¿Qué son los puntos de hipoteca y deberías adquirirlos?

Aspectos clave

• Los puntos de hipoteca te permiten reducir tu tasa de interés mediante un pago por adelantado. Cada punto cuesta el 1% del monto del préstamo y, por lo general, reduce tu tasa de interés en aproximadamente un 0.25%, lo que contribuye a reducir los costos de financiación a largo plazo.
• La compra de puntos puede suponer un ahorro a largo plazo si permaneces en la vivienda el tiempo suficiente. Unos pagos mensuales más bajos y unos intereses totales reducidos pueden hacer que valga la pena pagar puntos, pero solo si tienes previsto mantener la hipoteca durante varios años.
• Existen alternativas a la compra de puntos dependiendo de tus objetivos. Entre las opciones se encuentran hacer un down payment más elevado, destinar una cantidad adicional al principal, refinanciar más adelante si bajan las tasas de interés o solicitar un préstamo de menor cantidad para reducir los costos por intereses.

Cuando solicitas una hipoteca, se te pedirá que tomes decisiones sobre aspectos como la cantidad del préstamo, el tipo de préstamo que quieres contratar y el plazo, entre otras cosas.

Un aspecto importante que deberás tener en cuenta a la hora de solicitar un préstamo es si quieres adquirir puntos de hipoteca. Los puntos son una forma de pago anticipado de interés, por lo que se paga una cantidad mayor inicialmente, pero cada punto que se adquiere reduce la tasa de interés de la hipoteca, lo que a su vez reduce el pago mensual.

Te explicaremos cómo funcionan los puntos y cuándo puedes ser una buena idea adquirirlos.

Breve introducción a las tasas de interés

La tasa de interés de un préstamo es el costo de pedir dinero prestado. Las tasas de interés se expresan como un porcentaje de la cantidad prestada al año. A modo de ejemplo sencillo, si obtuvieras un préstamo de 1 año por valor de $1,000 a un interés del 5% y no hicieras ningún pago hasta final de año, se acumularían $50 (el 5% de $1,000 ) en concepto de intereses, lo que significa que tendrías que pagar $1,050 para saldar el préstamo.

En el caso de los préstamos de cantidad elevada y a largo plazo, la tasa de interés puede influir considerablemente en el costo total del préstamo. Por ejemplo, una hipoteca a tasa fija a 30 años por valor de $350,000 , con un interés del 5.99% (APR del 6.09%), supondría un pago mensual de $2,096.18, lo que ascendería a un total de $754,623.77 a lo largo de la vigencia del préstamo.¹ Con una tasa de interés del 5.5% (APR del 5.76%), el mismo préstamo costaría $1,987.26 al mes, lo que supone un total de $715,414.14, lo que representa un ahorro de casi $50,000.²

Las personas intentan reducir el impacto de los intereses de su hipoteca de diversas maneras. Cuanto menos pidas prestado, menos intereses se acumularán. Los préstamos a corto plazo también generalmente tienen tasas de interés más bajas y dejan menos tiempo para que se acumulen los intereses.

La compra de puntos hipotecarios es otra forma de reducir la tasa de interés de un préstamo.

¿Qué son los puntos de hipoteca?

Un punto de hipoteca, que a veces se le llama punto de descuento o punto de pago anticipado de interés, es una cuota única que se paga para reducir la tasa de interés en la compra de una vivienda o en un refinanciamiento. Un punto de descuento cuesta el 1% de la cantidad del préstamo.

Por ejemplo, si contratas una hipoteca de $300,000, un punto te costará $3,000. Cuando compras un punto, prepagas los intereses de un pago mensual más pequeño.

Es posible adquirir puntos fraccionarios. Así pues, siguiendo el ejemplo anterior, podrías adquirir 0.5 puntos por $1,500. También puedes adquirir varios puntos. Dos puntos costarían $6,000. Cuantos más puntos adquieras, más reducirás tu tasa de interés.

¿Cómo funcionan los puntos de hipoteca?

Los puntos de hipoteca son una forma de interés pagado por anticipado, y cada punto que pagues reduce la tasa de interés de tu hipoteca.

Por ejemplo, si adquieres 1 punto, esto generalmente reduce la tasa de interés de tu préstamo en un 0.25%, lo que reduce tanto el monto total que pagarás a lo largo de la vigencia del préstamo como el pago mensual.

