9 consejos para obtener la mejor tasa hipotecaria

Cuando estés listo para comprar una casa, iniciarás un viaje que conlleva variables que están dentro y fuera de tu control.

A diferencia del barrio que eliges para vivir o el estilo de casa que eliges, no tendrás el control total sobre la tasa de interés hipotecario que tu prestamista te asigna. Sin embargo, puedes tomar medidas para reducir tu tasa y la cantidad total de dinero que gastas en la compra de una casa.

¿Qué es una tasa hipotecaria?

Una tasa hipotecaria es la tasa de interés que se aplica a tu préstamo hipotecario, y es un porcentaje de la cantidad restante del préstamo que te hizo un prestamista. Esta tasa determina cuánto interés acumula tu préstamo y afecta directamente tu pago mensual de la hipoteca, que incluye el saldo restante, los intereses, impuestos y seguros, a veces llamados colectivamente PITI. Mientras más alta es tu tasa, más intereses pagarás durante la vida del préstamo, lo que aumentará el costo total de tu casa.

Aunque los factores externos como la inflación y las políticas establecidas por la Reserva Federal juegan un papel importante en las tasas de interés hipotecario, hay mucho que puedes hacer para influir en la tasa que finalmente obtienes.

9 consejos para obtener la tasa hipotecaria más baja

Con las tasas hipotecarias, mientras más bajas, mejor. Pero ¿cómo consigues una tasa baja? Estos son algunos consejos para obtener la mejor tasa hipotecaria.

Consejo 1: Haz un down payment más grande

Hacer un down payment grande por una casa puede ayudarte a conseguir una tasa de interés más baja porque reduce el riesgo del prestamista. Un down payment alto reduce tu relación préstamo-valor (LTV), lo que te convierte en un prestatario más atractivo y disminuye la cantidad que necesitas pedir prestada.

Sin embargo, recuerda que usar todo tu dinero en efectivo para un down payment te deja vulnerable en caso de que surjan circunstancias imprevistas. A los prestamistas les gusta ver que tienes fondos de reserva para cubrir hasta tres meses de gastos, por si acaso.

El down payment mínimo depende del tipo de préstamo. Para la mayoría de los préstamos convencionales (los préstamos respaldados por un prestamista privado y no por el gobierno federal), necesitarás hacer un down payment de al menos el 3% del precio de compra. Para un préstamo de la FHA, debes hacer un down payment mínimo del 3.5% si tu puntuación de crédito es 580 o más. Los préstamos del VA y el USDA —que, como los préstamos de la FHA, están respaldados por el gobierno— ofrecen una opción sin down payment.

Consejo 2: Mejora tu puntuación de crédito

Tu primer paso activo para ser propietario de una vivienda debería ser revisar detenidamente tu informe de crédito para identificar errores y pedir que los corrijan. Este proceso puede tomar un tiempo, así que es importante comenzar temprano y ser persistente en que lograr que corrijan los errores.

Después, debes centrar tu atención en mejorar tu puntuación de crédito. Tu puntuación de crédito es probablemente el factor individual más importante para determinar si te aprobarán la hipoteca, y la cantidad del préstamo y la tasa de interés que obtendrías. Eso es porque tu puntuación de crédito ayuda a los prestamistas a predecir tu conducta futura como prestatario y el riesgo que presentas, basándose en cómo has manejado tus deudas en el pasado.

Todos los prestamistas ven tu puntuación de crédito y tu historial crediticio para determinar tu elegibilidad para una hipoteca. En general, mientras más alta es tu puntuación de crédito, más baja es tu tasa. Para mantener tu puntuación de crédito alta, haz pagos puntuales para tu casa, auto, tarjeta de crédito y otras deudas recurrentes.

Los requisitos mínimos de la puntuación de crédito varían según el programa y el prestamista, pero las tasas más bajas disponibles generalmente serán para los prestatarios con una puntuación de 760 o más.

Consejo 3: Construye un sólido historial laboral

Los prestamistas buscan prestatarios fiables, por lo que serás un candidato más atractivo para una hipoteca si tienes un historial laboral sólido. Planifica demostrar al menos 2 años de ingresos continuos, idealmente del mismo empleador. Posiblemente también necesites documentos como los formularios W-2 de los últimos 2 años y los últimos dos o tres talones de pago.

Si trabajas por cuenta propia, también puedes calificar para una buena tasa hipotecaria. Sin embargo, puede ser que necesites más documentos como declaraciones de impuestos y estados de cuenta de ganancias y pérdidas. Los recién graduados universitarios pueden comprobar su empleo con una carta de oferta laboral.

En cuanto a los vacíos o irregularidades que puedas tener en tu historial laboral, estos no necesariamente te descalificarán. Pero mientras más predecible sea tu historial laboral, mejor es.

