Impuestos sobre la propiedad por estado: clasificados de mayor a menor en 2025

Si eres comprador o propietario de vivienda, los impuestos sobre la propiedad pueden afectar significativamente el costo total de tener una casa. Por eso, si estás elaborando un presupuesto para tu hipoteca, es fundamental entender tus obligaciones fiscales y cómo pueden variar. Después de todo, una casa de $400,000 en un estado podría costarte miles de dólares más al año en impuestos que una del mismo valor en otro.

¿Qué son los impuestos sobre la propiedad?

Los impuestos sobre la propiedad son impuestos recaudados por las ciudades, los condados y los distritos escolares en todos los estados. Se trata de un impuesto anual y continuo, determinado por el valor fiscal de tu vivienda o de tu terreno. Los impuestos sobre la propiedad también suelen ser deducibles de impuestos en tu declaración federal de impuestos.

Estos impuestos financian los servicios públicos que mantienen en funcionamiento las comunidades. Ayudan a pagar las escuelas públicas, las fuerzas del orden público, los servicios de emergencia, los parques, el mantenimiento de carreteras, la recolección de basura, y más.

¿En qué se basan los impuestos sobre la propiedad?

Los impuestos sobre la propiedad se calculan con dos variables principales: el valor fiscal de la propiedad y la tasa “mill”.

Valor fiscal

El valor fiscal de tu vivienda o terreno no siempre coincide con su valor de mercado. En cambio, los tasadores asignan un valor fiscal a tu propiedad para calcular el impuesto correspondiente. Según el estado y el condado, este valor puede variar considerablemente. Algunos estados establecen el valor fiscal tan bajo como el 10% del valor de mercado, mientras que otros lo fijan en el 100%.

Tasa “mill”

La manera más simple de entender la tasa “mill” (o tasa de milésimas) es que cada “mill” equivale a $1 por cada $1,000 del valor fiscal. Por ejemplo, si tu vivienda tiene un valor fiscal de $400,000 y la tasa “mill” es de 22.3, tus impuestos sobre la propiedad serán de $8,920 al año, lo que equivale al 2.23% de $400,000.

Cuando la gente habla de tasas de impuestos sobre la propiedad, normalmente lo hace en porcentajes, los cuales están directamente vinculados a la tasa “mill”. Por ejemplo, Nueva Jersey tiene los impuestos a la propiedad más altos del país, con una tasa efectiva del 2.23%, que refleja su tasa “mill” de 22.3.

Variación

Estados clasificados por impuesto sobre la propiedad

Los impuestos sobre la propiedad varían de un estado a otro. ¿En qué posición se encuentra el tuyo? A continuación se muestra la tasa impositiva efectiva de cada estado, basada en datos de 2023, los más recientes disponibles.

¿Por qué varían tanto las tasas de impuestos sobre la propiedad?

Las tasas de impuestos sobre la propiedad están vinculadas a los servicios locales y estatales, como la educación pública, el mantenimiento de carreteras, la seguridad pública, entre otros. Por ejemplo, en estados como Nueva Jersey, las escuelas públicas dependen en gran medida de los impuestos sobre la propiedad, lo que explica por qué el Garden State tiene la tasa impositiva más alta del país. En cambio, en Hawái, donde los impuestos a la propiedad son los más bajos del país, las escuelas no se financian con dichos impuestos, por lo que la tasa es menor.

El valor de las viviendas también influye en la cantidad que se necesita recaudar por medio de estos impuestos. Los estados con valores de vivienda más altos, como Hawái, pueden generar los mismos ingresos con una tasa de impuesto más baja que los estados con valores más bajos.

Otros factores también afectan los impuestos sobre la propiedad. Algunos estados revalúan las propiedades cada año, mientras que otros lo hacen con menos frecuencia. En algunos casos, solo se revalúa cuando la propiedad cambia de propietario o se hacen renovaciones importantes. Además, algunos estados tienen límites de tasa que restringen el aumento de los impuestos sobre la propiedad.

Exenciones del impuesto sobre la propiedad por estado

Muchos estados ofrecen exenciones de impuestos sobre la propiedad para determinados propietarios o tipos de vivienda.

• Veteranos: estas exenciones de impuestos sobre la propiedad se ofrecen para veteranos discapacitados o con servicio militar activo.
• Adultos mayores: muchos estados otorgan reducciones de impuestos a adultos mayores de 65 años, a veces con límites de ingresos.
• Personas discapacitadas: las personas con discapacidades permanentes suelen calificar para una exención parcial o total de impuestos sobre la propiedad.
• Bien de familia inembargable: en los estados con exención de impuestos (homestead), los impuestos sobre la propiedad de la residencia principal se reducen, ya sea por un porcentaje o hasta cierta cantidad. Las reglas y requisitos varían según el estado, pero es una exención habitual para las residencias principales.