Cuando solicites un préstamo, puedes acordar con tu prestamista la compra de puntos. Por lo general, los puntos se pagan en el momento del cierre, junto con el down payment y el resto de los costos de cierre.

Los puntos de hipoteca modifican tu APR

La tasa efectiva anual (APR) de un préstamo es una forma más precisa de expresar el costo de obtener dinero prestado que limitarse únicamente a la tasa de interés del préstamo. La APR tiene en cuenta la tasa de interés del préstamo, la frecuencia de capitalización y otros costos que debes pagar.

Cuanto mayor sea la APR de una hipoteca, más te costará el préstamo, tanto en los pagos mensuales como en el total.

El pago de puntos reduce la tasa de interés de tu préstamo, lo que a su vez reduce la APR. Tú pagas un costo inicial a cambio de un pago mensual más bajo y un costo total de amortización del préstamo menor.

Puntos hipotecarios e hipotecas de tasa ajustable

Las hipotecas pueden tener dos tipos de tasas de interés.

Las hipotecas tasa fija tienen una tasa de interés que no varía durante toda la vida del préstamo.

Las hipotecas de tasa ajustable (ARM) tienen una tasa de interés que se fija durante un período inicial y que, después, varía periódicamente. Por ejemplo, una hipoteca ARM 5/1 tiene una tasa de interés fija durante los primeros 5 años del préstamo y, a partir de entonces, se revisa una vez al año.

Las tasas de interés se basan en una tasa de referencia más un margen. Por ejemplo, la tasa de referencia podría ser el rendimiento de un bono del gobierno de Estados Unidos a diez años y la tasa de margen del 2%. Cuando llegue el momento de ajustar la tasa de interés de tu préstamo, si un bono a diez años ofrece un rendimiento del 4.5%, la tasa de interés de tu préstamo se ajustará al 6.5%. Las hipotecas de tasa variable generalmente tienen una tasa mínima y una máxima.

La compra de puntos funciona igual tanto en un préstamo con tasa de interés variable como en uno con tasa fija, ya que reduce la tasa de interés del préstamo. No obstante, es importante leer la letra pequeña para comprobar cómo influyen los puntos en el ajuste de la tasa. Por ejemplo, si pagas una cantidad de puntos suficiente para reducir la tasa de interés de tu préstamo en un 0.25%, ¿se reduce en la misma cantidad la tasa máxima de la ARM o la tasa de margen? De lo contrario, la ventaja de pagar por los puntos podría desaparecer una vez que la tasa de interés del préstamo comience a ajustarse.

Normas del IRS sobre los puntos de hipoteca

Una de las deducciones fiscales más conocidas a las que pueden acogerse los contribuyentes es la deducción de intereses hipotecarios. Como los puntos de hipoteca constituyen una forma de pago anticipado de interés, puedes incluir el costo de los puntos que hayas adquirido en tus gastos de intereses a la hora de presentar tu declaración de la renta.

Para poder beneficiarte de esta deducción, deberás detallar tus deducciones en el Anexo A del Formulario 1040. Otras normas relativas a la deducción de los intereses hipotecarios, como la de que solo se pueden deducir los intereses de los préstamos destinados a construir, comprar o reformar tu vivienda, siguen aplicándose.

Cómo calcular tu umbral de rentabilidad

Cuando pagas por puntos, estás pagando una cantidad por adelantado para reducir el pago mensual y el costo total de tu préstamo. Antes de decidirte a comprar puntos, debes asegurarte de que estás obteniendo una buena oferta.

En general, cuanto más tiempo tengas previsto mantener una hipoteca, más te conviene pagar los puntos. Puedes calcular tus puntos de equilibrio —el momento en el que habrás ahorrado en intereses una cantidad equivalente a lo que has pagado por los puntos— comparando el pago de tu préstamo con y sin puntos.

Por ejemplo, veamos de nuevo un par de situaciones hipotéticas para un préstamo de $350,000 a 30 años. Si la tasa de interés, con un aumento mínimo de un cuarto de punto, es del (APR del 6.09%), pagarás $2,096.18 al mes. También puedes optar por pagar $7,000 para comprar dos puntos, lo que reduciría la tasa de interés del préstamo al 5.5% (APR del 5.76%). Con una tasa de interés del 6%, el pago mensual sería de $1,987.26, es decir, $108.92 menos.

Luego, divide la cantidad pagada por los puntos, $7,000, entre el ahorro mensual de $108.92. El resultado es el número de meses que tardarás en ahorrar en intereses una cantidad equivalente a la que has pagado en puntos.

