¿Qué es el seguro de la vivienda y cómo funciona?

Con todo lo que tienes invertido en tu casa –la mayoría de tus pertenencias, el futuro de tu familia, sin mencionar el enorme compromiso financiero– es esencial que tengas un seguro de vivienda suficiente para protegerte contra una pérdida grande o incluso total de la propiedad en tu casa. De hecho, la mayoría de los prestamistas te pedirán que tengas al menos cierto nivel de seguro de seguro de la vivienda antes de respaldar su hipoteca.

Veamos más en detalle el seguro de la vivienda y cómo te da seguridad financiera crucial y paz mental.

¿Qué es el seguro de la vivienda? 

El seguro de la vivienda estándar suele ofrecer una serie de protecciones para tu propiedad y tus cosas personales. Cubre los daños sufridos por la estructura de la vivienda y tus cosas personales en caso de incendio, tormenta o robo. También proporciona responsabilidad civil si alguien resulta herido en tu propiedad, pagos médicos para cubrir lesiones y cobertura adicional de gastos de manutención si tienes que mudarte durante las reparaciones.

El seguro de la vivienda cubre las cosas personales en tu casa, incluyendo muebles, ropa, joyas, etc., además de los principales electrodomésticos y sistemas mecánicos, como la caldera y el aire acondicionado. Algunas compañías de seguros te piden descripciones y fotos de los objetos de valor alto, como obras de arte o joyas, que puedan servir de referencia en caso de reclamo.

La mayoría de las pólizas estándar también proporcionan cobertura para garajes, cobertizos, parrillas al aire libre, juegos de columpios, cercas y más. Es posible que los artículos de alto riesgo como las piscinas necesiten más cobertura.

Como propietario de vivienda, es importante que entiendas los detalles de tu póliza y cuánta cobertura puedes esperar si presentas un reclamo. Por ejemplo, la mayoría de las pólizas no cubren los daños causados por inundaciones y terremotos. Para estos tendrás que pagar un seguro adicional.

¿Es obligatorio tener un seguro de la vivienda?

El seguro de la vivienda no es obligatorio por ley, pero los prestamistas suelen pedirlo como una condición para aprobar la hipoteca. Esto ayuda a proteger el interés económico de tu prestamista hipotecario sobre tu casa.

Pero la preguntan “¿Es obligatorio el seguro de la vivienda?” tiene una respuesta legal y una práctica. En la práctica, el seguro de la vivienda debería ser un requisito de tu propia estrategia financiera. Puede ayudarte a protegerte de una enorme pérdida económica. También puede ayudar a cubrir el costo de pagar lesiones corporales a otros. Si tu perro muerde a un corredor que va pasando, por ejemplo, el corredor podría demandarte y tendrías que pagar una indemnización de varios miles de dólares. El seguro de la vivienda cubre esos eventos inesperados.

¿Cómo funciona el seguro de la vivienda?

Al igual que cualquier otro tipo de seguro, el seguro de la vivienda no hace nada hasta que un árbol se cae sobre tu garaje y lo necesitas. Cuando estés cerca de comprar una casa, recibirás presupuestos de varias aseguradoras dependiendo de la cobertura que quieras y la cantidad que te corresponda pagar (el deducible) antes de que el seguro pague el resto. Veamos cómo puedes elegir los montos de la cobertura y el deducible, y cómo presentar un reclamo y qué pasa cuando lo haces.

1. Elige la cantidad de la cobertura

Para este paso, se recomienda que trabajes con un corredor de seguros, preferiblemente uno reconocido en tu comunidad. El corredor te ayudará a elegir la mejor cobertura, basándose en las características de tu casa, al mismo tiempo que se asegura de que no pagues demasiado por coberturas que no necesitas.

Tu seguro de la vivienda debe darte una buena cobertura para cuatro categorías amplias, y cada una se debe considerar por separado:

Vivienda

En general, esta cobertura cubre el costo de reemplazar toda la casa, incluyendo los anexos y otras estructuras, en caso de un siniestro total catastrófico, como un incendio. A esto se le conoce como “costo de reemplazo”. No es lo mismo que lo que pagaste por la casa, pero debería reflejar lo que costaría reconstruirla, en tu barrio, con los costos de construcción actuales.

Propiedad

La cobertura de bienes personales incluye básicamente todas las posesiones que tienes en tu casa y que pueden perderse o sufrir daños por robo, incendio u otra calamidad. Como es difícil dar un valor todo lo que tienes, la mayoría de las compañías de seguros fijan un límite de cobertura para los bienes personales como un porcentaje de la cobertura de la vivienda, normalmente del 50% o del 70%. Si tienes bienes muy caros, como arte o joyas, eso no iría bajo dicha cobertura, debes tomar un seguro aparte para cubrir esos bienes.

