Préstamos no conformes ¿qué son y cómo funcionan?

Conclusiones clave:

• Los préstamos convencionales conformes son el tipo de hipoteca más común. Los préstamos no conformes incluyen opciones respaldadas por el gobierno, como los préstamos FHA, VA y USDA, así como los préstamos jumbo que superan los límites de los préstamos conformes.
• Los préstamos no conformes pueden beneficiar a los prestatarios que no cumplen con los estándares de los préstamos conformes. A menudo ofrecen más flexibilidad para compradores con puntajes de crédito más bajos o para quienes compran propiedades de mayor valor.
• Los principales tipos de préstamos no conformes son los respaldados por el gobierno y los préstamos jumbo. Los préstamos jumbo superan los límites de los préstamos conformes y pueden requerir un crédito más sólido, una relación deuda-ingresos más baja y un pago inicial más grande en comparación con las opciones conformes.

Hay varios tipos de hipotecas para elegir cuando compras una casa. La opción más frecuente es el préstamo convencional conforme. Cualquier otra cosa es un préstamo no conforme. Esto incluye hipotecas respaldadas por el gobierno, como los préstamos FHA, VA y USDA, que están diseñados para ayudar a tipos específicos de prestatarios a comprar una casa. También incluye los préstamos jumbo, que superan los límites de los préstamos conformes y se usan para comprar casas más caras.

¿Qué es un préstamo no conforme?

Un préstamo no conforme es cualquier hipoteca que no cumple los requisitos de un préstamo conforme. Entonces, ¿qué es un préstamo conforme?

Un préstamo convencional conforme cumple requisitos específicos que permiten que el prestamista lo venda a Fannie Mae o Freddie Mac. Esos requisitos incluyen un monto máximo de préstamo. Los límites de los préstamos conformes los establece la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda. El límite para 2025 es de $806,500 en la mayoría de los condados y de $1,209,750 en áreas de alto costo.

Los prestatarios deben tener un puntaje de crédito de al menos 620 para un préstamo con tasa fija y 640 para un préstamo con tasa ajustable. También necesitan una relación deuda-ingresos (DTI) del 45% o menos, y un down payment de al menos el 3% para una hipoteca de tasa fija y del 5% para una ARM. Los prestatarios que hagan un down payment de menos del 20% deben pagar un seguro hipotecario privado hasta que tengan al menos un 20% de capital acumulado en la vivienda.

¿En qué se diferencian los préstamos conformes y los no conformes?

Cualquier préstamo que no sea un préstamo conforme es un préstamo no conforme.

Los tipos más comunes de préstamos no conformes son los préstamos respaldados por el gobierno —principalmente los que ofrece la Administración Federal de Vivienda (FHA), Asuntos de Veteranos (VA) y el Departamento de Agricultura de Estados Unidos (USDA)— y los préstamos jumbo, que superan el límite de un préstamo conforme.

Por ejemplo, en la mayoría de los lugares, el monto máximo para un préstamo conforme es $806,500. Si necesitaras pedir prestado más que eso, necesitarías un préstamo jumbo, que es no conforme.

Otros préstamos no conformes son las hipotecas especializadas para compradores con necesidades específicas, como los que quieren comprar una propiedad de uso múltiple en lugar de una típica vivienda unifamiliar.

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¿Cómo funciona un préstamo no conforme?

Dependiendo de tu situación, tus finanzas, tu crédito y la propiedad que quieras comprar, los préstamos no conformes podrían ser tu única opción.

Ten en cuenta que los préstamos no conformes no son necesariamente algo malo o peor que un préstamo conforme. Simplemente sucede que Fannie Mae y Freddie Mac no pueden comprarlos en el mercado secundario. Por ejemplo, los préstamos del USDA y el VA son no conformes, pero ofrecen beneficios útiles, como no requerir un down payment.

Los préstamos de la FHA también son no conformes, pero son útiles para personas con puntuaciones de crédito más bajas. Los préstamos jumbo pueden ser una buena opción si quieres comprar una propiedad costosa.

Los préstamos no conformes son más flexibles, por lo que los prestatarios pueden adaptar mejor los préstamos a sus situaciones y necesidades específicas, incluso si las empresas patrocinadas por el gobierno no los compran. Si no calificas para un préstamo convencional, los préstamos no conformes pueden ser una buena alternativa.

Tipos de préstamos no conformes

Existen muchos tipos diferentes de préstamos no conformes. Cada uno está diseñado para una situación diferente. En general, hay dos categorías de préstamos no conformes: respaldados por el gobierno y jumbo.

Préstamos respaldados por el gobierno

Las agencias gubernamentales ofrecen programas hipotecarios diseñados para ayudar a tipos específicos de compradores a pagar una casa. Los prestamistas privados ofrecen préstamos que cumplen los estándares federales. A cambio, el gobierno asegura esos préstamos y compensa a los prestamistas en caso de que el prestatario no pague.