Consejo 4: Reduce tu relación deuda-ingresos pagando tu deuda

Tu relación deuda-ingresos (DTI) es otro factor importante que los prestamistas usan para evaluar tu capacidad de reembolso del préstamo. Si ya tienes una carga de deuda alta, un prestamista podría concluir que agregar una nueva hipoteca empeorará tu situación financiera de manera insostenible. O podrían aprobarte la hipoteca, pero con una tasa de interés más alta para mitigar su riesgo crediticio.

Supongamos que ganas $5,000 al mes y destinas un total de $2,000 a préstamos estudiantiles y pagos de auto. En este caso, tu DTI sería del 40%. Cuanto más bajo sea tu DTI, menos riesgoso parecerás para el prestamista, y probablemente tu tasa será más baja.

Entonces, ¿cómo reduces tu DTI? Una manera es ganar más dinero. Otra manera es pagar ciertas deudas (aunque no deberías cerrar todas las cuentas de deuda). Eliminar deudas también liberará más dinero para destinar al pago mensual de la hipoteca.

Consejo 5: Elige una hipoteca con tasa de interés ajustable (ARM) o con tasa fija

Una de las elecciones más importantes que haces cuando compras una casa es elegir entre una hipoteca de tasa fija y una ARM.

Hipotecas con tasa de interés fija

Con una hipoteca de tasa fija, tu tasa de interés permanece igual durante el plazo de reembolso del préstamo, incluso cuando las tasas de interés del mercado fluctúan inevitablemente. Con una hipoteca con tasa de interés fija, casi siempre tendrás una tasa más alta que si comienzas con una hipoteca con tasa de interés ajustable. Eso es porque los prestamistas quieren recuperar algunas de sus pérdidas si las tasas de interés del mercado suben más adelante durante el plazo del préstamo.

Hipotecas con tasa de interés ajustable (ARM)

La tasa de interés más baja que posiblemente tendrás al principio con una hipoteca con tasa de interés ajustable (ARM) permanecerá fija por un período inicial que dura generalmente 5, 7 o 10 años. Después de este período, la tasa se ajustará periódicamente hacia arriba o hacia abajo según las condiciones del mercado.

Con una ARM, aceptas el riesgo de que tu tasa de interés aumente significativamente en algún punto, por lo que los prestamistas compensan ofreciendo una tasa de interés introductoria más baja para atraer a los compradores potenciales. Sin embargo, si tu tasa aumenta, podrías terminar pagando más intereses de lo que pagarías con una tasa inicial más alta que era fija.

Consejo 6: Considera los puntos por el pago anticipado de intereses hipotecarios

Puedes pagar para bajar tu tasa si pagas intereses por anticipado en el cierre. Este pago anticipado de interés viene en la forma de puntos de hipoteca, o puntos de descuento. Un punto es igual al 1% del monto del préstamo (por ejemplo, un punto es $1,000 en un préstamo de $100,000).

Puedes comprar puntos en incrementos mínimos de 0.125 puntos.

Aunque prepagar intereses te dará una tasa más baja, el compromiso es que tienes que quedarte en la casa el tiempo suficiente para llegar a una posición en la que ahorres dinero. Por ejemplo, si comprar dos puntos en una hipoteca de $250,000 (dos puntos equivalen a $5,000) te ahorró $300 al mes en el pago de la hipoteca, tendrías que quedarte en la casa por 17 meses para recuperar ese gasto.

Sin embargo, si planeas quedarte en la casa por varios años, comprar puntos de hipoteca puede ser una buena manera de ahorrar dinero.

Consejo 7: Elige un plazo de reembolso del préstamo más corto

Elegir un plazo de 15 años para pagar el préstamo en lugar de un plazo de 30 años puede ahorrarte mucho dinero durante la vida del préstamo. Eso es en parte porque tendrás una tasa de interés más baja porque los prestamistas ven un plazo de 15 años como algo menos riesgoso para ellos.

Con un plazo de 15 años, también llegarás más rápido al 20% de capital de la vivienda (suponiendo que no hiciste un down payment del 20% o más), lo que te permite dejar de pagar PMI más pronto. También terminarás de pagar la hipoteca más rápido, liberando dinero en tu presupuesto mensual.

La desventaja de una hipoteca a 15 años es que el pago mensual es significativamente más alto que para un préstamo a 30 años porque te comprometiste a reembolsar el préstamo en la mitad del tiempo. Entonces, antes de decidirte por la opción a 15 años, asegúrate de que puedes hacer los pagos mensuales más altos. Considera usar una calculadora de hipotecas para comparar los pagos mensuales para un plazo de 15 y 30 años. 

Consejo 8: Compara ofertas de prestamistas

Para obtener la mejor tasa hipotecaria posible, lo más recomendable es no aceptar la primera oferta que recibas. Los mejores prestamistas hipotecarios no siempre ofrecen la tasa de interés más baja. Asegúrate de también comparar costos de cierre, seguro hipotecario y cualquier penalización por pago por adelantado, por ejemplo. Después, elige la oferta que sea más favorable en general.