Responsabilidad personal

La mayoría de las pólizas de seguro de la vivienda ofrecen protección en caso de que alguien se lesione en tu propiedad, o que sus bienes sufran daños. Por ejemplo, si una visita se cae en tu casa y se fractura el brazo, podrías se responsable de tener que pagarle los gastos médicos.

La cobertura de responsabilidad personal suele ser de por lo menos $100,000, y muchas veces hasta $500,000, y a veces más si quieres comprar cobertura adicional. Si tienes mucho patrimonio, es mejor contratar más cobertura. En otras palabras, todos tus bienes están expuestos en caso de que te demande uno de esos abogados especializados en “resbalones y caídas” que se ven en los carteles publicitarios de la ciudad. Ellos se aprovechan de las demandas de responsabilidad personal.

Gastos de vivienda adicionales

Si tu casa queda destruida o inhabitable a causa de un incendio o un desastre natural, esta cobertura sirve para pagar un lugar temporal donde vivir, como un hotel o una propiedad de alquiler, mientras reconstruyes tu casa. Esta cobertura cubriría el costo adicional de la comida debido a que ya no tienes una cocina.

La cobertura de gastos de manutención adicionales (ALE) suele establecerse como un porcentaje de tu cobertura de vivienda ampliada, normalmente entre el 20% y el 30%.

2. Presenta un reclamo

El proceso de presentar un reclamo al seguro de la vivienda tiene dos partes: antes y después. Estos son dos pasos que puedes tomar antes de presentar un reclamo para que sea más efectivo:

• Haz un inventario de tu casa. Haz un inventario minucioso de todo lo que tenga valor en tu casa, como muebles, electrodomésticos, ropa, obras de arte y joyas. Toma fotos y escribe descripciones de cada objeto, con un valor estimado en dólares. Si tienes recibos, inclúyelos.
• Conoce tu deducible. No tiene sentido presentar un reclamo si el costo de las reparaciones es menor que tu deducible.

Si decides presentar un reclamo, estos son los siguientes pasos:

• Haz una lista de todos tus bienes dañados. La necesitarás cuando te reúnas con tu ajustador.
• Toma fotos y videos del daño.
• Comunícate con tu compañía de seguros o con tu agente y dales tu número de póliza, nombre, dirección y teléfono.  
• Reúnete con el ajustador, quien inspeccionará los daños, hará una evaluación de los costos de reparación/reemplazo y te escribirá un cheque.

3. Paga un deducible

El deducible del seguro de la vivienda es la cantidad que un propietario de vivienda debe pagar de su bolsillo antes de que se active la cobertura del seguro de la vivienda. Cuando la compañía aseguradora paga el reclamo, lo hace por la cantidad total del daño menos la cantidad del deducible.

Tú no pagas el deducible a la aseguradora como lo harías con una factura. En cambio, se resta de la cantidad que la aseguradora paga. La mayoría de deducibles están entre $500 y $2,000. Mientras más alto es el deducible, más baja es tu prima mensual porque hay menos riesgo para la compañía aseguradora. Además, debes saber que el deducible se aplica a cada reclamo, no solo una vez al año.

¿Qué cubre el seguro de la vivienda?

El seguro de la vivienda está diseñado, ante todo, para protegerte de una pérdida catastrófica de toda su casa. También sirve para proteger la mayoría de tus bienes. Este seguro suele proteger contra los siguientes riesgos:

• Cobertura de bienes personales: Bienes personales incluye los artículos en tu casa, como muebles, electrónicos y otras pertenencias. El seguro de la vivienda reemplaza tus pertenencias si se dañan o las roban en un siniestro cubierto.
• Cobertura de responsabilidad civil: La cobertura de responsabilidad civil te protege de un acuerdo económico si alguien te demanda después de sufrir una lesión en tu propiedad o si tú causas un accidente a otra persona en tu propiedad.
• Incendio: El seguro de la vivienda puede cubrir incendios accidentales, como incendios eléctricos y por grasa y velas. Estos incendios son frecuentes, por lo que las pólizas estándar los cubren. Tu seguro de la vivienda cubrirá el costo de reconstruir tu casa y generalmente los gastos diarios, como hoteles, mientras reconstruyes tu casa.
• Desastres naturales: Como parte de tu cobertura de vivienda, el seguro de la vivienda cubre desastres naturales como tormentas, granizo, rayos e incendios forestales. Sin embargo, debes comprar una póliza aparte para inundaciones o terremotos porque el seguro de la vivienda no cubre estos fenómenos naturales.
• Robo o vandalismo: Aparte de cubrir el costo de objetos robados, el seguro de la vivienda cubre vandalismo, motines y disturbios civiles. Por ejemplo, si alguien entra a la fuerza a tu casa, tu seguro puede reemplazar las puertas y ventanas para hacerla segura de nuevo. El seguro puede cubrir otros elementos de tu casa, dependiendo de las circunstancias.
• Gastos de vivienda adicionales: Muchas pólizas de seguro de la vivienda cubren también los gastos de manutención adicionales mientras tu vivienda o propiedad está en reparación. Esto puede incluir hoteles, propiedades de alquiler, comida y más.