En este caso, el resultado es de 65 meses, por lo que deberás mantener el préstamo durante unos cinco años y medio antes de que te resulte más ventajoso pagar los puntos que no hacerlo.

Los beneficios de los puntos de hipoteca

Existen muchos buenos motivos para plantearte la compra de puntos de hipoteca.

• A largo plazo, podrás ahorrar dinero: el pago de puntos reduce la tasa de interés de tu préstamo y el pago mensual, y pagarás menos por el préstamo en total. Si mantienes el préstamo durante el tiempo suficiente, el ahorro en intereses superará la cantidad que pagues por los puntos.
• Tus pagos mensuales serán más bajos: si reduces la tasa de interés del préstamo, tu pago mensual será más bajo. Esto puede contribuir a que tu préstamo resulte más asequible mes a mes.
• Podrías ahorrar en impuestos: los puntos son una forma de pago anticipado de interés, por lo que puede deducir la cantidad que pagas por ellos al presentar tu declaración de la renta. Si pagas una cantidad elevada a cambio de puntos, es posible que puedas detallar tus deducciones ese año para reducir tu carga fiscal global.

¿Cuánto puedes ahorrar comprando puntos de hipoteca?

La tabla de abajo muestra cuánto puedes ahorrar comprando diferentes cantidades de puntos de hipoteca. Aunque es posible que no puedas obtener una tarifa de 0 puntos en un día concreto, la primera fila parte de un número mínimo de puntos y lo compara con la opción de adquirir más puntos.

Podrás consultar los intereses pagados y los ahorros. Este cálculo se basa en un préstamo de $350,000 con una tasa de interés básica del 5.99% (APR del 6.09%) y la compra de 0.25 puntos como referencia. Se parte de la base de que harás el pago mínimo mensual exigido cada mes durante todo el plazo de reembolso del préstamo de 30 años.

La tabla anterior tiene fines educativos. Tu prestamista debería poder proporcionarte un desglose exacto de cuánto ahorrarás gracias a los puntos. Cuantos más puntos compres, más ahorrarás en intereses a lo largo del plazo de reembolso del préstamo.

¿Deberías comprar puntos de hipoteca?

No hay una respuesta única a la pregunta de si reducir la tasa de interés de tu hipoteca es una buena idea; depende de tu situación.

En general, si vas a solicitar un préstamo que tienes previsto mantener durante mucho tiempo o hasta el final del plazo, pagar los puntos es una buena idea. Asegúrate de calcular tu umbral de rentabilidad. Si tienes previsto mantener el préstamo durante más tiempo, considera la posibilidad de pagar puntos.

Si crees que podrías mudarte en un futuro próximo, liquidar el préstamo antes de tiempo o tienes la intención de refinanciar tu hipoteca más adelante cuando bajen las tasas hipotecarias, pagar puntos no es una buena idea, ya que acabarás pagando más por adelantado de lo que ahorrarás.⁶

Alternativas a los puntos de hipoteca

Los puntos de hipoteca son una opción para los compradores de vivienda que quieren reducir el costo de su hipoteca, pero no es la única forma de hacerlo. Considera estas alternativas para ver si alguna se adapta mejor a tus necesidades.

• Haz un down payment más grande: si haces un down payment elevado al comprar una vivienda, eso significa que no necesitarás pedir prestado tanto dinero para hacer la compra. La cantidad que solicites también influye considerablemente en el costo mensual y total de un préstamo. Un down payment más elevado también puede ayudarte a evitar tener que pagar un seguro hipotecario, por lo que hay varias formas en las que hacer un down payment mayor puede hacer que tu préstamo resulte más asequible.
• Haz pagos adicionales del préstamo: cuando se solicita un préstamo, se pueden hacer pagos adicionales por encima del mínimo exigido cada mes. Estos pagos se destinarán a reducir el principal del préstamo y, al igual que cuando se hace un down payment más elevado, harán que se devenguen menos intereses cada mes. Además, estos pagos también te ayudan a amortizar tu préstamo antes de lo previsto.
• Considera la posibilidad de refinanciar en el futuro: si las tasas interés son elevadas en el momento de obtener tu préstamo, pero prevés que bajen en un futuro próximo, tal vez te convenga plantearte un refinanciamiento cuando bajen las tasas. El refinanciamiento consiste en obtener un nuevo préstamo con una nueva tasa de interés y un nuevo plazo, y usar los fondos para saldar el préstamo anterior. Si refinancias cuando bajan las tasas de interés, podrás reducir la tasa de interés de tu hipoteca sin tener que pagar puntos.
• Pide menos prestado: cuanto menos pidas prestado, menos intereses se acumularán en tu préstamo y menor será tu pago mensual. El hecho de que un prestamista te apruebe una cantidad elevada no significa que tengas que agotar el límite máximo que se te ofrece. Si encuentras una vivienda más barata que te satisfaga, solicitar un préstamo de menor cantidad será la mejor forma de ahorrar dinero a largo plazo.