Sin embargo, antes de elegir una oferta pregunta por los posibles descuentos, créditos o programas que pudieran reducir costos. Es posible que los gobiernos estatales y locales ofrezcan ayuda con el down payment o hipotecas con tasas reducidas para los compradores de vivienda por primera vez. Algunos bancos y cooperativas de crédito podrían dar descuentos si ya tienes una cuenta con ellos.

Consejo 9: Observa y espera

Está atento a las tasas de interés y al mercado inmobiliario cuando te estés preparando para pedir una hipoteca. Cuando sea posible, actúa cuando las tasas de interés sean bajas, o por lo menos antes de que suban más.

Una vez encuentre una tasa hipotecaria que funcione para ti, es generalmente una buena idea no retrasarse. El proceso de cierre puede tomar varias semanas, y las tasas muy probablemente fluctuarán durante ese tiempo.

Cuando hayas firmado el contrato de compraventa y obtenido el préstamo, puedes decidir si le pides al prestamista que bloquee la tasa. Esto puede implicar más cargos, pero puede valer la pena para tener mayor seguridad y paz mental.

Otros factores que afectan tu tasa hipotecaria

Estos son un par de otros factores que pueden afectar la tasa de interés que obtienes para tu hipoteca.

Tasas de interés actuales del mercado

Las condiciones económicas actuales, la pandemia y los conflictos geopolíticos han subido las tasas hipotecarias comparado con unos años atrás.

Una “buena” tasa de interés puede simplemente significar una tasa baja en relación con las tasas actuales del mercado. Puedes darte una idea de qué tan razonable es tu tasa buscando las tasas hipotecarias promedio de hoy en Estados Unidos.

Tipo de préstamo

Más allá de elegir entre una hipoteca con tasa de interés ajustable o una con tasa fija, tendrás que elegir un tipo de hipoteca para comprar tu casa. Ciertos programas de préstamos tienen más probabilidades que otros de tener una tasa de interés relativamente alta.

Las tasas de interés de los principales programas de préstamos hipotecarios suelen ser las siguientes:

• Los préstamos conformes convencionales (todos los préstamos convencionales que no son préstamos jumbo) suelen tener tasas altas en relación con las tasas en algunos préstamos respaldados por el gobierno. Dicho eso, todavía puedes reducir tu tasa con una puntuación de crédito alta y un down payment grande.
• Generalmente es más fácil calificar para los préstamos de la FHA que para otras opciones hipotecarias. Puedes tener una puntuación de crédito más baja y una DTI más alta y todavía calificar, en muchos casos. Tu tasa hipotecaria podría ser más alta de lo que sería con otros préstamos respaldados por el gobierno, pero debería ser competitiva con las tasas de los préstamos convencionales.
• Los préstamos del VA son para veteranos, miembros de las fuerzas armadas en servicio activo, miembros de la Guardia Nacional y la Reserva, y cónyuges sobrevivientes elegibles. Las tasas hipotecarias de los préstamos del VA suelen ser ligeramente más bajas que las de otros programas. Ten en cuenta que como no necesitas un down payment para estos préstamos, la cantidad total del préstamo es más alta.
• Las hipotecas del USDA pueden tener tasas de interés modestamente más bajas, pero debes vivir en un área rural para calificar. Actualmente, Rocket Mortgage® no ofrece préstamos del USDA.
• Los préstamos jumbo son más riesgosos para los prestamistas, lo que significa que los prestatarios podrían tener una tasa de interés más alta de la que tendrían con otros préstamos. Pero dependiendo de las condiciones del mercado, podrías tener un préstamo jumbo con una tasa competitiva o incluso una tasa más baja que el promedio.

¿Cuánto puedo ahorrar si obtengo una tasa de interés más baja?

Puede que no sea mucho, pero bajar tu tasa de interés hipotecaria por tan solo el 0.25% se puede traducir en grandes ahorros. Por ejemplo, supongamos que piensas sacar un préstamo hipotecario de $300,000. Para los fines de los siguientes ejemplos, no estamos considerando los impuestos sobre la propiedad, el seguro de la vivienda y el posible seguro hipotecario.

¿Deberías esperar una tasa hipotecaria más baja?

No puedes predecir el mercado, por lo que la mayoría de los profesionales inmobiliarios recomiendan no esperar a que bajen las tasas hipotecarias si estás listo para comprar una casa. Podría haber tasas de interés más bajas en el horizonte, pero no hay garantía. Incluso si las tasas bajan, probablemente traerán consigo más competencia y precios más altos de las viviendas, lo que podría resultar en que pagues más por una casa.

Conclusión: Para obtener la mejor tasa disponible se necesita estar preparado

Entender cómo diferentes factores influyen en las tasas hipotecarias puede ayudarte a obtener la mejor tasa posible. Desde saldar deudas hasta subir tu puntuación de crédito y elegir un plazo más corto para tu préstamo, puedes tomar varias medidas para reducir tu tasa de interés. Asegurar una tasa hipotecaria más baja te sirve para que los pagos mensuales sean más bajos ahora y ahorres más en el largo plazo.

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