Préstamos no conformes: ¿qué son y cómo funcionan?

*A partir del 6 de julio de 2020, Rocket Mortgage^® ya no acepta solicitudes de préstamos del USDA.

Si los préstamos convencionales no son una opción para ti, un préstamo no conforme podría ayudarte a obtener el financiamiento para la casa de tus sueños. Pero ¿qué es exactamente un préstamo no conforme y cuáles son los beneficios de tener uno?

En este artículo, cubriremos lo que debes saber sobre los préstamos no conformes y explicaremos los diferentes tipos.

Un préstamo no conforme es un préstamo que no cumple los estándares de compra de Fannie Mae y Freddie Mac. Fannie Mae y Freddie Mac son iniciativas patrocinadas por el gobierno que invierten en préstamos hipotecarios. Las reglas para los tipos de hipotecas que Fannie Mae y Freddie Mac pueden comprar vienen de la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA). Hay dos motivos principales por los que un préstamo podría ser no conforme: no cumple un requisito establecido por la FHFA, o el préstamo es demasiado grande para considerarlo un préstamo conforme.

Hay muchos casos en los que tu única opción será obtener un préstamo no conforme. Si quieres comprar una casa sin dar un down payment, puedes hacerlo si calificas para un préstamo del VA (uno de los beneficios principales del servicio militar) o si vives en un área rural y calificas para un préstamo del USDA. Los préstamos de FHA son la mejor opción para los clientes que quieren una hipoteca con menos requisitos de crédito. En el otro extremo del espectro, tu prestamista te pedirá que saques un préstamo jumbo no conforme si quieres comprar una casa más cara.

Aparte de eso, los préstamos no conformes funcionan mejor para las personas que tienen marcas negativas en su crédito, pero que quieren comprar una casa o refinanciar. Muchos prestamistas ofrecen soluciones personalizadas para las personas que no califican para los préstamos conformes debido a bancarrotas u otros aspectos negativos en su crédito. Un préstamo no conforme podría ser una buena opción para ti si no calificas para un préstamo respaldado por el gobierno ni para un préstamo convencional conforme.

A diferencia de los préstamos conformes, hay unos cuantos tipos de préstamos no conformes. Los dos tipos principales de préstamos no conformes son los préstamos respaldados por el gobierno y los préstamos jumbo. Veámoslos y veamos los criterios para los prestatarios.

Préstamos respaldados por el gobierno

Los préstamos respaldados por el gobierno son préstamos respaldados por el gobierno federal. En otras palabras, el gobierno paga la factura y ayuda a cubrir cualquier pérdida de un incumplimiento del préstamo. Los préstamos respaldados por el gobierno son menos riesgosos para los inversionistas. Como resultado, pueden ayudar a los compradores con down payments y puntuaciones de crédito más bajos. Sin embargo, tú y tu casa deben cumplir cierto conjunto de criterios para calificar para un préstamo respaldado por el gobierno.

Hay tres tipos de préstamos respaldados por el gobierno: préstamos del VA, préstamos del USDA y préstamos de FHA. Cada tipo de préstamo tiene sus propios criterios de calificación individuales.

Préstamos de VA: Los préstamos de VA son préstamos para miembros calificados de las fuerzas armadas, veteranos y sus cónyuges. Debes cumplir los requisitos mínimos de servicio o ser el cónyuge sobreviviente de un miembro de las fuerzas armadas que perdió la vida en el cumplimiento del deber o por una discapacidad relacionada con el servicio. Un préstamo de VA te permite comprar una casa sin dar un down payment. También puedes refinanciar el 100 % del valor de tu vivienda con una puntuación de crédito mínima de 620. Aunque el VA no tiene requisitos específicos para las puntuaciones de crédito, los prestamistas pueden establecer sus propias directrices. Rocket Mortgage pide un Puntaje FICO^® promedio mínimo de 580 o más. Los préstamos del VA están asegurados por el Departamento de Asuntos de los Veteranos.

Préstamos de FHA: Los préstamos de FHA te permiten comprar una casa con tan solo el 3.5 % de down payment. Debes tener una puntuación de crédito promedio mínima de 580 y una relación deuda-ingreso (DTI) elegible. Si tienes un Puntaje FICO® promedio de 620 o más, puedes calificar con una DTI ligeramente más alta. Los préstamos de FHA son asegurados por la Administración Federal de Vivienda.

