Cargo por emisión de un préstamo: Información exclusiva

Al financiar tu préstamo hipotecario, un prestamista hipotecario hace una evaluación sobre tus calificaciones antes de asumir un riesgo calculado. A cambio de darte un préstamo para comprar o refinanciar una casa, los prestamistas hacen una variedad de cargos para poder ganar dinero y dar más financiamiento para vivienda a otros. Uno de estos cargos es un cargo por emisión del préstamo.

En esta publicación, repasaremos el cargo por emisión, cómo calcularlo y cuándo lo pagas. También mencionamos por qué existen, si todos los prestamistas tienen cargos por emisión y algunas de las cosas que debes tener en cuenta al comparar los costos que cobran varios prestamistas.

Un cargo por emisión de un préstamo hipotecario es un cargo que hace una entidad crediticia a cambio de procesar un préstamo. Generalmente es entre 0.5% y 1% del total de la cantidad del préstamo. También verás otros cargos por emisión en tu Estimación de préstamo y Declaración de cierre si hay puntos por pago anticipado de interés asociados con la obtención de una tasa de interés particular.

También llamados puntos de hipoteca o puntos de descuento, los puntos por pago anticipado de interés son puntos que se pagan a cambio de obtener una tasa de interés más baja. Un punto equivale al 1% de la cantidad del préstamo, pero puedes comprar los puntos en incrementos hasta del 0.125%.

Si estás tratando de mantener a raya los gastos de cierre, también puedes tomar un crédito de un prestamista, que equivale a puntos negativos. Aquí, obtienes una tasa ligeramente más alta a cambio de gastos de cierre asequibles. En lugar de pagar por adelantado, efectivamente incorporas algunos o todos los gastos en la vida del préstamo.

El cargo por emisión en sí mismo puede cubrir una variedad de cosas, algunas de las cuales pueden desglosarse en la Estimación del préstamo. Cubre aspectos como procesar y evaluar tu préstamo, juntar toda la documentación, programar las citas y completar de toda la documentación necesaria, y la evaluación de riesgo.

La evaluación de riesgo es el proceso de verificar que calificas para el préstamo. El evaluador de riesgo debe verificar todos los ingresos y activos, y cualquier otro requisito asociado con programas de préstamos particulares. Además de esto, también deben verificar que la propiedad cumpla los requisitos de un programa de préstamo en particular, incluyendo el valor correcto y que sea seguro. Esta última parte se hace en conjunto con un tasador.

Generalmente, un cargo por emisión de préstamo es un porcentaje de la cantidad del préstamo. Además, los cargos por emisión del prestamista generalmente oscilan entre el 0.5% y el 1% de la cantidad del préstamo más los puntos de hipoteca asociados con la tasa de interés.

Para ponerle un número real a eso, supongamos que un prestatario tiene una aprobación de hipoteca de $300,000. El cargo por emisión sería una cantidad entre $1,500 y $3,000.

Los cargos por emisión de préstamos se pagan generalmente como parte de los gastos de cierre. Además del pago inicial, los gastos de cierre pueden incluir los siguientes, aunque pueden variar dependiendo de si la transacción es una compra o un refinanciamiento.

