Cómo calcular tu hipoteca y cómo puede ayudarte a ahorrar dinero a largo plazo

Puedes estar pensando en comprar una casa o refinanciar la que ya tienes. Esta decisión trae consigo una serie de preguntas: ¿Qué tipo de tasa de interés puedo obtener? ¿Qué tipo de pago debo esperar? ¿Cuánto dinero puedo ahorrar pagando el préstamo antes de que finalice el plazo?

En este artículo, te mostraremos cómo calcular el pago de tu hipoteca desglosándote la fórmula. También te mostraremos cómo funcionan las variables que intervienen en la ecuación, revisando algunas maneras en las que podrías ahorrar algo de dinero y sentirte mejor preparado para el futuro. Por último, te guiaremos a través de algunas calculadoras diferentes y sus usos.

Hay dos maneras de calcular un pago mensual de una hipoteca. Puedes recurrir a la vieja escuela y resolverlo usando una ecuación complicada, o puedes usar una calculadora de pago hipotecario. De cualquier manera, necesitarás conocer varias variables, así que repasémoslas:

Cantidad del préstamo. Si estás comprando una casa, querrás poner el precio de las casas que estás viendo y restar el pago inicial. Si estás lo suficientemente avanzado, es posible que también puedas agregar los costos que se están incorporando al saldo. Para un refinanciamiento, incluye el saldo esperado después de cerrar.

Tasa de interés. Tú quieres ver la tasa base y no la tasa porcentual anual (APR). Utiliza la tasa hipotecaria base más baja porque tu pago mensual no refleja los costos de cierre. Conocer la APR sigue siendo útil, pero el contexto del costo total del préstamo comparado con los gastos mensuales es clave.

Términos del préstamo. Este es el tiempo que tienes para pagar el préstamo. Los plazos más largos significan pagos más pequeños, pero se paga más interés. Los términos más cortos tienen propiedades opuestas.

Seguro hipotecario. Si haces un pago inicial menor al 20 %, tendrás un seguro hipotecario privado (PMI) en un préstamo convencional. Este pago se basa en un porcentaje de la cantidad del préstamo y protege al prestamista en caso de incumplimiento. La tasa está basada en el pago inicial o la cantidad del capital y la puntuación de crédito y el tipo de préstamo y la ocupación. Puedes pedir que lo anulen para una residencia principal de una unidad una vez que alcances el 20 % de capital en la mayoría de los casos. Ciertas opciones respaldadas por el gobierno, como los préstamos de FHA, los préstamos de VA y los de USDA, tienen pagos de seguro hipotecario o cargos de garantía obligatorios o por adelantado y anuales, que pueden durar durante la vida del préstamo, según el tipo de préstamo y la cantidad del pago inicial o capital existente. Según la cantidad del pago inicial, las primas del seguro hipotecario pueden incluirse en los cálculos.

Impuestos sobre la propiedad. Dado que los impuestos a la propiedad a menudo se incluyen en el pago de tu hipoteca, tener una estimación bastante precisa te ayudará a obtener una mejor idea del costo. Independientemente de si tienes una cuenta de depósito en garantía, estos deben contabilizarse como un costo de propiedad.

Seguro de la vivienda. Los prestamistas hipotecarios exigirán que tengas un seguro de la vivienda para proteger su inversión. Si tienes una cuenta de depósito en garantía, la prima general se divide en pagos mensuales. Incluso si no la tienes, aun debes incluir esto como un gasto de propiedad de la vivienda.

Cargos de la asociación de propietarios de viviendas (HOA). Generalmente, estos no se incluyen en tu hipoteca mensual, incluso si tienes una cuenta de depósito en garantía. Sin embargo, es importante tener en cuenta estos cargos mensuales y anuales. Los cargos de HOA también impactan sobre los productos para lo que puedas calificar cuando buscas comprar o refinanciar una casa.

Como se mencionó arriba, la forma más fácil de conocer cuál sería el pago de tu hipoteca es usar una calculadora de hipotecas. Si estás interesado en armar un programa de amortización que pueda decirte cuál es tu pago en un punto específico, existen fórmulas integradas en los programas de hojas de cálculo que pueden ayudarte.

