10 consejos para obtener la mejor tasa hipotecaria disponible

Cuando estés listo para comprar una casa, entrarás en un proceso del que posiblemente sepas muy poco. Seguramente te enteraste de que las tasas de interés alcanzaron bajos históricos hace tan solo unos pocos años, pero no estabas listo para comprar una casa entonces. Ahora que lo estás, las tasas están cambiando y las tasas que tus amigos consiguieron entonces simplemente ya no las están ofreciendo.

Aun así, hay medidas que puedes tomar para obtener la mejor tasa posible en cualquier momento. Te daremos nuestros mejores consejos para obtener la tasa hipotecaria más baja posible, sin importar cuándo solicites un préstamo hipotecario.

Para la mayoría de compradores que inician el viaje de comprar una casa, primero necesitarán obtener un préstamo hipotecario. Los prestamistas hacen estos préstamos a cambio de que pagues intereses. Tu tasa de interés hipotecaria se aplica a la cantidad del principal, y tu pago mensual de la hipoteca se compone del principal, los intereses, los impuestos y el seguro, en conjunto llamados PITI.

Las tasas hipotecarias determinan cuánto interés se acumula en tu préstamo hipotecario. Mientras más alta sea tu tasa, pagarás más intereses y terminarás pagando más por tu casa al final.

Puede que no sea mucho, pero bajar tu tasa de interés hipotecaria por tan solo el 0.25 % se puede traducir en grandes ahorros. Por ejemplo, supongamos que piensas sacar un préstamo para vivienda de $300,000. Para nuestros propósitos, vamos a ignorar el PMI, los impuestos y el seguro de la vivienda.

Con las tasas hipotecarias, mientras más bajas, mejor. Pero ¿cómo consigues una tasa baja? Hay algunas estrategias que puedes usar para obtener la mejor tasa hipotecaria posible.

Consejo 1: Comienza a ahorrar para un down payment más grande

Si tu sueño es tener tu propia casa, mientras más pronto comiences a ahorrar para un down payment, mejor.

¿De cuánto tiene que ser el down payment? Eso depende del tipo de préstamo que elijas. Para un préstamo convencional, necesitas al menos el 3 %, mientras que para un préstamo de FHA necesitas un down payment de 3.5 %. Puedes obtener una hipoteca sin down payment si puedes aprovechar un préstamo del VA o un préstamo del USDA.

Muchos compradores de vivienda que son nuevos en el mercado tienen la idea equivocada de que necesitas un down payment del 20 % para un préstamo convencional. Eso no es así. La cifra del 20 % viene del requisito del seguro hipotecario privado (PMI) de las hipotecas convencionales: Si tu down payment es de menos del 20 %, tendrás que pagar una prima de PMI hasta llegar al umbral de capital de tu vivienda.

Acumular más bienes te ayudará a obtener una mejor tasa hipotecaria. Los bienes son cosas que no están relacionadas con tus ingresos anuales que se podrían usar para ayudar a pagar la hipoteca. Estos pueden ser dinero de la venta de una propiedad, acciones, bonos, fondos mutuos u otras inversiones.

Mientras más activos tengas, mayor será tu capacidad de reembolso de tu hipoteca y tu tasa de interés será más baja.

Consejo 2: Revisa tu puntuación de crédito y tu informe de crédito para ver si hay errores o problemas

Tu primer paso activo para ser propietario de una vivienda debería ser obtener tu informe de crédito y leerlo detenidamente para identificar errores y pedir que los corrijan. Este proceso puede tomar un tiempo, así que es importante comenzar temprano y ser persistente en que lograr que corrijan los errores.

Consejo 3: Trabaja en mejorar tu puntuación de crédito

Tu puntuación de crédito es probablemente el factor individual más importante para determinar si serás aprobado, y si te aprueban, por cuánto y a qué tasa de interés. Las tasas de interés reflejan factores fuera de tu control, así que lo mejor que podrás hacer es conseguir la tasa más baja disponible.

Pero las tasas de interés también reflejan la evaluación de tu prestamista sobre el riesgo que presentas como prestatario. Tu puntuación de crédito les ayuda a los prestamistas a predecir tu conducta futura como prestatario basándose en cómo has manejado tus deudas en el pasado.

