Préstamos de USDA vs. FHA: ¿Qué es lo mejor para ti?

*A partir del 6 de julio de 2020, Rocket Mortgage® ya no acepta solicitudes de préstamos de USDA.

Los compradores de viviendas con ingresos bajos o moderados pueden optar por hipotecas con requisitos de préstamo más indulgentes, especialmente cuando se trata de down payments y seguros hipotecarios. Esta es la razón por la que los préstamos de USDA y FHA pueden ser tan atractivos para los prestatarios.

Sin embargo, ¿en qué se diferencian los dos tipos de préstamos hipotecarios? Este artículo te guiará a través de las diferencias entre los requisitos de elegibilidad de cada préstamo y sus procesos.

Los préstamos SDA y FHA son préstamos gubernamentales respaldados por el Departamento de Agricultura de EE. UU. (USDA) y la Administración Federal de Vivienda (FHA), respectivamente. Estas agencias gubernamentales en realidad no te dan un préstamo directamente: protegen a tu prestamista contra pérdidas si incumples el pago de tu préstamo.

Por ser préstamos no conformes, los préstamos de USDA y FHA no tienen que cumplir los estándares de vivienda establecidos por empresas patrocinadas por el gobierno como Fannie Mae y Freddie Mac. Sin embargo, al igual que otros tipos de préstamos, los préstamos respaldados por el gobierno tienen sus propios criterios de calificación.

Los préstamos de USDA y FHA los ofrecen dos agencias gubernamentales diferentes, lo que significa que tienen diferentes requisitos de solicitud, evaluación de riesgo, tasación, cantidad del préstamo, seguro hipotecario y tasa de interés.

Proceso de solicitud y evaluación de riesgo

Independientemente del producto hipotecario que elijas, el primer paso para ser propietario de una vivienda es enviar una solicitud para preaprobación, y eso se aplica tanto a los préstamos de USDA como a los de FHA. La preaprobación muestra a los vendedores de viviendas que estás decidido a comprar y les asegura que te pueden aprobar para el préstamo.

También puedes tener la opción de obtener una precalificación, donde el prestamista basa la decisión en la información que das. Con una preaprobación, el prestamista va un paso más allá cuando hace un informe sobre tu historial de crédito y pide documentación, como documentos fiscales y talones de pago, para obtener una imagen precisa de la cantidad que puedes pagar para vivienda.

Obtener una preaprobación o precalificación de USDA o FHA iniciará el proceso de evaluación de la solicitud de un préstamo hipotecario para que puedas comprar una casa sin preocuparte de si realmente se aprobará.

El proceso de obtención de un préstamo de USDA puede llevar más tiempo que un préstamo de FHA, en gran parte porque los préstamos de USDA están respaldados dos veces, primero por el prestamista y luego por USDA. Para que USDA evalúe automáticamente el préstamo, necesitarás una puntuación de crédito de 640 o más.

La evaluación de riesgo manual, que agrega tiempo al cierre del préstamo, está reservado para aquellos con puntuaciones por debajo de 640. El tiempo que lleva la evaluación de riesgo depende de dónde planees comprar y cuánto trabajo atrasado tenga la agencia de USDA en esa área. Puedes esperar que un préstamo de USDA se cierre en 30 a 45 días.

Un préstamo de FHA puede tardar entre 30 y 45 días en cerrarse, según el proceso de solicitud y cuánto tiempo lleva la evaluación de riesgo. En el proceso del préstamo, la parte de solicitud y emisión puede demorar de 1 a 5 días hábiles. El procesamiento y la evaluación de riesgo también dependen de la rapidez con la que entregues la documentación necesaria, como tu situación laboral, ingresos, declaraciones de impuestos y extractos de cuentas.

También depende de cuántas partes estén incluidas. Si trabajas con un corredor hipotecario que no está aprobado para vender préstamos de FHA, es posible que tengan que incluir a otra parte en la transacción, lo que podría retrasar el proceso.