Sin embargo, tener una comprensión básica de la fórmula puede darte una idea de cómo el cambio de variables impacta las otras partes de la ecuación. Echemos un vistazo rápido.

M = P [ I(1 + I)^N ] / [ (1 + I)^N – 1]

Esta fórmula te ayudará a calcular el pago de la hipoteca basado en el principal y los intereses del préstamo antes de impuestos, seguro de la vivienda y cargos de HOA. Sin embargo, si parece un poco intimidante, es probable que no estés solo; analicemos variable por variable para que sea más fácil de entender:

Pago mensual. Esto es lo que estás resolviendo.

Este es el saldo del préstamo, o lo que estás tratando de pagar.

Tasa de interés. Recuerda, querrás usar la tasa de interés base y no la APR. Además, debido a que la tasa de interés de la hipoteca que te cobran es una tasa de interés anual que representa el interés que se supone que se pagará durante todo el año, debes dividirlo entre 12 para obtener la tasa de interés mensual.

Número de pagos en el plazo del préstamo. Por ejemplo, si es una hipoteca a 30 años con pagos mensuales, son 360 pagos.

En la práctica, es mucho mejor usar una calculadora de hipotecas, porque es muy difícil incluso anotar esa fórmula correctamente en una calculadora normal.

Hay algunas situaciones especiales en las que una fórmula de hoja de cálculo puede ser útil. Por ejemplo, las calculadoras de hipotecas tienden a suponer una hipoteca de tasa fija.

Si tienes una hipoteca con tasa de interés ajustable (ARM) donde la tasa cambia con el tiempo, puedes configurar una tabla de amortización usando la función PMT en Microsoft Excel y cambiar la fórmula en un punto para que la tasa y el tiempo restante reflejen los nuevos términos una vez que la tasa de interés se ajuste.

Tener tu propia fórmula configurada también te da la oportunidad de comparar diferentes escenarios de pago, incluyendo pagos de solo interés versus préstamos que se amortizan por completo.

Como se mencionó antes, esto cubre el principal y los intereses, pero puedes agregar impuestos y seguros una vez que los sepas para llegar al pago mensual total. Un prestamista te calificará utilizando estos cuatro factores de pago (a veces abreviados como el acrónimo "PITI". Cuando corresponde, se agregan los cargos de HOA y el acrónimo se convierte en “PITIA”, con la “A” que significa “cuotas de asociación”.

Existen algunos tipos de calculadoras de hipotecas que pueden resultar útiles según tu situación. Repasemos los conceptos básicos de cada una de ellas, antes de profundizar un poco más en la información que necesitarás para aprovechar al máximo cada calculadora.

1. Calculadora de compra

Si estás buscando comprar una casa nueva, una calculadora para estimar la capacidad de pago de la vivienda o la compra puede ayudarte a calcular los números.

Cuando usas esta calculadora, puedes hacer dos cosas: Podrás calcular cuánto dinero en efectivo necesitas para el down payment, o puedes hacer las cosas de otra manera y calcular cuánto puedes pagar basado en el pago inicial y tus ingresos mensuales. También se hace una estimación de crédito, que es importante para determinar para qué productos podrías calificar.

2. Calculadora de refinanciamiento

¿Qué pasa si no estás buscando mudarte a un lugar nuevo, sino que estás buscando refinanciar tu vivienda actual? También hay una calculadora para eso.

La primera pregunta que te hará una calculadora de refinanciamiento es cuál es tu objetivo con un refinanciamiento. Por ejemplo, es posible que quieras reducir el pago de tu préstamo actual, pagar tu hipoteca más rápido u obtener dinero en efectivo.

También es útil saber cuánto debes de tu hipoteca existente y una estimación del valor de tu vivienda. Esto ayuda a determinar cuánto capital tienes si quieres obtener dinero en efectivo.

También tenemos una calculadora del capital de la vivienda que te ayuda a determinar cuánto dinero en efectivo puedes sacar.

3. Calculadora de amortización

La amortización se refiere al programa que determina cuánto de tu pago se destina al pago del principal y cuánto se destina a los intereses. Al comienzo de un préstamo, una mayor parte de tu pago se destina al pago de intereses que al pago del principal. Lo contrario es cierto al final del préstamo.