Todos los prestamistas ven tu puntuación de crédito y tu historia para determinar tu elegibilidad para una hipoteca. En general, mientras más alta es tu puntuación de crédito, más baja es tu tasa. Para mantener tu puntuación de crédito alta, haz pagos puntuales para tu casa, tu auto, tu tarjeta de crédito, etc.

Consejo 4: Reduce tu relación deuda-ingresos pagando tu deuda

Tu relación deuda-ingresos es otro factor importante que los prestamistas consideran para evaluar tu capacidad de reembolso del préstamo. Si tienes una carga de deuda pesada, tu prestamista podría pensar que tu situación financiera es insostenible, y por lo tanto, establecer una tasa más alta para compensar que está dispuesto a tomar el riesgo.

Supongamos que ganas $5,000 al mes y que usas $1,250 de eso para pagar préstamos estudiantiles, tu casa y tu auto. Tu relación DTI es del 25 %. Mientras más baja sea esta relación, menos riesgoso te ve el prestamista, y tu tasa será más baja.

Si bien no querrás cerrar todas tus cuentas, puede ser útil pagar ciertas deudas. Esto puede ayudar a reducir tu relación DTI y liberar más dinero para gastar en el pago mensual de la hipoteca. Menos deudas puede significar una tasa hipotecaria más baja.

¿Deberías ahorrar para tu down payment o para pagar tu deuda? Es importante encontrar el equilibrio adecuado entre los dos. Los prestamistas no esperan que no tengas ninguna deuda. Algunas deudas se consideran “buena deuda”, particularmente los préstamos estudiantiles y los préstamos de auto razonables cuando es necesario tener transporte confiable para ir al trabajo.

Otras deudas, como las deudas de tarjeta de crédito renovables, no son bien vistas por los prestamistas. Los saldos altos en las tarjetas de crédito suelen ser una señal de que los prestatarios están usando el crédito para complementar sus ingresos en lugar de vivir según sus medios.

Consejo 5: Elije entre una hipoteca con tasa de interés ajustable (ARM) y una con tasa fija

Tendrás que tomar varias decisiones cuando se trata de elegir entre los tipos de hipoteca disponible cuando estás planeando comprar una casa. Desde una perspectiva financiera, una de las decisiones más importantes que tendrás que tomar es elegir entre una hipoteca con tasa fija o una hipoteca con tasa de interés ajustable (ARM).

Hipotecas con tasa fija

Con una hipoteca con tasa fija, la cantidad de tu pago permanecerá igual a lo largo del plazo del préstamo. Eso significa que el prestamista te está haciendo un préstamo bastante grande cuyos términos no se podrán cambiar en los siguientes 15 a 30 años. Incluso si las tasas de interés se disparan, los pagos de tu préstamo de tasa fija no cambiarán.

Como los prestamistas están asumiendo todo el riesgo de que las tasas de interés suban cuando hacen un préstamo hipotecario de tasa fija, cobran más al principio. También hay una gran diferencia entre las tasas fijas de un préstamo para 15 años y uno para 30 años, pues los prestamistas están asumiendo ese riesgo por el doble del tiempo.

Hipotecas con tasa de interés ajustable (ARM)

Las hipotecas con tasa de interés ajustable (ARM) funcionan un poco diferente. Por lo general, comienzan con una tasa baja. Esta tasa señuelo permanece fija por los primeros años del préstamo; generalmente un período de 5, 7 o 10 años. Después de eso, la tasa se ajusta periódicamente hacia arriba o hacia abajo de acuerdo con el mercado.

Como terminas pagando mucho más en tasas de interés, compartes con el prestamista el riesgo de que las tasas de interés suban. Es por eso que pueden permitirse ofrecer la tasa introductoria para atraer nuevos compradores de vivienda.

Hipotecas con tasa fija vs. ARM: ¿Qué es mejor?

Como siempre, la respuesta depende. Si hubieras preguntado durante los primeros años de la pandemia de COVID-19, la respuesta posiblemente hubiera sido obtener una tasa fija porque las tasas hipotecarias estaban en bajos históricos. Ahora, las tasas de interés están en aumento, y las ARM otra vez están volviéndose más populares.

