Título de la casa: Lo que debes saber

Poseer una propiedad es legalmente complejo. Piénsalo: con la mayoría de las demás compras, simplemente puedes ir a la tienda, entregar un poco de efectivo, recibes una factura y nadie cuestionará si realmente posees o no el artículo en cuestión. Obviamente, comprar una casa es muy diferente.

Cuando compras una casa, deberás pasar por el proceso de apropiación del título, lo que significa que te vuelves el propietario legal de la casa.

Veamos qué es un título de propiedad y lo que los compradores de vivienda deben saber al respecto.

El título de la casa representa todos los derechos legales relacionados con la propiedad y el uso de una propiedad residencial. El título de la casa no es un documento, es un concepto que se usa para establecer “el paquete de derechos” del propietario.

Este conjunto de derechos abarca todos los derechos que conlleva ser propietario.  Significa que tienes derechos a: poseer la propiedad (Derecho de posesión); usarla (Derecho de control) y disfrutarla (Derecho de disfrute) como quieras; vender, alquilar y transferir la propiedad (Derecho de disposición); limitar quién puede entrar a ella (Derecho de exclusión).

Estos derechos pueden estar limitados por la ley, las servidumbres o gravámenes sobre la propiedad o las reglas de asociación de propietarios de vivienda (HOA). Por ejemplo, aunque normalmente tienes derecho a limitar quién puede ingresar a tu propiedad, una orden de registro legal presentada por un representante de las fuerzas de orden público puede anular este derecho. Y aunque podrías disfrutar pintando el exterior de tu casa para que parezca una lámpara de lave, es posible que la HOA no lo permita.

Cuando compras una casa, hay algunas formas diferentes en las que puedes optar por mantener el título. En un momento te daremos más información.

Cadena de títulos se refiere a la historia de propiedad de una casa.

Cuando una casa está en proceso de venta, su cadena de títulos se examinará minuciosamente para asegurarse de que el vendedor realmente tenga el derecho legal de venderla y que el comprador pueda tomar posesión de la propiedad sin ningún gravamen que pueda poner en peligro su propiedad o costar mucho dinero para remediarlo. Esto se llama estudio de títulos.

Por lo general, la entidad que hace esta búsqueda durante una transacción de compra de vivienda es una compañía de títulos. Revisarán los registros públicos para asegurarse de que el título esté en orden.

El título de una casa nos dice quién es el propietario legal. También nos dice quién tiene derecho a reclamar la propiedad.

Podrías pensar que la persona que vende la casa es su dueña legal y que cuando te la vendan, tú serás el propietario legal. Pero no siempre es tan simple.

Por ejemplo, supongamos que, en algún lugar a lo largo de la cadena de títulos de una casa, la propiedad se vendió cuando se suponía que iba a ser legada a un heredero perdido hace mucho tiempo. Sin saberlo, tú compras la casa. Luego, unos años más tarde, este heredero perdido llama a tu puerta, o, mejor dicho, a su puerta.

Si este heredero puede demostrar que es el propietario legítimo de la propiedad, podrías perder tu casa.

Más frecuentemente, un propietario de vivienda, a sabiendas o no, tratará de vender una casa que tiene algún tipo de gravamen sobre ella. Es posible que tengan impuestos sobre la propiedad que nunca pagaron o un contratista hizo algún trabajo en la casa y nunca se le pagó por el trabajo. Si se completa la venta, el nuevo propietario se vuelve legalmente responsable de esas deudas.

Un estudio de títulos generalmente detectará estas cosas y evitará que la venta avance hasta que se resuelvan las dificultades y el título quede libre de problemas. Si surge un problema con el título después de haber comprado la casa, el seguro de título te protegerá de cualquier pérdida financiera relacionada.

También es importante entender la forma en que tienes el título de tu propiedad. Los copropietarios, gravámenes y servidumbres pueden limitar lo que puedes hacer como individuo con tu propiedad.

Recuerda que un título de propiedad se refiere a la propiedad legal de una propiedad. No es un documento. Si tienes el título de una propiedad, eres el propietario.

Un título de propiedad es el documento que transfiere oficialmente la propiedad de su propietario anterior al nuevo.

Cuando compres una casa, el vendedor firmará este documento y te transferirá la casa. Luego, la escritura se archivará en la oficina gubernamental correspondiente de tu condado, con el secretario o el registro de escrituras.

La escritura es esencialmente el documento físico que prueba que tienes el título de propiedad de tu casa.

Hay algunas maneras diferentes en que los propietarios de vivienda pueden tener el título de una propiedad. Estos diferentes métodos pueden cambiar la forma en que se divide el interés de la propiedad entre copropietarios y a quién se transferirá ese interés cuando fallezca el propietario.

Abajo se presentan algunas de las formas más frecuentes en que un propietario de vivienda puede tener el título y cómo funcionan normalmente. Sin embargo, los tipos de propiedad disponibles para ti y los detalles de esos tipos pueden variar según las leyes de tu estado.