• Cargo por emisión: Como se mencionó antes, esto puede estar entre el 0.5 % y el 1 % de la cantidad del préstamo antes de los puntos por pago anticipado de interés y se usa para cubrir cosas como el procesamiento y la evaluación de riesgo de tu préstamo.
• Cuota de inscripción: Los prestamistas a menudo tratan este cargo como un depósito. Lo recuperas si se cierra el préstamo. Si no se cierra, puedes perder parte o todo el cargo. El motivo de esto es que los prestamistas a menudo lo usan para cubrir el costo de una tasación o verificación de crédito.
• Cargo por tasación: Si no está cubierto por el depósito o no está cubierto en su totalidad, deberás pagar por separado el costo de cualquier valoración de la vivienda y verificación de seguridad. Si es necesario determinar los límites de la propiedad, se puede agregar un cargo de inspección a esto.
• Verificación de crédito: Si no lo tenías cubierto por tu depósito, también pagas una verificación de crédito en el momento del cierre. Este es uno de los cargos más asequibles, no más de $30 generalmente.
• Seguro hipotecario: Con los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA), hay una prima de seguro hipotecario que se paga en el cierre. Los préstamos del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA) tienen algo que funciona de manera similar al seguro hipotecario, pero se llama cargo garantizado o tarifa de financiamiento por adelantado. En ambos casos, se paga un porcentaje sobre la cantidad del préstamo en el cierre. Si estás obteniendo un préstamo convencional, también puedes optar por pagar el seguro hipotecario por adelantado para tener el mismo pago mensual que tendrías sin el seguro hipotecario, incluso si tu pago inicial fuera inferior al 20 %.
• Tarifa de financiamiento del VA: Los préstamos del Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA) no tienen seguro hipotecario, pero sí tienen una tarifa de financiamiento que oscila entre el 1.4 % y el 6 % de la cantidad del préstamo, según la cantidad del pago inicial, tu estado de servicio, si es la primera vez que usas un préstamo de VA, y si es una compra, un refinanciamiento completo o Streamline del VA. Puede pagarse en el cierre o incorporarse a la cantidad del préstamo en la mayoría de los casos. Aquellos con una discapacidad por VA, los cónyuges sobrevivientes calificados de aquellos que fallecieron en acción o debido a la discapacidad relacionada con el servicio y los beneficiarios de Purple Heart están exentos de pagar la tarifa de financiamiento.
• Puntos por pago anticipado de intereses hipotecarios: Si eliges rebajar tu tasa de interés pagando intereses por adelantado para ahorrar dinero con el tiempo mientras estás en la vivienda, los pagas como un porcentaje de la cantidad del préstamo en el cierre.
• Seguro de título: Aunque este generalmente lo paga un vendedor, este es uno de esos gastos que se pueden negociar por lo que, en todos los casos, alguien tendrá que pagar la póliza de título del prestamista que protege a este si alguien más presenta un reclamo sobre tu casa. También es posible obtener una póliza de título del propietario para que lo cubra en caso de que surja algo como esto.
• Cargos por depósito en garantía: Una cuenta de depósito en garantía dentro del proceso de cierre ayuda tanto a los compradores como a los vendedores de viviendas porque evita que alguien tome dinero compartido para los costos de cierre de la cuenta sin autorización.
• Agente de cierre: Hay un agente de cierre que es responsable de supervisar el cierre y actuar como notario. Él debe asegurarse de que comprendas lo que estás firmando y de que todo transcurra sin problemas.
• Honorarios del abogado: En algunos casos, un abogado debe estar presente en el cierre de acuerdo con la ley estatal.
• Intereses acumulados: Cuando cierras tu préstamo, hay un período de tiempo entre el cierre y el primer pago hipotecario. Generalmente, tu prestamista te pedirá que pagues los cargos por intereses diarios hasta ese momento.
• Seguro de la vivienda: Generalmente, debes pagar entre 6 meses y un año de primas de seguro hipotecario por adelantado junto con la creación de una cuenta de depósito en garantía, según la cantidad de tu pago inicial.
• Impuestos sobre la propiedad: Tendrás que pagar hasta un año de impuestos sobre la propiedad cuando cierres tu préstamo para servicios públicos. Si se trata de una compra, hay un servicio de investigación de impuestos a la propiedad que también se tendrá que pagar. El objetivo de este servicio es calcular tus impuestos sobre la propiedad lo más cerca posible para que no termines con sorpresas negativas. Este servicio también le informará a tu administrador del préstamo si dejas de hacer algún pago de impuestos sobre la propiedad.
• Cargos de registro e impuestos por transferencia: Cuando compras una casa, tu condado u otra autoridad local debe hacer un trabajo para inscribir la transacción en el registro público, y tú pagas por eso.
• Comisión del agente de bienes raíces: En una compra, esta suele ser el 6 % del precio de compra con un 3 % para cada agente. Esto a menudo lo paga el vendedor, pero quién paga es negociable, motivo por el que lo hemos incluido aquí.

Varía mucho según la información de la transacción, pero los costos de cierre suelen oscilar entre el 3 y el 6 % de la cantidad del préstamo.

