Impuestos sobre la propiedad: qué son y cómo calcularlos

Los impuestos sobre la propiedad pueden ser una parte grande de tus facturas mensuales, dependiendo de donde vivas. Saber qué son y cómo funcionan es esencial para elegir el barrio adecuado para vivir.

Es importante poder pagar los impuestos, pero también es importante que estos cubran los servicios que quieres que haya en tu barrio.

Los gobiernos locales imponen impuestos sobre la propiedad a los dueños de las propiedades en su localidad. Los gobiernos usan los impuestos para darles a los contribuyentes diversos servicios, incluyendo escuelas, policía, bomberos y recolección de basura. Los impuestos sobre la propiedad se calculan aplicando una razón de valuación del valor de mercado justo de la propiedad.

Los gobiernos estatales, de condado y locales dependen de los fondos de los impuestos para pagar por servicios como escuelas, mantenimiento de carreteras y departamentos de policía y bomberos, entre muchos otros servicios. Dependiendo de dónde vivas, puedes recibir cobros de impuestos del contado, la ciudad y el distrito escolar, pero la mayoría de las áreas ofrecen un superbill para que pagues.

Todos los propietarios de vivienda pagan impuestos según el valor de su casa y las tarifas de los impuestos sobre la propiedad del condado o la ciudad. La mayoría de las áreas cobra los impuestos sobre la propiedad semestralmente, y tú los pagas por semestre vencido. Por ejemplo, en 2021 pagarías los impuestos sobre la propiedad del 2020.

Los impuestos sobre la propiedad y el impuesto sobre bienes raíces son términos intercambiables. El IRS les dice impuestos sobre la propiedad a los impuestos sobre los bienes raíces, pero son lo mismo en todos los aspectos. El dinero recolectado ayuda al gobierno a financiar servicios para la comunidad.

A veces también verás un impuesto de contribución especial. Esto ocurre cuando tu localidad necesita reunir dinero para financiar un proyecto específico.

El proceso para calcular los impuestos sobre bienes raíces es complejo y varía según el estado o el condado donde vivas. Lo mejor es siempre consultar los sitios web del estado y el condado para conocer las leyes de tu área y cómo se calculan los impuestos.

Abajo hay un resumen general de cómo se calculan los impuestos sobre los bienes raíces.

Calcula el valor fiscal de la propiedad

Para calcular el valor fiscal de tu propiedad, el gobierno local ordenará una tasación de la propiedad. Algunas áreas hacen tasaciones anuales. Otras las hacen cada 3 años o menos (varía por área).

Algunas localidades usan el valor de mercado (por cuánto se vendería una casa en el mercado abierto) y otras usan el valor de la tasación (el valor que el tasador determinó para la casa). De cualquier forma, toman un porcentaje de este valor para llegar al valor fiscal.

El porcentaje que usan se llama razón de valuación o porcentaje del valor de la vivienda que está sujeto a impuestos. Las razones varían bastante en todo el país.

Por ejemplo, si el valor de mercado de tu vivienda es $300,000 y tu gobierno local cobra impuestos del 60 % del valor, pagarías impuestos sobre $180,000 y no sobre $300,000.

Deduce las exenciones para las que calificas

La mayoría de las áreas ofrecen exenciones de los impuestos sobre la propiedad para ciertos sectores demográficos. Las exenciones son un intento para facilitar el pago de los impuestos sobre la propiedad a los propietarios de vivienda. En algunos casos, es posible que se eliminen por completo.

Estas son algunas de las exenciones de los impuestos sobre la propiedad más frecuentes, pero verifica con tu gobierno local para ver qué opciones tienes.

Exención de impuestos (homestead)

La mayoría de las áreas ofrecen una exención de impuestos (homestead) o un descuento por vivir en la propiedad a tiempo completo. No calificas para esta exención si usas la vivienda para vacaciones o inversión.

Exención para ciudadanos adultos mayores

Muchas áreas ofrecen una exención para ciudadanos adultos mayores que aplica un descuento a los impuestos sobre bienes raíces o los congela a una tasa específica. Para calificar, generalmente tienes que ser de una edad en particular y vivir en la propiedad a tiempo completo. Esto puede ser especialmente útil si tus ingresos son fijos.

Exenciones religiosas

Si tu propiedad es una iglesia o una institución religiosa o de beneficencia, podría estar exenta de los impuestos sobre bienes raíces.

Exenciones par propietarios de vivienda con discapacidades

Si eres un propietario de vivienda discapacitado (veterano o no), podrías ser elegible para una exención que reduzca tú obligación tributaria o la elimine. Cada gobierno tiene diferentes reglas y diferentes exenciones basado en la gravedad de tu discapacidad.

Aplica la tasa impositiva expresada en tanto por mil (millage rate) de tu municipalidad

Por lo general, verás los impuestos sobre la propiedad expresados como una tasa impositiva en tanto por mil. Esta tasa es el impuesto que pagas por cada $1,000 del valor de tu vivienda. Por cada tasa impositiva en tanto por mil de $0.001, debes pagar $1 por cada $1,000 del valor de la vivienda.

Suena complicado, pero te dejamos una fórmula sencilla. Averigua la tasa impositiva expresada en tanto por mil de tu condado y divídela por 1,000. Después, multiplica el valor fiscal de tu vivienda (no el valor de la tasación) por la tasa impositiva expresada en tanto por mil, y esa es tu obligación de los impuestos sobre la propiedad.

Por ejemplo, si la tasa impositiva expresada en tanto por mil de tu área es 8.5 y el valor fiscal de tu vivienda es $200 000, harías lo siguiente.

