¿Qué es una prima de seguro de hipoteca FHA?

*A partir del 6 de julio de 2020, Rocket Mortgage® ya no acepta solicitudes de préstamos de USDA.

Respaldado por la Administración Federal de Vivienda, un préstamo de FHA podría ser adecuado para ti si tienes una puntuación de crédito baja o una cantidad pequeña de dinero ahorrado para un down payment. Con un préstamo de FHA, podrás comprar una casa con una puntuación de crédito tan baja como 580 y un down payment del 3.5%. En algunos casos, incluso puedes comprar una casa con una puntuación de crédito de 500 (pero deberías tener un down payment del 10%). Con Rocket Mortgage^®, la puntuación de crédito mínima para un préstamo de FHA es 580.

Con un préstamo de FHA, deberás pagar una prima del seguro hipotecario (MIP). Una MIP de FHA es un pago adicional que haces para asegurar el préstamo.

Veamos el MIP de FHA para saber cuánto podrías tener que pagar para ciertos plazos de préstamos.

La MIP de tu préstamo de FHA incluye dos pagos: una prima inicial y un pago anual adicional. La cantidad que pagarás por ambos depende del tamaño de tu préstamo.

El pago de la MIP inicial será igual al 1.75 % del valor total de tu préstamo. Por ejemplo, si pides prestados $150,000 para tu hipoteca, tu pago será de $3,500. La MIP inicial debes pagarla en el cierre. Opcionalmente, se puede sumar al saldo del préstamo. El pago inicial solo se hace una vez, a menos que refinancies o saques otro préstamo de FHA en el futuro.

Los costos anuales de tu seguro de hipoteca variarán dependiendo de cuánto dinero pidas prestado, del tamaño de tu down payment y del plazo de tu hipoteca. Los prestamistas calculan tu pago anual como un porcentaje del valor base de tu préstamo.

La mayoría de los prestamistas de FHA suman tu MIP anual al pago mensual de la hipoteca. Para saber cuánto pagarás cada mes, solo divide tu pago anual entre 12.

Veamos de cerca cuánto podrías tener que pagar dependiendo de tu plazo.

Plazos de 15 años o menos

Esto es lo que puedes esperar pagar por tu MIP anual si el plazo de tu préstamo es de 15 años o menos. Supongamos que:

• Pides un préstamo por $625,500 o menos, con un down payment del 10 % o más. Pagarás el 0.45 % anualmente. En un préstamo de $150,000, eso es $675 anuales, o $56.25 al mes.
• Pides un préstamo por $625,500 o menos, con un down payment de menos del 10 %. Pagarás el 0.70 % anualmente. En un préstamo de $150,000, eso es $1,050 anuales, o $87.50 al mes.
• Pides un préstamo de más de $625,500, con un down payment mayor que o igual al 22 %. Pagarás el 0.45 % anualmente. En un préstamo de $700,000, eso es $3,150 anuales, o $262.50 al mes.
• Pides un préstamo de más de $625,500, con un down payment mayor que el 10 %, pero menor que el 22 %. Pagarás el 0.70 % anualmente. En un préstamo de $700,000, eso es $4,900 anuales, o aproximadamente $408.33 al mes.
• Pides un préstamo de más de $625,500, con un down payment menor que el 10 %. Pagarás el 0.95 % anualmente. En un préstamo de $700,000, eso es $6,650 anuales, o aproximadamente $554.17 al mes.

Plazos de más de 15 años

Esto es lo que puedes esperar pagar si el plazo de tu préstamo es de más de 15 años. El ejemplo más frecuente de estos tipos de préstamos es el plazo de 30 años. Supongamos que:

• Pides un préstamo de $625,500 o menos para comprar tu vivienda y tienes un down payment del 5 % o más. Pagarás el 0.80 % anualmente. En un préstamo de $150,000, eso es $1,200 anuales, o $100 al mes.
• Pides un préstamo de $625,500 o menos para comprar tu vivienda y tienes un down payment de menos del 5 %. Pagarás el 0.85 % anualmente. En un préstamo de $150,000, eso es $1,275 anuales, o $106.25 al mes.
• Pides un préstamo de más de $625,500 para comprar tu vivienda y tienes un down payment del 5 % o más. Pagarás el 1 % anualmente. En un préstamo de $700,000, eso es $7,000 anuales, o aproximadamente $583.33 al mes.
• Pides un préstamo de más de $625,500 para comprar tu vivienda y tienes un down payment de menos del 5 %. Pagarás el 1.05 % anualmente. En un préstamo de $700,000, eso es $7,350 anuales, o aproximadamente $612.50 al mes.

Antes de 2013, la MIP funcionaba parecido al seguro hipotecario privado (PMI) que pagas en los préstamos convencionales. Una vez alcanzabas el 22 % del valor líquido de tu vivienda, un prestamista hipotecario convencional cancela automáticamente tu PMI.

Los prestamistas actuales de FHA ya no cancelan tu MIP una vez llegas a cierto porcentaje del capital de tu vivienda. La cantidad de tiempo que tendrás que pagar MIP depende de tu down payment. Si das un down payment mínimo del 10 % en el momento de la compra, pagarás MIP por 11 años. Si tu down payment es de menos del 10 % en el cierre, pagarás MIP por el plazo completo.

No hay forma de evitar por completo pagar MIP cuando sacas un préstamo de FHA. Sin embargo, estas son algunas formas en las que puedes reducir lo que pagas. También puedes tomar algunas medidas para planificar y dejar de pagar después de unos cuantos años. Veamos algunos métodos que puedes usar para reducir tu MIP.