Sin embargo, lo que es bastante bueno es que puedes pagar más en el pago mensual de tu hipoteca y aplicar esa cantidad al saldo del principal del préstamo. Al hacerlo, puedes pagar el principal más rápido para ahorrar en el pago de intereses.

El propósito de cualquier calculadora de amortización de hipoteca es mostrarte cuánto interés y cuántos meses de pagos puedes ahorrar al poner algo más de dinero en tu pago principal.

La calculadora de amortización te pide que escribas la cantidad de tu préstamo actual, la duración del préstamo, tu tasa de interés y el estado en el que vives. También puedes ver qué sería el efecto de un pago único mensual o anual más en tu número de pagos mensuales o intereses.

Los resultados muestran un pago mensual como ejemplo (excluyendo impuestos y seguros) y el interés que pagarías. Si has elegido agregar un pago más, te muestra cuánto interés y cuántos meses de pagos podrías ahorrar al poner más dinero para pagar el principal. También hay un gráfico que desglosa cuánto de tu pago se destina al principal y cuánto se destina al interés.

Independientemente de la calculadora de hipotecas que utilices, tu objetivo siempre debe ser ayudarte a sentirte más informado sobre cómo obtener una hipoteca y tu presupuesto para comprar una casa, o para decidir si seguir adelante con un refinanciamiento. Todo depende de tu estilo de vida y objetivos personales.

Abajo, se incluyen algunas de las preguntas que puede responder una calculadora de hipotecas.

La duración del plazo de un préstamo hipotecario

El plazo del préstamo se refiere a cuánto tiempo tienes para pagar un préstamo. Los plazos más cortos significan pagos mensuales más altos con menos interés. Los plazos más largos cambian este escenario, lo que significa que se pagan más intereses, pero el pago mensual es más bajo.

Cuando analizas los pagos mensuales, es importante equilibrar los objetivos de capacidad de pago y, al mismo tiempo, tratar de pagar la menor cantidad de intereses posibles.

Una estrategia que podría ser útil es destinar más dinero al pago mensual del principal cuando puedas. Esto dará como resultado pagar menos intereses totales con el tiempo que si solo hicieras un pago mensual regular.

También puedes echar un vistazo a reestructurar la hipoteca para reducir tu pago de manera permanente. Cuando reestructuras, tu plazo y tasa de interés se mantienen iguales, pero el saldo del préstamo se reduce para reflejar los pagos que ya has hecho. Tu pago es menor porque la tasa de interés y el plazo se mantienen.

Una cosa que debes saber sobre la reestructuración es que a veces hay un cargo y algunos prestamistas limitan la frecuencia con la que puedes hacerlo o si te permiten hacerlo. Sin embargo, puede ser una opción que vale la pena considerar porque podría ser más económica que los costos de cierre de un refinanciamiento.

La mejor opción de préstamo hipotecario para ti

Cualquier buena calculadora ayudará a determinar cuál podría ser un buen producto de préstamo para ti basándose en para cuál de ellos podrías calificar. Generalmente, verás varias opciones.

Vale la pena señalar que debes calificar, así que no tomes lo que dice la calculadora de hipotecas como un evangelio. Un experto en préstamos hipotecarios podrá decirte mejor para qué calificas cuando analice más información de tu historia financiera. Sin embargo, te da un punto de partida en términos de las cosas en las que debes pensar.

Si la casa es demasiado cara

Otra cosa para la que es muy buena una calculadora de hipotecas es para determinar cuánto puedes pagar por una vivienda. Esto es basándose en factores como tus ingresos, puntuación de crédito y la deuda pendiente. No solo es importante el pago mensual, sino que también debes tener en cuenta cuánto necesitas para el pago inicial.

Tan importante como tener esta estimación, es no gastar de más en la casa cuando dejas de considerar los fondos de emergencia y cualquier otro objetivo financiero. No querrás ponerte en una posición en la que seas pobre con casa y no puedas permitirte jubilarte o irte de vacaciones.

Determinar la cantidad correcta del down payment

Una calculadora de compras puede ayudarte a determinar el down payment que necesitas. Hay down payments mínimos para varios tipos de préstamos, pero incluso más allá de eso, un down payment más alto puede significar un pago mensual más bajo y la posibilidad de evitar el seguro hipotecario.

