¿Por qué sigue subiendo mi pago hipotecario?

Uno de los principales motivos para comprar una vivienda en lugar de alquilar es la estabilidad de los pagos. Por eso, resulta decepcionante cuando llega tu estado de cuenta hipotecario y descubres que tu pago ha aumentado. Es frustrante, pero los pagos hipotecarios pueden fluctuar en cualquier dirección con el tiempo debido a varios factores. Aunque la hipoteca en sí pueda o no ser la causa del aumento, comprender los factores involucrados puede ayudarte a sobrellevar mejor los cambios en los pagos.

¿Puede aumentar el pago hipotecario?

Sí. Hay varios motivos por los que tu pago hipotecario puede aumentar.

Cambios en los impuestos sobre la propiedad

El impuestos sobre la propiedad se cobra en función del valor de tu vivienda por las autoridades gubernamentales locales, para cubrir servicios como recolección de basura y servicios de emergencia. Estos impuestos también financian las escuelas públicas. Muchas personas pagan los impuestos a la propiedad a través de una cuenta de depósito en garantía para distribuir el costo a lo largo del año.

Una vez al año, tu administrador hipotecario analiza los gastos cubiertos por la cuenta de depósito en garantía para asegurarse de que se recaude suficiente dinero para pagar los impuestos sobre la propiedad y el seguro de vivienda.

Si tu factura de impuestos por la propiedad aumenta porque tu vivienda ganó valor, puede que no haya suficiente dinero en tu cuenta de depósito en garantía para cubrir el total cuando venza el pago.

Si hay falta de fondos en la cuenta de depósito en garantía, puedes pagar el faltante en un solo pago o  distribuirlo en los pagos del próximo año. Recuerda, incluso si pagas el faltante en un pago único, tu aporte mensual a la cuenta de depósito en garantía también aumentará para cubrir la factura más alta a futuro.

Es posible que se te pida pagar más de lo que figura de tu factura de impuestos. Los administradores hipotecarios suelen incluir un colchón equivalente a uno o dos meses de aportes a la cuenta de depósito en garantía para evitar que el saldo se vuelva negativo. Recuperarás ese dinero cuando el préstamo se pague por completo, siempre que tu cuenta de depósito en garantía no se transfiera a un nuevo préstamo.

Existen otros motivos por los que tu factura de impuestos sobre la propiedad podría cambiar.

Revaloración

El valor de tu vivienda puede ser reevaluado para asegurarte de que tu factura de impuestos refleje con precisión su valor actual.

La frecuencia y la época del año en que se evalúan las viviendas varían según la jurisdicción: puede ser una vez al año, solo cuando se vende la vivienda o cuando se realizan mejoras en la propiedad. Si tu prestamista analiza tus gastos de depósito en garantía y ajusta tu pago unos meses antes de que tu vivienda sea reevaluada y aumente su valor, podrías terminar con fondos insuficientes en la cuenta de depósito en garantía.

Exenciones

Si calificas para una exención de impuestos sobre la propiedad, significa que una parte o la totalidad del valor de la vivienda que normalmente sería gravable deja de estarlo. Los estados suelen ofrecer exenciones completas o parciales de la residencia principal, a veces llamadas exención de impuestos (homestead). También son comunes las exenciones para veteranos con discapacidad y para personas mayores.

Los estados y los condados pueden tener listas extensas de exenciones y criterios de elegibilidad, por lo que debes consultar la normativa de tu localidad. Una manera de reducir tu factura de impuestos sobre la propiedad es asegurarte de que reclamas todas las exenciones a las que tienes derecho. En lugar de exenciones, algunos estados otorgan créditos en el impuesto sobre la renta para ayudarte a pagar el impuesto sobre la propiedad.

Cambios en el seguro de la vivienda

El seguro de la vivienda te reembolsa el costo de reparaciones si tu vivienda sufre daños. También te cubre en caso de reclamaciones de responsabilidad civil, accidentes, daños a la propiedad personal o robo dentro de tu vivienda.

Si tienes una hipoteca, tu prestamista exige que contrates un seguro de vivienda. Este gasto también suele pagarse mediante una cuenta de depósito en garantía.

El costo del seguro de vivienda puede aumentar por diversos motivos, entre ellos un mayor riesgo de daños a la vivienda, con sus costos de reparación o reconstrucción, o cambios en la cantidad de cobertura.

Por lo general, puedes comparar precios y cambiar de aseguradora cuando lo desees, pero si cambias:

• Debes informar a tu prestamista. Debido al financiamiento, el prestamista figura como interesado en la póliza. Los clientes de Rocket Mortgage^® pueden actualizar su cobertura aquí.
• Envía cualquier reembolso a tu administrador hipotecario. Las pólizas de seguro de vivienda se pagan por adelantado y luego de forma anual en la renovación. Si recibes un reembolso y no lo envías a tu administrador, puedes generar una falta de fondos significativa en la cuenta de depósito en garantía.