8.5/1000 = $0.0085

$200,000 x $0.0085 = $1,700

Tendrías que pagar $1,700 en impuestos al año.

Cada condado tiene diferentes reglas para el cobro de los pagos de impuestos. Algunas localidades los cobran anualmente, mientras que otras piden pagos trimestrales o semestrales.

No importa la frecuencia a la que tu condado hace los cobros, así es como debes pagar.

Haz un pago directo por el total cuando haya que pagar los impuestos

Si está permitido y eliges pagar los impuestos tú mismo, los pagarás en su totalidad en la fecha de pago. Como dijimos antes, algunas áreas te permiten hacer pagos trimestrales o semestrales para reducir la cantidad que pagas de un solo.

De cualquier forma, harás el pago total requerido para la fecha de pago o correrás el riesgo de pagar multas y enfrentar un embargo tributario.

Establece una cuenta de depósito en garantía

Si financiaste tu vivienda, podrías establecer una cuenta de depósito en garantía para pagar tus impuestos. El pago del depósito en garantía aumenta los pagos mensuales de tu préstamo, pero algunos prestatarios deben tener una cuenta de depósito en garantía.

Una cuenta de depósito en garantía es una cuenta separada que se abre con tu proveedor hipotecario o administrador de la hipoteca. Su administrador de la hipoteca calculará los impuestos sobre la propiedad para el siguiente año y luego dividirá esa cantidad en 12 pagos, y sumará el resultado al pago mensual de la hipoteca. Ese dinero se deposita en una cuenta de depósito en garantía y el prestamista usa la cuenta para pagar los impuestos cuando llegue la fecha de pago.

Generalmente, los prestamistas piden una cuenta de depósito en garantía para evitar que los prestatarios se atrasen en el pago de los impuestos sobre la propiedad. Tú puedes pedir una exención de cuenta de depósito en garantía si no quieres una de estas cuentas, pero el prestamista no tiene la obligación de aprobarla. La aprobación depende de tu relación préstamo a valor, del historial de pago y de la edad de tu préstamo.

Si incluyes una cuenta de depósito en garantía con el pago de tu hipoteca, tu pago mensual total incluiría principal, intereses, impuestos sobre bienes raíces y el seguro hipotecario mensualmente.

Si no estás de acuerdo con la cantidad de tu factura de impuestos sobre la propiedad, puedes apelarla. Pero los únicos factores que puedes apelar son el valor fiscal o una exención rechazada. La tasa impositiva expresada en tanto por mil no es negociable. Es la misma en toda el área.

Cada localidad tiene un procedimiento diferente para las apelaciones. Algunas las piden por escrito, otras piden que sea en persona. Muchas veces tienen fechas específicas para presentar la apelación. Visita el sitio web de tu localidad para conocer los procedimientos de tu área.

Los impuestos sobre la propiedad, como los impuestos sobre ingresos, son no negociables, lo que significa que tienes que pagarlos. Si no lo haces, te pondrás en riesgo de gravámenes hipotecarios o de la ejecución hipotecaria.

Un gravamen hipotecario es un reclamo a tu propiedad hasta que pagues tu obligación, en este caso, los impuestos sobre la propiedad. Si no pagas los impuestos, el condado puede poner un gravamen sobre tu propiedad. Esto significa que ellos son los primeros que pueden hacer un reclamo sobre las ganancias cuando vendas tu casa, a menos que hayas resuelto el gravamen antes de vender la casa.

A veces, un gravamen hipotecario se puede convertir en una ejecución hipotecaria si esperas demasiado para pagar los impuestos vencidos. En una ejecución hipotecaria, pierdes tu vivienda al condado, quien se queda la parte que les debes por los impuestos.

Los cinco estados con los impuestos sobre la propiedad más altos son:

Y los cinco estados con los impuestos sobre la propiedad más bajos son:

Tenga en cuenta: Estos datos se basan en los resultados de WalletHub de 2021; sin embargo, los números son del censo de 2019. Entonces, es posible que veas diferencias entre los números mencionados arriba y otros informes, particularmente en el valor medio de las viviendas. Los precios también pueden cambiar dependiendo de las influencias del mercado.

Aunque los impuestos sobre la propiedad pueden parecer caros, la buena noticia es que puedes deducirlos de tus impuestos federales sobre la renta. La Ley de Empleos y Reducción de Impuestos impuso un tope de $10,000 para las parejas casadas que declaran juntos los impuestos ($5,000 si están casados, pero declaran por separado). Esto significa que puedes deducir hasta los primeros $10,000 que pagues en impuestos sobre la propiedad al año de tus impuestos federales sobre la renta.

Pero hay un detalle. El tope de $10,000 se toma junto con cualquier deducción del impuesto estatal por ventas o ingresos que pudieras aplicar. Entonces, si estás deduciendo el impuesto estatal por ventas o ingresos además de tus impuestos sobre la propiedad, solo puedes deducir un total hasta de $10,000 entre categorías.

Cuando busques una vivienda para comprar, considera los impuestos sobre la propiedad. Aunque son una parte importante de la comunidad y de cómo tienes servicios que te protegen y cuidan, está al tanto del costo para asegurarte de que puedas pagarlo. Y si no lo has hecho todavía, obtén tu preaprobación. Obtener una preaprobación de un prestamista es una excelente forma de establecer tu presupuesto, y buscar una casa sin una preaprobación en mano puede romperte el corazón, pues los vendedores generalmente prefieren compradores que tienen una preaprobación que respalde su oferta.