Pagarés: ¿qué son?

Posiblemente hayas oído el término “pagaré” durante el proceso de compra de una casa, pero ¿qué es exactamente un pagaré?

Dicho de forma sencilla, un pagaré es un documento legalmente vinculante que confirma la obligación del prestatario de pagar un préstamo. (¡Ves, son más fáciles de entender de lo que parecen!)

En este artículo analizaremos en profundidad los pagarés para que entiendas mejor su significado en los bienes raíces, incluyendo una descripción de sus tipos, qué contienen y por qué son importantes durante el proceso de compra de una vivienda.

¿Qué es un pagaré?

Piensa en un pagaré como una promesa de pago por escrito (un IOU). Dicho de manera más formal, es un acuerdo por escrito entre un prestatario y un prestamista definido bajo la sección § 3-104 del Código de Comercio Uniforme (UCC) para garantizar que un prestatario pague un préstamo. Los prestamistas pueden incluir vendedores de casas, bancos, cooperativas de crédito y prestamistas hipotecarios. En bienes raíces, un pagaré detalla específicamente la obligación del prestatario de pagar su hipoteca a un titular designado del pagaré antes de la fecha de vencimiento.

Los pagarés contienen la cantidad de principal (cantidad prestada), la tasa de interés, el calendario de pagos, las disposiciones por pago atrasado e incumplimiento, y la garantía colateral, que un prestamista puede embargar si el prestatario no paga.

Breve historia de los pagarés

Los pagarés son promesas por escrito para pagar una deuda y han existido durante cientos de años. Originalmente se cree que los pagarés se crearon en la antigua China, y luego aparecieron en la historia europea antes de convertirse en parte del mundo moderno. El dinero hecho de metales preciosos en la antigüedad dificultaba su transporte, por lo que nació el pagaré. En EE. UU., los pagarés se volvieron fundamentales para la banca y el financiamiento de bienes raíces, especialmente los pagarés hipotecarios.

Hoy en día, los pagarés pueden existir digitalmente como pagarés electrónicos (eNotes), mostrando su evolución desde el papel hasta los instrumentos financieros modernos. Los eNotes contienen los mismos términos clave que encontrarías en un pagaré de papel, pero debido a que se generan electrónicamente, no se pueden firmar físicamente y es necesario imprimirlos, almacenarlos ni enviarlos. Son una alternativa más segura y confiable, ofreciendo más eficiencia que los pagarés originales en papel.

¿Cuál es el significado de los pagarés en bienes raíces?

Los pagarés son parte del proceso legal y financiero de comprar una casa. En el cierre, se ejecutan tanto una hipoteca como un pagaré hipotecario, cumpliendo propósitos complementarios. La hipoteca o hipoteca electrónica (eMortgage) asegura el pagaré con el título de la propiedad como garantía colateral en caso de incumplimiento.

El prestamista conserva el pagaré original hasta pagar la totalidad del préstamo, mientras que el prestatario recibe una copia. Una versión electrónica, o eNote, funciona de la misma manera cuando se hace el cierre en línea.

¿Por qué los prestamistas hipotecarios usan pagarés?

Los prestamistas usan pagarés para garantizar el debido proceso si un prestatario no paga; en otras palabras, es una forma de hacer cumplir el acuerdo del préstamo. El pagaré obliga a los prestatarios a cumplir su promesa de pago y les da a los prestamistas hipotecarios el derecho de ejecutar la hipoteca si es necesario.

La mayoría de los propietarios de casas no tendrán que lidiar con sus pagarés si hacen sus pagos de manera regular y a tiempo; en otras palabras, continúa pagando tu hipoteca y tu prestamista no usará tu pagaré para hacer cumplir el acuerdo del préstamo.

Pagaré hipotecario vs. pagaré

¿Cuál es la diferencia entre un pagaré y un pagaré hipotecario? Todos los pagarés hipotecarios son pagarés, pero no todos los pagarés son pagarés hipotecarios. Si eso suena confuso, recuerda que un pagaré hipotecario es un tipo específico de pagaré, y existen otros pagarés para diferentes artículos.

Un pagaré hipotecario incluye términos hipotecarios específicos, como principal, down payment, tipo de interés y penalizaciones por pago anticipado.

¿Cuándo deberías usar un pagaré?

Puedes usar un pagaré cada vez que alguien preste dinero entre personas, compañías o bancos. Los préstamos pequeños entre amigos o familiares quizás no requieran un pagaré, pero aun así se recomienda tener algún tipo de acuerdo para garantizar que se devuelva el dinero prestado.

Sin un pagaré, un prestamista tiene pocos recursos para hacer cumplir el pago. Por lo general, se recomienda firmar un pagaré para garantizar el pago del préstamo, aunque algunos préstamos pequeños lo omiten por completo.

Elementos esenciales de un pagaré

Veamos más de cerca los elementos principales de un pagaré, incluyendo la identificación de las partes, los valores monetarios, los términos de pago, y las firmas y ejecución.

