Hipoteca con retención: Definición y explicación

Muchos compradores optan por adquirir su vivienda mediante alguno de los diversos tipos de hipotecas disponibles en el mercado. Sin embargo, debido a los requisitos de los prestamistas, eso no siempre es una opción viable. Si tu situación económica presenta dificultades para obtener financiamiento hipotecario por medio de un prestamista, una hipoteca con retención podría ser una alternativa que vale la pena considerar.

Tener una hipoteca con retención es un tipo de acuerdo de financiamiento del vendedor, en el que el propietario de vivienda actúa como prestamista del comprador de vivienda. Esta guía explica qué significa tener una hipoteca en tenencia y cómo puede ayudar a los compradores que no califican para una hipoteca tradicional.

¿Qué es una hipoteca con retención?

Tener una hipoteca con retención, a veces también llamada venta a plazos o simplemente holding mortgage, implica un acuerdo de financiamiento del vendedor. Cuando el vendedor acepta mantener la hipoteca, el propietario de la vivienda actúa como prestamista del comprador. En otras palabras, el vendedor ofrece un préstamo para financiar la compra del comprador.

Una vez que ambas partes acuerdan mantener una hipoteca, el comprador hace pagos mensuales al vendedor. Durante el proceso de pago, el vendedor mantiene el título de propiedad hasta que el comprador paga la totalidad del préstamo. En general, una hipoteca con retención es una solución de financiamiento a corto plazo.

Cabe destacar que una hipoteca en tenencia es un tipo de préstamo no conforme, lo que significa que no cumple los estándares de Fannie Mae y Freddie Mac para la compra de vivienda. Para los compradores que no tienen las credenciales económicas necesarias para calificar para un préstamo conforme, las hipotecas en tenencia representan una posible vía hacia la propiedad de vivienda.

Características de una hipoteca con retención

Como solución de financiamiento no tradicional, la información de una hipoteca con retención puede variar de una situación a otra. Después de todo, el acuerdo entre comprador y vendedor incluye información definida caso por caso.

Por lo general, las hipotecas en tenencia son soluciones de financiamiento a corto plazo. Estos préstamos pueden no estar amortizados, lo que significa que el pago mensual podría no cubrir lo suficiente para saldar el préstamo con intereses al final del plazo. Debido a esto, los prestatarios de hipotecas con retención suelen enfrentar pagos globales, es decir, un pago total y grande al final del plazo del préstamo.

Durante la vigencia del préstamo, el prestatario hace pagos al vendedor. Una vez pagado el préstamo, se transfiere el título de propiedad al comprador.

Abajo se muestra una tabla con algunas de las características clave asociadas con las hipotecas con retención:

Ventajas y desventajas de tener una hipoteca con retención para el comprador: Resumen

Cada transacción económica presenta ventajas y desventajas que deben considerarse. Como comprador, es especialmente importante evaluar cuidadosamente las ventajas y desventajas antes de continuar.

La tabla abajo destaca las principales ventajas y desventajas de tener una hipoteca con retención como comprador.

Ventajas de una hipoteca con retención para el comprador

Cuando el vendedor está dispuesto a financiar la hipoteca, el proceso suele ser más flexible que con las opciones hipotecarias tradicionales. Como los requisitos pueden ser menos estrictos, este tipo de financiamiento para el vendedor puede ser una opción viable para compradores que, por diversas razones, no califican para una hipoteca convencional.

Con una hipoteca con retención, los prestatarios con un historial crediticio imperfecto o con una alta cantidad de deudas pueden mejorar sus factores de calificación para un refinanciamiento hipotecario. Una vez que hayan mejorado factores como su puntuación de crédito y su relación deuda-ingreso (DTI), podrán refinanciar su préstamo hipotecario tradicional.

Además, este tipo de financiamiento puede acelerar el proceso de compra de vivienda, reducir los pagos mensuales y permitir al comprador acumular capital en la propiedad más rápidamente.

Desventajas de una hipoteca con retención para el Comprador

Al igual que con otras opciones hipotecarias, una hipoteca con retención tiene algunas desventajas. Aunque los pagos mensuales pueden ser más bajos, es probable que la tasa de interés sea más alta que la de una hipoteca tradicional. Además, el comprador podría enfrentarse a un pago global al final del plazo del préstamo, lo que implica la necesidad de ahorrar una suma considerable para hacer frente a ese pago final, que puede ser varias veces mayor que un pago mensual típico.