Por otro lado, un down payment más alto representa un obstáculo más importante, especialmente para compradores de vivienda por primera vez que no tienen una casa para vender y ayudar a financiar ese pago inicial. La calculadora puede mostrarte opciones para que puedas equilibrar la cantidad del down payment con el pago mensual de la hipoteca.

Si debes alquilar vs. comprar una casa

Hay muchas ventajas en ser propietario de una casa frente a alquilar. Entre ellas está el hecho de que acumulas capital con cada pago, en lugar de darle tu dinero a un arrendador. Como propietario, también obtienes la capacidad de pintar tu sala de estar del color que desees.

Sin embargo, también hay una pieza matemática en esto. Debes saber cuánto necesitas para el pago inicial y si ser propietario de una casa será más barato o exigirá que pagues más cuando analices el costo mensual de la propiedad de la vivienda.

En muchos casos, es mejor obtener una hipoteca, porque la tasa se puede fijar durante la vigencia del préstamo. Hay muy pocos controles que puedan impedir que los propietarios aumenten su alquiler todos los años si quieren hacerlo. Sin embargo, no todas las situaciones son iguales.

Aunque son similares en algunos aspectos, las calculadoras de compra y refinanciamiento ciertamente tienen diferencias. Esto es lo que normalmente se incluye en una calculadora de compra de vivienda.

Precio de venta

El precio de venta es importante. A partir de esto, puedes obtener el down payment que necesitarías. Si es lo suficientemente alto, es posible que necesites un préstamo jumbo, lo que también podría influir en tu decisión. Las calificaciones para los préstamos jumbo pueden ser un poco más estrictas debido a la cantidad mayor del préstamo.

Down payment

Otra pregunta que podría hacer una calculadora de compras es cuánto has ahorrado para un down payment, ya sea como una cantidad fija o como un porcentaje del precio de la vivienda. Este es uno de los mayores factores limitantes de cuánto puedes pagar. Según el tipo de préstamo para el que estés tratando de calificar, es posible que necesites un down payment tan bajo como un 3 % o tan alto como un 25%.

Un down payment más alto también significa una mejor tasa de interés; has invertido más en la casa, lo que indica menos riesgo para el prestamista. Los prestamistas analizan la relación préstamo-valor (LTV) para juzgar el riesgo. Puedes pensar en LTV como lo contrario de un down payment. Un down payment o una cantidad del capital del 20 % significa un LTV del 80 %.

Puntuación de crédito estimada

Tu puntuación de crédito estimado les da a los prestamistas una mirada a tus calificaciones como un prestatario. Cuanto más alta sea tu puntuación, mejor será tu historia y mejor será tu tasa.

Una cosa que vale la pena señalar es que cuando los prestamistas miran tu puntuación de crédito, te califican con la puntuación media entre las tres principales agencias de crédito (Experian^Ⓡ, TransUnion^Ⓡ y Equifax^Ⓡ). Si conoces una variación, intenta elegir un punto intermedio. Sin embargo, esto puede no ser una gran preocupación, porque en este punto solo estás eligiendo un rango de puntuación de crédito.

Ingresos

Junto con el pago inicial, tus ingresos son probablemente el factor más importante que ayuda a determinar cuánto puedes pagar. En general, es una buena idea gastar no más de tres veces los ingresos combinados de todos los prestatarios en el préstamo de una casa. Sin embargo, los prestamistas hipotecarios consideran la relación deuda-ingreso (DTI) como una métrica más oficial.

Tu DTI es una comparación de tus pagos mensuales de deuda en activos como facturas de préstamos para vivienda, estudios y autos y pagos mínimos de tarjetas de crédito. Para calificar para la mayoría de las opciones, tu DTI no debe ser más del 43 %.

Mientras mayores sean tus ingresos, más dinero podrás teóricamente asignar a los pagos de deuda en curso. Dado esto, podrás pagar más.

Otra deuda

La otra mitad de la ecuación de la DTI es la deuda existente. Cuanta menos deuda tengas antes de contratar una hipoteca, más podrás pagar en términos de tu casa. Esto también tiene un impacto en tu tasa de interés, según el tipo de préstamo que obtengas.

Código postal

En una transacción de compra, conocer el código postal puede ayudar a un prestamista a saber exactamente cuáles podrían ser los impuestos del inmueble esperados y las primas del seguro de la vivienda en el área. Pueden usar esta información para ayudar a los clientes a obtener una estimación más precisa de su pago.