Conclusión: Valora todas tus opciones antes de adquirir puntos de hipoteca

Los puntos de hipoteca te permiten pagar una cantidad por adelantado para reducir la tasa de interés de tu hipoteca. Si tienes previsto mantener tu préstamo durante mucho tiempo, pagar los puntos es una buena forma de ahorrar dinero a largo plazo. No obstante, existen inconvenientes, por lo que te recomendamos que consideres otras opciones, como el refinanciamiento en el futuro u ofrecer un down payment más elevado.

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¹ El pago de un préstamo convencional de tasa fija de 30 años por un valor de $350,000, con una tasa de interés del 5.99%, es de $2,096.18. La tasa porcentual anual (APR) es del 6.09% y la relación préstamo-valor (LTV) es del 80%, con un costo de 0.25 puntos ($875) que se pagarán en el cierre. Un punto equivale al uno por ciento de la cantidad del préstamo. El pago no incluye impuestos ni primas de seguros. La cantidad real del pago será mayor. Las tasas mostradas son válidas al 7 de enero de 2026. En algunos estados o condados, pueden aplicarse restricciones al límite máximo del préstamo.

² El pago de un préstamo convencional de tasa fija de 30 años por un valor de $350,000, con una tasa de interés del 5.5%, es de $1,987.26. La tasa porcentual anual (APR) es del 5.76% y la relación préstamo-valor (LTV) es del 80%, con un costo de 2 puntos ($7,000) que se pagarán en el cierre. Un punto equivale al uno por ciento de la cantidad del préstamo. El pago no incluye impuestos ni primas de seguros. La cantidad real del pago será mayor. Las tasas mostradas son válidas al 7 de enero de 2026. En algunos estados o condados, pueden aplicarse restricciones al límite máximo del préstamo.

³ El pago de un préstamo convencional de tasa fija de 30 años por un valor de $350,000, con una tasa de interés del 5.875%, es de $2,070.38. La tasa porcentual anual (APR) es del 6% y la relación préstamo-valor (LTV) es del 80%, con un costo de 0.625 puntos ($2,187.50) que se pagarán en el cierre. Un punto equivale al uno por ciento de la cantidad del préstamo. El pago no incluye impuestos ni primas de seguros. La cantidad real del pago será mayor. Las tasas mostradas son válidas al 7 de enero de 2026. En algunos estados o condados, pueden aplicarse restricciones al límite máximo del préstamo.

⁴ El pago de un préstamo convencional de tasa fija de 30 años por un valor de $350,000, con una tasa de interés del 5.75%, es de $2,042.50. La tasa porcentual anual (APR) es del 5.94% y la relación préstamo-valor (LTV) es del 80%, con un costo de 1.25 puntos ($4,375) que se pagarán en el cierre. Un punto equivale al uno por ciento de la cantidad del préstamo. El pago no incluye impuestos ni primas de seguros. La cantidad real del pago será mayor. Las tasas mostradas son válidas al 7 de enero de 2026. En algunos estados o condados, pueden aplicarse restricciones al límite máximo del préstamo.

⁵ El pago de un préstamo convencional de tasa fija de 30 años por un valor de $350,000, con una tasa de interés del 5.625%, es de $2,014.80. La tasa porcentual anual (APR) es del 5.84% y la relación préstamo-valor (LTV) es del 80%, con un costo de 1.5 puntos ($5,250) que se pagarán en el cierre. Un punto equivale al uno por ciento de la cantidad del préstamo. El pago no incluye impuestos ni primas de seguros. La cantidad real del pago será mayor. Las tasas mostradas son válidas al 7 de enero de 2026. En algunos estados o condados, pueden aplicarse restricciones al límite máximo del préstamo.

⁶  Refinanciar puede aumentar los cargos financieros a lo largo de la vigencia del préstamo.