Si no estás planeando quedarte en tu nueva casa por más tiempo que el período de introducción, o si te sientes cómodo de refinanciar tu hipoteca antes de que venza la tasa señuelo, una ARM podría ser tu mejor opción. Sin embargo, ten presente que, si no vendes o refinancias, las ARM son mucho más caras para los compradores de vivienda a lo largo de la vida del préstamo.

Consejo 6: Considera los puntos por el pago anticipado de intereses hipotecarios

Puedes pagar para bajar tu tasa si pagas los intereses por anticipado en el cierre. Este pago anticipado de interés viene en la forma de puntos de hipoteca, o puntos de descuento. Un punto es igual al 1 % de la cantidad del préstamo (por ejemplo, en un préstamo de $100,000, un punto es $1,000). Puedes comprar puntos en incrementos hasta de 0.125 puntos. Muchas de las tasas de interés que ves anunciadas tienen un cierto número de puntos incluidos.

Si pagas el interés por anticipado, obtendrás una tasa más baja. Aquí, la desventaja es que tienes que quedarte en la casa el tiempo suficiente para llegar a una posición en la que ahorres dinero. Si comprar dos puntos en una hipoteca de $250,000 (dos puntos equivalen a $5,000) te ahorró $300 al mes en el pago de la hipoteca, tendrías que quedarte en la casa por 17 meses para recuperar ese gasto. Si planeas quedarte en la casa por varios años, comprar puntos de hipoteca puede ser una buena manera de ahorrar dinero.

Consejo 7: Elige un plazo del préstamo más corto

Puede ahorrar mucho dinero a lo largo de la vida de tu préstamo si eliges un plazo de pago de 15 años en lugar de 30 años. Al acortar el plazo del préstamo, también obtienes una tasa de interés más baja desde el principio. Como mencionamos antes, es mucho menos riesgoso predecir el pago para 15 años que predecirlo para 30 años. También acumularás capital de tu vivienda mucho más rápido, lo que reduce tu relación préstamo-valor y el riesgo del prestamista.

Entre los beneficios adicionales de tener un plazo de pago de 15 años es que llegarás más rápido a la marca de capital de su vivienda del 20 %, lo que significa que puedes dejar de pagar PMI antes. También pagarás antes tu préstamo hipotecario, borrando una gran parte de su presupuesto mensual.

Sin embargo, el pago mensual de una hipoteca de un préstamo de 15 años es significativamente más alto que el de una hipoteca de 30 años, y el mercado de vivienda de la pandemia ha hecho que los precios de compra estén fuera del alcance de muchos, por lo que es muy importante que estés seguro de que podrás hacer tu pago mensual de la hipoteca.

Usa nuestra calculadora de hipotecas para determinar el pago mensual de tu hipoteca con ambos plazos.

Aunque tu pago mensual será más alto en un préstamo de 15 años, potencialmente podrías ahorrarte decenas de miles en intereses a lo largo de la vida del préstamo. No solo bajarías tu tasa de interés, sino que pagarías más para el saldo de tu hipoteca más rápido que con un préstamo tradicional de 30 años.

Consejo 8: Haz un down payment más alto

Pagando un down payment más alto en el cierre, los compradores de vivienda obtienen una tasa más baja. Pagar una porción significativa del precio de compra baja el riesgo relativo de un prestamista. Mientras más baja es tu relación préstamo-valor (LTV), mejor eres considerado una buena inversión. Mientras más alto es tu down payment, más baja es la cantidad que tiene que darte el prestamista para que puedas pagar la casa.

Sin embargo, recuerda que usar todo tu efectivo para un down payment te deja vulnerable en caso de que surjan circunstancias imprevistas. A los prestamistas les gusta ver que tengas fondos de reserva para cubrir hasta tres meses de gastos, por si acaso.

Consejo 9: Aumenta tus ingresos

Suena simple, pero darte cuenta de que el camino por delante es muy caro puede hacer que enfoques tu mente en maximizar los ingresos. Esto puede ser tan simple como pedir un aumento, buscar un trabajo que pague más, completar requisitos educativos o comenzar un negocio secundario. Cualquiera que sea la ruta que quieras, aumentar tus ingresos antes de comprar alivianará la carga presupuestaria de tener una casa.

Consejo 10: Observa y espera

Está atento a las tasas de interés y al mercado inmobiliario cuando te estés preparando para pedir una hipoteca. Aunque no se recomienda que intentes “marcarle el paso al mercado” —esperar el momento perfecto— sí tiene sentido actuar cuando las tasas de interés son más bajas, o al menos antes de que suban más.

