menos dos años, tendría que pagar impuestos sobre los $200,000 de ganancia, lo que podría ser hasta $40,000 según la tasa máxima de ganancias de capital.

Según las mejoras de capital que haga o de las pérdidas por daños en la propiedad, su base de costos o el valor total de la casa a efectos fiscales podría aumentar. De ser así, su beneficio imponible y el impuesto a las ganancias de capital que deba pagar disminuirán.

Calificación para un beneficio fiscal sobre ganancias de capital

Para calificar para la tasa de impuestos sobre ganancias de capital, debe cumplir los requisitos del IRS.

El beneficio fiscal solo está disponible para su residencia principal, por lo que, para calificar, debe haber usado la casa como residencia principal durante al menos dos de los cinco años anteriores a la venta. Tampoco puede haber usado la exclusión de ganancias de capital en la venta de otra casa en los últimos dos años.

Hay excepciones a la regla de la residencia principal para miembros de las fuerzas armadas y otros organismos del gobierno que viven lejos de su casa por órdenes del gobierno.

Las reglas exactas para calificar para el beneficio fiscal pueden ser un poco complejas. Por ejemplo, si compra una casa y vive en ella durante un año y después la vende, no calificará porque no vivió allí durante dos años de los últimos cinco. Si la vendiera después de tres años, podría ser elegible.

Le recomendamos consultar con un asesor fiscal si su situación de vivienda es compleja y dificulta establecer si cumple los requisitos para acceder a este beneficio fiscal.

Excepción del intercambio 1031

Si no puede calificar para la exclusión de ganancias de capital en la venta de una casa, es posible que pueda calificar para un intercambio 1031, que puede reducir los impuestos que debe pagar.

Un intercambio 1031 le permite intercambiar una propiedad de inversión por otra y diferir el pago de los impuestos sobre las ganancias de capital.

Por ejemplo, imagine que compra una vivienda de alquiler por $400,000 y después la vende por $500,000; normalmente, debería pagar impuestos sobre ganancias de capital por los $100,000 de ganancia. Si usa esos fondos para comprar otra casa por $500,000, podría diferir el pago de los impuestos sobre ganancias de capital hasta que venda la nueva propiedad. Sin embargo, tendría que calcular los impuestos sobre una futura venta de la nueva casa como si hubiera pagado $400,000 por ella, en lugar de $500,000.

Hay muchas normas relacionadas con los intercambios 1031. Por ejemplo, no se pueden usar para residencias principales o segundas casas, solo para propiedades de inversión. Las dos propiedades intercambiadas también deben ser similares, los fondos de la venta deben mantenerse en custodia y usarse para la nueva compra, la transacción debe hacerse en un plazo de 180 días y solo se puede usar un intercambio 1031 una vez cada cinco años.

Por la complejidad de los intercambios 1031, se recomienda consultar a un asesor fiscal para recibir ayuda.

Preguntas frecuentes

Si su casa califica como su residencia principal, esto puede tener importantes implicaciones fiscales e hipotecarias, por lo que es importante entender qué hace que una casa sea su residencia principal.

¿Puedo alquilar mi residencia principal?

Sí, es posible que pueda alquilar su residencia principal de manera limitada. Se recomienda consultar a un asesor fiscal para recibir orientación sobre con qué frecuencia puede alquilar su casa sin que pierda el estado de residencia principal.

¿Puede considerarse una segunda casa como residencia principal?

Su residencia principal es la casa en la que vive la mayor parte del año, por lo que una segunda casa no puede ser su residencia principal. Si finalmente cambia el lugar donde pasa la mayor parte del año a su segunda casa, esta se convertirá en su residencia principal, pero la primera casa dejará de serlo.

¿Puedo tener dos hipotecas de residencia principal?

Solo es posible tener una residencia principal, por lo que solo puede tener una hipoteca de residencia principal, incluso si está comprando dos casas. Recuerde que las normas del IRS exigen que designe una casa como residencia principal, incluso si debe viajar o mudarse temporalmente por trabajo.

Aunque solo puede tener una residencia principal, en términos generales es posible calificar para una hipoteca de residencia principal en una segunda propiedad si se está mudando por un trabajo u otro cambio considerable en su estilo de vida. Deberá explicar su situación a la entidad crediticia y, por lo general, necesita mudarse a la nueva casa en un plazo de 60 días. La entidad crediticia también tendrá otros requisitos relacionados con ingresos, relación deuda-ingreso (DTI) y puntuación de crédito, entre otros. Si anticipa la necesidad de comprar una nueva residencia principal mientras ya tiene una casa con hipoteca de residencia principal, debería consultar a una entidad crediticia sobre cómo proceder.

¿Cómo verifica el IRS mi residencia principal?

El IRS usa varios factores para verificar su residencia principal. Por ejemplo, revisa la dirección que figura en su declaración de impuestos, su registro de votante y el lugar de su casa en relación con su empleador.

Si el IRS no puede verificar que una casa es su residencia principal, puede solicitar documentos de respaldo u otras pruebas. Por ejemplo, si puede presentar registros de tarjetas de crédito que muestren compras cerca de su residencia principal durante la mayor parte del año u otras pruebas de que vivió en esa casa la mayor parte del año, esto puede ayudar al IRS a verificar su declaración.

¿Cómo puedo evitar pagar impuestos sobre las ganancias de capital en mi residencia principal?

Para evitar pagar impuestos sobre las ganancias de capital en su residencia principal, haga todo lo posible por calificar para la exclusión de ganancias de capital. En la mayoría de los casos, esto significa asegurarse de vivir en la casa como residencia principal al menos dos de los cinco años anteriores a la venta. Para reducir aún más los impuestos potenciales, asegúrese de sumar el costo de cualquier mejora que haya hecho en la casa a su base de costo cuando determine la ganancia.

Conclusión: Su residencia principal puede impactar positivamente sus finanzas

Que su casa sea su residencia principal puede ser muy importante al momento de pagar el impuesto sobre la propiedad, obtener una hipoteca o presentar sus impuestos ante el IRS. Para la mayoría de las personas, determinar su residencia principal es sencillo. Es la vivienda que tiene y en la que vive. Si tiene varias viviendas, puede ser más complicado, pero la regla práctica más sencilla es que su residencia principal es en la que vive la mayor parte del año.

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