Otro posible inconveniente es que el vendedor podría incluir una cláusula de préstamo pagadero a la venta, también conocida como cláusula de enajenación. Una cláusula de préstamo pagadero a la venta establece que el vendedor no puede trasladar el saldo pendiente de la hipoteca al comprador, y que el comprador debe adquirir una nueva hipoteca. Si el contrato de la hipoteca con retención incluye una cláusula de enajenación, el nuevo propietario de vivienda deberá pagar el saldo pendiente al propietario de vivienda anterior (el prestamista) si decide vender la propiedad en el futuro.

Otra desventaja de una hipoteca con retención para los compradores es el simple hecho de que el vendedor puede no estar dispuesto a aceptar este tipo de acuerdo hipotecario. Al igual que para los compradores, esta opción de financiamiento tiene ventajas y desventajas para los vendedores, y no todos considerarán que asumir la responsabilidad de financiar la hipoteca vale el tiempo, el dinero y el esfuerzo.

Si estás considerando una hipoteca con retención, también es recomendable explorar opciones de préstamos tradicionales. Podrías calificar para una hipoteca que se adapte mejor a tus necesidades sin las desventajas del financiamiento por parte del vendedor.

Ventajas y desventajas de tener una hipoteca con retención para el vendedor: Resumen

Tener una hipoteca en tenencia también conlleva ventajas y desventajas para el vendedor. Antes de involucrarte en esta importante transacción financiera, es fundamental evaluar cuidadosamente las ventajas y desventajas.

La tabla abajo muestra las ventajas y desventajas de una hipoteca con retención desde la perspectiva del vendedor.

Ventajas

• Ingreso pasivo confiable: Los vendedores pueden disfrutar de una fuente de ingresos pasivos, lo cual puede resultar valioso para muchos.
• Elegibilidad para pagarés hipotecarios: Obtener pagarés hipotecarios mediante una hipoteca con retención ofrece a los vendedores una oportunidad de inversión inmobiliaria. Los vendedores retienen el título de propiedad hasta que el comprador pague el préstamo completo, lo que les da una oportunidad de generar ingresos.
• Posibilidad de vender la propiedad más rápido: En un mercado difícil, ofrecer financiamiento del vendedor puede atraer compradores y permitir un cierre de venta más rápido.

Desventajas

• Riesgo más alto de incumplimiento: Si el vendedor ofrece un préstamo a un comprador que no califica para un financiamiento tradicional, el riesgo de que el prestatario incumpla con los pagos es relativamente alto.
• Riesgo de costos de reparación elevados: Si el comprador incumple con el préstamo y el vendedor recupera la propiedad, podría enfrentar costos significativos de reparación debido a daños ocasionados por el comprador.
• La ejecución hipotecaria puede ser costosa: Aunque la vivienda sirve como garantía de la deuda, recuperar la propiedad si el comprador no puede mantener los pagos puede resultar costoso. En promedio, una ejecución hipotecaria puede costar más de $75,000.

Preguntas frecuentes

Si tienes más preguntas sobre una hipoteca en tenencia, las siguientes respuestas pueden ayudarte.

¿Cómo puedo mantener una hipoteca para un familiar?

Si quieres retener una hipoteca para un familiar, puedes ofrecerle financiamiento del vendedor sobre la propiedad en cuestión. Por ejemplo, si vendes a tu hijo una vivienda que es totalmente tu propiedad, podrías usar un acuerdo de hipoteca con retención mediante el que él te haría los pagos hipotecarios directamente a ti.

¿Cuáles son los beneficios fiscales de retener una hipoteca?

Si retienes una hipoteca, recibirás ingresos continuos de los compradores en lugar de un pago único en efectivo. Dependiendo del caso, los beneficios fiscales pueden incluir distribuir la carga del impuesto sobre las ganancias de capital durante varios años.

¿Se pagan impuestos sobre las ganancias de capital si se mantiene una hipoteca?

El pago de impuestos sobre las ganancias de capital al retener una hipoteca varía según la situación. Los vendedores de vivienda pueden calificar para la exclusión de impuestos sobre la venta de vivienda, hasta de $250,000 para personas individuales o $500,000 para cónyuges que presentan declaraciones de impuestos conjuntas, si han vivido en la vivienda al menos 2 de los últimos 5 años.

Conclusión: una hipoteca con retención conlleva ciertos riesgos

Una hipoteca con retención puede ser una alternativa viable para los compradores que no califican para un préstamo hipotecario tradicional y una oportunidad para los vendedores de generar más ingresos.

Sin embargo, los compradores deben tener en cuenta que estas hipotecas suelen tener tasas de interés más altas, lo que incrementa el costo total del préstamo. Para los vendedores, también implica asumir mayores responsabilidades, como la posibilidad de enfrentar un proceso de ejecución hipotecaria o hacerse cargo de la propiedad en caso de incumplimiento.

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