Agregar una cuenta de depósito en garantía

Algunos propietarios prefieren pagar por su cuenta los impuestos a la propiedad y el seguro de vivienda en lugar de utilizar una cuenta de depósito en garantía. Esto reduce el pago mensual que envían a su administrador hipotecario, pero siguen obligados a pagar esas facturas puntualmente y en su totalidad. Si cerraste tu préstamo sin una cuenta de depósito en garantía y luego decides agregar una, tu pago hipotecario aumentará para cubrir esos costos.

¿Por qué aumentó mi pago de depósito en garantía?

Además de los aumentos en los impuestos a la propiedad y en las primas del seguro de vivienda, algunos administradores hipotecarios cobran una tarifa por configurar la cuenta de depósito en garantía. Asimismo, si pagas seguro hipotecario o te atrasas en el seguro de vivienda o impuestos, tu prestamista puede necesitar que comiences a aportar a una cuenta de depósito en garantía.

Aumentos en la tasa de interés

Tu tasa de interés hipotecaria puede incrementarse si tienes una hipoteca de tasa de interés ajustable. Después de un período inicial con tasa fija, la tasa se ajusta en intervalos regulares a las tasas del mercado. El aumento en cada ajuste, o desde la tasa inicial, generalmente está limitado por topes establecidos en el préstamo.

Si tienes una hipoteca con tasa de interés fija tu tasa no cambiará. La única excepción es si tienes una reducción temporal de la tasa otorgada por el prestamista o el vendedor de la vivienda. En ese caso, la tasa de interés subirá en uno o varios escalones hasta alcanzar tu tasa permanente.

Refinanciamiento hipotecario

El refinanciamiento hipotecario reemplaza tu préstamo hipotecario actual por uno nuevo. Los propietarios suelen refinanciar para reducir su tasa de interés, cambiar el plazo del préstamo u obtener capital para consolidar deudas o pagar mejoras en la vivienda.

Como ejemplo, piensa en una hipoteca a 15 años vs. una a 30 años. Una hipoteca de 15 años implica una tasa más baja, pero un pago mensual más alto. Una hipoteca a 30 años invierte la ecuación.

Al considerar si debes refinanciar, es importante ver el panorama completo, lo que implica tener en cuenta los costos de cierre. La tasa anual del préstamo incluye tanto la tasa del pagaré hipotecario como los costos de cierre asociados. Cuanto mayor sea la diferencia entre la tasa base y el APR, más altos serán los costos de cierre.

Pérdida de beneficios para miembros de las fuerzas armadas

La Ley de beneficios para miembros de las fuerzas armadas ofrece diversas formas de alivio financiero para clientes que están en servicio activo en las fuerzas armadas. Existen varias protecciones, pero la relevante en este caso es que durante el período de servicio activo y hasta un año después, las tasas de interés superiores al 6% se reducen a ese nivel.

Cuando las protecciones de la SCRA expiran al finalizar tu servicio activo, tu pago hipotecario aumentará.

Nuevas tarifas

Las nuevas tarifas de servicio también pueden aumentar tu pago hipotecario. Rocket Mortgage® o hace esto, pero algunos administradores hipotecarios pueden cobrar una tarifa por enviar un estado de cuenta impreso o por hacer el pago por teléfono. También pueden existir tarifas asociadas a la administración de las cuentas de depósito en garantía.

Para evitar tarifas de servicio innecesarias, puedes comunicarte con tu administrador hipotecario para ver si puede reducirlas o quitarlas.

¿Puede disminuir mi pago hipotecario?

Aunque hemos hablado mucho sobre por qué los pagos hipotecarios pueden subir, también pueden bajar.

Disminuciones en la tasa de interés

Si tienes una ARM y las tasas del mercado bajan, la tasa de tu préstamo también puede ajustarse a la baja. Los mismos límites de aumento que protegen tu tasa también determinan cuánto puede bajar. Esto se conoce como piso. Tu tasa de interés nunca estará por debajo del margen establecido por el prestamista.

Cuando las tasas bajan, podrías aprovechar la oportunidad para asegurar una mejor tasa hipotecaria de largo plazo. Podrías decidir hacer un refinanciamiento de tasa y plazo para pasar de un ARM a una tasa fija.

Disminuciones en el pago a la cuenta de depósito en garantía

Si hay una reducción en tus impuestos a la propiedad o encuentras una forma de ahorrar en el seguro de vivienda, podrías terminar con más dinero del necesario en tu cuenta de depósito en garantía. Si esto sucede y se genera un excedente, tu administrador hipotecario generalmente emite un reembolso de depósito en garantía en los 30 días posteriores a siguiente análisis.