Veamos los factores que pueden afectar qué tasa de interés obtienes para tu hipoteca.

Tasas de interés actuales del mercado

Hay muchos factores económicos que afectan las tasas de interés en amplio mercado de préstamos. Las condiciones económicas actuales, la pandemia y los conflictos geopolíticos han subido las tasas.

Una “buena” tasa de interés puede significar que la tasa es baja en relación con el mercado actual. Puedes darte una idea de esto viendo las tasas hipotecarias de hoy y viendo cómo son las tasas típicas actualmente.

Si sientes curiosidad, también puedes ver las tasas hipotecarias históricas para ver cuánto han cambiado las tasas hipotecarias a lo largo de los años. Lo que era bueno en la década de 1970, por ejemplo, es muy diferente de lo que se considera bueno ahora.

Tipo de préstamo

Además de elegir entre una hipoteca con tasa de interés ajustable y una con tasa fija, tendrás que elegir un tipo de hipoteca para comprar tu casa.

Ciertos préstamos tienen tasas de interés más altas. En general, calificaciones más bajas significan una tasa más alta.

Veamos las diferentes clases de préstamos hipotecarios:

• Préstamos convencionales: usualmente tienen tasas de interés más bajas porque suelen tener expectativas más altas de la puntuación de crédito y del down payment.
• Hipotecas de FHA: son más fáciles de calificar. Puedes tener una puntuación de crédito más baja y una relación deuda-ingresos (DTI) más alta. Tu tasa hipotecaria podría ser más alta que para otros préstamos respaldados por el gobierno, pero debería ser competitiva con las tasas de los préstamos convencionales.
• Hipotecas del VA: para los veteranos elegibles y sus cónyuges. Las tasas hipotecarias en los préstamos del VA pueden ser un poco más bajas.
• Hipotecas del USDA: pueden tener tasas de interés, pero debes vivir en un área rural para calificar.
• Préstamos jumbo: son más riesgosos para los prestamistas, por lo que podrían tener tasas de interés más altas. Dependiendo de las condiciones del mercado, podrías tener un préstamo jumbo con una tasa competitiva o incluso una tasa más baja que el promedio.

Ya sea que tu préstamo es de tasa fija, ajustable o variable, eso también afectará naturalmente tu tasa hipotecaria.

Hipoteca principal versus segunda

Tu tasa hipotecaria también se verá afectada su sacas una segunda hipoteca. Algunos propietarios de vivienda sacan una segunda hipoteca para acceder al capital de su vivienda, o la cantidad de la casa que ya es de ellos. Como tu primera hipoteca tiene prioridad, tu hipoteca principal se pagará primero si tienes problemas financieros.

Debido al mayor riesgo asociado con estos préstamos, las segundas hipotecas tienen tasas un poco más altas que las principales. En contraste, en un refinanciamiento con desembolso de efectivo, obtienes capital basado en tu hipoteca principal, y puedes conseguir una tasa más baja. Además, puedes combinar tu segunda hipoteca con tu hipoteca principal refinanciada.

Residencia principal versus segunda vivienda versus propiedad de inversión

Las tasas de interés están relacionadas al riesgo. Cuando compras una casa, sabes lo que puedes pagar y planeas hacer los pagos. Sin embargo, si tienes problemas financieros, es probable que pagues ciertos gastos antes de otros.

Las tasas de interés son más altas para las segundas viviendas y las propiedades de inversión porque si algo sale mal, es probable que pagues primero tu residencia principal.

Las tasas de interés también son diferentes basado en si es una propiedad unifamiliar o un complejo de varias unidades como los condominios.

Entender cómo los factores externos y personales afectan las tasas hipotecarias te ayuda a prepararte para que puedas obtener la mejor tasa posible. También hay algunas medidas que puedes tomar para bajar tu tasa de interés, desde pagar tus deudas hasta acortar el plazo del tu préstamo. Asegurar una tasa hipotecaria más baja te sirve para que los pagos mensuales sean más bajos y ahorres más en el largo plazo.

¿Te estás preparando para comprar tu próxima casa? Solicita tu aprobación en línea ahora y asegura tu tasa antes de que las tasas de interés vuelvan a subir.