Ahorra para un down payment más grande

La forma más fácil de reducir tus gastos de MIP con un préstamo de FHA es ahorrar más para el down payment. Si puedes llevar al menos el 10 % a la mesa de cierre, calificarás para un pago de MIP anual más bajo. También reducirás la cantidad que pides prestada, lo que da como resultado una prima inicial más baja. Puedes dejar de pagar MIP en 11 años si tienes un down payment del 10 %.

Estas son algunas estrategias que puedes usar para ahorrar más antes de cerrar tu préstamo.

Piensa en un negocio secundario. Vivimos en una economía de trabajos por encargo, y nunca ha sido tan fácil hacer más dinero fuera de tu puesto salariado. Considera tomar un negocio secundario para ganar más dinero para tu down payment. Desde sacar a pasear perros hasta transportar pasajeros con una aplicación de auto compartido, las posibilidades son infinitas.

Elimina los artículos innecesarios de tu presupuesto. ¿Sabes cuánto dinero gastas al mes en cosas como restaurantes y entretenimiento? Si no lo sabes, este es el momento perfecto para hacer un presupuesto y canalizar más fondos hacia tu down payment. Siéntate con tu presupuesto y busca áreas en los que puedas reducir gastos. Ahorrar tan solo $5 a la semana te dejará con $260 extra al final del año.

Compra una propiedad menos cara. Los prestamistas calculan tu down payment como un porcentaje del valor total de tu propiedad. Esto significa que la misma cantidad de dinero corresponde a un down payment más alto en una propiedad menos cara. ¿Te enamoraste de una vivienda que está en el límite superior de tu presupuesto? Considera explicarte tu situación al vendedor y pídele un precio de venta final más bajo.

Refinancia a un préstamo convencional

Muchos propietarios de casas refinancian a un préstamo convencional cuando llegan al 20 % del valor líquido de la vivienda. Cuando tienes un préstamo convencional, no pagas MIP. En cambio, tu prestamista podría pedirte que pagues PMI, pero solo si tienes un down payment de menos del 20 %. Puedes dejar de pagar MIP sin cambiar a PMI si refinancias a un préstamo convencional una vez llegas al 20 % del valor líquido de la vivienda.

Para refinanciar a un préstamo convencional, debes cumplir los requisitos mínimos de tu prestamista. Los requisitos de los préstamos convencionales son más estrictos que los de los préstamos de FHA, por lo que podrías tener que tomarte un tiempo para desarrollar un mejor perfil de prestatario antes de refinanciar. Para calificar para un préstamo convencional, necesitarás al menos lo siguiente:

• Puntuación de crédito más alta: Debes tener un puntaje FICO® mínimo de 620 puntos. Hacer los pagos de tarjeta de crédito y de préstamos a tiempo y limitar tus gastos puede ayudarte a subir tu puntuación de crédito al mismo tiempo que acumulas capital.
• Relación deuda-ingreso: Debes tener una relación DTI del 50 % o menos para calificar para un préstamo convencional. Puedes reducir tu relación DTI aumentando los ingresos de tu grupo familiar o pagando tus deudas.
• Valor líquido: Debes tener al menos el 20 % del valor líquido de la vivienda antes de refinanciar. Si refinancias antes de tener ese 20 %, tendrás que pagar PMI en lugar de PMI. El PMI es más caro que la MIP, así que asegúrate de tener la cantidad de capital adecuada antes de refinanciar. Si no estás seguro de cuánto capital has acumulado, comunícate con tu prestamista.

Elige otro tipo de préstamo no conforme o del gobierno

Si realmente quieres evitar los pagos de MIP, considera otro tipo de préstamo del gobierno o de préstamo no conforme.

Puede que estés comprando una casa en un área rural y que tengas un puntaje FICO® arriba de 640. En ese caso, ¿por qué no considerar un préstamo del USDA? A diferencia de un préstamo de FHA, para los préstamos de USDA no se necesita un down payment. Además, tampoco tienes que pagar PMI ni MIP. En cambio, pagas un cargo por garantía mensual que es menos caro que la prima mensual de FHA.

Por otra parte, tal vez quieras considerar un préstamo del VA si estuviste o estas en las Fuerzas Armadas o si ere un cónyuge elegible. El VA no tiene un requisito mínimo de crédito, pero la mayoría de los prestamistas sí. Para calificar para un préstamo del VA con Rocket Mortgage^®, necesitas una puntuación de crédito FICO^® promedio mínima de 580. Para los préstamos del VA tampoco se necesita un down payment.

Además, no tienes que pagar ningún tipo de seguro hipotecario mensual por un préstamo del VA. En cambio, pagarás una única tarifa de financiamiento al VA, y la casa debe ser tu residencia principal. Los veteranos que reciben beneficios por discapacidad del VA y los cónyuges sobrevivientes de veteranos que murieron en el cumplimiento de su deber o como resultado de una discapacidad relacionada con el servicio están exentos de la tarifa de financiamiento.

Comunícate con un experto en préstamos hipotecarios para obtener más información sobre estas alternativas a un préstamo de FHA y para averiguar si calificas.

Cuando sacas un préstamo de FHA, debes pagar una prima inicial de seguro hipotecario al momento del cierre, más una prima anual del seguro hipotecario que se divide en 12 pagos mensuales. La cantidad que pagarás depende del tamaño de tu préstamo y de tu down payment. Mientras más grande sea tu down payment, menos pagarás anualmente.

No puedes cancelar los pagos de MIP. Si das un down payment mínimo del 10 %, solo tendrás que pagar MIP por 11 años de tu préstamo. Si tu down payment es de menos del 10 %, pagarás MIP durante el plazo completo de tu préstamo.

Tal vez quieras esperar hasta tener un down payment del 10 % o más para comprar una vivienda y reducir la cantidad del pago de la MIP. También puedes refinanciar a un préstamo convencional después de acumular el 20 % de capital de tu propiedad para eliminar el requisito de MIP.