Eliminación del seguro hipotecario

El seguro hipotecario ayuda a reembolsar al prestamista si incumples el préstamo y tu vivienda se ejecuta. El seguro hipotecario privado, o PMI, suele ser necesario cuando se hace un pago inicial menor al 20% en un préstamo convencional. Los préstamos de la Administración Federal de Vivienda también necesitan seguro hipotecario, el que se paga por 11 años o durante todo el plazo del préstamo, dependiendo del pago inicial.

Hay circunstancias en las que este cargo mensual deja de aplicarse. Veamos las reglas para la eliminación de los diferentes tipos de seguro hipotecario.

PMI convencional

Si compraste y vives en una vivienda unifamiliar financiada con un préstamo convencional, puedes solicitar a tu prestamista que cancele el PMI cuando alcances el 20% de capital.

Si no haces la solicitud, el PMI se cancela automáticamente cuando alcanzas el 22% de equidad o cuando llegas a la mitad del plazo del préstamo, lo que ocurra primero.

Cuando se trata de viviendas con más de una unidad, o si solicitas quitar el PMI por aumento del valor de mercado o mejoras en la vivienda, se aplican reglas diferentes.

MIP de FHA

Las primas de seguro hipotecario, MIP, cumplen la misma función que los pagos de PMI. Las tasas son establecidas por el gobierno, y las reglas para la eliminación del seguro hipotecario de los préstamos de FHA se basan en tu pago inicial y en la fecha en que se cerró tu préstamo:

• Para todos los préstamos otorgados en la última década, el MIP es permanente si tu pago inicial es menor al 10%. Si el pago inicial es del 10% o más, pagas MIP durante 11 años.
• Si tu hipoteca cerró antes del 3 de junio de 2013, el MIP se elimina automáticamente cuando alcanzas 22% de equidad, siempre que lo hayas pagado durante al menos 5 años. El período mínimo de espera no aplica a préstamos a 15 años.

Además de las primas mensuales, existe un pago inicial de seguro hipotecario que normalmente equivale al 1.75% de la cantidad del préstamo.

Aunque el MIP puede ser inevitable con un préstamo de FHA, puedes evitar pagar seguro hipotecario en el futuro si refinancias a una hipoteca convencional una vez que cuentes con 20% de equidad.

Preguntas frecuentes

Estas son las respuestas a las preguntas frecuentes sobre cambios en tu pago hipotecario.

¿Por qué subiría mi pago hipotecario?

El motivo más frecuente por el que aumentan los pagos hipotecarios es que se necesita más dinero en tu cuenta de depósito en garantía para pagar los impuestos a la propiedad y las primas del seguro de vivienda. El pago también puede aumentar si tienes una hipoteca ARM y tu tasa se ajusta al alza. Con menor frecuencia, tu pago hipotecario aumentará si expiran las protecciones de la SCRA para miembros de las fuerzas armadas.

¿Es normal que mi pago hipotecario suba cada año?

Si tienes una cuenta de depósito en garantía, tu pago hipotecario podría aumentar cada año debido a cambios en tus impuestos y en el seguro de la vivienda. Algunas formas de mitigar esto incluyen comparar los precios de los seguros de la vivienda y reclamar todas las exenciones de impuestos sobre la propiedad para las que califiques.

¿Cómo puedo evitar que mi pago hipotecario siga subiendo?

Podrías lograr que tu pago hipotecario no aumente refinanciando el préstamo con una tasa más baja o un plazo más largo, aunque esto depende del mercado y podría implicar que pagues más intereses en total.

¿Cómo puedo evitar la falta de fondos en la cuenta de depósito en garantía?

Puedes evitar faltantes en la cuenta de depósito en garantía monitoreando tu factura de impuestos sobre la propiedad y las primas del seguro de vivienda. Cuando te notifiquen un aumento, puedes informar a tu prestamista y hacer otros pagos para evitar la falta de fondos.

¿Cómo puedo prepararme financieramente para aumentos en el pago de la hipoteca?

La clave para manejar con éxito los aumentos en los pagos hipotecarios es mantener un buen control de tu presupuesto. Además, puedes considerar un refinanciamiento, según el mercado, para asegurarte de obtener la mejor tasa y el mejor pago posible.

Conclusión: comprende los factores que pueden cambiar tus pagos hipotecarios

Los pagos hipotecarios pueden subir o bajar según las fluctuaciones de tu tasa de interés, los impuestos a la propiedad y el seguro de la vivienda. A veces, los aumentos son inevitables, pero puedes comparar precios para conseguir la mejor oferta en el seguro de la vivienda o asegurarte de solicitar todas las exenciones de impuestos sobre la propiedad para las que califiques.