Cómo elegir un prestamista hipotecario: 14 preguntas que debes hacer

Si eres comprador de vivienda por primera vez, posiblemente te estés preguntando qué preguntas debes hacer cuando hablas con un prestamista hipotecario. Hemos recopilado 14 preguntas esenciales, y unas cuantas más, para hacerle a tu prestamista hipotecario o corredor antes de firmar el préstamo de tu casa para que puedas descansar sabiendo que estás preparado para lo que viene.

Como comprador de vivienda, una de las primeras cosas en las que debes pensar es en tu presupuesto. Saber cuánto puedes pagar por una casa te puede ayudar a reducir la búsqueda y mantener tus expectativas realistas. Cuando le preguntas al prestamista hipotecario cuánto puedes pagar por una casa, este revisa tus ingresos, tus bienes y tu crédito.

Después de analizar tu situación económica, el prestamista hipotecario te dará el posible costo de tus pagos mensuales y desglosará los gastos implicados. Aprenderás sobre la tasa de interés, los costos de cierre y los impuestos sobre la propiedad, y sobre otros cargos que hay que sumar a tus pagos. Además, tu prestamista hipotecario te ayudará a determinar cuánto necesitas para el down payment.

Si estás buscando una manera fácil de averiguarlo tú mismo, mira la calculadora de hipotecas de Rocket Mortgage^®. Esta te ayuda a calcular el precio que puedes pagar por una casa determinando el costo de tus pagos mensuales. Mientras más tiempo juegues con la calculadora de hipotecas, mejor entenderás tu presupuesto.

No hay un tipo de préstamo hipotecario que sea superior a otro o adecuado para todos. Como hay varios programas que pueden ser adecuados para ti, es crucial que discutas tus opciones con tu prestamista hipotecario. Asegúrate de preguntarle sobre los siguientes tipos de préstamos:

Hipotecas convencionales de tasa fija

Un préstamo convencional de tasa fija a 30 años es el tipo más frecuente de préstamo hipotecario. Como el plazo es tan largo, los pagos mensuales son más bajos, y el hecho de que las tasas son fijas significa que tu tasa de interés permanecerá sin cambios durante la vida del préstamo. Sin embargo, mientras más largo sea el plazo de la hipoteca, pagarás más intereses sobre el préstamo. Entonces, si puedes hacer pagos mensuales más altos, es posible que valga la pena elegir un plazo de 15 a 20 años.

Hipotecas con tasa de interés ajustable (ARM)

A diferencia de las hipotecas con tasa de interés fija, las tasas de interés de las ARM cambian a lo largo de la vida del préstamo. Si eliges obtener una hipoteca con tasa de interés ajustable, tu tasa de interés subirá o bajará según fluctúe el mercado después de que venza el período de tasa fija.

Esto significa que los pagos de la hipoteca pueden ser diferentes cada mes, lo que puede complicar un poco preparar un presupuesto. La buena noticia es que este tipo de préstamo tiene límites, lo que pone un tope a la cantidad que tu tasa de interés y el pago mensual pueden aumentar periódicamente y a lo largo de la vida del préstamo.

Préstamos de la FHA

Los prestatarios con puntuaciones de crédito bajas y con menos ingresos y ahorros tienen más posibilidad de calificar para un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA). Los préstamos de la FHA tienen mínimos más bajos para la puntuación de crédito y menos requisitos para el down payment que la mayoría de los préstamos convencionales. Aun así, los préstamos de la FHA tienen restricciones, y hay límites para la cantidad de dinero que puedes pedir prestado. Además, tendrás que pagar la prima de un seguro hipotecario.

Préstamos del VA

Los préstamos del VA están respaldados por el Departamento de Asuntos de los Veteranos de EE. UU, por lo que solo están disponibles para los veteranos, los miembros activos de las fuerzas armadas y sus cónyuges supervivientes. Los préstamos del VA tienden a tener tasas de interés más bajas y no se necesita un down payment. Sin embargo, hay algunas restricciones y cargos relacionados con estas hipotecas. Las personas elegibles deben esperar pagar cargos de financiamiento y tener fondos de reserva disponibles.

La puntuación de crédito es un número de tres dígitos que les dice a los prestamistas qué tan probable es que puedas pagar de vuelta el dinero que te prestaron. Mientras más alta es tu puntuación de crédito, más fácil es obtener un préstamo hipotecario. Sin embargo, todavía puedes encontrar maneras de comprar una casa si tienes mal crédito, solo tienes que pagar más por el préstamo.

Cada prestamista establece sus propios estándares para lo que considera una puntuación de crédito aceptable. Es por eso que es vital que le preguntes a tu prestamista hipotecario sobre las calificaciones de crédito al principio del proceso. Si tienes una buena puntuación de crédito, pregúntale también al prestamista si calificas para alguna oferta especial o tasas de interés bajas.