Si crees que calificas para una exención de impuestos sobre la propiedad, visita el sitio web del tasador local de impuestos. Allí deberás llenar un formulario y presentar documentación que acredite tu elegibilidad. En algunos casos, es necesario presentarlo antes de una fecha específica o renovarlo cada año, ya que cada estado y municipio tiene sus propias reglas.

Cómo los impuestos sobre propiedad afectan la capacidad de pago

Al evaluar la capacidad de pago de la vivienda, es fácil concentrarse solo en el precio de compra y en la tasa de interés hipotecaria. Sin embargo, los impuestos sobre la propiedad pueden marcar una gran diferencia, por lo que deben considerarse con cuidado.

Por ejemplo, supón que planeas mudarte a otro estado y estás eligiendo entre New Jersey y South Carolina, con la intención de comprar una casa de $400,000. En New Jersey, la tasa efectiva promedio del impuesto sobre la propiedad es 2.23%; en South Carolina, la tasa es de 0.51%. Entonces, para una vivienda del mismo precio, pagarás $8,920 en impuestos sobre la propiedad en New Jersey, pero solo $2,040 en South Carolina.

Si tu prestamista incluye los impuestos sobre la propiedad en tu pago mensual de una hipoteca, como es habitual, la vivienda en New Jersey costará $573 más al mes que la de South Carolina. Esto también afecta tu relación deuda-ingresos (DTI) y podría significar que no califiques para un préstamo tan alto.

Por este motivo, y debido a que las políticas de exención varían entre estados, vale la pena investigar las tasas de impuestos sobre la propiedad en el estado y el condado donde planeas comprar una vivienda.

Preguntas frecuentes

¿Qué estado tiene los impuestos a la propiedad más altos en 2025?

Según los datos más recientes disponibles, New Jersey tiene la tasa efectiva de impuesto sobre la propiedad más alta del país, con un 2.23%. El impuesto anual promedio sobre la propiedad en ese estado es de $9,541.

¿Los impuestos a la propiedad aumentan todos los años?

No siempre, pero pueden aumentar. Los impuestos sobre la propiedad aumentan cuando el valor fiscal de tu propiedad aumenta. Sin embargo, cada estado tiene sus propias reglas sobre cuándo y por qué se realizan las revaluaciones; algunos lo hacen cada año, mientras que otros no.

¿Puedes apelar la tasación de tu propiedad?

Sí, si crees que la tasación de tu propiedad está por encima de su valor real, puedes presentar una apelación. Debes seguir las normas de tu estado sobre cómo presentar la apelación y aportar pruebas que respalden tu reclamo, como una tasación independiente.

¿Se incluyen los impuestos sobre la propiedad en el pago hipotecario?

Sí. Los prestamistas suelen exigir que pagues los impuestos sobre la propiedad mensualmente, de forma prorrateada, junto con el pago de tu hipoteca. Ese dinero se deposita en una cuenta de depósito en garantía, desde la cual se pagan los impuestos anualmente. De esta manera, se garantiza que tus impuestos se paguen a tiempo sin tener que reunir miles de dólares de una sola vez. Esto protege tanto al prestamista como a ti, y además, al igual que los intereses de tu hipoteca, los impuestos sobre la propiedad pueden ser deducibles de impuestos.

¿Qué pasa si no pagas los impuestos sobre la propiedad?

Las consecuencias de los impuestos sobre la propiedad pueden ser graves. No pagar puede dar como resultado multas, intereses acumulados e incluso un embargo fiscal sobre tu propiedad. En casos extremos, esto puede conducir a una venta por impuestos, en la que pierdes tu vivienda.

La buena noticia es que hay ayuda disponible si crees que podrías atrasarte con tus impuestos sobre la propiedad. Muchos estados ofrecen períodos de gracia, planes de pago o incluso aplazamientos. Lo importante es comunicarse con la autoridad fiscal local tan pronto como creas que no podrás pagar a tiempo.

Conclusión: los impuestos sobre la propiedad varían según el estado

Los impuestos sobre la propiedad son inevitables y constituyen un factor clave en el costo de ser propietario de vivienda. Y dado que varían considerablemente entre los estados, es fundamental investigar las tasas locales del lugar donde planeas comprar casa. Estas tasas pueden afectar la cantidad de préstamo que puedes obtener y la casa que puedes pagar.

Afortunadamente, puedes planificar con anticipación al obtener una preaprobación hipotecaria, que incluye los impuestos sobre la propiedad en el cálculo y te indica cuánto puedes pagar cómodamente. Así evitarás sorpresas al establecerte en tu nueva casa.