Identificación de las partes

• Nombre e información de contacto del beneficiario
• Nombre e información de contacto del prestamista

Valores monetarios

• Cantidad total de dinero a ser prestado
• Tasa de interés que se cobra y cómo se calculó
• Tarifas y cargos adicionales, si se aplica

Condiciones de pago

• Fecha del primer pago requerido
• Cantidad del pago exigido
• Número de pagos exigidos
• Frecuencia de los pagos regulares
• Plazo y opciones de pago
• Fecha de vencimiento del préstamo
• Condiciones del préstamo
• Garantía involucrada (en el caso de una hipoteca, la propiedad es la garantía)
• Posibles explicaciones del incumplimiento de la hipoteca y sus consecuencias (estas no siempre se incluyen)
• Exenciones, si se aplica

Firmas y ejecución

• Fecha y lugar de emisión del pagaré
• Firmas de ambas partes (esto es lo que lo hace legalmente vinculante)

Tipos de pagaré

Existen tres tipos principales de pagarés: garantizados, no garantizados y el adecuadamente llamado pagaré maestro (MPN). Este es un breve resumen de cada uno:

• Pagarés garantizados: para los pagarés garantizados necesitas una garantía, como una casa o propiedad, para respaldar un préstamo y asegurar el pago. Los pagarés hipotecarios son un tipo de pagaré garantizado porque usan tu casa como garantía colateral para asegurar el préstamo.
• Pagarés no garantizados: para los pagarés no garantizados no se necesita garantía, pero el prestatario debe pagar el préstamo de todos modos. Los prestamistas pueden demandar o usar cobradores de deudas si un prestatario no hace los pagos con un pagaré no garantizado.
• Pagarés maestros (MPN): los pagarés maestros son para múltiples préstamos bajo un solo acuerdo, como los préstamos federales para estudiantes; en bienes raíces, para cada préstamo hipotecario nuevo o refinanciado se necesita un pagaré por separado.

¿Qué pasa si no cumples las condiciones de un pagaré?

Un pagaré es un documento legalmente vinculante, lo que significa que cualquier hipoteca que no se pague le permite al prestamista emprender acciones legales. También se aplicarán penalidades por mora, multas y correspondencia del administrador de tu préstamo.

Primero, los prestatarios suelen recibir una carta de requerimiento en la que se les indica que deben pagar una cantidad determinada antes de una fecha concreta. Si no pagas, con el tiempo podría intervenir un abogado especializado en cobros y podría llegar a iniciarse un procedimiento judicial. En el caso de los préstamos garantizados como las hipotecas, no pagar tu hipoteca puede dar lugar a la ejecución hipotecaria. Después de 30 días, el administrador de tu hipoteca presentará un aviso de incumplimiento ante el gobierno local y lo reportará a las agencias de crédito, lo que también podría afectar tu puntuación de crédito de manera negativa.

Algunos préstamos, como las hipotecas de la Administración Federal de Vivienda (FHA), ofrecen protecciones adicionales al prestatario durante los procedimientos legales. Consulta con tu prestamista para obtener más información sobre las protecciones adicionales que pueden ofrecer los préstamos de la FHA y el proceso de ejecución hipotecaria exacto en tu estado.

Sin embargo, es importante recordar que el banco quiere ayudarte, es decir, buscar soluciones para ayudarte a conservar tu casa y evitar la ejecución hipotecaria.

Preguntas frecuentes sobre los pagarés

Es importante que entiendas todos los detalles de los pagarés, así que, si todavía tienes dudas, continúa leyendo nuestra lista de preguntas frecuentes para obtener más información.

¿Puedes escribir tu propio pagaré?

Sí, puedes escribir tu propio pagaré, pero usar una plantilla o (preferiblemente) un abogado de bienes raíces puede asegurar que sea legalmente correcto. Un pagaré bien escrito asegura que las condiciones del préstamo sean claras, suaviza los riesgos y facilita las transacciones financieras claras para proteger tus derechos e intereses.

¿Puedes obtener un pagaré sin una hipoteca?

Sí, un pagaré se puede usar sin una hipoteca, como en el caso de una hipoteca financiada por el vendedor, que ocurre cuando el propietario del inmueble financia la venta en lugar de que lo haga un banco u otro tercero. Un abogado de bienes raíces puede mitigar cualquier riesgo potencial revisando detalladamente los pagarés. Sin embargo, en la mayoría de los casos, las hipotecas vienen con pagarés.

¿Qué pasa después de que pagas por completo un pagaré?

Tu prestamista hipotecario debería enviarte una declaración de liquidación, el pagaré cancelado, el título de propiedad y un certificado de satisfacción o escritura de devolución. Algunos prestamistas te devolverán tu pagaré original marcado como “pagado en su totalidad” (“paid in full”). El prestamista también reportará la liquidación a las agencias de crédito una vez que el pagaré se considere completamente pagado.

Conclusión: Debes entender los pagarés para proteger tus activos

Por lo general, no puedes tener una hipoteca sin un pagaré, por lo que es importante reconocer al pagaré como una parte crítica de una hipoteca: te vincula legalmente como prestatario a pagar el préstamo. Sin embargo, aprender y entender sobre los pagarés no tiene por qué asustarte; la clave es continuar haciendo los pagos a tiempo durante la vida de tu préstamo. Si te mantienes al día con los pagos del préstamo, tu pagaré nunca tendrá que afectar tus activos.

Consulta con tu prestamista para obtener más información sobre lo que implicará tu pagaré en la compra de una casa.

¿Estás listo para comprar una casa? Comienza tu solicitud de hipoteca en línea para iniciar el proceso de ser propietario de vivienda.