Los puntos de hipoteca (a veces llamados “puntos de descuento”) son un pago opcional que puedes hacer en el cierre para “comprar” una tasa de interés más baja y ahorrar en el costo general del préstamo hipotecario. El costo de cada punto de hipoteca es igual al 1% de tu préstamo total.

Por ejemplo, si tu préstamo es de $150,000, es posible que tengas la opción de comprar puntos de hipoteca por $1,500 cada uno en el cierre. Los puntos de hipoteca son de más beneficio para los compradores que planean vivir en su casa por bastante tiempo porque puede ahorrarse decenas de miles de dólares a lo largo del plazo del préstamo.

Asegúrate de preguntarle a tu prestamista cuándo tiene sentido comprar puntos de hipoteca, cuánto bajará cada punto la tasa de interés y cuál es el número máximo de puntos que puedes comprar.

Una cuenta de reserva es un tipo de cuenta de ahorros neutra en la que se guarda dinero para impuestos sobre la propiedad y primas de seguro prepagados. Las cuentas de reserva, que generalmente se establecen en el cierre, son muchas veces obligatorias en los préstamos respaldados por el gobierno y opcionales para los préstamos convencionales.

Pregúntale a tu prestamista si necesitas una cuenta de reserva. Si debes tener una, pregunta qué opciones tienes para pagar los déficits y si te darán un reembolso si pagas de más. Asegúrate también de averiguar cuánto dinero debes tener en reserva.

Es esencial que le preguntes al prestamista hipotecario sobre tu tasa de interés para averiguar cuántos intereses pagarás por el préstamo. La tasa de interés se determina con varios factores, incluyendo tu puntuación de crédito, la ubicación de la vivienda que compres, el tamaño de tu down payment y el tipo de préstamo, el plazo y la cantidad.

Sin embargo, también debes preguntarle al prestamista hipotecario sobre la tasa porcentual anual (APR), porque te da una idea del costo total de pedir dinero prestado. La APR incluye la tasa de interés y los cargos que cobra el prestamista por emitir el préstamo.

Si estás pensando en obtener una hipoteca con tasa de interés ajustable, también es útil preguntarle al prestamista hipotecario sobre la frecuencia de ajuste. Saber cuál es tu frecuencia de ajuste te dirá cada cuánto puedes esperar que cambie tu tasa de interés (y así la cantidad de tu pago mensual).

Una tasa hipotecaria inmodificable es un acuerdo entre tú y tu prestamista que dice que tu tasa de interés permanecerá igual hasta el cierre, sin importar los movimientos del mercado. Las tasas inmodificables son importantes porque mantienen los costos del préstamo predecibles. Cuando tienes una tasa inmodificable, no tienes que estresarte por encontrar una casa inmediatamente, porque sabes que tu tasa de interés no subirá.

Pregúntale a tu prestamista sobre las tasas inmodificables y por cuánto tiempo son válidas. Además, averigua sobre las tasas de mercado actuales (¿son altas o bajas?) y si deberías bloquear tu tasa. Algunos prestamistas bajan la tasa de interés si las tasas del mercado bajan después de bloquear tu tasa, así que asegúrate de consultarlo con tu prestamista hipotecario.

Puedes comprar una casa sin tu cónyuge, pero no es tan fácil solicitar un préstamo y no incluir a tu pareja en la documentación. Si vives en un estado con una ley de bienes gananciales, debes compartir la propiedad de todos los bienes que adquieras durante tu matrimonio con tu cónyuge.

Si vives en un estado de derecho común, puedes dejar las finanzas de tu pareja fuera de la documentación cuando compras una casa. Para ciertos tipos de préstamos gubernamentales, el prestamista debe considerar la deuda y los ingresos de tu pareja cuando tú pides un préstamo, incluso en los estados de derecho común.

Pregúntale al prestamista si es posible comprar una casa sin tu cónyuge; el prestamista debe saber si vives en un estado de bienes gananciales o en uno de derecho común. Además, pregunta sobre la escritura de finiquito, que te permite agregar el nombre de tu cónyuge al título de inmueble más adelante si así lo decides.

Hay dos categorías principales de préstamos hipotecarios: préstamos convencionales y préstamos respaldados por el gobierno.

Los préstamos convencionales están disponibles para cualquier persona, y los prestamistas pueden establecer sus propios estándares cuando se trata de los requisitos para el down payment y la puntuación de crédito.

