Préstamos del USDA vs. préstamos convencionales: ¿cuál es la diferencia?

Aunque los préstamos convencionales son la opción de hipoteca más frecuente, si vives en un área rural, podrías considerar un préstamo del USDA. Actualmente, Rocket Mortgage^® no ofrece préstamos del USDA, pero podemos ayudarte a evaluar tus opciones de préstamos.

Creamos una guía completa que compara los préstamos del USDA y los préstamos convencionales para ayudarte a determinar cuál es el adecuado para ti.

Requisitos de los préstamos convencionales y los préstamos del USDA

El gobierno de Estados Unidos subsidia los préstamos del USDA y, más específicamente, tienen el respaldo del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos. En otras palabras, el USDA asume la responsabilidad de pagar al prestamista si incumples tu hipoteca.

Como el USDA asume gran parte del riesgo, tu prestamista puede ofrecerte una tasa de interés más baja. En el fondo, los préstamos respaldados por el gobierno hacen que la compra de una casa sea asequible para los grupos familiares de ingresos más bajos.

A diferencia de los préstamos del USDA, las hipotecas convencionales no las asegura el gobierno de Estados Unidos. Los préstamos convencionales se dividen en dos categorías: préstamos conformes y no conformes. Dos empresas patrocinadas por el gobierno, Fannie Mae y Freddie Mac, compran los préstamos conformes, por lo que deben cumplir las directrices de Fannie Mae y Freddie Mac. Por otro lado, los préstamos no conformes son menos estandarizados en cuanto a elegibilidad, precios y características.

Elegibilidad para un préstamo del USDA

Para calificar para un préstamo del USDA, la vivienda debe estar en un área rural elegible y debes cumplir requisitos específicos de ingresos. Ten en cuenta que los requisitos para un préstamo para construcción del USDA son diferentes de los préstamos convencionales del USDA. Veamos cuáles son esos requisitos, y la puntuación de crédito, la relación deuda-ingresos y los requisitos de down payment.

Requisitos para el área rural

Para obtener un préstamo del USDA, la vivienda que vayas a comprar o refinanciar debe estar ubicada en un área rural elegible; puedes verificar la elegibilidad de la dirección en el sitio web del USDA. Si ves el mapa de elegibilidad de propiedades, notarás que la definición de “área rural” del USDA es bastante amplia. Muchas viviendas en áreas suburbanas califican como “rurales” según la definición del USDA.

Requisitos de ingresos

Los préstamos del USDA son uno de los pocos tipos de hipotecas que especifican límites de ingresos. Estos límites de ingresos dependen de la ubicación de la casa que quieres comprar y del número de personas en tu grupo familiar. Según las directrices, no eres elegible para un préstamo del USDA si los ingresos de tu grupo familiar superan el 115% de los ingresos promedio para tu área. Este requisito incluye a todos los adultos que viven en la casa, no solo a los adultos mencionados en la hipoteca.

Puntuación de crédito

Para ser elegible para un préstamo del USDA, debes tener una puntuación de crédito mínima de 640 para obtener una aprobación automatizada. Con una puntuación de crédito de 600 a 640, deberás pasar por una evaluación manual de la solicitud del préstamo, donde un evaluador de riesgo examina detalladamente tus registros.

Relación deuda-ingresos

Cuando los prestamistas evalúan tu capacidad para pagar tu préstamo, también examinan tu relación deuda-ingresos (DTI). Tu relación deuda-ingresos representa la cantidad de tus ingresos mensual que se destina al pago de deudas recurrentes. Lo mejor es mantener la relación deuda-ingresos en un 50% o menos si quieres calificar para un préstamo del USDA.

Requisitos de down payment

Los préstamos del USDA no necesitan un down payment. Como el gobierno respalda los préstamos del USDA, los prestamistas pueden darlos sin necesidad de un down payment. Esto puede ser una ventaja muy grande si no tienes el dinero para un down payment. Sin embargo, ten en cuenta que deberás pagar los costos de cierre.

Elegibilidad para un préstamo convencional

Los préstamos convencionales están más ampliamente disponibles porque no tienen limitaciones de ubicación. Veamos los requisitos que debes cumplir para calificar para un préstamo convencional.

Puntuación de crédito

Los requisitos de puntuación de crédito para los préstamos convencionales varían según el prestamista y el tipo exacto de préstamo convencional que estás pidiendo. En general, necesitarás una puntuación de crédito de 620 para un préstamo convencional, pero una puntuación más alta podría darte mejores tasas de interés y condiciones.

Relación deuda-ingresos

Los requisitos de la relación deuda-ingresos (DTI) varían según los detalles del préstamo. En general, apunta a tener una DTI del 50% o menos.

Down payment y seguro hipotecario

Puedes calificar para un préstamo convencional con un down payment tan bajo como del 3%. Sin embargo, es importante saber que, si tu down payment es de menos del 20%, deberás pagar seguro hipotecario privado (PMI). El PMI se suma a tu pago mensual de la hipoteca, pero te permite adquirir una casa más pronto porque no necesitarás ahorrar el 20% para el down payment.