Cantidades máximas de préstamo

Préstamos de FHA tienen límites máximos de préstamo. En otras palabras, no puedes comprar una casa que exceda las cantidades especificadas por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD). La cantidad máxima de préstamo de FHA en 2019 para áreas de costo asequible es de $314,827 y es hasta de $726,525 para áreas de alto costo.

A diferencia de los préstamos de FHA, técnicamente no hay límites de préstamo establecidos para los préstamos de USDA. En cambio, la cantidad máxima se establece según tu capacidad para calificar para un préstamo del USDA.

Tasación

La tasación es uno de los aspectos más importantes del proceso de aprobación de la hipoteca, independientemente de si envías una solicitud para un préstamo de USDA o de FHA. Una tasación asegura al prestamista que la casa se vende al valor justo de mercado. Es un requisito para ambos tipos de préstamos y es vital para protegerte a ti y al prestamista.

Además de asegurarse de que la casa esté correctamente valorada, un tasador para un préstamo de USDA debe confirmar que la propiedad está situada en un área rural determinada por USDA y es segura para vivir. El valor de compra de la vivienda no puede ser mayor al 30 % del valor de la vivienda, y debe tener acceso a una calle y caminos en buen estado.

Una tasación de FHA también tiene requisitos especiales más allá de una evaluación del valor. El tasador debe determinar el valor de mercado actual de la propiedad y asegurarse de que la casa califica para los estándares de HUD en cuanto a la salud y la seguridad.

Ninguno de los préstamos hipotecarios necesita una inspección independiente de la vivienda, pero se recomienda como una forma de detectar cualquier problema. Los problemas importantes detectados por un inspector deben solucionarse antes de que se pueda cerrar el préstamo.

Down payment

Los préstamos de USDA y los préstamos de FHA tienen requisitos de down payment completamente diferentes. Para un préstamo de FHA es necesario que hagas un down payment del 3.5 % si tu puntuación de crédito es de 580 o más. Para un rango de puntuación de crédito de 500 a 579, necesitarás un down payment del 10%.

Los préstamos de USDA, por otro lado, no te exigen hacer un down payment. Ese es uno de los factores más atractivos de un préstamo de USDA.

Seguro hipotecario

El USDA y la FHA confían en el seguro hipotecario para mantener el crecimiento de sus programas de préstamos. El seguro hipotecario le paga a tu prestamista si incumples en pagar el préstamo. Incluso si haces un down payment del 20 %, deberás pagar un seguro hipotecario privado (PMI).

Los préstamos de FHA te exigen pagar una prima del seguro hipotecario (MIP) durante todo el plazo de tu hipoteca a menos que hagas un down payment del 10 % o más. En ese caso, el MIP se cancela después de 11 años.

Esta cantidad, que es aproximadamente del 0.45 al 1.05 % de la cantidad base del préstamo, está basada en el plazo de la hipoteca y tu relación préstamo-valor (LTV), que es la cantidad que pides prestada dividida entre el valor de la vivienda. La cantidad total de tu hipoteca y el tamaño del down payment también se tienen en cuenta en este cálculo.

También pagarás una prima hipotecaria por adelantado para un préstamo de FHA, que generalmente es del 1.75 % de la cantidad base de tu préstamo.

Se te pedirá que pagues una garantía o cargo por financiamiento con un préstamo de USDA, que se paga de dos maneras diferentes: en el cierre y cada mes durante todo el plazo del préstamo. El cargo inicial es del 1 % de la cantidad total del préstamo y la prima mensual. Se paga como parte de tu pago mensual programado y es el 0.35 % del saldo del principal no pagado de tu préstamo de USDA.

Tasa de interés

Los préstamos de USDA y FHA generalmente ofrecen tasas de interés más bajas porque el respaldo del gobierno ofrece más flexibilidad con tasas más bajas. Ambos tipos de préstamos tienen generalmente tasas de interés comparables o inferiores a la tasa de interés que pagarás por un préstamo convencional. Sin embargo, debido al requisito del seguro hipotecario, tanto los préstamos de USDA como los de FHA podrían ser más costosos durante la vigencia del préstamo.

