Cómo quitar el seguro de hipoteca FHA: una guía práctica

Gracias a los bajos requisitos de down payment y a directrices flexibles, los préstamos de la FHA facilitan el acceso a la propiedad de una vivienda a muchos compradores. Uno de los requisitos para comprar una vivienda con un préstamo respaldado por la Administración Federal de la Vivienda (FHA) es el pago de una prima de seguro hipotecario (MIP) de la FHA inicial y anual.

La MIP la paga el prestatario y cubre el costo del reembolso al prestamista en caso de incumplimiento. La MIP puede suponer un aumento considerable de tu pago mensual del préstamo, lo que afecta a la asequibilidad general del préstamo.

La buena noticia es que existen varias formas de dejar de pagar la MIP si cumple requisitos específicos o si refinancias tu hipoteca de la FHA.

Aspectos clave:

• El seguro de hipoteca FHA no siempre se puede eliminar: la posibilidad de eliminar el seguro hipoteca FHA depende de cuándo se emitió el préstamo y de cuánto diste de down payment.
• Muchos préstamos de la FHA exigen un seguro hipotecario durante toda la vida del préstamo: en el caso de los préstamos de la FHA más recientes, con un down payment más reducido, el seguro hipotecario generalmente se mantiene vigente hasta que se haya liquidado el préstamo o se haya refinanciado.
• El refinanciamiento es muchas veces la única forma de eliminar el seguro de hipoteca FHA: los prestatarios que acumulen suficiente capital y califiquen podrán eliminar el seguro de hipoteca FHA mediante el refinanciamiento a un préstamo convencional.

Cómo funciona la MIP en un préstamo de la FHA

Todos los prestatarios de préstamos de la FHA deben pagar una prima MIP inicial y una anual.

El pago de MIP inicial asciende al 1.75% del monto del préstamo y se paga en el cierre.

El pago de MIP anual se calcula basado en el saldo promedio de tu préstamo durante el año, la cantidad que has solicitado, tu down payment y la fecha en que obtuviste el préstamo.

En el caso de los préstamos de la FHA concedidos a partir del 3 de junio de 2013, la cuota de MIP oscila entre el 0.8% y el 1.05% del saldo de la hipoteca, siempre que el plazo sea más de 15 años. La MIP oscila entre el 0.45% y el 0.95% de tu saldo en el caso de hipotecas con plazos de 15 años o menos. Si tu down payment fue superior al 10% del precio de compra, dejarás de pagar el MIP al cabo de 11 años. Si tu down payment es menos del 10%, deberás pagar MIP durante todo el plazo del préstamo.

Si solicitaste un préstamo de la FHA antes del 3 de junio de 2013, las condiciones son diferentes. Los prestatarios con un plazo superior a 15 años y una relación LTV de al menos el 78% pueden dejar de pagar la MIP al cabo de 5 años.

Si obtuviste tu préstamo de la FHA antes de enero de 2001, no podrás cancelar la MIP.

Cómo eliminar la MIP de un préstamo de la FHA

Tu capacidad de dejar de pagar la MIP en un préstamo de la FHA se determina en el momento del cierre del préstamo. A continuación te decimos los pasos que debes seguir para determinar si cumple los requisitos y cancelar los pagos de MIP.

Comprueba si cumple los requisitos

El primer paso es determinar si cumples los requisitos. Necesitarás la fecha de emisión del préstamo, que puedes consultar en la documentación de tu hipoteca o poniéndote en contacto con tu prestamista.

También es fundamental comprobar tu relación LTV, que indica, en forma de porcentaje, la relación entre el saldo del préstamo y el valor de tu vivienda. La LTV es el inverso del capital de la vivienda, por lo que una relación LTV del 78% equivale a tener un 22% de capital.

A continuación se detalla cómo funciona la elegibilidad:

Comunícate con tu prestamista

Si cumples los requisitos para la exención del MIP, deberás presentar a tu prestamista un justificante de tu derecho a dicha exención. Una vez que tu prestamista confirme que eres elegible, cancelará tu MIP y ajustará tu pago mensual.

