Préstamos de FHA vs. préstamos convencionales: definiciones y diferencias

¿Está listo para dar el salto y comprar una casa, pero no está seguro de todos los diferentes tipos de préstamo disponibles? Iniciemos su investigación en la dirección correcta y veamos dos tipos de préstamos hipotecarios (convencionales y de FHA) y las ventajas y desventajas de cada uno.

Un préstamo de FHA es un préstamo hipotecario respaldado por el gobierno y asegurado por la Administración Federal de Vivienda. Un préstamo de FHA tiene calificaciones restrictivas que pueden convertirlo en una buena opción si le preocupa cómo conseguir un down payment o tener una puntuación de crédito baja.

Los préstamos convencionales no están asegurados ni garantizados por una agencia gubernamental, están asegurados por prestamistas privados. Necesitas tener una puntuación de crédito más alta, una relación deuda-ingreso (DTI) más baja y un down payment para calificar.

Los préstamos convencionales también se conocen como préstamos conformes porque se conforman a las normas Fannie Mae y Freddie Mac. Fannie Mae y Freddie Mac son empresas creadas por el gobierno que compran hipotecas a los prestamistas y las conservan o las convierten en títulos valores respaldados por hipotecas.

Los préstamos convencionales están disponibles con tasas fijas e hipotecas con tasa de interés ajustable (ARM). Los plazos frecuentes para los préstamos convencionales y casi todos los otros tipos de hipotecas varían entre 10 y 30 años.

Los prestamistas ven tu puntuación de crédito ya sea que quieras hacer un préstamo de FHA o un préstamo convencional. Tu puntuación de crédito es un número de tres dígitos que representa la cantidad de riesgo que un prestamista asume cuando pides dinero prestado.

Tu puntuación de crédito puede ir desde excelente (800 y más) hasta mala (350 a 579), y se basa en tu historial crediticio y otros factores. Mientras más alta es tu puntuación de crédito, menos riesgo representas para un prestamista.

La mayoría de los prestamistas ven tu puntaje FICO^®, un modelo de puntuación de crédito desarrollado por Fair Isaac Corporation, que va desde 350 puntos (bajo) hasta 850 puntos (alto). Los prestamistas también usan el VantageScore^®, otro tipo de modelo. Tu información y puntuación de crédito las reportan las tres principales agencias de crédito: Experian™, Equifax^® y TransUnion^®.  Tu puntuación puede variar de una agencia de crédito a otra.

Si haces tu solicitud solo, la puntuación promedio entre las 3 se considera la puntuación que califica. Si haces la solicitud con otro prestatario, la puntuación que suele considerarse es la puntuación promedio más baja de todos los clientes. Hay una excepción destacada de la que hablaremos después.

Los siguientes factores se toman en consideración para preparar tu puntuación:

• Si hiciste los pagos a tiempo
• Cómo usaste tu crédito
• Duración de tu historial de crédito
• Tus nuevas cuentas de crédito
• Tipos de créditos que usas

Entonces, ¿cuál tiene que ser tu puntuación de crédito para obtener un préstamo? Eso depende del tipo de préstamo que estás solicitando.

Requisitos de puntuación de crédito para un préstamo convencional

Los requisitos de la puntuación de crédito para un crédito convencional varían dependiendo del prestamista. Sin embargo, generalmente necesitas una puntuación de crédito mínima de 620 o más para calificar para una hipoteca convencional. Esto se basa en tu puntuación promedio como persona individual. Si tienes un coprestatario, Fannie Mae suele ver las cosas un poco diferente que otros inversionistas hipotecarios. Ellos toman la puntuación promedio de todos los prestatarios en lugar de la puntuación promedio más baja. De esta forma puede ser más fácil calificar.

Si tu coprestatario tiene una puntuación promedio de 580 y la tuya es de 720, en el pasado, no se podían usar ambos ingresos para calificar para un préstamo convencional. Ahora Fannie Mae promedia las dos, haciendo que la puntuación para calificar sea 650. Es importante mencionar que, para el cálculo de tu interés en el costo del seguro hipotecario, la calificación más baja es la que cuenta, por lo que podrías tener una tasa ligeramente más alta. Además, esto no se aplica a todas las opciones de préstamo que ofrece Fannie Mae. Habla con un experto en préstamos hipotecarios.

El requisito de la puntuación de crédito es más alto para los préstamos convencionales comparado con los préstamos de FHA porque el prestamista tiene que asumir más riesgo, y los préstamos convencionales no tienen el respaldo de una agencia del gobierno.