Gastos de cierre

En el caso de cualquiera de los préstamos hipotecarios, es posible que el comprador aún tenga que pagar los gastos de cierre del préstamo. Con los préstamos de USDA, un prestatario puede financiar hasta el 100 % del valor de tasación de una vivienda, que a veces puede ser más alto que el precio de compra, y el exceso de fondos puede destinarse a los gastos de cierre. También puedes negociar concesiones del vendedor para cubrir hasta el 6 % de los gastos de cierre para cualquiera de los préstamos.

Los préstamos de USDA y FHA difieren en los requisitos de elegibilidad para la hipoteca. Algunos de los factores de elegibilidad más importantes incluyen el lugar de la casa y tu nivel de ingresos, puntuación de crédito, relación deuda-ingreso (DTI) y la cantidad del down payment. Analicemos cada una de estas calificaciones.

Requisitos de elegibilidad para préstamos de USDA

Los préstamos de USDA, también conocidos como préstamos de desarrollo rural, son hipotecas diseñadas para estimular la propiedad de vivienda y las economías de las áreas rurales de los EE. UU. Solo puedes aprovechar un préstamo del USDA si aceptas comprar una casa en un área rural calificada. El lugar debe cumplir ciertas directrices y cumplir los requisitos estatales de elegibilidad para una propiedad. Aquí hay algunos otros datos rápidos sobre los préstamos de USDA:

USDA tiene reglas estrictas con respecto a los niveles de ingresos. Estas reglas dependen del lugar donde está situada la casa que quieres comprar y la cantidad de personas en tu grupo familiar. No eres elegible para un préstamo de USDA si los ingresos de tu grupo familiar superan el 115 % del ingreso promedio de tu área. Selecciona tu estado para ver los límites de ingresos del condado donde planeas comprar tu casa.

Técnicamente, no hay una puntuación de crédito mínima para un préstamo de SDA, aunque muchos prestamistas pueden exigir una puntuación de al menos 640. Tu puntuación de crédito es un número de tres dígitos que muestra qué tan constante eres para pagar la deuda.

Tu relación deuda-ingreso (DTI), o la cantidad que gastas frente a la cantidad de ingresos que recibes, debe ser bastante baja, alrededor del 50 % o menos.

Los préstamos de USDA son préstamos sin down payment, lo que significa que no estás obligado a tener un pago inicial.

Requisitos de elegibilidad para préstamos de FHA

Los préstamos de FHA también son para estadounidenses de ingresos bajos a moderados. Puedes calificar para un préstamo de FHA a través de un prestamista aprobado de FHA si eres un comprador de vivienda por primera vez o si no has sido propietario de una vivienda por al menos durante 3 años.

No hay requisitos de ingresos para los préstamos de FHA, pero sí debes demostrar tus ingresos y que podrás pagar la hipoteca y el seguro cada mes.

Aún puedes calificar para un préstamo de FHA si tu DTI es alta comparada con tus ingresos, particularmente si tu puntuación de crédito es más alta.

Tendrás que hacer un down payment del 3.5 % si tu puntuación de crédito es 580 o más. Todavía puedes obtener un préstamo de FHA si tienes una puntuación de crédito en el rango de 500 a 579, pero deberás hacer un down payment del 10 %. (Rocket Mortgage® exige una puntuación de crédito mínimo de 580 para obtener un préstamo de FHA).

Los préstamos de USDA y FHA están diseñados para ayudar a las personas con ingresos más bajos a comprar una casa, pero los requisitos de elegibilidad pueden determinar cuál es el adecuado para ti.

¿Te inclinas por un préstamo de FHA? Consulta para qué tasas podrías calificar enviando una solicitud en línea con Rocket Mortgage^®.