Cada prestamista tiene costos asociados con la emisión de un préstamo; ya sea que se trate de los gastos generales de su negocio o de los banqueros que pagan, los evaluadores de riesgo y la programación de la tasación. El objetivo siempre es ganar suficiente dinero para poder dar préstamos para ayudar a más personas con el financiamiento de su vivienda. Los cargos por emisión cubren algunos de estos costos.

No todos los prestamistas hacen un cobro por emisión, pero la mayoría lo hace como remuneración por los servicios prestados. El cobro por emisión se cobra a discreción de una institución de crédito individual.

Algunos prestamistas dan mucha importancia a la publicidad de préstamos para vivienda sin cargo por emisión. No hay nada de malo en esto, y puede ser bueno para las personas que quieren ahorrar en los costos de cierre. Sin embargo, debes tener en cuenta que el prestamista intentará compensarlo ganando dinero en otras áreas, a menudo cobrando una tasa de interés más alta. Si la tasa de interés no es más alta, otra táctica que podrían usar es cobrar una tarifa con un nombre diferente al de “emisión”.

Si un préstamo hipotecario realmente no tiene cargos por emisión, terminarás pagando una tasa de interés más alta durante el transcurso del préstamo en la mayoría de los casos. El prestamista debe ganar dinero de alguna manera. Dependiendo de cuánto tiempo te tome pagar el préstamo, esto podría costarte hasta decenas de miles de dólares durante la vigencia de la hipoteca. Aunque estés ahorrando dinero al inicio, podría costarte mucho más a largo plazo.

Si la tasa de interés no es más alta, es probable que el prestamista simplemente llame al cargo de otra manera, como un cargo por evaluación de riesgo o procesamiento. En muchos casos, esto es exactamente lo que debe cubrir el cargo por emisión, por lo que es lo mismo.

Otros cargos que se suman

Es importante que alguien que compra o refinancia una casa comprenda que hay varios puntos en los que se puede hacer un cargo. Aunque la mayoría de los cargos hipotecarios que no están relacionados con la tasa de interés que obtendrías son gastos de cierre, existen otros. Revisémoslos.

• Tasa inmodificable: Cuando bloqueas la tasa en un cierto nivel, tu prestamista debe protegerse contra la posibilidad de que las tasas de interés aumenten en un futuro cercano. Pagas por este privilegio en forma de una tasa inmodificable. Cuanto más corto sea el período de la tasa inmodificable, más barato será.
• Cargos de compromiso: Un prestamista debe reservar fondos para un préstamo antes de que realmente lo entregue. A cambio de la garantía del préstamo en algún momento en el futuro, hacen un cargo de compromiso. Esta es una cobertura contra las condiciones cambiantes del mercado. Siempre que se haya aprobado, esto le permite al cliente obtener el dinero mientras cierran.
• Cargo por el proceso de evaluación de la solicitud de un préstamo hipotecario o la evaluación de riesgo: Si ves un cargo de evaluación de riesgo o procesamiento en lugar de un cargo por emisión, es un cargo por emisión disfrazado de algo diferente. Es el cargo para que el prestamista procese cualquier documentación entregada y se asegure de que calificas para el préstamo.

Tasas de interés más altas

Como se mencionó antes, si realmente no hay un cargo por emisión, y para los fines de esta conversación, incluyamos cargos con un propósito similar que tengan un nombre diferente en esa categoría, es probable que el prestamista lo compense cobrándote una tasa de interés más alta para ganar más dinero en la parte final del préstamo.

Para ayudarte a poner algunos números a esto, veamos un ejemplo de una hipoteca fija a 30 años en una casa de $300,000. Puedes usar nuestra calculadora para intentar hacer tus propios números. También es útil saber que los gastos de cierre del préstamo también se mencionan a menudo en términos de puntos. Un punto es igual al 1 % de la cantidad del préstamo.

Con un pago inicial del 20 %, la cantidad de tu préstamo sería de $250,000. Primero, veremos una tasa con un punto de los gastos de cierre. Quizás pagando un punto en el cierre, la tasa que puedes obtener es de 3.75 % en este escenario hipotético. Pagarías $2,500 por adelantado y $166,804 en intereses durante la vida del préstamo con un pago mensual de $1,157.79.