Refinanciamiento para eliminar la MIP

Si no cumples las condiciones para eliminar la MIP o no quieres esperar hasta que cumplas los requisitos, puedes eliminarla de todos modos mediante un refinanciamiento.

Si refinancias un préstamo de la FHA por un préstamo convencional¹ con un 20% de capital o más, evitarás tanto la MIP como el seguro hipotecario privado. El refinanciamiento también podría darte una tasa de interés más baja, permitirte reducir tu pago mensual alargando el plazo del préstamo, cambiar de un préstamo de tasa fija a uno de tasa ajustable, o usar tu capital con un refinanciamiento con desembolso de efectivo.

Para refinanciar, deberás cumplir una serie de requisitos específicos dependiendo del tipo de préstamo que vas a refinanciar y de tu prestamista. Por lo general, deberás cumplir una serie de requisitos específicos de ingresos, historial laboral, capital, solvencia crediticia y otros aspectos.

Ventajas de eliminar la MIP

Si calificas para exonerar el pago de la prima del seguro de hipoteca FHA, esto puede suponer un importante alivio económico. La eliminación de la MIP reducirá tu pago mensual del préstamo y te permitirá disponer de dinero para otros objetivos.

Ventajas de refinanciar para eliminar la MIP

Refinanciar tu préstamo de la FHA por un préstamo convencional te permite evitar por completo el pago de MIP, y además puedes evitar el pago de un seguro hipotecario privado (PMI) si tienes al menos un 20% de capital en tu vivienda.

El refinanciamiento a otro préstamo de la FHA también puede ser un ahorro. Un refinanciación Streamline de la FHA² tiene tasas de MIP del 0.55%, que son inferiores a las de un préstamo de compra de la FHA.

Un refinanciamiento con desembolso de efectivo de la FHA tiene las mismas tasas MIP que un préstamo de compra, pero te permite obtener un préstamo sobre el capital de la vivienda con requisitos flexibles.

Preguntas frecuentes

A continuación, te ofrecemos respuestas a las preguntas frecuentes sobre la cancelación del seguro de hipoteca FHA.

Si refinancio mi hipoteca por una convencional, ¿tendré que pagar PMI?

En el caso de un préstamo convencional, solo deberás pagar PMI si el capital de tu vivienda es inferior al 20% en el momento de formalizar el préstamo. Si refinanciaras el 85% del valor de la vivienda, tendrías que pagar PMI.

¿Puedo reducir la prima del seguro hipotecario sin quitarla del todo?

La tasa MIP se establece según las condiciones del préstamo. No puedes modificar la tasa sin refinanciar la hipoteca.

¿Puedo usar un refinanciamiento con desembolso de efectivo para cancelar los pagos de la MIP?

Sí. Si haces un refinanciamiento con desembolso de efectivo para cambiar tu hipoteca a un préstamo convencional con un capital de al menos el 20%, podrás evitar el pago de MIP.

Conclusión: Trabaja con tu prestamista para que elimine el pago de MIP

Si tienes una hipoteca de la FHA, eliminar el pago de MIP o refinanciar tu préstamo para deshacerte del pago podría suponerte un ahorro considerable cada mes. Antes de tomar una decisión, es importante que analices tus opciones y compruebes cómo pueden afectar tus objetivos financieros a largo plazo.

Si estás listo para explorar tus opciones de financiación, ponte en contacto con Rocket Mortgage hoy mismo.

¹ Refinanciar puede aumentar los cargos financieros a lo largo de la vigencia del préstamo.

² El programa FHA Simplificado puede tener requisitos más estrictos en algunos estados. Para calificar para el programa Streamline FHA, se necesita una reducción mínima inmediata del 0.5% en los intereses y la prima del seguro hipotecario. Algunos estados pueden requerir una apreciación.