Préstamos del USDA: Los préstamos del USDA son préstamos para compradores que quieren comprar una casa en un área rural o suburbana. Tu casa debe estar un área que el USDA considere lo suficientemente rural. Además, no puede ganar más del 115 % de los ingresos promedio y tu casa no puede ser una granja en funciones. Puedes comprar una casa sin dar un down payment y tener una puntuación de crédito promedio tan baja de 640. Los préstamos del USDA son asegurados por el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos. Rocket Mortgage no ofrece préstamos del USDA en este momento.

Préstamos jumbo

Necesitarás un préstamo jumbo si quieres un préstamo que es demasiado grande para las cantidades máximas para préstamo de Fannie Mae o Freddie Mac. La buena noticia es que los préstamos jumbo generalmente no tienen tasas de interés más altas comparado con los préstamos convencionales conformes.

Sin embargo, los préstamos jumbo suelen tener criterios de calificación más estrictos. Necesitarás una razón deuda-ingreso (DTI) más baja y una puntuación de crédito más alta para calificar. Los prestamistas individuales establecen sus propios estándares para las calificaciones y para la cantidad del préstamo jumbo.

Otros tipos de préstamos no conformes

Además de los préstamos respaldados por el gobierno y los préstamos jumbo, hay otros tipos de préstamos no conformes a considerar dependiendo de tu situación. Rocket Mortgage no ofrece estos préstamos, pero damos esta información para ayudarte a entender las hipotecas no conformes.

Hipoteca con financiamiento del vendedor: A hipoteca con financiamiento del vendedor es cuando el vendedor actúa como prestamista para el comprador de la vivienda. El comprador le hace pagos mensuales al vendedor, que retiene el título de la propiedad hasta que el préstamo esté pagado en su totalidad.

Préstamo no bancario: Un préstamo no bancario es un préstamo a corto plazo que ofrecen personas individuales o compañías privadas que aceptan la propiedad o un activo como colateral.

Hipoteca para la compra: Una hipoteca para la compra es frecuente para compradores que no califican para el financiamiento bancario estándar. La hipoteca para la compra, conocida también como financiamiento del propietario/vendedor, es un préstamo del vendedor que se le da al comprador.

Hipoteca solo de interés: Una hipoteca solo de interés es cuando solo pagas intereses sobre el préstamo por un período de tiempo establecido. Los dos tipos de hipoteca solo de interés son de tasa ajustable y de tasa fija.

Los beneficios de sacar un préstamo no conforme incluyen:

Requisitos de down payment más bajo: Por lo general, los préstamos respaldados por el gobierno tienen requisitos de un down payment más bajo que los préstamos convencionales. Puedes comprar una casa con 0 % de down payment si calificas para un préstamo del USDA o de VA.

Límites más altos para préstamos: Es posible que no tengas otra opción más que elegir un préstamo jumbo no conforme si quieres comprar una propiedad cara. Los préstamos jumbo te dan acceso a cantidades más altas que los préstamos conformes.

Más tipos de propiedades: Dependiendo del tipo de préstamo que sabes, un préstamo no conforme podría permitirte comprar un tipo de propiedad que no puedes comprar con un préstamo conforme.

Crédito bajo: Muchos prestamistas ofrecen soluciones de préstamo no conforme personalizado a las personas que tienen marcas negativas en su informe de crédito. Por ejemplo, no podrás obtener un préstamo conforme por varios años si tienes una bancarrota en tu informe de crédito. Sin embargo, tu prestamista puede ofrecerte una solución no conforme individualizada. Ten en mente que casi siempre pagas más intereses por estos préstamos.

Un préstamo no conforme no cumple los estándares de compra de Fannie Mae y Freddie Mac y podría tener requisitos de down payment y créditos más bajos. Como resultado, todavía podrías comprar una casa con un préstamo no conforme si tienes una marca negativa en tu informe de crédito, como una bancarrota. Recuerda que estos préstamos muchas veces también ofrecen tasas de interés más altas.

Si estás buscando una hipoteca, lee nuestro artículo sobre diferentes tipos de hipotecas para decidir cuál es mejor para ti y tu situación financiera.