Ahora veamos ese mismo préstamo de $250,000 sin puntos pagados. Supongamos que la tasa era 4.5 %. Tu pago mensual se convierte en $1,266.71 mientras pagas $206,016.76 en intereses. En el segundo escenario, terminas ahorrando $2,500 al principio, pero también pagas más de $39,000 más en intereses.

Otra cosa que es importante saber cuando optas por un pago mensual más alto es que harás que tu relación deuda-ingreso (DTI) sea más alta porque estás gastando más mensualmente para pagar las deudas existentes. Esto puede impactar tu capacidad para calificar para otros préstamos en el futuro, porque DTI es una medición clave utilizada por los prestamistas.

No quieres asumir un pago mensual tan alto que obstaculice tu flexibilidad financiera en el futuro. Si optas por un préstamo sin cargo por emisión, es probable que tengas una tasa de interés más alta que dé lugar a un pago mensual más alto. Esto podría aumentar significativamente tu DTI.

Cuando los prestamistas te hablan sobre sus cargos y, en algunos casos, sobre la falta de ellos, es importante averiguar cuánto pagarás durante la vida del préstamo y sopesar los beneficios y las desventajas de una hipoteca sin cargo por emisión. Una forma de hacer una comparación rápida es observar la tasa de interés.

Cuando compras con diferentes tasas de interés, verás dos tasas de interés. La primera es la tasa de interés en la que se basa tu pago mensual. La segunda se llama tasa porcentual anual o APR y será más alta. Esta es tu tasa de interés teniendo en cuenta los costos de cierre. Al comparar opciones de préstamo, siempre obtendrás una mejor idea al comparar la APR.

Profundicemos en algunas preguntas frecuentes que los compradores de vivienda tienen sobre sus cargos por emisión.

¿Por qué existen los cargos por emisión de préstamos hipotecarios?

Los cargos por emisión de préstamos hipotecarios existen para ayudar a los prestamistas a cubrir ciertos gastos mientras procesan y evalúan los riesgos del préstamo. Incluso los prestamistas que no cobran un cargo por emisión normal pueden compensar estos gastos cobrándote una tasa de interés más alta.

¿Cómo puedes financiar un cargo por emisión de un préstamo?

Al igual que otros gastos de cierre, el cargo por emisión de un préstamo es un gasto que deberá pagarse en el momento del cierre, lo que significa que debes esperar pagarlo. Para ayudar a financiar los gastos de tu propio bolsillo, como el cargo por emisión, podrías intentar negociar las concesiones del vendedor en tu acuerdo.

¿Se puede negociar un cargo por emisión de un préstamo?

Aunque es posible negociar cuáles de tus costos de cierre el vendedor está dispuesto a pagar en tu nombre, es posible que tengas dificultades para encontrar un prestamista dispuesto a negociar su cargo por emisión. Recuerda comparar antes de elegir un prestamista hipotecario, ya que no todas las compañías de préstamos hipotecarios harán la misma cantidad de cargos.

Un cargo por emisión de un préstamo está dirigido a cubrir el costo de los servicios prestados por un prestamista hipotecario por conceder tu préstamo. Por lo general, oscila entre el 0.5 % y el 1 % de la cantidad del préstamo y se paga en el cierre. Si tienes puntos por pago anticipado de interés asociados con la obtención de la tasa de interés de tu préstamo, estos también se incluirán con los otros cargos por emisión en tu Estimación de préstamo o Declaración de cierre.

Aunque no todos los prestamistas hacen un cargo por emisión, generalmente lo compensan cobrando una tasa de interés más alta sobre el préstamo; por lo tanto, siempre ten en cuenta las ventajas y desventajas. Es posible que estés ahorrando dinero en el cierre, pero pagando más a largo plazo.

Esperamos que esto te haya dado una mejor comprensión de la estructura y el propósito de los cargos por emisión para que puedas ser un comprador de hipotecas más informado. ¡Si estás interesado en comenzar con el proceso de la hipoteca, puedes presentar tu solicitud hoy!