¿Qué no cubre el seguro de la vivienda?

Es tan importante preguntar esto como lo que sí cubre. Muchas personas se sorprenden, e incluso pueden arruinarse económicamente, cuando descubren que un siniestro catastrófico en su casa no está cubierto por su póliza.

Digamos que en tu sótano hiciste un área de entretenimiento para hombres con mesa de billar, sala de juegos y un bar a medida. Si un colector de aguas pluviales se desbordara e inundara todo, es probable que las pérdidas no estuvieran cubiertas por una póliza ordinaria. Puedes añadir cobertura adicional, pero tendrás que pagar más.

• Inundaciones: Debes obtener un seguro contra inundaciones por aparte para cubrir el daño por agua causado por el desbordamiento de un río, tormentas, nieve derretida y otras causas naturales.
• Daño por agua: El daño por agua puede incluir el daño causado por el desborde del alcantarillado o la bomba de sumidero, pero el seguro de la vivienda no suele cubrirlo. Debes obtener más cobertura o seleccionar pólizas adicionales para cubrir este tipo de daño por agua. Sin embargo, suelen estar cubiertos los daños materiales causados por el mal funcionamiento de los sistemas de rociadores o la rotura de tuberías de agua.
• Terremotos: La mayoría de las pólizas de seguro de la vivienda no cubren el daño por terremotos. Tendrás que pagar las reparaciones de tu bolsillo si no tienes un seguro contra terremotos.
• No dar mantenimiento a la propiedad: Si no cumples con dar mantenimiento a la propiedad o no la cuidas, es posible que el seguro de la vivienda no cubra ciertos daños. Si una persona se cae por culpa de un escalón roto, por ejemplo, es posible que tu responsabilidad no esté cubierta porque no reparaste el escalón.

¿Cuánto cuesta el seguro de la vivienda?

El costo del seguro de la viviendavaría un poco, incluso de una casa a otra en el mismo barrio. Esto es porque la fórmula que las compañías aseguradoras usan depende de varios factores que pueden elevar o reducir tu prima. Los estudios muestran que una póliza típica sobre una vivienda con $300,000 de cobertura cuesta entre $100 - $130 mensuales. Estos son algunos de los factores clave que influirán en el costo de la póliza para tu casa:

• Ubicación geográfica: Tus tarifas podrían ser más altas si vives en un lugar donde es más probable que haya desastres naturales, como inundaciones, incendios forestales, huracanes o tornados. Otros peligros geográficos que pueden elevar las tasas son la alta criminalidad, los costes de construcción en la zona y la respuesta a los incendios. Por ejemplo, ¿el equipo de bomberos local es profesional o voluntario, y está cerca o a kilómetros de distancia?
• Edad y condición de la casa: Las compañías aseguradoras consideran que las casas de más de 40 años presentan un riesgo más alto. Un cableado viejo puede provocar un incendio, y las tuberías viejas se pueden reventar. En general, los códigos de construcción modernos pueden ser más estrictos que en el pasado, lo que significa que sustituir material y sistemas es más caro.
• Características de la casa: Las casas antiguas pueden estar construidas con material que, si está disponible, es ahora muy caro, como un tejado de pizarra. Algunas se construyeron con una artesanía que, si está disponible, es muy cara de replicar. Es raro encontrar un trabajador que pueda reemplazar un techo de yeso cóncavo, por ejemplo.
• Deducible: Muy simple. Mientras más bajo sea el deducible que pagas de tu bolsillo por un reclamo, más alta será tu prima mensual.
• Endosos: Quizá tengas algunos objetos de mucho valor, como obras de arte o joyas, que tu póliza general no cubre. Lo recomendable sería comprar complementos a tu póliza que cubran estos artículos caros individualmente.
• Puntuación de crédito: Tu puntuación de crédito refleja tu capacidad general para pagar tus primas mensuales y hacer el mantenimiento y las reparaciones que la casa necesita. Una buena puntuación de crédito mantiene las primas más bajas.
• Historial de reclamos: Los reclamos frecuentes en la propiedad, incluso de propietarios anteriores, indican un riesgo de reclamos futuros y pueden hacer que la prima suba.

Cómo encontrar la póliza de seguro de la vivienda adecuada

Como tu póliza depende en gran medida de la propiedad que vas a comprar, el momento adecuado para buscar una póliza es cuando hayas identificado la casa. Tu agente inmobiliario debe tener excelentes conocimientos de los problemas de seguros habituales en la zona, y de los nombres de corredores de seguros locales de confianza.