Dependiendo de la sofisticación de la calculadora, esto también podría usarse para obtener una imagen más precisa de los costos de cierre sobre la base de los factores como los costos del seguro de título local, cargos de registro y cargos de tasación en el área.

Cargos de HOA

Si estás buscando una propiedad que está sujeta a cargos de la HOA, debes agregarlas a tu pago calculado junto con todo lo que sepas sobre impuestos y seguros. Los cargos se usan para determinar si puedes calificar para hacer el pago mensual, incluso si son independientes del pago hipotecario en sí.

Debido a que la HOA a menudo tiene amplios poderes para hacer cosas como poner un embargo preventivo sobre tu propiedad si no pagas las cuotas, te conviene a ti y a cualquier posible prestamista hipotecario asegurarse de que puedan pagarlas.

En última instancia, las calculadoras de refinanciamiento te ayudan a determinar si un nuevo préstamo hipotecario tiene sentido. Revisémoslas.

Estimado de valor

En lugar del precio de venta, lo que realmente importa para una calculadora de refinanciamiento es una estimación del valor. Aunque esto generalmente debe confirmarse mediante una tasación u otro método de valoración de la vivienda según el tipo de préstamo que obtengas, te da un punto de partida para ayudar a determinar cuánto capital tienes en tu vivienda en combinación con el saldo de tu hipoteca existente, si lo hubiere.

El capital de la vivienda es importante porque determinará las opciones para las que calificas junto con la cantidad de dinero en efectivo que puedes sacar, si ese es uno de tus objetivos con el refinanciamiento.

Puntuación de crédito

Al igual que con una compra, cuanto mayor sea tu puntuación de crédito, mejor. Esto es cierto tanto en términos de opciones de préstamo como en la oportunidad de tasas de interés más bajas.

Saldo y pago actual de la hipoteca

Junto con la estimación del valor de tu vivienda, el saldo actual de tu hipoteca se usa para determinar cuánto capital tienes para los fines de la calificación del préstamo, y para calcular cuánto dinero en efectivo puedes sacar.

El pago puede ser útil, porque a veces el motivo del refinanciamiento es tratar de reducir tu pago, lo que generalmente se logra mediante la reducción de la tasa o la ampliación del plazo. Incluir esta información hará que sea más fácil comparar opciones.

Otra deuda

Al igual que con una calculadora de compra, tu otra deuda es importante en una transacción de refinanciamiento porque ayuda a obtener una estimación precisa de tu DTI general y para lo que podrías calificar.

Sin embargo, uno de los motivos para hacer un refinanciamiento sería sacar dinero en efectivo para hacer una consolidación de deuda. En ese caso, la inclusión de tus otras deudas podría ayudarte a tener un punto de comparación para ver cuánto podrías ahorrar al incluir una deuda con intereses más altos en tu hipoteca.

Cuánto tiempo permanecerás en tu vivienda actual

Cuando refinancias, existen cargos por emisión y otros gastos de cierre asociados con la obtención del nuevo préstamo. Debido a esto, es importante tener una idea decente de la cantidad de años que podrías quedarte en la vivienda.

Tu tiempo en la vivienda te ayudará a calcular el punto de equilibrio y determinar si vale la pena que hagas el refinanciamiento. Por ejemplo, si te toma 2 años alcanzar el punto de equilibrio en el pago y el ahorro de intereses después de pagar los gastos de cierre, sabes que tienes que quedarte en la casa más tiempo para que el refinanciamiento tenga sentido.

La clave aquí es tener una idea de tu situación. Si tienes alguna idea de cuáles podrían ser tus planes futuros, entonces puedes sentarte y hacer los cálculos.

Código postal

Tu código postal es útil en una calculadora de refinanciamiento para ayudar a determinar cuáles podrían ser tus gastos de cierre. El seguro de título y las tasaciones aún entran en juego según ciertas circunstancias en un refinanciamiento.

Las calculadoras de hipotecas son excelentes para darte una estimación de lo que puedes esperar al comprar o refinanciar una casa. Aunque no es una calificación oficial, el hecho de usar una calculadora es un buen punto de partida.

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