Exención de impuestos: definición, explicación y requisitos para calificar

Si tu vivienda es tu residencia principal, podrías reducir tus impuestos sobre la propiedad mediante la exención de impuestos (homestead). En algunos estados, incluso puede proteger tu casa en momentos difíciles y ayudar a proteger tu capital contra embargos en caso de bancarrota.

Esta guía te explicará en detalle qué es la exención de impuestos (homestead), cómo determinar si calificas y cómo solicitarla.

Aspectos clave

• Una exención de impuestos (homestead) es una manera legal de reducir sus impuestos a la propiedad al disminuir el valor imponible de tu vivienda.
• En algunos estados, también puede proteger el capital de tu vivienda frente a acreedores o quiebra.
• La exención de impuestos (homestead) aplica únicamente a las residencias principales, no a las propiedades vacacionales ni a las de inversión.
• Solicitarla es sencillo, pero no es automática y los requisitos pueden variar.

¿Qué es una exención de impuestos?

En pocas palabras, la exención de impuestos (homestead) es una disposición legal que ayuda a los propietarios de vivienda a reducir su impuesto a la propiedad y, en algunos casos, proteger el capital de la vivienda de los acreedores durante una dificultad económica.

La exención se aplica reduciendo el valor tasado de tu vivienda. Como los impuestos sobre la propiedad se basan en ese valor, se reduce la carga fiscal. Por ejemplo, si tu casa vale $500,000 y tu estado ofrece una exención de $50,000, tus impuestos se calcularán sobre $450,000.

En algunos estados, la ley de impuestos (homestead) también funciona como un escudo, protegiendo una parte del capital de tu vivienda de problemas económicos, como una demanda o una bancarrota. Las reglas y beneficios varían considerablemente según el estado, pero la idea principal de esta exención es siempre la misma: hacer que ser propietario sea más accesible y seguro.

¿Quién califica para una exención de impuestos (homestead)?

Si bien la cantidad de la exención y los requisitos para calificar varían según el estado, hay algunas reglas generales que se aplican en la mayoría de los casos:

• Debes ser propietario de la vivienda. Los inquilinos, lamentablemente, no califican para la exención de impuestos (homestead).
• Debe ser tu residencia principal. En general, debes vivir en la vivienda y declararla como tu residencia principal. Dicho de otro modo, tu casa de vacaciones o una propiedad de alquiler no es elegible.
• Suele ser necesaria una solicitud en un plazo específico. Normalmente, existe un período establecido para solicitar la exención de impuestos (homestead). Frecuentemente, es en el mismo año en que compras la propiedad.
• Algunos estados permiten duplicar la exención. En ciertos estados, si eres parte de un matrimonio y ambos viven en la vivienda, pueden duplicar la cantidad de la exención. En otros, solo hay una cantidad o una cantidad fija para parejas.
• Puede haber exenciones especiales: Algunos estados ofrecen exenciones fiscales más altas para ciertos grupos, como: Adulto mayor (mayor de 65 años), veteranos o veteranos con discapacidad, personas con alguna discapacidad, propietarios de bajos ingresos

¿Cómo reduce una exención de impuestos sobre la propiedad?

Piensa en la exención de impuestos (homestead) como una de las muchas deducciones fiscales para propietarios de vivienda. Funciona reduciendo la cantidad que se utiliza para calcular los impuestos sobre la propiedad, lo que disminuye el valor fiscal de tu vivienda. De esta manera, obtienes un alivio en el pago de impuestos sobre la propiedad. Veamos este ejemplo:

Supongamos que tu vivienda vale $350,000 y que tu estado ofrece una exención de vivienda de $50,000. Esto significa que, para efectos del impuesto sobre la propiedad, tu vivienda ahora tiene un valor fiscal de $300,000. Y si suponemos que la tasa local del impuesto sobre la propiedad es del 1.5%, al reducir el valor fiscal, ahorrarías $750 en impuestos cada año. Veamos cómo se calcula:

• $350,000 x 1.5% = $5,250 en impuestos sobre la propiedad
• $300,000 x 1.5% = $4,500 en impuestos sobre la propiedad
• $5,250 - $4,500 = $750 de ahorro

Muchos estados establecen la exención de impuestos (homestead) como una cantidad fija en dólares, como en el ejemplo anterior. Otros la calculan como un porcentaje del valor fiscal de la vivienda, por ejemplo, un 20% de descuento sobre dicho valor. En cualquier caso, el resultado es el mismo: una factura de impuestos sobre la propiedad más baja para ti.

¿Qué protecciones ofrece una exención de impuestos (homestead) frente a acreedores o a la bancarrota?

Si presentas una bancarrota según el Capítulo 7, la exención de impuestos (homestead) puede ayudarte a proteger el capital de tu casa. Esto significa que podrías recibir alivio de deudas no garantizadas, como las de tarjetas de crédito o los gastos médicos, sin perder tu vivienda. Cuánto capital puedes proteger depende del estado en el que vivas. En algunos estados, la exención protege el valor total de la vivienda. En otros, no existe protección. Si tu capital supera los límites, podrías tener otras alternativas, como declararte en bancarrota según el Capítulo 13. Para obtener información más precisa, consulta las leyes estatales y a un especialista.