Requisitos para la puntuación de crédito de los préstamos de FHA

Puedes calificar para un préstamo hipotecario de FHA con una puntuación de crédito tan baja como 500, pero se aplican ciertas condiciones. Por ejemplo, debes tener un down payment del 10 % para obtener un préstamo de FHA si tienes una puntuación de crédito de 500.

Mientras más alta es tu puntuación de crédito, más bajo es tu down payment para un préstamo de FHA. En general, la mayoría de los prestamistas de los préstamos de FHA (incluyendo Rocket Mortgage^®) piden que los prestatarios tengan una puntuación de crédito de 580 o más. La puntuación de crédito para calificar es la puntuación promedio más baja si tienes un coprestatario. Si eres una persona individual, es tu puntuación promedio.

Veamos información detallada de exactamente cuánto down payment necesitas para cada tipo de préstamo.

Down payment para un préstamo convencional

A diferencia de lo que la gente cree, no se necesita un down payment del 20 % para obtener un préstamo convencional. Sin embargo, si no logras conseguir un down payment del 20 %, tendrás que pagar un seguro hipotecario privado (PMI), que es una protección para el prestamista en caso de que no cumplas con el pago de tu préstamo.

Un down payment más bajo generalmente equivale a un riesgo más alto, por lo que mitigas el riesgo para el prestamista cuando pagas un seguro hipotecario. Los pagos del PMI se incluyen directamente en tus pagos mensuales del préstamo.

Down payments de los préstamos de FHA

Tu down payment puede ser de tan dolo el 3.5 % para un préstamo de FHA, pero necesitas tener una puntuación de crédito mínima de 580. Si tu puntuación de crédito es más baja, en el rango de 500 a 579, tu down payment tiene que ser del 10 %.

Este es un ejemplo de cuánto pagarías en down payment en ambos tipos de préstamo:

• Down payment de un préstamo convencional del 20 % en una casa de $200,000: $40,000
• Down payment de un préstamo de FHA del 3.5 % en una casa de $200,000: $7,000

Las tasas de interés hipotecarias se ven afectadas por los siguientes factores de alto nivel:

• La situación de la economía
• La demanda de inversionistas
• La Reserva Federal

Aunque estos factores juegan un papel, es importante enfocarse en los factores económicos que puedes controlar. Los prestamistas considerarán tu puntuación de crédito, la cantidad que prestas, la cantidad de tu down payment, si eliges una hipoteca de tasa fija o ajustable y los puntos de descuento.

Los pagos mensuales de las hipotecas con tasa de interés ajustable (ARM) cambian periódicamente dependiendo de la tasa de interés predominante después de que vence el período de la tasa fija. Las hipotecas de tasa fija mantienen la misma cantidad de intereses y pago hasta que terminas de pagar la hipoteca.

Los puntos de descuento son cargos que se le pagan al prestamista para obtener una tasa de interés más baja. Los puntos de descuento los pagas para disfrutar de pagos mensuales del préstamo más bajos durante la vida del préstamo.

Tasas de interés para préstamos convencionales

De nuevo, las tasas de interés para préstamos convencionales dependen de factores que tú puedes influenciar. También incluyen tu puntuación de crédito y la relación préstamo-valor (LTV). La relación LTV se refiere a la cantidad de préstamo que sacas comparada con el valor de la propiedad que asegura un préstamo.

Tasas de interés para préstamos de FHA

Las tasas de interés de la FHA pueden ser más competitivas comparadas con las hipotecas convencionales porque el gobierno respalda el préstamo y reduce el riesgo para tu prestamista. Tu tasa de interés depende de varios factores, incluyendo las tasas de interés del mercado, tus ingresos, tu puntuación de crédito, la cantidad que piensas pedir prestada, la cantidad de tu down payment y más.

Tanto los préstamos convencionales como los de FHA tienen límites, lo que significa que no puedes pasarte de la cantidad del límite del préstamo para ninguno de los tipos.

Límite de un préstamo convencional

En 2023, los límites de préstamos convencionales para viviendas unifamiliares en los 48 estados inferiores son $726,200, y para Alaska y Hawái es $1,089,300.

Para las áreas de costo alto, también es $1,089,300. Las áreas de costo alto existen en el Distrito de Columbia y en los siguientes estados: California, Colorado, Connecticut, Florida, Georgia, Idaho, Maryland, Massachusetts, Nuevo Hampshire, Nueva Jersey, Nueva York, Carolina del Norte, Pensilvania, Tennessee, Utah, Virginia, Washington, West Virginia y Wyoming.