Los préstamos respaldados por el gobierno tienen requisitos más bajos para el down payment y el crédito. Están asegurados por el gobierno federal, lo que significa que, si tienes dificultades para mantenerte al día con los pagos mensuales, el gobierno te ayudará para tratar de evitar una ejecución hipotecaria. Sin embargo, debes cumplir ciertos estándares para calificar para los préstamos respaldados por el gobierno. Por ejemplo, debes cumplir los requisitos de servicio en las Fuerzas Armadas de los Estados Unidos para obtener un préstamo del VA, y debes vivir en un área rural para obtener un préstamo del USDA.

No todos los prestamistas están legalmente calificados para ofrecer préstamos convencionales y préstamos respaldados por el gobierno. Entonces, pregúntale a tu prestamista hipotecario qué tipos de préstamos ofrece. Debe poder explicar los diferentes requisitos para cada préstamo respaldado por el gobierno.

No hay una cantidad fija de ingresos que necesitas tener para comprar una casa. Sin embargo, tus ingresos juegan un papel significativo en el precio de la casa que puedes comprar. Los prestamistas ven tus fuentes de ingresos cuando te consideran para un préstamo, incluyendo comisiones, beneficios militares, manutención de menores y más.

Pregúntale a tu prestamista cuántos ingresos necesitas para comprar una casa y qué fuentes de ingresos consideran cuando calculan tu potencial de ingresos total. Por último, pregunta qué documentos debes presentar para demostrar tus ingresos, como formularios W-2, talones de pago, información de cuentas bancarias y más.

La preaprobación y la precalificación son dos procesos que suelen confundirse uno con el otro. Veamos cada uno en detalle:

Precalificación: Durante una precalificación, el prestamista te hace preguntas sobre tus ingresos, tu puntuación de crédito y los bienes para darte un estimado de qué tan grande puede ser el préstamo que pidas. Sin embargo, no verifica nada de esta información, lo que significa que el número que obtienes durante la precalificación puede cambiar fácilmente si das información incorrecta.

Preaprobación: Durante la preaprobación, el prestamista verifica tus ingresos, tus bienes y tu información de crédito pidiendo documentos oficiales, incluyendo formularios W-2, estados de cuenta bancarios y declaraciones de impuestos. Esto le permite a tu prestamista darte una cifra precisa del préstamo hipotecario.

Pregúntale a tu prestamista sobre la diferencia entre la precalificación y la preaprobación, porque muchas veces no significan lo mismo. Después, pregunta cuál es mejor para ti. La respuesta cambiará dependiendo de qué tan formal sea tu intención de comprar una casa y el momento en que haces la solicitud.

Posiblemente creas que necesitas un down payment del 20% para comprar una casa. Sin embargo, en algunos casos, puedes comprar una casa con un down payment de tan solo el 3%. Ciertos tipos de préstamos respaldados por el gobierno incluso te permiten obtener una hipoteca con un down payment del 0%.

La cifra del 20% que se escucha regularmente tiene que ver con evitar el seguro hipotecario privado (PMI), que protege al prestamista en caso de que te atrases en el pago del préstamo. Puedes cancelar el PMI de un préstamo convencional tan pronto como llegues al 20% del valor líquido de la vivienda, y el prestamista cancelará automáticamente el PMI en cuanto llegues al 22% del valor líquido.

Consulta con tu prestamista para averiguar sobre cuánto down payment necesitas tener en el cierre. Pregunta sobre los préstamos respaldados por el gobierno y su calificas para un préstamo con un down payment del 0%. Por último, pregunta sobre los requisitos del PMI y cuándo puedes cancelarlo si es obligatorio tenerlo.

Los costos de cierre son los gastos de tramitación que pagas a tu prestamista para cerrar el préstamo. Algunos costos de cierre típicos incluyen los cargos de la tasación, el cargo por emisión, los honorarios de abogado y el seguro del título. Los costos de cierre específicos que pagarás dependen de dónde vivas, de tu down payment y del tamaño de tu propiedad. Por lo general, los costos de cierre son del 3 al 6% del valor total del préstamo.

Pregúntale a tu prestamista sobre los costos de cierre promedio en tu estado. Además, pregunta que cargos e inspecciones exige la ley, cuáles son opcionales y cuáles servicios puedes elegir tú mismo.

Después de comenzar a pagar tu hipoteca, es posible que tengas acceso a más fondos de lo que inicialmente creías y que puedas pagar el total de tu hipoteca antes de tiempo. Si puedes manejarlo, esta opción puede ahorrarte miles de dólares en intereses. Sin embargo, no todos los prestamistas hipotecarios lo permiten, y es por eso que debes preguntar desde el principio.

Si sí permiten que pagues el préstamo más rápido, pregunta si hay multas por pago por adelantado. Los prestamistas hipotecarios suelen hacer estos cargos para disuadir a los prestatarios de hacer pagos adicionales sobre sus préstamos, refinanciar sus préstamos a una tasa más baja o vender su casa antes de terminar de pagar el préstamo.