Estos son ejemplos reales de cómo podría proteger tu vivienda:

• Pérdida de empleo: si pierdes tu trabajo y enfrentas demandas legales de acreedores por atrasos en el pago, la exención de impuestos (homestead) de tu estado podría impedir que te obliguen a vender tu casa.
• Deuda médica: si tienes deudas médicas sin pagar, la exención podría proteger el patrimonio de tu vivienda contra los embargos de agencias de cobro.
• Divorcio o sentencias legales: la exención podría ayudarte a conservar tu vivienda incluso cuando otros bienes estén en riesgo.

Así es como pueden variar las protecciones entre distintos estados:

Estas cantidades varían con frecuencia debido a diversos factores, por lo que es importante consultar con un profesional antes de tomar decisiones.

¿Todos los estados ofrecen exenciones de impuestos (homestead)?

La respuesta corta es que muchos, pero todos, las ofrecen. Los estados también difieren en si la exención aplica solo a impuestos, solo a la protección del capital o a ambas. Los valores cambian con frecuencia y varían de un estado a otro, por lo que es importante consultar con la oficina del tasador del condado, la autoridad fiscal estatal o con un profesional antes de tomar decisiones basadas en la exención de impuestos (homestead).

Las diferencias más comunes entre estados incluyen:

• Alcance de la protección: algunos estados ofrecen únicamente alivio en los impuestos sobre la propiedad; otros también dan protección del patrimonio frente a acreedores.
• Quién califica: la mayoría de los estados exige que la vivienda sea la residencia principal, pero algunos imponen reglas adicionales sobre edad, tipo de terreno u otros requisitos.
• Valor de la exención: la exención puede ir desde cero o unos pocos miles de dólares hasta el valor total de tu vivienda.

Cómo pedir una exención de impuestos (homestead)

Solicitar una exención de impuestos es un proceso sencillo. Esta es una lista de los pasos que deberás seguir:

1.    Obtén el formulario de solicitud. Usualmente está disponible en la oficina del tasador de impuestos del condado o en su sitio web. Algunos estados permiten solicitudes en línea.

2.    Reúne la documentación, que generalmente incluye:

• Comprobante de propiedad (como la escritura o declaración de la hipoteca)
• Comprobante de residencia (factura de servicios, licencia de conducir u otro documento oficial con tu dirección)
• Identificación con foto (licencia de conducir o pasaporte)
• Comprobante de circunstancias especiales (veterano, discapacitado, mayor de 65 años, entre otros)

3.    Presenta la solicitud en el plazo. Las fechas límite varían según el estado. No la dejes pasar, ya que podrías perder un año completo de ahorro.

4.    Vuelve a solicitarla si es necesario. En algunos estados debes renovarla cada año; en otros, se renueva automáticamente una vez aprobada.

5.    Confirma tu exención. Cuando recibas tu factura de impuestos sobre la propiedad, verifica que la cantidad de la exención se haya aplicado correctamente. Si no aparece, comunícate de inmediato con la oficina tributaria.

Preguntas frecuentes sobre la exención de impuestos (homestead)  

Quienes tengan preguntas sobre la exención de impuestos sobre la propiedad para vivienda pueden encontrar sus respuestas abajo.

¿De cuánto es la exención de impuestos?

La cantidad de la exención de impuestos de vivienda varía según el estado. Algunos estados ofrecen una exención fija, como una reducción de $40,000 en el valor fiscal de la vivienda. Otros reducen el valor fiscal mediante un porcentaje. Consulta con la oficina del tasador del condado para saber cuál es el beneficio disponible en tu estado.

¿Puedo conservar mi exención de impuestos si me mudo temporalmente de mi casa?

Esto dependerá de tu estado. Sin embargo, podrías mantener tu exención de impuestos (homestead) si te mudas temporalmente, siempre que no establezcas residencia permanente en otro estado.

¿Cuándo presento la solicitud de exención de impuestos?

El momento para solicitar la exención de impuestos (homestead) varía de un estado a otro. Para no perder el beneficio, consulta con la oficina del tasador del condado. Si estás comprando una casa, también puedes preguntar a tu agente de bienes raíces o a tu agente de préstamos. En algunos estados, solo se debe solicitar una vez y la renovación se hace automáticamente cada año.

¿Puedo solicitar una exención de impuestos para una segunda vivienda?

Las exenciones de impuestos solo aplican para residencias principales. Esto significa que no puedes obtener una reducción de impuestos para una segunda vivienda utilizada como inversión o como propiedad vacacional. Eso no significa que comprar una segunda vivienda no sea una buena decisión; simplemente no esperes una deducción fiscal si no vives allí como residencia principal.

Conclusión: la exención de vivienda puede ofrecer protección y ahorro

Si tu estado ofrece este beneficio, vale la pena solicitarlo. Puede proporcionar un ahorro significativo en impuestos sobre la propiedad y proteger el capital de tu vivienda frente a acreedores o ante la bancarrota. Investiga las reglas aplicables en tu estado para obtener más información. Y si tienes dudas sobre tu elegibilidad, es recomendable consultar con un profesional hipotecario o fiscal.