Si necesitas un préstamo para una vivienda que supera estos límites, debes considerar algo que se llama préstamo jumbo. Los préstamos jumbo son préstamos no conformes porque no tienen el respaldo de Fannie Mae ni de Freddie Mac. Generalmente tienen guías de evaluación de riesgo más estrictas porque son más riesgosos para un prestamista.

Límite de un préstamo de FHA

Cada año, se establecen límites de préstamo nuevos para los préstamos de FHA. Estos límites dependen del lugar en los Estados Unidos donde estás considerando comprar una vivienda. El límite superior en condados de bajo costo es $420,680, como en el área rural de Missouri, y el límite superior en los condados de alto costo es $970,800, como en el condado de Orange, California.

La forma más fácil de determinar el límite superior en tu condado es visitar el sitio web del HUD para ver los límites hipotecarios de la FHA. Si eliges un préstamo de FHA en lugar de uno convencional, es importante recordar que los límites de estos préstamos podrían limitar la cantidad de la vivienda que puedes comprar.

El seguro hipotecario protege al prestamista en caso de que no cumplas con el pago de tu préstamo.

Seguro hipotecario de un préstamo convencional

Si no das un down payment mínimo del 20 %, tienes que pagar un seguro hipotecario privado (PMI), que puede ser de diferentes formas:

• La más frecuente es que pagues una prima mensual, que es la tasa anual dividida entre 12.
• Una póliza de prima única es otra opción, que implica un pago por adelantado.
• Una prima dividida es un pago por adelantado y una prima mensual, e idealmente, y vendedor paga la prima por adelantado.
• El PMI pagado por el prestamista es otra opción, en la que el prestamista compra el seguro y tú se lo pagas a una tasa de interés más alta. No puedes cancelar un PMI pagado por el prestamista.

Seguro hipotecario de un préstamo de FHA

Una prima del seguro hipotecario (MIP) es un pago obligatorio para un préstamo de FHA. El seguro hipotecario de un préstamo de FHA generalmente se paga por el plazo del préstamo, a menos que hagas un down payment del 10 % o más, en cuyo caso la MIP se acaba después de 11 años. Pagas una prima del seguro hipotecario por adelantado (UFMIP), que suele ser el 1.75 % de la cantidad base del préstamo.

También haces pagos de MIP de aproximadamente el 0.45 - 1.05 % de la cantidad base del préstamo, todo basado en el plazo (duración) de tu hipoteca, tu relación préstamo-valor (LTV), la cantidad total de tu hipoteca y el tamaño de tu down payment.

Cada situación es flexible, pero tus calificaciones o preferencias deben estar cerca de estas si quieres pedir un préstamo convencional:

• Tu puntuación de crédito es de al menos 620.
• Tienes un down payment mínimo del 3 %, o del 20 % si quieres evitar el PMI.
• Tienes una relación deuda-ingreso, o DTI, que compara tus pagos mensuales de deudas con tus ingresos mensuales brutos.
• Quieres términos de pago flexibles.

Un préstamo de FHA tiene más sentido si lo siguiente se aplica a ti:

• No tienes una puntuación de crédito alta.
• No tienes mucho dinero para un down payment.
• Tienes una DTI alta.

A la larga, entender qué préstamo es adecuado para ti es cuestión de entender tus necesidades y tu situación financiera.

Un préstamo de FHA es un préstamo hipotecario respaldado por el gobierno y asegurado por la Administración Federal de Vivienda. Un préstamo de FHA tiene calificaciones menos restrictivas comparado con un préstamo convencional, que no está respaldado por una agencia del gobierno.

Necesitas tener una puntuación de crédito más alta, una relación deuda-ingreso (DTI) más baja y un down payment más alto para calificar para un préstamo convencional.

Hay límites de préstamos específicos tanto para los préstamos de FHA como para los convencionales, y posiblemente tengas que pagar un seguro hipotecario para los préstamos convencionales, pero debes pagar una MIP para un préstamo de FHA. Debes considerar directamente las ventajas y desventajas de tus propias calificaciones para dar los próximos pasos en la dirección correcta.

Si quieres consultar a un experto, Rocket Mortgage tiene expertos en préstamos hipotecarios disponibles para ayudarte a ser aprobado para un préstamo hipotecario y sopesar las ventajas y desventajas de los préstamos de FHA y los convencionales.