Los préstamos respaldados por el gobierno más comunes son:

• Préstamos del VA. El VA ofrece hipotecas a personal militar en servicio activo, veteranos y sus cónyuges sobrevivientes. Para los préstamos del VA no necesitas hacer un down payment ni una puntuación de crédito mínima. Sin embargo, los prestamistas pueden establecer sus propios requisitos de puntuación de crédito. Rocket Mortgage®, por ejemplo, pide un puntaje FICO® mínimo de 580 para un préstamo del VA.
• Préstamos de la FHA. Los préstamos de la FHA están diseñados para prestatarios con puntuaciones de crédito bajas. Rocket Mortgage ofrece préstamos de la FHA con un down payment del 3.5% a prestatarios con una puntuación de crédito mínima de 580. Otros prestamistas ofrecen préstamos de la FHA a prestatarios con una puntuación de crédito entre 500 y 579 con un down payment del 10%.
• Préstamos del USDA. Los préstamos del USDA están disponibles para prestatarios de ingresos bajos a medios que compran una casa en un área rural elegible. No es necesario hacer un down payment. Los prestatarios deben tener una puntuación de crédito mínima de 640 y no pueden ganar más del 115% del ingreso promedio del condado. La casa que compren no puede ser una granja productiva. Rocket Mortgage no ofrece actualmente préstamos del USDA.

Préstamos jumbo

Los préstamos jumbo son hipotecas que exceden los límites de los préstamos conformes y se usan para comprar casas más caras. Un préstamo jumbo puede ser por montos arriba de $1 millón, $2 millones o más.

Los prestamistas asumen más riesgo con los préstamos jumbo porque no pueden venderlos a Fannie Mae o Freddie Mac. Esto significa que cada prestamista es libre de establecer sus propios requisitos para un préstamo jumbo. Los prestatarios a menudo necesitan una puntuación de crédito más alta, una relación DTI más baja y un down payment más grande para un préstamo jumbo. Las tasas de interés también pueden ser más altas.

Otros tipos de préstamos no conformes

Existen tipos menos comunes de préstamos no conformes diseñados para prestatarios en situaciones específicas donde los préstamos conformes no funcionan. También se conocen como hipotecas no tradicionales.

Rocket Mortgage no ofrece ninguno de los siguientes préstamos, pero la información es útil para entender los préstamos no conformes.

• Hipoteca de retención. Con una hipoteca de retención, el vendedor actúa como un prestamista para el comprador de la vivienda. El comprador paga al vendedor mensualmente, y el vendedor conserva el título de la propiedad hasta que el comprador liquide el préstamo.
• Préstamo de dinero duro. Las personas individuales o empresas privadas ofrecen préstamos de dinero duro. En este caso, la persona o la compañía acepta una propiedad o un activo como garantía para el préstamo.
• Hipoteca para la compra. Una hipoteca para la compra es más frecuente entre compradores que no califican para el financiamiento bancario estándar. Esta hipoteca, también conocida como financiamiento del propietario/vendedor, es un préstamo que el vendedor le da al comprador.
• Hipoteca de solo interés. Con una hipoteca de solo interés haces pagos de solo intereses sobre el préstamo por un período de tiempo establecido.

Beneficios de los préstamos no conformes

Los préstamos no conformes pueden ser útiles para las personas que quieren aprovechar un programa de préstamos del gobierno o que no califican para un préstamo conforme. Al solicitarlo, considera estos beneficios:

• Requisito de down payment más flexible. Los préstamos no conformes respaldados por el gobierno pueden tener un requisito de down payment más bajo que los préstamos convencionales.
• Límites más altos para préstamos. Es posible que no tengas otra opción más que elegir un préstamo jumbo no conforme si quieres comprar una propiedad cara. Los préstamos jumbo dan acceso a préstamos por cantidades más altas que los préstamos conformes.
• Más tipos de propiedades. Dependiendo del tipo de préstamo no conforme que obtengas, es posible que puedas comprar una propiedad que no podrías adquirir con un préstamo conforme.
• Requisito de crédito más flexible. Muchos prestamistas ofrecen préstamos no conformes personalizados si tienes marcas negativas en tu informe de crédito. Por ejemplo, posiblemente no seas elegible para los préstamos conformes si tienes una bancarrota en tu informe de crédito. Sin embargo, tu prestamista puede ofrecerte una solución no conforme en forma de préstamo respaldado por el gobierno.

Conclusión: Los préstamos no conformes podrían proporcionar financiamiento cuando un préstamo conforme no es una opción

Cualquier hipoteca que no cumpla los requisitos para un préstamo convencional conforme es un préstamo no conforme. Esto incluye hipotecas respaldadas por el gobierno como los préstamos del VA, la FHA y el USDA, y los préstamos jumbo. Si quieres comprar una casa y resulta que no calificas para un préstamo conforme por una razón u otra, considera solicitar un préstamo no conforme.

Si estás listo para explorar tus opciones de préstamo, haz hoy mismo tu solicitud con Rocket Mortgage.

Rocket Mortgage es un prestamista aprobado por el VA; no cuenta con el respaldo ni el patrocinio del Departamento de Asuntos de los Veteranos ni de ninguna otra agencia del gobierno.