Las multas por pago por adelantado permiten que los prestamistas recuperen algo del dinero que hubieran ganado con tu préstamo si hubieras seguido haciendo pagos mensuales hasta el final del plazo del préstamo. Por ejemplo, Rocket Mortgage no tiene multas por pago por adelantado.

Hay diferentes tipos de multas por pago por adelantado: suaves y duras. Veámoslas en detalle:

• Multa suave por pago por adelantado: Los prestatarios pueden vender su casa sin ser penalizados, pero se les cobra si refinancian o si pagan el total la hipoteca con un solo pago.
• Multa dura por pago por adelantado: Los prestatarios tienen que pagar sin importar si venden su casa, si la refinancian o si hacen un pago grande para pagar el total.

Si tu prestamista hipotecario cobra multas por pago por adelantado, pregunta cuánto cuestan. La forma en que debes pagar las multas por pago por adelantado varía entre prestamistas. Pueden ser muy caras y pueden hacer que los pagos anticipados sean costosos.

Las 14 preguntas que acabamos de ver pueden servir como punto de partida cuando se trata de elegir un prestamista hipotecario. Las siguientes preguntas no son necesariamente tan importantes, pero es bueno tenerlas en mente cuando estás en tu proceso de compra de una casa.

¿Necesito seguro hipotecario?

El seguro hipotecario suele ser necesario para la mayoría de los préstamos donde el down payment es menos del 20%. El tipo de seguro varía según el préstamo, y cuánto pagas puede variar por prestamista. El PMI, por ejemplo, puede costar entre el 0.5% y el 1% al año.

¿Cómo busco un prestamista hipotecario?

Aunque puede ser fácil conseguir un prestamista, debes buscarlo cuando estés listo y preparado. Estas son algunas cosas que debes hacer cuando estés buscando un prestamista:

• Fortalecer tu crédito
• Determinar tu presupuesto
• Comprender tus opciones de hipoteca
• Comparar tasas
• Obtener la preaprobación
• Leer la letra pequeña

¿Qué es un corredor hipotecario versus un prestamista hipotecario?

Antes de obtener un préstamo, debes entender cómo se diferencia un prestamista hipotecario de un corredor hipotecario, para saber la ayuda de quién necesitas. Un prestamista hipotecario trabaja para un banco o una institución financiera para determinar la calificación de los prestamistas y darles los fondos. Sin embargo, un corredor hipotecario trabaja con los prestatarios para ayudarlos a comparar opciones y encontrar el prestamista adecuado para sus circunstancias.

En lugar de investigar diferentes tipos de préstamos y prestamistas independientemente, el corredor hipotecario hace el trabajo por ti. Después de encontrar el préstamo y el prestamista adecuados para tu situación económica, te ayuda a reunir la información que necesitas para completar tu solicitud de hipoteca. Por los servicios que el corredor te da, tú le pagas una comisión, que es un porcentaje de la cantidad final de tu hipoteca.

Antes de decidir trabajar con un corredor hipotecario, debes entender cómo trabajan. Algunos corredores hipotecarios trabajan principalmente con instituciones financieras específicas y promueven prestamistas con los que tienen relaciones de mucho tiempo.

Dadas las diferencias en sus funciones, las preguntas que debes hacerle a un corredor hipotecario son diferentes de las que le harías a un prestamista. Estas son algunas preguntas importantes para hacerle a un corredor hipotecario:

• ¿Por qué debería trabajar contigo en lugar de ir directamente con un prestamista?
• ¿Cómo negociarás por mí para asegurar que obtenga mejores términos en mi hipoteca?
• ¿Cómo encontrarás el tipo de préstamo y el prestamista adecuados para mis circunstancias?
• ¿Cuánto cobras por tus servicios?
• ¿Hay prestamistas específicos con los que trabajas frecuentemente?
• ¿Te sentirías cómodo recomendando a un prestamista con el que no trabajas regularmente?
• ¿Cuánto tiempo tomará encontrar un prestamista?

Hacerle varias preguntas a tu prestamista desde el principio puede hacer que el proceso de compra de una casa sea más fácil y menos estresante para ti. Asegúrate de hacerle bastantes preguntas a tu prestamista —o corredor— hipotecario sobre los requisitos de ingresos, los tipos de préstamos para los que calificas y cuánto tienes que ahorrar para el down payment y los costos de cierre.

Mientras tanto, puedes comenzar hoy conectándote con uno de nuestros especialistas en hipotecas. Ellos están listos para responder tus preguntas y ayudarte a encontrar el préstamo adecuado.