El PMI no estará en tu préstamo para siempre; se cancelará cuando tengas suficiente capital acumulado en tu vivienda. Puedes pedir a tu prestamista que elimine el PMI una vez que hayas pagado el 20% del precio de compra.

Límites para préstamos

Fannie Mae y Freddie Mac establecen límites para los préstamos convencionales. El límite nacional para los préstamos convencionales para 2025 es $806,500. En algunas áreas de alto costo del país, el límite para un préstamo es más alto, llegando hasta $1,209,750, dependiendo del condado.

Comparación de préstamos del USDA vs. préstamos convencionales

Estas son algunas diferencias clave entre los préstamos del USDA y los convencionales. Veamos las principales diferencias para que puedas decidir qué tipo de préstamo es el adecuado para ti.

Ubicación

Los préstamos convencionales están disponibles en todo el país. Los préstamos del USDA, por otro lado, solo están disponibles en áreas rurales elegibles según lo determine el USDA. Si estás ubicado en un área metropolitana grande, es probable que no puedas obtener un préstamo del USDA. Ten en cuenta que la definición del USDA de áreas rurales incluye muchas áreas suburbanas también.

Tipo de residencia

Los fondos del USDA solo se pueden usar para tu residencia principal, pero los préstamos convencionales no tienen esas restricciones. Puedes obtener un préstamo convencional por diversos motivos, incluyendo la compra o el refinanciamiento de tu residencia principal, una residencia secundaria o una propiedad de inversión.

Límites de ingresos

Hay límites para la cantidad que puedes ganar para calificar para un préstamo del USDA. Los ingresos de tu grupo familiar no pueden superar el 115% de los ingresos promedio del área. El prestamista debe considerar los ingresos de todos los miembros del grupo familiar.

En cambio, si estás tratando de calificar para un préstamo convencional, no hay límites de ingresos.

Seguro hipotecario privado y cargos de garantía

Los préstamos convencionales exigen un seguro hipotecario privado (PMI) a los prestatarios que hacen un down payment de menos del 20%. Este cargo está basado en tu relación préstamo-valor (LTV) y tu puntuación de crédito. Por lo general, oscila entre aproximadamente el 0.1% y el 2% de la cantidad pendiente de pago del préstamo. Los prestatarios con puntuaciones de crédito más bajas y LTV más altas (por ejemplo, down payment más bajos) generalmente tienen que pagar más por el PMI.

Los préstamos del USDA, por otro lado, te exigen pagar un cargo de garantía, o financiamiento. Este cargo se paga tanto en el cierre como mensualmente. El cargo inicial, pagado en el cierre, es del 1% de la cantidad del préstamo. Después, cada año, pagarás el 0.35% del saldo principal no pagado programado de la hipoteca. Este cargo anual se divide en 12 meses y se paga como parte de tu pago mensual.

Si el seguro hipotecario privado o el cargo de garantía del USDA es más bajo para ti depende totalmente de tu situación personal. Si tienes una puntuación de crédito más baja o un down payment menor, el cargo de garantía podría ser más económico que el costo del PMI.

Tasaciones

Una tasación es un estimado imparcial del precio justo de mercado de una casa. La tasación es un paso esencial para asegurar que no pagues en exceso por tu casa. Tanto las hipotecas del USDA como las convencionales necesitan una tasación.

Durante la inspección de tasación, el tasador revisa si hay problemas serios con la vivienda. Las propiedades financiadas con un préstamo del USDA (u otro préstamo respaldado por el gobierno) generalmente deben cumplir requisitos más estrictos que las propiedades financiadas con un préstamo convencional. Si vas a comprar una propiedad que necesita reparaciones, un préstamo convencional puede ser una mejor opción.

Tasas de interés disponibles

Además del down payment, uno de los mayores atractivos de un préstamo del USDA es que se ofrece a una tasa de interés baja. En muchos casos, las tasas de interés de los préstamos del USDA son más bajas que las tasas de los préstamos convencionales. El respaldo del gobierno a los préstamos del USDA generalmente significa que los prestamistas pueden ofrecer tasas de interés competitivas.

Proceso de aprobación

Obtener la aprobación para un préstamo del USDA puede tomar ligeramente más tiempo que obtener la aprobación para un préstamo convencional. Como el préstamo del USDA necesita la aprobación tanto del prestamista como del USDA, todo el proceso, desde la solicitud hasta el cierre, puede tomar aproximadamente de 30 a 60 días.

Conclusión

Antes de decidir qué préstamo es mejor para ti, considera tu situación actual y dónde quieres vivir.

Si no puedes hacer un down payment, estás en un rango de ingresos bajo a moderado y quieres comprar tu casa en un área rural, un préstamo del USDA podría ser la mejor opción para ti.

Sin embargo, si tienes dinero para el down payment y no quieres tener restricciones en cuanto a dónde puedes comprar, un préstamo convencional podría tener más sentido.

Envía una solicitud en línea a Rocket Mortgage^® si estás listo para comenzar tu solicitud de hipoteca. Podrás comparar diferentes soluciones hipotecarias para encontrar la opción adecuada para ti.