Propiedad exclusiva

Este método para mantener el título de la propiedad es bastante simple. Un propietario único tiene el título de una propiedad a su nombre únicamente; no comparten el interés de propiedad con nadie más.

Este tipo de propiedad es el que los propietarios solteros, o las personas casadas que quieren ser los únicos propietarios de vivienda, usan con mayor frecuencia. Si eres una persona casada que compra una casa sin su cónyuge, es posible que tu cónyuge deba renunciar formalmente a su derecho sobre esas propiedades mediante la firma de una escritura de finiquito.

Cuando fallece un único propietario, quien toma la propiedad de la vivienda depende de si tiene o no testamento. Si lo tiene, la propiedad pasará a los herederos designados en el testamento. Si no tenía testamento, la casa se cederá de acuerdo con la ley estatal.

Bienes gananciales

Arizona, California, Idaho, Luisiana, Nevada, Nuevo México, Texas, Washington y Wisconsin se conocen como estados de bienes gananciales.

En estos estados, cualquier propiedad que obtiene alguno de los cónyuges durante el matrimonio se considera que pertenece por igual a los dos. Cuando se trata de la propiedad de la vivienda, esto significa que ambos cónyuges tienen el título de propiedad de la vivienda como bienes gananciales.

Dependiendo de las leyes estatales individuales, este tipo de propiedad puede no incluir lo que se conoce como “derecho de supervivencia”.

El derecho de supervivencia significa que cuando el propietario fallece, su participación en la propiedad se transfiere automáticamente a los propietarios vivos, sin tener que pasar por la sucesión.

Por ejemplo, si el esposo y la esposa son propietarios de una casa juntos y el esposo fallece, la esposa se convertirá automáticamente en la única propietaria de la casa.

Sin derecho de supervivencia, ambos cónyuges son libres de dejar en testamento su parte de la propiedad a quien elijan.

Tenencia conjunta

La tenencia conjunta permite que dos o más copropietarios compartan intereses iguales e indivisos en una propiedad.

Esto significa que cada copropietario tiene el mismo derecho a toda la propiedad, y el interés de propiedad generalmente se divide en partes iguales (por ejemplo, dos copropietarios tendrían una participación del 50 % en la propiedad.

Cuando los copropietarios tienen el título de esta manera, se les da el derecho de supervivencia. Esto significa que tu parte no se puede dejar en herencia a otros y pasará automáticamente a sus copropietarios cuando fallezcas.

Sin embargo, dependiendo de las leyes de tu estado, un copropietario puede romper unilateralmente el acuerdo de tenencia conjunta y convertirlo en una tenencia de común acuerdo (más información sobre esto abajo), lo que permite que la propiedad se transfiera a otros.

Este tipo de propiedad es habitual entre las parejas no casadas.

Tenencia en común

La Tenencia en común permite que dos o más o personas sean copropietarias de una propiedad con el interés de propiedad dividido como ellos elijan. Esto significa que un copropietario podría tener una participación del 75 % en la propiedad mientras que el otro tiene el 25 %. Sin embargo, todos los copropietarios tienen el mismo derecho de tener la propiedad completa.

Este tipo de propiedad es habitual entre las parejas no casadas.

Con el alquiler habitual, cada propietario tiene derecho a vender, regalar o hacer lo que desee con su interés de propiedad. Esto incluye el derecho a legar a quien elijan, ya que el alquiler habitual no incluye el derecho de supervivencia.

Tenencia bajo comunidad conyugal

Este tipo de propiedad solo está disponible para parejas casadas y no es una opción en todos los estados.

Con la tenencia bajo comunidad conyugal, una pareja casada se considera una sola entidad legal a los efectos de la propiedad.

Tenencia bajo comunidad conyugal incluye el derecho a la supervivencia. Cada cónyuge necesita el permiso del otro antes de poder vender, transferir o gravar la propiedad o su interés en ella.

Fideicomiso

Algunos propietarios de vivienda pueden decidir que la mejor manera de manejar la titularidad de su propiedad es ponerla en un fideicomiso.

Este tipo de propiedad significa que tu propiedad se mantiene en un fideicomiso para ti. Eres el fideicomisario y el beneficiario.

Cuando mueras, los activos en tu fideicomiso se distribuirán de acuerdo con tus instrucciones sin tener que pasar por la sucesión.

La mejor manera de evitar problemas con el título es hacer que un profesional haga una búsqueda de títulos de la propiedad que planeas comprar y asegurarse contra futuros reclamos de seguro de título.

Si estás comprando tu casa con una hipoteca, tu prestamista exigirá un estudio de títulos y una póliza de seguro de título del prestamista, que los protege económicamente contra cualquier reclamo contra el título de tu casa. El comprador paga estos costos como parte de tus costos de cierre.

Además, a menudo es habitual que el vendedor cubra el costo de la póliza de seguro de título del comprador.

Cuando compras una casa, quieres comprar una que no venga con un equipaje costoso. Entender quién es realmente el propietario de tu casa y protegerte con un seguro de título puede ayudar a darte tranquilidad y evitar un desastre de título económicamente ruinoso.