1. Determina la cantidad de cobertura que necesitas

La ubicación, la condición y las características de la casa determinan cuánta cobertura necesitas. En la mayoría de los casos, una póliza general debe proporcionar cobertura adecuada para prácticamente todo. La cobertura es amplia y cubre cuatro categorías básicas –la vivienda en sí, bienes personales, responsabilidad personal y gastos de manutención adicionales– como describimos arriba en más detalle. Pero si hay riesgos particulares para la propiedad que una póliza estándar no cubre, tendrás que considerar una cobertura adicional.

2. Comparar cotizaciones de diferentes compañías aseguradoras

Compara opciones de cobertura de seguros de una variedad de compañías para asegurarte de conseguir la mejor tarifa para ti. Los seguros son una industria competitiva, por lo que las tarifas no varían mucho. Puede ser que encuentres una oferta con una tarifa inicial baja que vuelve al promedio después de un año.

Compara los diferentes tipos de cobertura contra los costos, incluso en la misma compañía. Lee los comentarios de cada compañía aseguradora para obtener más información sobre el servicio al cliente. Puedes comprar seguros en línea, pero muchas personas prefieren tener una conexión personal con el corredor de seguros local.

3. Elige una póliza

Elegir una póliza de seguro de la vivienda es el último paso en lo que debería ser un análisis minucioso de tu propiedad en particular, preferiblemente en persona con un corredor de seguros. Asegúrate de obtener cobertura adicional para los bienes de mucho valor.

Además, la mayoría de los expertos sugieren que obtengas una cobertura de “valor de reemplazo” para tu casa, a diferencia de una póliza de “valor en efectivo”. Te costará un poco más, pero el valor de reemplazo cubre el costo de una versión uneva de tu casa y tus bienes, mientras que una póliza de valor en efectivo considera la edad y la depreciación de tu propiedad.

Preguntas frecuentes sobre el seguro de la vivienda

Estas son las respuestas a algunas de las preguntas frecuentes sobre el seguro de la vivienda.

¿Cuál es el propósito de tener un seguro de la vivienda?

Si eres el dueño de tu casa, es probable que tengas un interés económico grande en ella. No es raro que tu casa valga más que varias veces tus ingresos anuales. Si la perdieras en un incendio u otra tragedia, te enfrentarías a la ruina económica. Está claro que contratar un seguro de la vivienda es lo correcto. De hecho, es casi imposible encontrar un prestamista que te apruebe una hipoteca si no lo tienes.

¿Cuánto seguro de la vivienda necesito?

Puedes comparar varias compañías aseguradoras, y cada una tendrá su propia fórmula para determinar cuánto costaría reconstruir tu casa. Como todas consideran características similares de tu casa, como la ubicación, la superficie en pies cuadrados y detalles de la construcción, la mayoría de las cotizaciones que cubren lo básico serán similares. Puedes elegir cobertura adicional para bienes especiales o para tener más protección de responsabilidad civil, pero tus primas serán más altas.

¿Cubre inundaciones el seguro de la vivienda?

El seguro de la vivienda no cubre daños por inundaciones. Para eso, tendrás que comprar seguro contra inundaciones adicional. Si vives cerca de un río u otro cuerpo de agua que se desborda con frecuencia, debes contratar un seguro contra inundaciones. Del mismo modo, una inundación en tu casa debido al reflujo del alcantarillado pluvial o bomba de sumidero averiada no suele estar cubierta por el seguro de la vivienda. En cambio, este seguro suele cubrir el daño por agua causado por tuberías rotas.

¿Como se paga el seguro de la vivienda?

El seguro de la vivienda se renueva anualmente, pero la mayoría de las personas eligen pagarlo en cuotas mensuales como parte del pago de la hipoteca. Cuando pagas tu hipoteca, 1/12 del costo anual del seguro se deposita en una cuenta de reserva (la mayoría de las personas también incluyen 1/12 de sus impuestos sobre la propiedad anuales). El seguro de la vivienda se paga directamente de tu cuenta de reserva en la fecha de pago.

Conclusión

El seguro de la vivienda no solo se recomienda para tu seguridad económica y tu tranquilidad, sino que es obligatorio para obtener un préstamo hipotecario. El seguro de la vivienda no solo reemplazará tu casa y tus bienes si surge un problema, sino que también te ofrece una protección significativa en materia de responsabilidad civil. Se suma al pago mensual de la hipoteca, pero estarás muy agradecido de tenerlo cuando lo necesites, que ojalá no sea nunca.

Si estás investigando sobre el seguro de la vivienda y estás pensando más seriamente en comprar una casa, la mejor forma de comenzar es solicitar una aprobación inicial de la hipoteca en línea hoy mismo.